Покупка земли и строительство виллы на Кипре: правила, НДС, сборы и пример расчёта (2026)

Коротко: граждане ЕС и ЕЭЗ покупают участок на Кипре без разрешения. Гражданам других стран, в том числе России, Украины, Великобритании и Швейцарии, нужно разрешение окружной администрации; Министерство внутренних дел описывает его для участка до 4 000 м² под строительство собственного жилого дома. Можно ли на участке строить, определяет план зоны, а за пределами границы деревни и без опубликованной зоны политика органа планирования для отдельных домов в сельской местности с коэффициентом плотности не выше 0,10. Стоимость зависит от продавца: частное лицо продаёт без НДС, и тогда уплачивается сбор за переоформление в половинном размере; если продаёт компания в рамках хозяйственной деятельности, добавляется НДС 19 %, а сбор за переоформление не взимается. В примере ниже участок за 250 000 € с домом 180 м² обходится в 648 600 €, ещё без гонораров, подключений и резерва.

В объявлениях об участках почти всегда на первом месте цена за квадратный метр, и три допущения регулярно вводят в заблуждение. Первое: сельскохозяйственная земля дешёвая, и на ней как-нибудь можно строить. Второе: «фермерский дом» и «финка» являются юридическими понятиями, которые гарантируют пригодный для жилья дом в сельской местности. Третье: при покупке участка всегда возникают одни и те же дополнительные расходы. В разделах ниже каждое допущение проверено по текстам ведомств: закону Cap. 109, Policy Statement по сельской местности и деревням (июнь 2024 года, изменён в декабре 2024 года), закону об НДС и сведениям о сборах Департамента земель и съёмок (DLS). Состояние на 29 октября 2026 года, источники указаны в конце.

Покупка земли на Кипре иностранцем: кому нужно разрешение и сколько земли оно охватывает

Закон о приобретении недвижимости иностранцами (Cap. 109) делит покупателей на две группы. Граждане ЕС и ЕЭЗ не считаются «иностранцами» в смысле закона и покупают без разрешения. Гражданам других стран разрешение нужно. Министерство внутренних дел называет два варианта: участок или неразделённая земля до 4 000 м² для строительства жилого дома для собственных нужд либо до двух объектов, то есть две квартиры, квартира и магазин до 100 м² или квартира и офис до 250 м². Супруги получают разрешение совместно, и лимиты действуют для них вместе.

Заявление (форма COMM 145) подаётся в окружную администрацию района, где находится объект. Сбор не взимается, и по данным министерства заявление рассматривается 2–3 недели. К заявлению прилагаются, среди прочего, геодезический план, копия title deed, договор купли-продажи, подтверждение финансового положения и паспорта. Разрешение нужно и компаниям, которые контролируются иностранцами. Поскольку договор купли-продажи прилагается к заявлению, а DLS требует разрешение при регистрации, проверка проходит между договором и регистрацией. DLS советует не платить полную цену, пока title deed не оформлен на ваше имя.

Две цифры из старых руководств. Часто цитируемые 4 014 м² (три донума) на странице министерства не указаны, там названа граница 4 000 м². «Разрешение Совета министров» покупатели напрямую тоже не запрашивают: DLS описывает разрешение как согласие компетентного органа, которому Совет министров передал свои полномочия, а министерство называет окружную администрацию.

Планируемый закон не принят. Cyprus Mail сообщила 27 февраля 2026 года о проектах, которые закрыли бы покупателям из третьих стран сельскохозяйственные и сельские зоны, а также территории возле военных объектов, портов, аэропортов и пляжей, оставив жильё и магазины доступными; Министерство внутренних дел предложило срок владения и срок проживания по пять лет. Комитету сообщили, что закон не будет иметь обратной силы: завершённые покупки и заявления, поданные в земельный кадастр, затронуты не будут. На 3 сентября 2026 года было четыре проекта от DISY, AKEL и DIKO, и правительство хотело объединить их с ограничениями на размер участка и дома, без названных цифр. По редакционной статье от 27 октября 2026 года комитет по внутренним делам возобновил обсуждение после парламентских выборов в мае и ждёт от кабинета всеобъемлющий законопроект; цель состоит в том, чтобы прекратить покупки через кипрские компании-посредники и защитить сельскохозяйственные земли и сельскую местность. Проверьте правовое положение в день подписания и получите подтверждение вашего положения с разрешением в письменном виде. Шаги покупки описаны в руководстве как купить недвижимость на Кипре.

