Кипр Инсайты/Юридические и налоговые аспекты
Есть ли ежегодный налог на недвижимость на Кипре: что владелец реально платит в год (2026)
Коротко: ежегодного государственного налога на недвижимость на Кипре нет с 1 января 2017 года, поэтому налоговая не присылает владельцу счёт за само владение жильём. Остаются небольшой муниципальный налог с официальной оценки, сборы за канализацию и вывоз мусора и взнос на содержание дома. За апартаменты за 300 000 € в Лимассоле это около 1 560 € в год, то есть 0,52 % цены (по состоянию на октябрь 2026 года). Заметной статьёй налог становится только при сдаче в аренду, потому что арендная плата облагается как доход. Разовые налоги при покупке разобраны в нашем калькуляторе налога на недвижимость; эта статья посвящена только счёту, который приходит каждый год.
Ежегодный налог на недвижимость на Кипре: что отменили в 2017 году, а что осталось
До 2016 года владельцы платили «Immovable Property Tax», государственный налог, который считался от стоимости недвижимости на 1980 год и взимался налоговым управлением. Его отменили с 1 января 2017 года, и налоговый обзор одной из четырёх крупнейших аудиторских компаний (редакция августа 2026 года) по-прежнему указывает его как отменённый. Отсюда и бытующее мнение, будто недвижимость на Кипре вообще не несёт регулярного налога.
Мнение верно наполовину. Государственный налог исчез, но муниципалитеты взимают собственный налог на недвижимость, отдельный сбор, продолживший жить после отмены. Пресса, описывая счета за 2025 год в укрупнённом муниципалитете Никосии, прямо отметила разницу: муниципальный налог и отменённый государственный никогда не были одним платежом. Обратное мнение, что на Кипре платят крупный ежегодный налог на недвижимость, преувеличивает масштаб: для апартаментов за 300 000 € муниципальный налог составляет примерно от 76 до 105 € в четырёх муниципалитетах, ставки которых мы смогли проверить. Все налоги при покупке и продаже собраны в нашем руководстве по налогам на недвижимость на Кипре.
Ежегодные платежи по недвижимости на Кипре: что налог, а что сбор
Счета, приходящие каждый год, смешивают четыре разные вещи: налог, публичные сборы, частные взносы и, для арендодателей, налоги на доход. Таблица раскладывает их, потому что налогами в строгом смысле являются только первая и последняя группы.
| Статья | Кто взимает | База | Вид | Кого касается |
|---|---|---|---|---|
| Государственный налог на недвижимость | Налоговое управление | Оценка 1980 года | Налог, отменён с 1 января 2017 | Никого |
| Муниципальный налог на недвижимость | Муниципалитет | Официальная оценка в ценах 2021 года, около 0,25–0,35 ‰ | Налог | Каждого владельца |
| Сбор за канализацию | Окружной совет по канализации | Та же оценка, в зависимости от округа около 0,4–0,6 ‰ | Публичный сбор | Владельцев в зоне совета |
| Вывоз мусора | Муниципалитет | Фиксированная сумма, в части муниципалитетов растёт с площадью | Сбор | Каждого владельца |
| Взнос на содержание дома | Объединение собственников или управляющая компания | На квартиру; зависит от лифта, бассейна, сада, охраны | Частный взнос | Апартаменты в комплексе |
| Страхование здания и имущества | Страховая компания | Стоимость восстановления и площадь | Частный договор | По желанию, требуется банками |
| Подоходный налог с аренды | Налоговое управление | Аренда минус вычет 20 %, ставки от 0 % до 35 % | Налог | Только при сдаче |
| Взнос GeSY с аренды | Налоговое управление | 2,65 % валовой аренды, предел дохода 180 000 € | Взнос | Только при сдаче |
Каждый совет муниципалитета устанавливает ставку сам, и ставки медленно растут. На 2026 год Лимассол берёт 0,264 промилле (0,264 ‰, раньше 0,24 ‰), Пафос 0,28 ‰ (раньше 0,26 ‰), а муниципалитет Строволос рядом с Никосией 0,253 ‰ (раньше 0,23 ‰); у самой Никосии в 2025 году было 0,35 ‰. Промилле это одна тысячная, поэтому с оценки 300 000 € эти ставки дают 79,20 € в Лимассоле, 84,00 € в Пафосе и 105,00 € в Никосии. За просрочку в муниципалитетах, публикующих это правило, добавляют 10 %. Актуальную ставку Ларнаки проверить не удалось; в счёте указаны ставка и оценка, к которой она применена.
