Покупка недвижимости на Кипре через компанию или на себя: НДС, налог на аренду и расходы (2026)

Коротко: для одного жилья или одной арендной квартиры покупайте на себя. Компания платит НДС 19 % там, где владелец, живущий в доме, платит 5 %, не получает личных льгот по налогу на прирост капитала, а её содержание принято в расчётах ниже равным 2 500–4 000 € в год. Дешевле она становится только при высокой аренде: для владельца с налогом 35 % на дополнительный доход и расходами 2 500 € порог составляет около 11 400 € аренды в год, если прибыль остаётся в компании.

Ниже изложены правила, действующие на 30 октября 2026 года, после налоговой реформы, вступившей в силу 1 января 2026 года. Источники: законы Кипра в Правовой библиотеке Кипра (Cyprus Law Library), Реестр компаний, EY и PwC; список в конце статьи. Примеры — иллюстрации для налогового резидента Кипра и не являются налоговой консультацией, а цифры расходов на содержание компании — допущения, которые стоит заменить котировками кипрского бухгалтера.

Покупка недвижимости на Кипре через компанию: что меняется, а что остаётся прежним

Компания меняет владельца объекта, но не делает покупку дешевле. Цена, сбор за переоформление в земельном кадастре и юридическая работа над договором привязаны к объекту, поэтому одинаковы при любом покупателе. Меняются налоги, которые владелец платит потом, и несколько льгот, существующих только для физических лиц. В таблице разница, которая важна в 2026 году.

Сборы за переоформление и другие расходы покупки разобраны в материале о стоимости покупки недвижимости на Кипре, а платежи, которые несёт каждый владелец ежегодно, — в руководстве по ежегодному налогу на недвижимость. Компания меняет только строки таблицы выше.

НДС при покупке через компанию: 19 % там, где владелец-жилец платит 5 %

Пониженная ставка 5 % предназначена физическому лицу, которое покупает новое жильё как основное и постоянное место жительства. Объект, купленный для сдачи в аренду, под неё не подпадает, а компания пользоваться ставкой не может. У льготы есть и пределы: она действует на первые 130 м² и на стоимость до 350 000 €, при условии, что вся сделка не дороже 475 000 €, а общая площадь не больше 190 м² (Закон об НДС, приложение V, таблица C; PwC). Остальная площадь облагается по ставке 19 %. На типичной новостройке эффект большой.

У ставки 5 % есть и условие: жильё нужно использовать как основное и постоянное место жительства десять лет. Если вы перестанете жить в нём раньше, нужно в течение 30 дней сообщить налоговой и вернуть разницу между 19 % и 5 % за оставшиеся годы десятилетнего срока (PwC). Не считайте, что 19 %, уплаченные компанией, можно вернуть: аренда жилья освобождена от НДС (PwC), поэтому до бронирования спросите бухгалтера, можно ли зачесть входной НДС. Физическое лицо, покупающее инвестиционный объект, тоже платит 19 %, так что штраф компании по НДС касается только жилья, в котором вы иначе жили бы сами. Правила описаны в материале об НДС при покупке недвижимости на Кипре.

Доход от аренды: личные ставки или корпоративный налог 15 %

Физическое лицо платит подоходный налог с аренды после вычета 20 % для зданий по ставкам 2026 года: 0 % до 22 000 €, 20 % до 32 000 €, 25 % до 42 000 €, 30 % до 72 000 € и 35 % выше. Сверху идёт взнос GeSY 2,65 %, который прекращается, когда весь ваш доход достигает потолка 180 000 €, то есть максимум 4 770 € в год; в расчётах ниже он применён к валовой аренде. Специальный взнос на оборону с аренды отменён с 1 января 2026 года и для физических лиц, и для компаний. Компания платит корпоративный налог 15 % с аренды после расходов, а владелец, выводящий прибыль дивидендом, платит 5 % SDC, если он резидент с домицилем (с прибыли 2026 года), 0 % как non-dom, плюс 2,65 % GeSY. Правила для дивидендов разобраны в руководстве по налоговому резидентству.

Чтобы сравнить два варианта честно, возьмём аренду 30 000 € в год. Реальные расходы на объект (ремонт, страховка) составляют 6 000 €, что равно вычету 20 %, поэтому ни одна сторона не в выигрыше. Расходы компании на бухгалтерию, аудит или проверку и налоговую декларацию приняты равными 2 500 € в год (допущение, не котировка). Процентов по ипотеке нет, налоговую амортизацию здания мы не учитываем.