Земля под застройку, деревенская зона, сельхозземля: что можно построить на участке на Кипре

Цена покупки и право на застройку являются двумя отдельными вопросами. Право на застройку определяют планы зон, а там, где зона не действует, Policy Statement по сельской местности и деревням Управления градостроительства и жилищного хозяйства (июнь 2024 года). Размер дома определяют две величины: коэффициент плотности (общая площадь этажей к площади участка) и коэффициент застройки (площадь основания дома к площади участка). Где опубликована зона, действуют её значения. Для территорий без зоны Policy Statement называет такие значения:

Расчёт простой: площадь, умноженная на коэффициент, даёт наибольшую допустимую общую площадь этажей. На 600 м² на редко застроенной территории в границах деревни это 600 × 0,90 = 540 м² общей площади, а при коэффициенте застройки 0,50 основание дома занимает не более 300 м². На полевом участке 3 000 м² коэффициент 0,10 даёт 300 м² общей площади, в зоне орошения при 0,06 только 180 м². После частичного изменения декабря 2024 года учитывается чистая площадь: коэффициент плотности и коэффициент застройки считаются от площади, которая остаётся после передачи частей участка под инфраструктуру по распоряжению министра внутренних дел. Если участок 1 000 м² должен отдать, например, 100 м², считайте от 900 м².

Отдельный дом за пределами деревни: правила. Policy Statement называет это «изолированным жилым домом». Орган планирования может выдать разрешение, если выполнены все эти условия:

• Возраст участка. Участок был внесён в земельный реестр 1 декабря 1990 года либо возник из такого участка путём объединения, исправления границ, утверждённого раздела или передачи для общественных целей.
• Размер. До 4 000 м² возможен один жилой объект. Свыше 4 000 м² возможны до четырёх объектов, на каждый не менее 4 000 м².
• Участки, разделённые после 1990 года. Им нужно не менее 2 500 м², доступ к общественной дороге либо право проезда длиной не более 100 м и шириной не менее 6 м, а исходный участок должен был примыкать к общественной дороге шириной не менее 4 м. С одного исходного участка возможно не более десяти объектов.
• Вода. Должно быть обеспечено достаточное и постоянное общественное или частное водоснабжение.
• Исключения. Разрешение не выдаётся в прибрежных зонах и зонах охраны природы, на охраняемых ландшафтах, в промышленных и коммерческих зонах, в зонах карьеров и на участках, разделённых в государственных зонах орошения с 14 октября 1994 года.

Минимальный размер, которого нет. В руководствах для сельхозземли называют минимальные размеры 4 000 или 6 000 м². Policy Statement указывает 4 000 м² как верхнюю границу на один жилой объект, а раздел об изолированном жилом доме не называет нижней границы для участков, внесённых в реестр до 1 декабря 1990 года. Для участков, разделённых позже, действует 2 500 м². Участок, объявленный «сельскохозяйственной землёй», поэтому может подходить под застройку, если сходятся дата, доступ, вода и зона, или не подходить вовсе. Цена в объявлении не показывает, какой это случай, а цена за м² ничего не говорит о праве на застройку.

Что можно выяснить до покупки. Портал IPPODAMOS показывает планы и зоны и принимает заявления, среди них предварительный запрос по статье 25 органа планирования (форма EA8), запрос о том, требуется ли градостроительное разрешение (EA9), и справку органа планирования. DLS советует также выяснить у органов планирования, затрагивают ли участок планы развития, например новая дорога. С 1 июля 2024 года разрешения на строительство через IPPODAMOS выдают вновь созданные организации местного самоуправления; раньше этим занимались муниципалитеты и окружные администрации (Статистическая служба Cystat). Такие понятия, как донум и title deed, объясняет словарь терминов недвижимости на Кипре.

