Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости на Кипре? Полный разбор 2026

Большинство гидов отвечают на вопрос «сколько стоит покупка недвижимости на Кипре» одной строкой: закладывайте 5–10% сверх цены покупки. В целом это верно, но скрывает реальную механику — а она изменилась 1 января 2026 года так, что многие онлайн-гиды, включая часть материалов на этом сайте, ещё этого не учли. В этом материале показан полный набор расходов, статья за статьёй, для обоих путей к кипрской недвижимости — покупки новостройки напрямую у застройщика и покупки на вторичном рынке — с полными расчётами, чтобы было понятно, куда именно уходят деньги.

Набор расходов на покупку недвижимости на Кипре — обзор

Главный фактор, определяющий структуру расходов, — покупаете ли вы новостройку у застройщика или вторичное жильё. Покупка новостройки облагается НДС и освобождена от пошлины за регистрацию права собственности; покупка на вторичном рынке облагается пошлиной за регистрацию и не облагается НДС. Оба платежа никогда не возникают одновременно по одной сделке.

Новостройка или вторичный рынок на Кипре: решение, определяющее расходы

Всё остальное в этом гиде зависит от одного вопроса: продаётся ли недвижимость впервые застройщиком или у неё уже был владелец? Кипрское законодательство по НДС трактует это как принципиально разные сделки. Покупка новостройки облагается НДС (5% или 19%, в зависимости от права на льготу) и не требует уплаты пошлины в Земельный кадастр. Покупка на вторичном рынке облагается прогрессивной пошлиной за регистрацию и вообще не облагается НДС. Полную механику новостроек смотрите в нашем отдельном гиде по НДС при покупке недвижимости на Кипре — этот раздел даёт лишь столько, сколько нужно для расчёта цифр.

НДС при покупке недвижимости на Кипре: 5% или 19%?

Новостройки на Кипре облагаются одной из двух ставок НДС. Льготная ставка 5% применяется только тогда, когда недвижимость станет основным и постоянным местом жительства, её площадь не превышает 130 м² (до 190 м² — лишние метры облагаются 19%), а стоимость — 350 000 € (до 475 000 € — промежуточные значения уточняйте у юриста; выше этих порогов весь объект облагается 19%), и покупатель ранее не пользовался этой льготой — она не предоставляется автоматически, её нужно оформить через форму VAT.102. Во всех остальных случаях — инвестиционная недвижимость, второй дом, покупка компанией — действует стандартная ставка 19%. Разница существенная: на квартире за 300 000 € это 15 000 € при 5% против 57 000 € при 19% — разница в 42 000 € из-за одного-единственного решения. А вилла за 600 000 € льготной ставки не получает вообще: стоимость выше 475 000 €, поэтому весь объект облагается 19% — 114 000 €. Наш полный гид по НДС разбирает право на льготу, процесс подачи заявления и что происходит, если продать или сдать в аренду недвижимость с 5% НДС в течение 10 лет.

Пошлина за регистрацию недвижимости на Кипре

Недвижимость на вторичном рынке не облагается НДС, но облагается пошлиной за регистрацию в Земельном кадастре, начисляемой прогрессивно от рыночной стоимости объекта:

На практике это смягчают два фактора. Во-первых, если сделка не облагается НДС (что всегда верно для вторичного рынка), ко всей шкале применяется скидка 50% — вторичная недвижимость за 300 000 € платит 8 600 € пошлины, а не 17 200 €. Во-вторых, если сделка облагалась НДС (любая новостройка), пошлина за регистрацию составляет 0 € — платится всегда только одно из двух. Совместная собственность (например, покупка супругами) дополнительно делит и снижает пошлину. Полную механику освобождений и то, как Земельный кадастр определяет рыночную стоимость, если она отличается от цены в договоре, ваш юрист разъяснит на этапе due diligence — общий обзор налогов на недвижимость на Кипре пока доступен только на английском и немецком.

Гербовый сбор на Кипре: отменён с 1 января 2026 года

Вот изменение, которое многие онлайн-гиды ещё не учли, включая, честно говоря, часть более старых материалов на этом сайте: гербового сбора на договоры по кипрской недвижимости больше не существует. Кипр отменил гербовый сбор законом 239(I)/2025, опубликованным в Официальной газете 31 декабря 2025 года, с действием для любого договора, заключённого начиная с 1 января 2026 года. До этого гербовый сбор взимался по прогрессивной шкале (0,15% в диапазоне 5 001–170 000 €, 0,20% сверх этого, с потолком в 20 000 €) — реальная сумма при крупной покупке, которую закладывал каждый гид до 2026 года. Если вы читаете более старый разбор расходов — включая, честно говоря, часть наших собственных более ранних материалов, — где гербовый сбор всё ещё указан как статья расходов, речь идёт о налоге, который больше не применяется ни к одному договору, подписываемому сегодня. Одна оговорка: договор, фактически подписанный до 1 января 2026 года, по-прежнему подпадает под старые правила, даже если сделка завершается позже.