Арифметика за таблицей: без другого дохода 80 % аренды составляют 24 000 €, из них 2 000 € выше полосы 22 000 € облагаются по 20 %, то есть 400 €, плюс 795 € GeSY (2,65 % от 30 000 €). При другом доходе 80 000 € те же 24 000 € облагаются по 35 %, то есть 8 400 €, плюс 795 €. В компании прибыль составляет 30 000 € − 6 000 € − 2 500 € = 21 500 €, и 15 % от неё равны 3 225 €. Дивиденд с оставшихся 18 275 € добавляет 484 € GeSY и, для резидента с домицилем, 914 € SDC.

Результат читается в обе стороны. Владелец без другого дохода через компанию платит на 4 530 € больше. Владелец в полосе 35 % экономит от 2 072 € до 3 470 € в год, в зависимости от того, выплачивается ли прибыль.

С какой аренды компания обходится дешевле покупки на себя

Расходы на содержание компании — фиксированный блок, а личный налог растёт вместе с арендой и с вашей предельной ставкой. Если решить уравнения друг против друга, получится годовая аренда, с которой компания становится дешевле; здесь для случая, когда прибыль остаётся в компании. Реальную стоимость содержания называет только котировка бухгалтера, поэтому в таблице два допущения: 2 500 € и 4 000 €.

Если вы к тому же выплачиваете всю прибыль резиденту с домицилем, случай 35 % поднимается примерно до 14 600 €, а случай 30 % примерно до 20 800 € (при расходах 2 500 €), а при ставке 20 % порог аренды поднимается выше 130 000 € в год. Объект за 400 000 € при аренде 1 500 € в месяц приносит 18 000 € в год, что ниже каждого порога в колонке с 4 000 €. Компания начинает иметь смысл для нескольких объектов под одной крышей или для дорогой виллы с высокой арендой; одна квартира редко достигает порога.

Налог на прирост капитала при продаже: 20 % в любом случае, но льготы только личные

Налог на прирост капитала составляет 20 % с прибыли от продажи кипрского объекта, кто бы им ни владел. Разница в том, что у физического лица есть пожизненные льготы: 150 000 € на основное жильё, в котором прожито пять лет и больше, и 30 000 € один раз на любой другой объект; две льготы не суммируются, действует большая. У компании их нет. Возьмём покупку за 400 000 € и продажу за 520 000 € с налогооблагаемой прибылью 120 000 € после допустимых расходов.

Продажа акций компании-владельца объекта не обходит налог. Акции компании, которой принадлежит кипрская недвижимость, облагаются налогом на прирост капитала по ставке 20 %; налог считается с прироста, относящегося к недвижимости. Если недвижимостью компания владеет через другие компании, налог возникает, когда не менее 20 % рыночной стоимости акций приходится на кипрскую недвижимость; до 2026 года порог был 50 % (Закон о налоге на прирост капитала 52/1980; EY). Сбор 0,4 % при передаче недвижимости или акций компании-владельца платит продавец (PwC). Полная картина для продавца — в материале о продаже недвижимости на Кипре, общий обзор — в руководстве о налогах на недвижимость на Кипре.

Расходы на содержание компании, аудит и вопрос покупателей не из ЕС

Ежегодный сбор в 350 € с кипрских компаний отменён с 1 января 2024 года (Закон о компаниях (поправка) N.25(I)/2024 исключил статью 391), хотя неуплаченные сборы за 2011–2023 годы остаются к уплате. Часть страниц Реестра компаний ещё содержит прежнюю формулировку о сборе 350 € до 30 июня; отмену подтвердил сам Реестр в объявлении от 21 марта 2024 года. Компания по-прежнему обязана вести учёт, подавать налоговые декларации и годовую отчётность. Частная компания с ограниченной ответственностью проверяет отчётность аудитом (Закон о компаниях, Cap. 113, статья 152A). Аудит можно заменить обзорной проверкой, если чистый оборот, включая доход от аренды, не выше 300 000 €, а сумма активов не выше 500 000 € на дату баланса, и так не менее двух финансовых лет подряд. Если объект стоит на балансе дороже 500 000 €, этот путь закрыт: сумма активов превысит предел.

Одно изменение 2026 года в пользу компаний. Правила условной выплаты дивидендов, которые считали часть нераспределённой прибыли выплаченной и облагали её, отменены для прибыли, полученной после 31 декабря 2025 года. Прибыль теперь может оставаться в компании без условного дивиденда, поэтому строка с оставшейся прибылью выше не несёт дальнейшего налога. Одновременно введены новые правила конструктивных дивидендов для акционеров, которые являются резидентами с домицилем, со ставкой удержания 10 % (EY); до покупки спросите бухгалтера, как они действуют, если владелец живёт в доме компании.