Фермерский дом и финка на Кипре: дома в деревнях Троодоса и сельские усадьбы

Кто ищет «фермерский дом» или «финку», ищет дом в сельской местности с садом и тишиной. С юридической точки зрения оба слова пусты. В тексте Policy Statement 2024 года понятия фермерского дома нет, он регулирует изолированный жилой дом, деревенскую зону и здание, охраняемое как памятник. Как оценивать сельскую усадьбу, зависит поэтому от того, под какой из этих случаев она подпадает:

Троодос. Policy Statement относит большую часть массива Троодос к территориям исключительной природной красоты. Исключены жилые зоны и территории в границах развития. За их пределами он допускает традиционные виды использования, такие как сельское и лесное хозяйство, и небольшие сооружения, необходимые для них. Другие здания возможны только по правилам соответствующих глав либо по особым причинам и с условиями. Деревенский дом в Троодосе в границах деревни — это поэтому иной случай, чем поле над деревней, и цена за м² эту разницу не отражает.

Собственность и документы в деревне. В памятке о покупке недвижимости DLS называет, что покупателям следует выяснить заранее: внесён ли участок в реестр и принадлежит ли он продавцу, совпадает ли внесённая площадь с фактической, зарегистрированы ли ипотеки, отметки (memo) после решений суда, судебные приказы о продаже или другой депонированный договор купли-продажи, есть ли у участка законный доступ или он окружён чужими участками, проходит ли через него общественный ручей, дорога или река и грозит ли изъятие. Для здания сюда относится сертификат утверждения (Certificate of Approval) и вопрос, содержит ли он отметки или условия. Если завершённое здание не зарегистрировано, DLS советует выяснить причину. Новое здание можно зарегистрировать только после того, как технадзор подтвердит завершение, а орган строительного надзора выдаст справку. Что содержит title deed, показывает материал что такое title deed на Кипре.

Два пункта особенно важны для деревень, где земля переходила по наследству через поколения. Первый: если доля в недвижимости продаётся лицу, не являющемуся зарегистрированным совладельцем, DLS требует письменное согласие зарегистрированных совладельцев (форма N254A) о том, что они не хотят покупать по этой цене. Если его нет, покупатель должен опубликовать планируемый переход в течение 60 дней в двух официальных газетах. Второй: недвижимостью турок-киприотов управляет министр внутренних дел как Custodian по закону 1991 года, и закон в принципе допускает только действия, после которых собственник остаётся прежним. Запись в пользу собственника-турка-киприота поэтому служит предупреждающим признаком до того, как продавец потребует задаток.

НДС и сборы за переоформление при покупке участка: почему продавец влияет на цену

Закон об НДС в принципе относит поставку недвижимости к освобождённым операциям (Восьмое приложение). Облагаются, в частности, здания до первого заселения и незастроенная земля под строительство постоянных сооружений, если передача происходит в рамках хозяйственной деятельности. Основная ставка составляет 19 %. DLS не взимает сбор за переоформление, если по той же сделке начисляется НДС (подтверждение справкой налогового управления). Во всех остальных случаях действует шкала: 3 % до 85 000 €, 5 % от 85 001 € до 170 000 € и 8 % свыше 170 000 €, на которую DLS предоставляет скидку 50 %. Гербовый сбор по договорам отменён с 1 января 2026 года.

Отсюда следует вопрос, которого нет ни в одном объявлении: продавец — частное лицо или он действует в рамках хозяйственной деятельности? Пример показывает, что это значит при цене покупки без НДС 250 000 €.

Разница составляет 40 900 €, то есть около 16 % цены покупки без НДС. DLS советует спросить продавца, начисляется ли НДС и по какой ставке. Задайте этот вопрос до бронирования и получите ответ в письменном виде. Правила для квартир и домов разбирает руководство по НДС при покупке недвижимости на Кипре.

