Термины рынка недвижимости Кипра: полный справочник

При покупке недвижимости на Кипре быстро накапливается список слов, которых нет в привычной практике: кондоминиум, specific performance, LTV, non-dom. Часть из них мы уже подробно разбирали в отдельных статьях — здесь не повторяем те разборы целиком, а даём точное определение каждого термина и ссылку на подробный материал, где он есть. Это справочник, к которому можно возвращаться, а не очередная длинная статья.

Документы и юридический процесс покупки на Кипре

Чем юрист на Кипре отличается от нотариуса в привычном понимании?

На Кипре нет нотариальной системы в российском смысле — сделки с недвижимостью сопровождает не нотариус, а юрист (lawyer/advocate), который проверяет объект, готовит и регистрирует документы в Земельном кадастре. Это принципиальное отличие: ответственность за юридическую чистоту сделки лежит на выбранном вами юристе, а не на государственном нотариате, поэтому выбор независимого юриста — не формальность. Подробнее о том, как выбрать юриста и что именно он проверяет, — в отдельной статье.

Что такое due diligence (юридическая проверка объекта)?

Due diligence — проверка юридической чистоты объекта перед покупкой: отсутствие обременений, соответствие площади документам, статус разрешений на строительство, финансовое состояние застройщика при покупке на этапе строительства. Эту проверку проводит ваш юрист до подписания договора — пропустить её ради экономии времени значит взять на себя все риски, которые она должна была выявить.

Что такое обременение (encumbrance) на объекте недвижимости?

Обременение — любое зарегистрированное на объекте право третьих лиц: ипотека застройщика, судебный залог, сервитут. Due diligence как раз и выявляет такие обременения до покупки; наличие непогашенного обременения — одна из главных причин, по которой title deed не может быть передан покупателю без дополнительных действий со стороны продавца.

Что такое title deed (документ о праве собственности) и почему его выдача может затянуться?

Title deed — официальный документ Земельного кадастра Кипра (Land Registry), подтверждающий право собственности на конкретный объект. На новостройках этот документ часто выдаётся не сразу после покупки, а через месяцы или годы — пока застройщик не завершит раздел всего комплекса на отдельные юридические единицы. До этого момента ваши права защищает не title deed, а регистрация договора купли-продажи (см. следующий пункт). Подробнее о типичных задержках — в статье о частых ошибках первых покупателей.

Что такое specific performance и зачем регистрировать договор в Земельном кадастре?

Specific performance — норма кипрского права, по которой зарегистрированный в Земельном кадастре договор купли-продажи защищает покупателя даже без финальной title deed: продавец не может перепродать объект третьему лицу или обременить его новым залогом. Регистрация должна быть выполнена вашим юристом в течение определённого срока после подписания.

Чем договор бронирования (reservation agreement) отличается от основного договора купли-продажи (SPA)?

Договор бронирования — предварительное соглашение, которым покупатель фиксирует за собой конкретный объект на 2–4 недели за небольшой депозит, пока готовится юридическая проверка. SPA (Sale and Purchase Agreement) — это уже основной, юридически обязывающий договор купли-продажи, который подписывается после due diligence и затем регистрируется в Земельном кадастре по правилу specific performance. Депозит по договору бронирования, как правило, засчитывается в стоимость объекта при переходе к SPA.

Что такое snagging и приёмка объекта при получении ключей?

Snagging — осмотр готового объекта перед окончательной оплатой и подписанием акта приёма-передачи, цель которого — зафиксировать строительные недоделки и потребовать их устранения до перевода последнего платежа застройщику. Это особенно важно при покупке удалённо — подробнее о том, как организовать приёмку на расстоянии, в статье об удалённой покупке недвижимости на Кипре.

Что такое доверенность (Power of Attorney) для удалённой покупки?

Доверенность позволяет вашему юристу или доверенному лицу подписывать документы и представлять ваши интересы на Кипре без вашего личного присутствия. Оформляется у нотариуса в стране вашего проживания с последующим апостилем. Полный процесс удалённой покупки разобран в отдельной статье.

Что такое покупка на этапе строительства (off-plan) и как защищены платежи?

Off-plan — покупка объекта до завершения строительства, обычно по более низкой цене, чем готовое жильё, но с риском, связанным со сроками и платёжеспособностью застройщика. Платежи защищаются поэтапной схемой (привязкой к реальному прогрессу стройки) и регистрацией договора в Земельном кадастре. Подробный разбор — в статье о том, как защищены ваши платежи при покупке на этапе строительства.

Налоги и сборы при покупке недвижимости на Кипре

Что такое VAT (НДС) и когда он применяется при покупке недвижимости?

VAT (Value Added Tax) — налог на добавленную стоимость, применяемый к новым объектам недвижимости: 19% по стандартной ставке или 5% по льготной ставке для основного жилья при соблюдении определённых условий. Вторичное жильё VAT не облагается. Полный разбор — в статье про VAT при покупке недвижимости на Кипре.

Что такое сбор за переоформление права собственности (transfer fees)?

Transfer fees — сбор, который платит покупатель вторичного жилья при переоформлении title deed на своё имя: 3% до €85 000, 5% от €85 001 до €170 000 и 8% с суммы выше €170 000. Сейчас действует скидка 50% (фактически 1,5%, 2,5% и 4%). Этот сбор не взимается, если на новостройку уже уплачен VAT. Подробный расчёт по ценовым диапазонам — в нашем полном руководстве по налогам на недвижимость.

Что такое гербовый сбор (stamp duty)?

