Кипр Инсайты/Юридические и налоговые аспекты
Налоги на недвижимость на Кипре — полное руководство для покупателей и инвесторов (2026)
Покупка недвижимости на Кипре — привлекательный шаг, будь вы инвестор, переезжаете или приобретаете элитный объект для личного пользования. Однако для принятия взвешенного решения необходимо полное понимание налогов, связанных со сделкой и владением недвижимостью.
В этом обновлённом руководстве мы разбираем всё, что нужно знать о налогах на недвижимость на Кипре в 2026 году — от НДС и сборов за переоформление до налога на прирост капитала, налога на доход от аренды и многого другого.
1. НДС на недвижимость на Кипре
НДС применяется только к новым объектам — не к вторичному жилью. Вот как это работает:
| Тип объекта | Ставка НДС | Право на применение |
|---|---|---|
| Новостройка (не основное жильё) | 19% | Все покупатели, если не применяются льготы |
| Основное жильё | 5% | Первые 130 кв.м и стоимость до €350 000 (до 190 кв.м и €475 000 — остальное по 19%, выше этих порогов весь объект по 19%; промежуточные значения уточняйте у юриста), только при первом использовании льготы |
| Вторичное жильё | 0% | НДС не взимается, применяются только сборы за переоформление |
Сниженная ставка НДС (5%) применяется только если:
- Покупатель — физическое лицо (не компания),
- Объект используется как основное жильё,
- Общая крытая площадь ниже установленного законом порога,
- Покупатель ранее не использовал эту льготу.
Продаёте или сдаёте в аренду в течение 10 лет после покупки со сниженным НДС? Часть НДС должна быть возвращена Налоговому департаменту.
2. Сборы за переоформление права собственности
Сборы за переоформление применяются при передаче документа о праве собственности новому владельцу — как правило, для вторичного жилья.
| Стоимость объекта (€) | Ставка (%) |
|---|---|
| До 85 000 | 3% |
| 85 001 – 170 000 | 5% |
| Свыше 170 000 | 8% |
3. Гербовый сбор
Кипр отменил гербовый сбор на договоры купли-продажи недвижимости и другие юридические документы с 1 января 2026 года, согласно Закону 239(I)/2025 (опубликован в Официальной газете 31 декабря 2025 года). Если ваш договор купли-продажи подписан начиная с этой даты, гербовый сбор не взимается вообще.
Договор, фактически подписанный до 1 января 2026 года, по-прежнему подпадает под прежние правила, даже если завершение сделки происходит позже — исторические ставки приведены ниже для справки.
| Договор подписан | Гербовый сбор |
|---|---|
| С 1 января 2026 года | Отсутствует — отменён (Закон 239(I)/2025) |
| До 1 января 2026 года (исторически) | 0,15% (€5 001–€170 000), 0,20% сверх, максимум €20 000 |
Срок: должен быть завершён в течение 30 дней с момента подписания договора.
4. Налог на прирост капитала (CGT)
CGT взимается только при продаже объекта недвижимости, расположенного на Кипре.
→ Посмотрите актуальные инвестиционные объекты на Кипре с высоким потенциалом перепродажи и аренды
Фиксированная ставка: 20% от чистой прибыли (цена продажи – цена покупки – допустимые расходы).
Льготы и вычеты (для договоров, подписанных с 1 января 2026 года; до этой даты действовали €85 430, €17 086 и €25 629):
| Ситуация | Сумма льготы |
|---|---|
| Основное жильё (владение 5+ лет) | €150 000 |
| Любой другой объект (один раз в жизни) | €30 000 |
| Сельскохозяйственная земля фермера | €50 000 |
Сохраняйте подтверждение расходов, таких как ремонт, сборы за переоформление и комиссии — они уменьшают налогооблагаемую прибыль.
5. Налог на доход от аренды
Если вы сдаёте свою недвижимость на Кипре в аренду, доход от аренды облагается подоходным налогом:
- До €22 000: 0%
- €22 001 – €32 000: 20%
- €32 001 – €42 000: 25%
- €42 001 – €72 000: 30%
- €72 000+: 35%
Допустимые вычеты включают:
- Расходы на содержание,
- Комиссию за управление,
- Проценты по ипотеке,
- Страхование недвижимости.
В Cyprus VIP Estates мы помогаем клиентам с налоговой отчётностью, оптимизацией дохода от аренды и соблюдением требований.
6. Соглашения об избежании двойного налогообложения (DTT)
У Кипра есть DTT более чем с 60 странами, включая:
- Германия, Австрия, Швейцария
- Великобритания, Ирландия, Польша, Норвегия, Швеция, Израиль, Южная Корея и др.
- Россия, Казахстан, Армения, Грузия
Это означает, что:
- Вы не будете платить двойной налог одновременно на Кипре и в вашей стране,
- Вы можете зачесть налоги, уплаченные на Кипре.
Проконсультируйтесь с местным налоговым консультантом относительно последствий для вашей конкретной страны.
7. Налог на недвижимое имущество на Кипре: налоговое резидентство и ежегодные сборы
- Ежегодный налог на недвижимость на Кипре не существует с 2017 года.
- Но если вы проживаете более 183 дней в году, вы можете стать налоговым резидентом Кипра — и воспользоваться режимом non-dom на 17 лет (без налога на иностранные дивиденды или проценты).
Посмотрите все виллы на Кипре на продажу здесь.
Мы помогаем международным клиентам разобраться и оптимизировать статус резидентства и юридические обязательства.
Часто задаваемые вопросы: налоги на недвижимость на Кипре
Нет. Налоговые правила применяются одинаково к резидентам и нерезидентам.
Нет. Но если вы соответствуете критериям сниженной ставки 5%, экономия значительна.
Нет с 2017 года — отменён правительством.
Наследство освобождено от CGT, но сборы за переоформление могут по-прежнему применяться.
Иногда — но физические лица получают больше льгот. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
Почему стоит работать с Cyprus VIP Estates?
Мы не просто продаём эксклюзивные виллы и квартиры — мы сопровождаем вас на каждом налоговом и юридическом этапе покупки.
Наша команда:
- Разбирается в налоговом регулировании Кипра за вас,
- Помогает с документацией, декларациями и планированием,
- Предлагает поддержку на немецком, английском, польском и русском языках,
- Связывает вас с юридическими и финансовыми специалистами на острове.
От первого просмотра до финальной подписи — мы вас поддержим.