НДС на строительство: ставка 5 % действует для части. Для возведения здания на земле под застройку, которое служит основным жильём, закон (приложение V, таблица C) называет сниженную ставку 5 %. У неё узкие границы:

• Она действует для первых 130 м² застроенной площади, определяемой по коэффициенту согласно строительным планам, и для стоимости до 350 000 €.
• Общая стоимость сделки не должна превышать 475 000 €, а общая застроенная площадь 190 м², иначе по тексту закона льгота отпадает полностью. Для людей с инвалидностью граница льготной площади составляет 190 м², а для многодетных семей площадь увеличивается на 15 м² на каждого следующего ребёнка начиная с четвёртого.
• Право на льготу имеет физическое лицо от 18 лет, которое использует дом как основное жильё в Республике и не приобретало другое жильё по сниженной ставке.
• Декларацию можно подать во время строительства; к ней прилагаются договор подряда, планы и подтверждения использования.
• Кто до истечения десяти лет перестаёт жить в доме, обязан в течение 30 дней сообщить налоговому управлению и доплатить разницу до основной ставки пропорционально времени, когда он в доме не жил. Исключения составляют смерть и передача совершеннолетнему ребёнку, который сам имеет право на льготу.

Для строительных заявлений, поданных до 31 октября 2023 года, действуют переходные правила (статья 63 закона); закон 109(I)/2026 позволяет налоговому управлению рассматривать отдельные заявления до 31 декабря 2026 года, если орган планирования задержал решение. Кто покупает участок сейчас, подпадает под новые границы. Входит ли стоимость участка в 475 000 €, текст закона не говорит. Подайте заявление на справку в налоговое управление до начала строительства и считайте для обоих вариантов.

Пример расчёта: покупка участка за 250 000 € и строительство дома 180 м²

Пример объединяет правила из разделов выше. Допущения выбраны свободно, поэтому подставьте свои значения. Покупатель — гражданин ЕС (разрешение по Cap. 109 не нужно), он покупает у частного лица участок 3 000 м² за границей деревни, в районе без опубликованной зоны и вне государственной зоны орошения; цена покупки 250 000 €; участок был внесён в реестр в 1990 году, доступ и вода обеспечены. Строится дом как основное жильё с общей площадью этажей 180 м² в смысле коэффициента (закон об НДС называет её «застроенной площадью»). Договор подряда составляет 360 000 € без НДС, то есть 2 000 € за м². Эта сумма является допущением; официальной цифры стоимости строительства за м² мы не нашли. Для гражданина страны вне ЕС разрешение расчёт не меняет, поскольку оно не облагается сбором. Коэффициент плотности 0,10 допускает на 3 000 м² до 300 м² общей площади этажей, так что 180 м² помещаются.

При этих допущениях льгота экономит 36 400 €. Деление стоимости по долям площади является допущением; налоговое управление предоставляет для расчёта собственный инструмент и решает окончательно. Если стоимость участка входит в предел 475 000 €, льгота отпадает и действует строка 685 000 €. Если тот же покупатель приобретёт участок у компании, итог вырастет на 40 900 € до 689 500 €, потому что НДС 47 500 € заменяет сбор за переоформление 6 600 €. Каждые дополнительные 100 € за м² в договоре подряда означают 18 000 € без НДС и 19 600 € с НДС. Итог составляет около 3 603 € за м² вместе с участком.

Что в итоге не учтено. Гонорары архитектора и инженера, сборы за разрешения, подключения электричества, воды и канализации, благоустройство территории, резерв и проценты на замороженный капитал. По этим статьям официальной цифры мы не нашли, а коммерческие предложения заменяют любую оценку. Для ориентира: в нашей базе в октябре 2026 года по Пафосу числится 358 готовых вилл в 50 проектах с медианой 5 247 € за м² (цены предложений; обращение с НДС различается по проектам). Сравнение с итогом выше возможно лишь тогда, когда обе стороны содержат одни и те же статьи и один и тот же уровень отделки. Дополнительные расходы на покупку готовой недвижимости рассчитывает руководство по расходам на покупку, выбор между новостройкой и вторичным рынком — материал о новостройке и вторичке, а финансирование — руководство по ипотеке.

