Cypr Insights/Aspekty prawne i podatkowe
Podatki od nieruchomości na Cyprze – Przewodnik 2026 dla kupujących i inwestorów
Zakup nieruchomości na Cyprze to popularny kierunek dla inwestorów z Polski. Kraj oferuje nie tylko piękną pogodę i wysoką jakość życia, ale również korzystne warunki podatkowe. Roczny rachunek właściciela opisujemy w zestawieniu rocznych kosztów właściciela. Pozostałe podatki na Cyprze, od dywidend po składkę GeSY, zestawia artykuł „Czy Cypr to raj podatkowy?”.
Ten przewodnik na rok 2026 pomoże Ci zrozumieć najważniejsze aspekty opodatkowania zakupu i posiadania nieruchomości na Cyprze – w tym VAT, opłaty przeniesienia własności, podatek od zysków oraz dochody z wynajmu.
1. VAT (podatek od wartości dodanej) przy zakupie nieruchomości
VAT dotyczy tylko nowych nieruchomości (nie dotyczy rynku wtórnego).
| Rodzaj nieruchomości | Stawka VAT | Warunki |
|---|---|---|
| Nowa nieruchomość | 19% | Standardowa stawka |
| Główne miejsce zamieszkania | 5% | Pierwsze 130 m² i wartość do 350 000 € (część do 190 m² / 475 000 € po 19%), tylko dla osób fizycznych |
| Nieruchomość z rynku wtórnego | 0% | Zamiast VAT – opłata transferowa |
Uwaga: Jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu 10 lat od zakupu z obniżonym VAT, musisz zwrócić proporcjonalną część różnicy.
2. Opłata przeniesienia własności (transfer fees)
Opłata za przeniesienie własności dotyczy wyłącznie nieruchomości bez VAT, czyli głównie z rynku wtórnego. Pełne zestawienie opłat przy zakupie, z trzema przykładami liczbowymi, opisujemy w poradniku koszty zakupu nieruchomości na Cyprze. Rachunek według przedziałów cenowych jest w kalkulatorze podatku od nieruchomości na Cyprze.
| Wartość nieruchomości (€) | Stawka |
|---|---|
| do 85.000 € | 3% |
| 85.001 – 170.000 € | 5% |
| powyżej 170 000 € | 8% |
| Zniżka (obecnie) | 50% przy transakcjach bez VAT (efektywnie 1,5% / 2,5% / 4%) |
3. Opłata skarbowa (Stamp Duty)
Cypr zniósł opłatę skarbową od umów sprzedaży nieruchomości i innych dokumentów prawnych ze skutkiem od 1 stycznia 2026 roku, na mocy ustawy 239(I)/2025 (opublikowanej w Dzienniku Urzędowym 31 grudnia 2025 roku). Jeśli umowa sprzedaży zostanie podpisana od tej daty, opłata skarbowa w ogóle nie jest należna.
Umowa faktycznie podpisana przed 1 stycznia 2026 roku nadal podlega poprzednim zasadom, nawet jeśli finalizacja nastąpi później — historyczne stawki podano poniżej dla porównania.
| Data podpisania umowy | Opłata skarbowa |
|---|---|
| Od 1 stycznia 2026 | Brak — zniesiona (ustawa 239(I)/2025) |
| Przed 1 stycznia 2026 (historycznie) | 0,15% (5 001–170 000 €), 0,20% powyżej, limit 20 000 € |
(Dla umów podpisanych przed 1 stycznia 2026 roku opłatę należało uiścić w ciągu 30 dni od podpisania umowy.)
