Zypern Insights/Rechtliche & steuerliche Einblicke
Steuern auf Immobilien in Zypern – Der umfassende Leitfaden 2026 für Käufer und Investoren
Der Kauf einer Immobilie in Zypern bietet nicht nur hohe Lebensqualität und sonniges Klima – sondern auch steuerliche Vorteile für Käufer aus dem Ausland. Damit Sie Ihre Investition richtig planen können, sollten Sie sich mit den geltenden Steuern in Zypern vertraut machen.
In diesem Artikel erläutern wir alle wichtigen Aspekte der Immobilienbesteuerung in Zypern im Jahr 2026 – ideal für private Käufer, Auswanderer und Investoren. Die laufende Jahresrechnung für Eigentümer steht in unserem Überblick über die jährlichen Eigentümerkosten. Für Käufer aus Österreich und der Schweiz gelten zusätzlich die Regeln der Artikel Immobilie auf Zypern kaufen als Österreicher und Immobilie auf Zypern kaufen als Schweizer.
1. Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienkäufe
Die Mehrwertsteuer wird nur auf neue Immobilien erhoben – also nicht auf Wiederverkaufsobjekte.
| Immobilientyp | MwSt-Satz | Bedingungen |
|---|---|---|
| Neubau (kein Erstwohnsitz) | 19% | Standard für neue Immobilien |
| Hauptwohnsitz (Privatperson) | 5% | Nur für die ersten 130 m² und bis 350.000 € Gesamtwert (zwischen 130 und 190 m² anteilig; ab 190 m² oder 475.000 € 19 % auf den gesamten Preis) |
| Wiederverkaufsimmobilie | 0% | Keine MwSt, nur Übertragungsgebühren fällig |
Wichtig: Wer eine Immobilie mit 5 % erwirbt und sie innerhalb von 10 Jahren verkauft oder vermietet, muss anteilig MwSt zurückzahlen.
2. Übertragungsgebühren (Transfer Fees)
Die Übertragungsgebühren (Transfer Fees) fallen nur bei Wiederverkaufsobjekten an – nicht bei neuen Immobilien mit MwSt. Auf die gesetzlichen Sätze der Tabelle gilt derzeit eine Ermäßigung von 50 % (effektiv 1,5 % / 2,5 % / 4 %).
| Immobilienwert (€) | Steuersatz |
|---|---|
| bis 85.000 € | 3% |
| 85.001 – 170.000 € | 5% |
| über 170.000 € | 8% |
3. Stempelsteuer (Stamp Duty)
Zypern hat die Stempelsteuer auf Kaufverträge für Immobilien und andere Rechtsdokumente zum 1. Januar 2026 abgeschafft, gemäß Gesetz 239(I)/2025 (veröffentlicht im Amtsblatt am 31. Dezember 2025). Wird Ihr Kaufvertrag ab diesem Datum unterzeichnet, fällt keine Stempelsteuer mehr an.
Ein Vertrag, der tatsächlich vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet wurde, fällt weiterhin unter die bisherigen Regeln, auch wenn der Abschluss später erfolgt — die historischen Sätze sind unten zur Orientierung aufgeführt.
| Vertrag unterzeichnet | Stempelsteuer |
|---|---|
| Ab 1. Januar 2026 | Keine — abgeschafft (Gesetz 239(I)/2025) |
| Vor 1. Januar 2026 (historisch) | 0,15 % (5.001–170.000 €), 0,20 % darüber, gedeckelt bei 20.000 € |
Für vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnete Verträge war die Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung erforderlich.
4. Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax, CGT)
Beim Verkauf einer Immobilie wird in Zypern 20 % CGT auf den Gewinn erhoben.
Der Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis abzüglich:
- Kaufpreis,
- Renovierungs- und Nebenkosten,
- Maklergebühren.
Steuerfreie Freibeträge (einmalig pro Person; für Verträge ab dem 1. Januar 2026, zuvor 85.430 €, 17.086 € und 25.629 €)
| Fall | Freibetrag |
|---|---|
| Hauptwohnsitz (min. 5 Jahre bewohnt) | 150.000 € |
| Andere Immobilie | 30.000 € |
| Landwirtschaftliches Grundstück (Landwirt) | 50.000 € |
5. Besteuerung von Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie Mieteinnahmen versteuern:
| Jahreseinkommen (€) | Steuersatz (%) |
|---|---|
| bis 22.000 | 0 |
| 22.001 – 32.000 | 20 |
| 32.001 – 42.000 | 25 |
| 42.001 – 72.000 | 30 |
| über 72.000 | 35 |
Von der Bruttomiete eines Gebäudes werden pauschal 20 % abgezogen, und die Sonderverteidigungsabgabe (SDC) auf Mieten wurde 2026 abgeschafft (PwC). Abzugsfähige Ausgaben:
- Wartungskosten
- Zinsen für Hypotheken
- Verwaltungskosten
- Gebäudeversicherung
6. Steuerresidenz & Nicht-Dom-Regelung
- Wer über 183 Tage pro Jahr in Zypern lebt, kann steuerlicher Einwohner werden.
- Mit dem Non-Dom-Status zahlen Sie keine Sonderverteidigungsabgabe (SDC) auf Dividenden und Zinsen, bis ein zyprisches Domizil entsteht (17 von 20 Jahren); der GHS-Beitrag von 2,65 % bleibt.
Unser Team hilft Ihnen, den optimalen steuerlichen Status zu erlangen. Was der Non-Dom-Status bringt, beschreibt der Artikel Non-Dom-Status auf Zypern 2026.
7. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Zypern hat Doppelbesteuerungsabkommen mit:
- Deutschland
- Österreich
- Schweiz
Das bedeutet:
- Keine Doppelbesteuerung von Immobiliengewinnen.
- Ob in Zypern gezahlte Steuern im Heimatland angerechnet werden oder die Einkünfte dort freigestellt sind, hängt vom jeweiligen Abkommen ab; Polen etwa wendet die Freistellung mit Progressionsvorbehalt an (Auslegung der Steuerverwaltung vom 12. März 2026). Prüfen Sie das Abkommen Ihres Landes.
Häufige Fragen (FAQ)
Nein – Steuergesetze gelten für alle gleich.
Die staatliche Grundsteuer wurde 2017 abgeschafft. Die Gemeinden erheben aber weiterhin eine eigene kleine jährliche Immobiliensteuer und Gebühren: Stand Oktober 2026 etwa 76 bis 105 € pro Jahr bei einem amtlichen Wert von 300.000 € in den vier Gemeinden, die wir geprüft haben, dazu Gebühren für Abwasser und Müll sowie das Hausgeld. Die vollständige Jahresrechnung mit drei Rechenbeispielen finden Sie in unserem Überblick über die jährlichen Eigentümerkosten.
Nur, wenn Sie unter die Freibeträge fallen und CGT korrekt berechnet wird. Die Kapitalgewinnsteuer im Zusammenhang mit anderen Kapitalerträgen beschreibt der Artikel Kapitalerträge, Dividenden und Krypto auf Zypern 2026.
Es gibt keine Erbschaftssteuer in Zypern. Es können aber Übertragungsgebühren anfallen.
Firmen haben keinen Anspruch auf Freibeträge bei CGT, aber können in besonderen Fällen sinnvoll sein. Beratung erforderlich.
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Die wahren Kosten beim Immobilienkauf auf Zypern (2026)
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