Семь проверок перед задатком за участок

• Документ о праве и обременения. Получите title deed и справку DLS о результатах поиска и выясните ипотеки, отметки, депонированные договоры купли-продажи и совладельцев. Кто должен это проверять, объясняет материал как выбрать юриста по недвижимости.
• Доступ. Выясните, примыкает ли участок юридически к общественной дороге или окружён чужими участками и проходит ли через него ручей, дорога или река.
• Зона и предварительный запрос. Прочитайте зону в плане, подайте предварительный запрос по статье 25 через IPPODAMOS и попросите зарегистрированного архитектора письменно подтвердить наибольшую общую площадь этажей, основание дома, высоту и отступы.
• Вода. Без обеспеченного общественного или частного водоснабжения разрешения на изолированный жилой дом нет.
• Статус продавца. Спросите письменно о НДС, а при НДС получите справку налогового управления для освобождения от сбора за переоформление.
• Разрешение и план платежей. Покупателю из страны вне ЕС нужно выяснить разрешение по Cap. 109. Депонируйте договор купли-продажи в DLS, если остаются открытые вопросы, и не платите цену полностью до регистрации. Доверенность для покупки на расстоянии описывает материал покупка недвижимости на Кипре удалённо.
• Разрешение на строительство и приёмка. Подайте заявление на справку для сниженной ставки до начала строительства и запланируйте регистрацию готового дома: для неё нужны подтверждение завершения от технадзора и справка органа строительного надзора. На что смотреть при приёмке, показывает материал приёмка новостройки на Кипре и дефекты.

Участки на севере Кипра: почему многие результаты поиска не относятся к этому руководству

В поиске по запросам «участок Кипр» значительная часть объявлений приходится на север острова, который Республика Кипр не контролирует. Правила выше относятся к территории Республики. В сообщении от 13 декабря 2023 года DLS Республики Кипр разъясняет, что органы на оккупированной территории не могут проводить действительные переходы права собственности в соответствии с резолюциями Совета Безопасности ООН 541 и 550. Распоряжение зарегистрированным участком другого лица может быть наказуемо по статье 303A Уголовного кодекса (при умысле на мошенничество до семи лет лишения свободы), а решения кипрских судов могут исполняться в других странах ЕС на основании решения Суда ЕС по делу Apostolides против Orams. Различия для покупателей разбирает материал разница между Кипром и Северным Кипром.

Источники (по состоянию на 29 октября 2026 года): Министерство внутренних дел (gov.cy/moi: «Purchasing Property») и закон Cap. 109 (cylaw.org); Департамент земель и съёмок (portal.dls.moi.gov.cy: продажа и обмен, сборы, памятка «Basic Information before the Purchase of Immovable Property», сообщение об участках на оккупированной территории); Управление градостроительства и жилищного хозяйства (gov.cy/moi-tph: Policy Statement по сельской местности от июня 2024 года и частичное изменение декабря 2024 года, градостроительные разрешения через IPPODAMOS); законы об НДС 95(I)/2000 в редакции до 2026 года, а также 42(I)/2023 и 109(I)/2026 (cylaw.org); налоговое управление (gov.cy/mof-tax); Статистическая служба Cystat (пресс-релиз о разрешениях на строительство от 7 апреля 2026 года); закон о недвижимости турок-киприотов 1991 года (gov.cy); Cyprus Mail (27 февраля, 3 сентября и 27 октября 2026 года). Не включено: цены на участки по районам (данные частных поставщиков противоречат друг другу), стоимость строительства за м² и сроки разрешений (есть только оценки маркетплейсов).

Если вы сравниваете оба пути, назовите бюджет, район и желаемый размер участка, и мы пришлём подходящие готовые виллы с ценами за м². Можно также посмотреть виллы в Пафосе или подборку больших вилл на Кипре. Сколько земли обычно идёт с виллой, показывает материал сколько земли идёт с виллой на Кипре.