4. Podatek od zysków kapitałowych (CGT)
Podatek od zysków przy sprzedaży nieruchomości:
Stawka: 20% od zysku (cena sprzedaży – koszt zakupu – wydatki kwalifikowane)
Ulgi i kwoty wolne (dla umów podpisanych od 1 stycznia 2026 r.; wcześniej 85 430 €, 17 086 € i 25 629 €):
| Sytuacja | Kwota wolna |
|---|---|
| Główne miejsce zamieszkania (5+ lat) | 150 000 € |
| Inna nieruchomość | 30 000 € |
| Grunt rolny (dla rolników) | 50 000 € |
Wydatki na remonty, prowizje, opłaty notarialne – wszystko obniża podstawę opodatkowania.
5. Opodatkowanie dochodów z wynajmu
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód podlega opodatkowaniu:
| Roczny dochód (€) | Stawka |
|---|---|
| do 22.000 | 0 |
| 22.001 – 32.000 | 20 |
| 32.001 – 42.000 | 25 |
| 42.001 – 72.000 | 30 |
| powyżej 72.000 | 35 |
Od czynszu z budynku odlicza się 20% jego kwoty, a specjalną składkę obronną od czynszu zniesiono od 2026 roku (PwC). Odliczenia możliwe od dochodu:
- koszty zarządzania,
- remonty i konserwacja,
- ubezpieczenie,
- odsetki od kredytu hipotecznego.
6. Rezydencja podatkowa & Non-Dom
Osoby przebywające powyżej 183 dni w roku na Cyprze mogą stać się rezydentami podatkowymi. Alternatywą jest reguła 60 dni, którą opisujemy w artykule o rezydencji podatkowej.
Zyskują one prawo do tzw. statusu „non-domiciled”:
- do 17 lat zwolnienia ze specjalnej składki obronnej (SDC) od dywidend i odsetek; składka zdrowotna GeSY 2,65% pozostaje.
7. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską
Zarówno Polska, jak i Cypr są stronami umowy, dzięki której:
- Nie zapłacisz podwójnego podatku,
- Czynsz z nieruchomości na Cyprze rozlicza się w Polsce metodą zwolnienia z progresją: jest zwolniony z polskiego podatku, ale podnosi stawkę od pozostałych dochodów (interpretacja KIS z 12 marca 2026 roku).
Najczęściej zadawane pytania
Nie – przepisy obowiązują wszystkich tak samo.
Państwowy podatek został zniesiony w 2017 roku, ale gminy nadal pobierają własny roczny podatek od nieruchomości i opłaty: według stanu na październik 2026 od 76 do 105 € rocznie przy wartości urzędowej 300 000 € w czterech gminach, które sprawdziliśmy, plus opłaty za kanalizację, odpady i części wspólne budynku. Pełny roczny rachunek z trzema przykładami wyliczeń znajdziesz w zestawieniu rocznych kosztów właściciela.
Nie – jeśli spełniasz warunki ulg, możesz uniknąć podatku.
Nie – obywatele UE mogą kupować bez ograniczeń.
Dla niektórych inwestycji tak, ale osoby prywatne mają więcej ulg (np. CGT).
Dlaczego warto kupić z Cyprus VIP Estates?
Oferujemy nie tylko ekskluzywne nieruchomości na Cyprze – pomagamy także z:
- pełną obsługą prawną i podatkową,
- analizą statusu podatkowego,
- wnioskami o VAT i wpisem do księgi wieczystej,
- doradztwem dla inwestorów i rodzin z Polski.
Bezpłatny przewodnik PDF · PDF, polski
Prawdziwy koszt zakupu nieruchomości na Cyprze (2026)
Wszystkie podatki, opłaty i koszty utrzymania od rezerwacji do odbioru kluczy, z przykładem obliczeń
Co zawiera
- Koszty jednorazowe w skrócie: co płacisz ponad cenę i kiedy
- VAT przy nowej inwestycji: stawki 5 % i 19 %, limity i przykład obliczeń
- Opłata przeniesienia własności i opłata skarbowa: co dotyczy nowej inwestycji, a co rynku wtórnego
- Koszty prawne, opłaty w Rejestrze Gruntów, koszty kredytu i wymiana waluty
