Steuern auf Immobilien in Zypern – Der umfassende Leitfaden 2025 für Käufer und Investoren
Der Kauf einer Immobilie in Zypern bietet nicht nur hohe Lebensqualität und sonniges Klima – sondern auch steuerliche Vorteile für Käufer aus dem Ausland. Damit Sie Ihre Investition richtig planen können, sollten Sie sich mit den geltenden Steuern in Zypern vertraut machen.
In diesem Artikel erläutern wir alle wichtigen Aspekte der Immobilienbesteuerung in Zypern im Jahr 2026 – ideal für private Käufer, Auswanderer und Investoren.
1. Mehrwertsteuer (MwSt) auf Immobilienkäufe
Die Mehrwertsteuer wird nur auf neue Immobilien erhoben – also nicht auf Wiederverkaufsobjekte.
| Immobilientyp | MwSt-Satz | Bedingungen |
|---|---|---|
| Neubau (kein Erstwohnsitz) | 19% | Standard für neue Immobilien |
| Hauptwohnsitz (Privatperson) | 5% | Für max. 130–200 m², Erstkauf |
| Wiederverkaufsimmobilie | 0% | Keine MwSt, nur Grunderwerbssteuer fällig |
Wichtig: Wer eine Immobilie mit 5 % erwirbt und sie innerhalb von 10 Jahren verkauft oder vermietet, muss anteilig MwSt zurückzahlen.
2. Grunderwerbssteuer (Transfer Fees)
Die Grunderwerbssteuer fällt nur bei Wiederverkaufsobjekten an – nicht bei neuen Immobilien mit MwSt.
| Immobilienwert (€) | Steuersatz |
|---|---|
| bis 85.000 € | 3% |
| 85.001 – 170.000 € | 5% |
| über 170.000 € | 8% |
Hinweis:
- Bei gemeinsamen Käufen (z. B. Ehepaaren) wird der Wert geteilt, was die Steuer reduziert.
- 50 % Rabatt, wenn keine MwSt auf den Kaufpreis anfällt.
3. Stempelsteuer (Stamp Duty)
Die Stempelsteuer wird auf den Kaufvertrag erhoben und muss vom Käufer gezahlt werden.
| Vertragswert (€) | Steuersatz |
|---|---|
| bis 5.000 | 0% |
| 5,001 – 170,000 | 0.15% |
| über 170.000 | 0.20% |
| Maximalbetrag | €20,000 |
Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung erforderlich.
4. Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax, CGT)
Beim Verkauf einer Immobilie wird in Zypern 20 % CGT auf den Gewinn erhoben.
Der Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis abzüglich:
- Kaufpreis,
- Renovierungs- und Nebenkosten,
- Maklergebühren.
Steuerfreie Freibeträge (einmalig pro Person)
| Fall | Freibetrag |
|---|---|
| Hauptwohnsitz (min. 5 Jahre bewohnt) | 85.430 € |
| Andere Immobilie | 17.086 € |
| Landwirtschaftliches Grundstück (Landwirt) | 25.629 € |
5. Besteuerung von Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie Mieteinnahmen versteuern:
| Jahreseinkommen (€) | Steuersatz (%) |
|---|---|
| bis 19.500 | 0 |
| 19.501 – 28.000 | 20 |
| 28.001 – 36.300 | 25 |
| 36.301 – 60.000 | 30 |
| über 60.000 | 35 |
Abzugsfähige Ausgaben:
- Wartungskosten
- Zinsen für Hypotheken
- Verwaltungskosten
- Gebäudeversicherung
6. Steuerresidenz & Nicht-Dom-Regelung
- Wer über 183 Tage pro Jahr in Zypern lebt, kann steuerlicher Einwohner werden.
- Mit dem Non-Dom-Status (für 17 Jahre) zahlen Sie keine Steuer auf Auslandseinkommen, Zinsen oder Dividenden.
Unser Team hilft Ihnen, den optimalen steuerlichen Status zu erlangen.
7. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Zypern hat Doppelbesteuerungsabkommen mit:
- Deutschland
- Österreich
- Schweiz
Das bedeutet:
- Keine Doppelbesteuerung von Immobiliengewinnen.
- Verrechnung von in Zypern gezahlten Steuern im Heimatland möglich.
Häufige Fragen (FAQ)
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