Все эти платежи считаются от общей оценки Департамента земель и межевания, зафиксированной в ценах на 1 января 2021 года. Департамент оговаривает, что эта величина не является рыночной стоимостью, поэтому квартира, купленная в 2026 году за 300 000 €, может иметь оценку ниже цены. В примере ниже оценка принята равной 300 000 €, что слегка завышает муниципальный налог и канализацию.
Пример расчёта: годовой счёт за апартаменты за 300 000 € в Лимассоле
Допущения для всех трёх случаев: новые двухспальные апартаменты в комплексе с лифтом и бассейном, куплены за 300 000 € без кредита, принадлежат одному физлицу, налоговому резиденту Кипра, ставки на октябрь 2026 года. Электричество, вода и интернет зависят от потребления и не входят ни в один случай. Строки с пометкой «допущение» это наши оценки по диапазонам, указанным рядом.
Расходы в год, если вы живёте в апартаментах сами
| Статья | База | В год |
|---|---|---|
| Государственный налог на недвижимость | Отменён в 2017 году | 0,00 € |
| Муниципальный налог на недвижимость | 300 000 € × 0,264 ‰ (Лимассол, 2026) | 79,20 € |
| Сбор за канализацию | 300 000 € × (0,35 ‰ стоки + 0,086 ‰ ливневые воды), совет Лимассола | 130,80 € |
| Сбор за мусор | Допущение: 200 € (оппозиционная фракция в Лимассоле говорит, что большинство счетов ниже 200 €) | 200,00 € |
| Взнос на содержание дома | Допущение: 75 € в месяц в комплексе с лифтом и бассейном (источники называют 50–150 € в месяц) | 900,00 € |
| Страхование здания и имущества | Допущение: 250 € (обычно 180–320 € для апартаментов с двумя-тремя спальнями) | 250,00 € |
| Итого | 1 560,00 € | |
| Доля от цены | 1 560 € ÷ 300 000 € | 0,52 % |
При нижних значениях допущений (мусор 150 €, взнос 600 €, страховка 180 €) сумма равна 1 140 €, то есть 0,38 % цены. При верхних (мусор 300 €, взнос 1 200 €, страховка 320 €) это 2 030 €, то есть 0,68 %. Сильнее всего результат сдвигает взнос на содержание дома, и он устанавливается для каждого здания отдельно.
Сверка с нашей собственной моделью текущих расходов: модель в сравнении аренды и покупки берёт для типичных апартаментов 935–1 650 € в год, около 110 € в месяц. Диапазон включает взнос на содержание дома, вывоз мусора, канализацию и муниципальные платежи; страховка, коммунальные услуги и обслуживание бассейна и сада в него не входят. В примере эти четыре статьи дают 79,20 € + 130,80 € + 200 € + 900 € = 1 310 €, то есть значение внутри диапазона и рядом с 1 320 € модели (110 € × 12). Итог 1 560 € выше, потому что добавлена страховка. По нашему прочтению источников, нижний край диапазона подходит небольшому дому с невысокими взносами, а верхний комплексу с бассейном и лифтом; это наша собственная трактовка, опубликованной статистики с таким разбиением нет.