Юридические услуги при покупке недвижимости на Кипре

Кипрское законодательство не устанавливает минимальной ставки, но на практике любая покупка требует независимого юриста — никогда не рекомендованного продавцом или застройщиком, — который проверит право собственности, обременения, составит или проверит договор купли-продажи и подаст его в Земельный кадастр. Типичная стоимость юридических услуг — 1–2% от цены покупки, либо фиксированная плата при простых жилых сделках, обычно в районе 2 500–5 000 € плюс 19% НДС на само вознаграждение. При покупке за 300 000 € стоит закладывать около 3 000–5 400 € в сумме. Экономить здесь не стоит: наш гид по самым частым ошибкам покупателей впервые показывает, что происходит, когда покупатели отказываются от независимого юридического сопровождения — исправлять это потом недёшево.

Расходы на title deed и Земельный кадастр на Кипре

Помимо описанной выше пошлины, зависящей от стоимости, сама регистрация перехода права собственности в Department of Lands and Surveys влечёт скромный административный сбор, обычно несколько сотен евро, который оформляет юрист в рамках завершения сделки. У новых проектов на момент продажи часто ещё нет индивидуальных title deed — это на Кипре нормально, не тревожный сигнал, но это стоит понимать до покупки. Наш полный гид по title deed на Кипре объясняет почему и что защищает право собственности в этот период.

Расходы на ипотеку на Кипре

Если часть покупки финансируется, помимо перечисленных выше расходов закладывайте банковскую оценочную комиссию и комиссию за оформление кредита — в зависимости от банка обычно в сумме от нескольких сотен до нескольких тысяч евро, помимо самого первоначального взноса (нерезидентам не из ЕС стоит закладывать 30–40%+ взноса, нерезидентам из ЕС/ЕЭЗ — примерно 25–30%). Тем, кто получает ПМЖ Кипра через инвестицию в 300 000 €, стоит помнить: именно эту сумму закон запрещает финансировать ипотекой — она должна происходить из иностранных средств. Наш полный гид по ипотеке на Кипре для иностранных покупателей разбирает лимиты LTV, ставки 2026 года и ограничение по возрасту 65–70 лет, которое застаёт врасплох многих покупателей старше 50.

Расходы на содержание недвижимости на Кипре

С 2017 года на Кипре нет ежегодного налога на недвижимость — владение объектом ежегодно не стоит государству ничего. Что повторяется: взносы на содержание или управление в комплексах с общими удобствами (бассейн, охрана, сады), страхование здания, а при сдаче в аренду — подоходный налог с арендного дохода (0% до 22 000 €, прогрессивно до 35% свыше 72 000 €) и, при последующей прибыльной продаже, налог на прирост капитала в размере 20%, с пожизненным освобождением 150 000 € для основного жилья, в котором вы прожили не менее 5 лет (30 000 € для любого другого объекта), для договоров, подписанных с 1 января 2026 года.

Стоимость покупки недвижимости на Кипре: три расчёта

Главный фактор, определяющий общую сумму расходов, — не сами налоговые ставки, а то, к какой категории относится сделка. Вот одна и та же покупка за 300 000 €, посчитанная тремя способами:

Разница между самым дешёвым и самым дорогим путём к одной и той же недвижимости за 300 000 € превышает 40 000 € — почти целиком объясняется правом на льготу по НДС, а не чем-то специфичным для самого объекта.

Сколько закладывать в бюджет на покупку недвижимости на Кипре?

В качестве отправной точки 5–10% сверх цены покупки остаются разумным ориентиром теперь, когда гербовый сбор исчез из уравнения — ближе к 5% для основного жилья с правом на льготный НДС, ближе к 8–10% для инвестиционной покупки с 19% НДС, плюс юридические услуги и, на вторичном рынке, пошлина за регистрацию. Более полную картину, выходящую за рамки транзакционных расходов — мебель, переезд и резерв, то есть вопросы, которые встают уже после подписания договора, — смотрите в нашем дополняющем гиде сколько денег нужно для покупки недвижимости на Кипре.

Об источниках. Ставки НДС и критерии права на льготу взяты из Value Added Tax Law N.95(I)/2000 и обновлений 2011 и 2023 годов, сверены с нашим собственным гидом по НДС. Пошлина за регистрацию и 50% скидка для сделок без НДС взяты из опубликованных ставок кипрского Department of Lands and Surveys, сверены с нашим собственным гидом по налогам. Отмена гербового сбора взята из закона 239(I)/2025, опубликованного в Официальной газете 31 декабря 2025 года, перепроверена по нескольким независимым юридическим источникам (включая регуляторный анализ Harneys) по состоянию на сентябрь 2026 года — если вы читаете это после очередного изменения законодательства, проверьте актуальный статус, прежде чем полагаться на эти данные. Диапазоны юридических услуг взяты из актуальных опубликованных ставок нескольких кипрских юридических фирм, работающих с недвижимостью, по состоянию на сентябрь 2026 года. Лимиты LTV и процентные ставки сверены с нашим собственным гидом по ипотеке.