Stamp duty — сбор за гербовую марку на договоре купли-продажи, отменённый с 1 января 2026 года согласно Закону 239(I)/2025. Договоры, подписанные до этой даты, всё ещё подпадают под старые ставки (0,15–0,20% в зависимости от суммы); для новых сделок этот сбор больше не взимается.

Что такое CGT (capital gains tax, налог на прирост капитала)?

CGT — налог на прибыль при продаже недвижимости на Кипре, по ставке 20% от чистой прибыли. С 1 января 2026 года (для договоров, подписанных с этой даты) действуют пожизненные льготы: до €150 000 при продаже основного жилья, в котором вы прожили не менее 5 лет, и до €30 000 разово для любого другого объекта — раньше €85 430 и €17 086. Подробности — в руководстве по налогам на недвижимость на Кипре.

Что такое TIC (налоговый идентификационный номер) и зачем он нужен иностранцу?

TIC (Tax Identification Code) — кипрский налоговый номер, который требуется для самой покупки недвижимости, открытия банковского счёта и подключения коммунальных услуг. Получить его можно через юриста ещё до завершения сделки — без TIC зарегистрировать договор в Земельном кадастре невозможно.

Ипотека и финансовые термины на Кипре

Что такое LTV (loan-to-value) при ипотеке на Кипре?

LTV — соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, выраженное в процентах. Иностранным покупателям на Кипре банки обычно одобряют 60–70% LTV, то есть требуют первоначальный взнос от 30 до 40% стоимости объекта наличными. Как LTV влияет на размер ежемесячного платежа — с реальными расчётами в статье об аренде и покупке недвижимости на Кипре.

Что такое предварительное одобрение ипотеки (mortgage pre-approval)?

Предварительное одобрение — письменное подтверждение банка о готовности выдать кредит на определённую сумму при условии прохождения полной проверки документов. Получать его стоит до внесения депозита по договору бронирования — это избавляет от риска потерять депозит, если банк в итоге откажет в кредите на нужную сумму.

Резидентство и налоговый статус на Кипре

Что такое программа Golden Visa (Категория 6.2) и как она связана с покупкой недвижимости?

Это ускоренная программа постоянного проживания на Кипре для неграждан ЕС, доступная при инвестиции от €300 000 в новую недвижимость. В отличие от временного вида на жительство, этот статус не требует постоянного проживания на острове и распространяется на супруга и несовершеннолетних детей. Полный разбор требований и процесса — в нашей статье о получении вида на жительство на Кипре для граждан не из ЕС.

Что такое налоговый статус non-dom?

Non-dom (non-domiciled) — специальный налоговый статус для новых налоговых резидентов Кипра, который на 17 лет освобождает от налога на дивиденды и проценты по вкладам из любой страны мира. Статус получают автоматически при оформлении налогового резидентства, если вы не были налоговым резидентом Кипра в предыдущие годы.

Что такое GeSY?

GeSY (Γενικό Σύστημα Υγείας) — государственная система здравоохранения Кипра, в которую участники вносят обязательные взносы в обмен на доступ к государственной медицине. Для резидентов, работающих или получающих доход на Кипре, участие обязательно; туристам и владельцам недвижимости без статуса резидента GeSY не покрывает лечение — для них актуальна отдельная частная страховка.

Кондоминиум, содержание и типы владения недвижимостью на Кипре

Что такое кондоминиум на Кипре и чем он отличается от российского ТСЖ?

На Кипре большинство многоквартирных комплексов юридически оформлены как кондоминиум: каждый владелец квартиры получает отдельный title deed на свою единицу плюс долю в общих частях здания. Управляет этим управляющая компания, назначенная застройщиком, а не собрание жильцов напрямую, как в российском ТСЖ — переизбрание управляющей компании собранием владельцев на практике происходит редко.

Что такое service charges (взносы на содержание комплекса)?

Service charges — ежегодные обязательные платежи на содержание мест общего пользования кондоминиума: уборку, обслуживание лифтов и бассейнов, страхование здания. Размер зависит от инфраструктуры — от €500–600 в год для стандартной квартиры до нескольких тысяч евро для резортов с гольф-полями и спа. Эти расходы не входят в цену покупки и обычно не учитываются в расчётах доходности.

Чем freehold отличается от других форм владения на Кипре?

Freehold — полное право собственности без ограничения по сроку; именно такую форму получает подавляющее большинство иностранных покупателей на Кипре. Это отличается от систем с правом долгосрочной аренды земли (leasehold), распространённых в некоторых других странах: владелец freehold-объекта может свободно продать, передать по наследству или сдать в аренду недвижимость без необходимости продлевать право на землю.

Что такое коэффициент застройки (plot ratio) участка?

Plot ratio — соотношение максимально допустимой площади застройки к площади земельного участка, устанавливаемое местными правилами планирования. Объект, построенный вплотную к этому лимиту, не оставляет юридической возможности для расширения, пристройки бассейна или дополнительных построек в будущем — стоит проверять это заранее, если такие планы у вас есть.

Что означает совместное владение (joint ownership) при покупке на двоих?

При покупке в равных долях на двух собственников (например, супругов) сбор за переоформление title deed рассчитывается отдельно для каждой половины стоимости объекта, что при определённых ценах снижает суммарный сбор по сравнению с оформлением на одного владельца — из-за ступенчатой шкалы ставок. Этот эффект подробно разобран с расчётами в нашей статье о налогах на недвижимость.

Встретили термин, которого нет в этом списке? Напишите нам — дополним справочник или объясним конкретно вашу ситуацию.