Годовой счёт, если апартаменты сданы за 1 300 € в месяц
Теперь те же апартаменты сданы в долгосрочную аренду за 1 300 € в месяц, это 15 600 € в год и валовая доходность 5,2 %. Размер аренды допущение, чуть ниже диапазона 1 400–1 500 € для двухкомнатных квартир в Лимассоле из нашего сравнения аренды и покупки, поскольку этот объект стоит меньше. Арендатор платит коммунальные услуги, арендодатель платит расходы на объект из первого случая; других доходов и кредита у него нет.
| Статья | База | В год |
|---|---|---|
| Расходы на объект | Как в первом случае | 1 560,00 € |
| Взнос GeSY | 2,65 % × 15 600 € валовой аренды | 413,40 € |
| Налогооблагаемая прибыль от аренды | 15 600 € − вычет 20 % (3 120 €) = 12 480 € | 12 480,00 € |
| Подоходный налог | 12 480 € ниже необлагаемого порога 22 000 € | 0,00 € |
| Итого | 1 973,40 € | |
| Доля от цены | 1 973,40 € ÷ 300 000 € | 0,66 % |
| Доля от аренды | 1 973,40 € ÷ 15 600 € | 12,65 % |
После этого счёта арендодателю остаётся 15 600 € − 1 973,40 € = 13 626,60 €, то есть 4,54 % цены, до комиссии агента, простоя и ремонта. Управляющая компания при долгосрочной аренде берёт 8–12 % арендной платы согласно нашему руководству по управлению недвижимостью на Кипре. В примере использован только вычет 20 %. Правила позволяют дополнительно списать амортизацию около 3 % в год от стоимости здания и проценты по кредиту на покупку, что ещё снизило бы прибыль, но при прибыли ниже необлагаемого порога здесь это ничего не меняет. Можно ли вычесть страховку и муниципальные платежи сверх вычета 20 %, мы подтвердить не смогли, поэтому пример их не учитывает. В качестве базы GeSY прочитанные нами обзоры консультантов называют валовую аренду; официальной страницы с этим правилом мы не нашли.
Годовой счёт, если арендодатель ещё и получает зарплату 40 000 €
Прибыль от аренды добавляется к остальному налогооблагаемому доходу, поэтому те же апартаменты обходятся работающему арендодателю заметно дороже по налогу. Принимаем 40 000 € прочего дохода и ставки 2026 года: 0 % до 22 000 €, 20 % до 32 000 €, 25 % до 42 000 €, 30 % до 72 000 €, выше 35 %.
- Налог на одни 40 000 €: 20 % × 10 000 € (от 22 000 € до 32 000 €) = 2 000 €, плюс 25 % × 8 000 € (от 32 000 € до 40 000 €) = 2 000 €, всего 4 000 €.
- Налог на 52 480 € (40 000 € + 12 480 € прибыли от аренды): 4 500 € накопленных до 42 000 €, плюс 30 % × 10 480 € = 3 144 €, всего 7 644 €.
- Подоходный налог, вызванный арендой: 7 644 € − 4 000 € = 3 644 €.
- Годовой итог: 1 560,00 € расходы на объект + 413,40 € GeSY + 3 644,00 € подоходный налог = 5 617,40 €, то есть 1,87 % цены.
- Два платежа с аренды составляют 4 057,40 €, или 26,01 % арендной платы; арендодателю остаётся 9 982,60 €, то есть 3,33 % цены.
Те же апартаменты обходятся в 1 560 € в год как жильё, в 1 973,40 € как сдаваемый объект владельца без других доходов и в 5 617,40 € у владельца с зарплатой 40 000 €. После сдачи сам объект отвечает за меньшую часть счёта. Посуточная аренда подчиняется отдельным правилам регистрации и налогообложения, их описывает наше руководство по краткосрочной аренде на Кипре.
Что изменила налоговая реформа 2026 года в ежегодных расходах на недвижимость
- Специальный взнос на оборону с аренды отменён с 1 января 2026 года. До 2025 года он составлял 3 % от 75 % валовой аренды, эффективно 2,25 %. С аренды теперь платят только подоходный налог и взнос GeSY.
- Необлагаемый порог дохода вырос с 19 500 € до 22 000 €, ставки выше него такие же, как в примере.
- Ставка GeSY с аренды осталась 2,65 %, предел дохода 180 000 € в год. Кто и сколько платит, объясняет наше руководство по GeSY.
- Гербовый сбор (stamp duty) отменён с 1 января 2026 года, в том числе для договоров аренды.
- Аренду недвижимости на Кипре с 1 июля 2026 года нужно платить электронно: банковским переводом, картой или другим признанным способом, а арендодатели не вправе принимать иные формы. Ранние сообщения упоминали порог 500 €, более поздние официальные разъяснения и заметки юристов порога не называют.