У покупателей из-за пределов ЕС отдельное правило по Закону о приобретении недвижимости иностранцами (Cap. 109): физическому лицу нужно разрешение до регистрации права на его имя. Компания это требование не снимает. Кипрская компания, в которой не менее половины директоров, голосов или акций принадлежит лицам из-за пределов Кипра, ЕС и ЕЭЗ, сама считается иностранцем. Покупка акций, после которой компания окажется под контролем иностранцев, тоже требует разрешения (статьи 2 и 3). Положение должен подтвердить юрист до выбора структуры. Как выбрать юриста для сделки на Кипре объясняет, чего ожидать от проверки.

Кому покупать через компанию, а кому на себя

Покупайте на себя, если объект — ваш дом: НДС 5 %, льгота 150 000 € и отсутствие расходов на содержание принадлежат физическим лицам. То же относится к одной арендной квартире и к тем, чей дополнительный доход облагается по 20 % и ниже: примеры выше показывают, что в каждом таком случае компания обходится дороже.

Компанию стоит посчитать, если вы платите 30 % или 35 % с дополнительного дохода, держите или планируете несколько арендных объектов под одной крышей, собираетесь вкладывать прибыль в новую недвижимость или вам нужна структура для коммерческих помещений. Расчёт должен опираться на вашу аренду и котировки на содержание. Управление сдаваемым объектом — отдельная статья расходов при любой структуре; см. управление недвижимостью на Кипре из-за границы.

Что проверить, прежде чем подписывать: компания или на себя

1. Попросите бухгалтера посчитать ваши цифры: предельную ставку, ожидаемую аренду, котировку на содержание и то, будет ли выплачиваться прибыль.
2. Решите вопрос с НДС до бронирования. Ставка 5 % принадлежит человеку, покупающему основное жильё, и компания не может на неё претендовать.
3. Если вы не гражданин ЕС или ЕЭЗ, спросите юриста о разрешении по Закону Cap. 109: оно нужно и кипрской компании, которую контролируют лица из-за пределов ЕС и ЕЭЗ.
4. Если нужна ипотека, спросите банк письменно, кредитует ли он компанию и на каких условиях. Обычный порядок описан в материале об ипотеке на Кипре для иностранцев.
5. Не считайте, что схема с компанией снимает налог на прирост капитала: продажа акций компании, которой принадлежит кипрская недвижимость, облагается налогом.

Компания или на себя: вопросы покупателей

Сообщите бюджет, будет ли объект жильём или арендным, и вашу налоговую ситуацию, и мы пришлём подходящие проекты вместе с вопросами для вашего бухгалтера. Если вы ещё решаете, покупать ли вообще, начните с материала аренда или покупка на Кипре.

Источники

Все страницы открыты 30 октября 2026 года.

• Закон о компаниях (поправка) N.25(I)/2024 исключает статью 391 Закона о компаниях: ежегодный сбор 350 € не взимается с 1 января 2024 года, обязательства за 2011–2023 годы сохраняются.
• Реестр компаний: объявление об отмене ежегодного сбора от 21 марта 2024 года подтверждает отмену и сохранение сборов за 2011–2023 годы.
• Закон о компаниях, Cap. 113, статья 152A: аудит частной компании и обзорная проверка при обороте до 300 000 € и активах до 500 000 €.
• Закон о приобретении недвижимости иностранцами, Cap. 109: определение иностранца, компания под контролем иностранцев, разрешение (статьи 2 и 3).
• Закон о налоге на прирост капитала 52/1980: ставка 20 %, льготы 30 000 € и 150 000 €, акции компаний с кипрской недвижимостью, порог 20 %.
• Закон о подоходном налоге 118(I)/2002: корпоративный налог 15 % и шкала подоходного налога до 72 000 € и выше.
• Закон об НДС 42(I)/2023: ставка 5 % на первые 130 м² и стоимость до 350 000 €, сделка до 475 000 €, площадь до 190 м².
• Закон об общей системе здравоохранения 89(I)/2001: взнос 2,65 % с дохода и потолок 180 000 €.
• EY: Cyprus enacts major tax reform legislation: ставка 15 %, отмена гербового сбора и условных дивидендов, SDC на аренду, порог 20 % для акций.
• PwC Worldwide Tax Summaries: Cyprus, прочие налоги: НДС на жильё и повторное использование ставки 5 %, аренда жилья без НДС, сборы при переоформлении, сбор 0,4 %.
• PwC: налоги на доходы физических лиц: SDC 5 % на дивиденды с 2026 года, домицилий после 17 лет из 20.

Подробнее в гидах: регистрация компании на Кипре (Ltd); корпоративный налог и налог на прибыль на Кипре; налог на дивиденды и статус non-dom.