Расходы в год по типу недвижимости: апартаменты, вилла и сдаваемый объект
Статьи выше меняются в зависимости от типа недвижимости, поэтому единой годовой цифры для Кипра не существует.
- Апартаменты в комплексе: взнос на содержание покрывает лифт, бассейн, сад и обычно страховку конструкции здания, так что владелец страхует только имущество и отделку. Наше руководство по управлению называет взносы порядка 500–2 000 € в год в зависимости от размера и инфраструктуры.
- Вилла: взноса на содержание нет вне закрытого посёлка, зато владелец страхует всё здание и оплачивает сад и бассейн. Одно из руководств агентства называет 80–120 € в месяц за обслуживание бассейна и 50–100 € за визит садовника. Муниципальные платежи и сбор за канализацию растут с оценкой, а по словам оппозиционной фракции, Лимассол ступенчато повышает сбор за мусор для крупных объектов.
- Сдаваемый объект: все статьи выше, плюс GeSY и подоходный налог с аренды и доля управляющего, если объект под управлением.
Перед покупкой стоит запросить у продавца или застройщика последние муниципальные счета и счета за канализацию, оценку, внесённую для объекта, бюджет взносов на содержание с последним отчётом и страховой полис здания. Разовая часть бюджета разобрана в нашем разборе стоимости покупки, а актуальные новостройки собраны в разделе апартаменты на Кипре.
Итоги: сколько владелец платит в год на Кипре
Ежегодного государственного налога на недвижимость нет. Содержание апартаментов за 300 000 € обходится примерно в 1 560 € в год, то есть около половины процента цены, и большая часть этой суммы приходится на взнос на содержание дома и публичные сборы. Налогом на сам объект является муниципальная строка примерно от 79 до 105 €. Значимые налоги приходят вместе с арендой, и их вес зависит от прочих доходов владельца.
Частые вопросы о налоге на недвижимость на Кипре
Муниципальный налог на недвижимость обычно нужно платить около 30 сентября (Лимассол за 2026 год, Пафос за 2025 год), Никосия перенесла срок за 2025 год на 30 апреля. Совет по канализации Лимассола назначил 27 февраля 2026 года последним сроком по сборам за 2025 год. К неоплаченной сумме в каждом случае добавляют 10 %. Решает срок в вашем собственном счёте, потому что каждый орган устанавливает его сам.
Она уже растёт: в Лимассоле с 0,24 ‰ до 0,264 ‰, в Пафосе с 0,26 ‰ до 0,28 ‰, в Строволосе с 0,23 ‰ до 0,253 ‰ на 2026 год. Оппозиционная фракция в Лимассоле утверждает, что новый закон о местном управлении позволяет совету повышать ставку ступенями до 0,5 ‰. При таком потолке оценка 300 000 € дала бы 150 € в год, так что статья остаётся небольшой и тогда.
Совет по канализации Лимассола отправляет годовые счета только по электронной почте, а муниципалитет Никосии объявил, что с 1 января 2027 года перестанет выпускать бумажные счета. Владельцам за границей стоит сообщить каждому органу рабочий адрес электронной почты, потому что неоплаченные суммы переходят в счёт следующего года.
По данным одной из страховых компаний, взносы за страхование от стихийных рисков, таких как пожар, землетрясение и наводнение, с 1 января 2026 года вычитаются из налогооблагаемого дохода до 500 € в год для любой жилой недвижимости. Вычет уменьшает доход, поэтому владельцу ниже необлагаемого порога он ничего не даёт, а в средних ступенях возвращает около 20–30 % взноса.
По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли на Кипре ни государственного, ни муниципального сбора на пустующее жильё и сообщений о планах его ввести. Годовые платежи начисляются одинаково, живёт ли в объекте владелец, сдан ли он или пустует.
Нужен такой расчёт для конкретных апартаментов? Свяжитесь с нашей командой и пришлите цену, муниципалитет и сведения о том, планируете ли вы сдавать.
Подробнее в гидах: налоги для физических лиц и нерезидентов на Кипре.
