Краткосрочная аренда на Кипре: регистрация, налоги и штрафы

Если вы покупаете жильё на Кипре и планируете сдавать его через Airbnb, Booking.com или похожие площадки, объект сначала нужно зарегистрировать. Это не формальность: сдача без регистрационного номера считается правонарушением, а контроль за последние два года заметно ужесточился.

Сама процедура несложная, если знать требования. Ниже — кто обязан регистрироваться, какие документы нужны, какие налоги возникают и что бывает за нарушения.

Кто обязан регистрировать краткосрочную аренду на Кипре

Правила заданы законом о регулировании гостиниц и туристического жилья в редакции 2020 года. По нему любой объект, который сдаётся туристам менее чем на 90 дней подряд, должен быть внесён в реестр туристического жилья самообслуживания.

Реестр ведёт заместитель министерства туризма — ведомство, принявшее функции прежней Кипрской туристической организации.

В реестре три категории:

• Меблированные виллы — отдельные объекты с частным входом и единоличным пользованием участком
• Меблированные дома — дома в ряду или комплексе, с собственным или общим входом
• Квартиры — обособленные самостоятельные единицы внутри здания

Присвоенный регистрационный номер обязан быть виден в каждом объявлении — и на Airbnb, и на Booking.com, и на любой другой площадке.

Что нужно для получения лицензии на краткосрочную аренду

Для подачи заявления понадобятся:

• Налоговая регистрация на Кипре — идентификационный номер налогоплательщика и, если требуется, номер НДС
• Действующая страховка объекта, как минимум от пожара и стихийных бедствий
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (certificate of occupancy)
• Соответствие требованиям безопасности и санитарным нормам
• Данные об объекте: адрес, количество спален и санузлов, максимальное число гостей
• Заявление под присягой о соблюдении минимальных технических и эксплуатационных требований
• Ежегодный сбор в пользу ведомства

Регистрироваться могут и физические лица, и компании. Предложение ограничить число объектов на одного владельца было отклонено в 2025 году, так что лимита сейчас нет.

Если покупаете на этапе строительства: регистрация возможна только при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Учитывайте это, если планируете сдавать сразу после получения ключей.

Штрафы за сдачу без регистрации на Кипре

Санкции здесь не символические.

За размещение объявлений или сдачу краткосрочного жилья без регистрации предусмотрены штрафы до 5 000 € и (или) лишение свободы на срок до одного года. Если нарушение продолжается после вынесения приговора, могут добавляться штрафы порядка 200 € за каждый день.

Есть и вторая сторона — площадки. Airbnb и Booking.com обязаны содействовать контролю: незарегистрированные объявления снимаются, а самим площадкам грозят санкции, если они этого не делают.

Контроль ощущается и на практике. С начала проверок поданы жалобы на нелицензированных арендодателей, а налоговая служба проводит адресные проверки по НДС, подоходному налогу и взносу на здравоохранение. Ведомство теперь раз в две недели рассылает владельцам напоминания об истекающей регистрации — показатель того, насколько плотно система теперь администрируется.

Налоги с дохода от краткосрочной аренды на Кипре

Регистрация — одна обязанность, налоги — вторая.

НДС. Краткосрочная сдача туристам облагается льготной ставкой 9 %, если вы сдаёте напрямую гостю. Регистрация по НДС становится обязательной, когда годовой оборот от этой деятельности превышает примерно 15 600 €.

Подоходный налог. Доход от аренды кипрской недвижимости облагается на Кипре, в том числе у нерезидентов. Налоговая реформа 2026 года подняла необлагаемый минимум, но ставки выше него дорабатывались, поэтому актуальную шкалу стоит уточнить у налогового консультанта, а не брать цифры из ранних публикаций.

Оборонный сбор. Налоговая реформа 2026 года отменила оборонный сбор с арендного дохода. Раньше он составлял 3 % и касался только тех, кто одновременно является налоговым резидентом Кипра и домицилирован там, — нерезиденты под него и так не подпадали. Если вы читаете руководство, где этот сбор с аренды всё ещё указан, оно написано до реформы.

Взнос в систему здравоохранения (GHS). Начисляется на арендный доход. Небольшая статья, которую в расчётах доходности регулярно забывают.

Кроме того, этот доход, как правило, нужно декларировать и в стране вашего проживания. Как соотносятся два налогообложения, определяют соглашения об избежании двойного налогообложения — консультируйтесь в обеих юрисдикциях.

Отчёт о гостях через систему Xenia в течение 24 часов

Постоянная обязанность, о которой многие узнают поздно: данные гостей нужно передать через государственную систему Xenia в течение 24 часов после заезда.

Для владельца, живущего не на Кипре, это самый неудобный пункт: при каждом заезде кто-то должен совершить действие в течение суток. Управляющие компании берут это на себя по умолчанию — и именно поэтому самостоятельное управление издалека здесь почти нереально.

Что меняет новый регламент ЕС для владельцев на Кипре

С 20 мая 2026 года работает единая цифровая база ЕС, где собраны сведения о зарегистрированной краткосрочной аренде по всем странам союза, включая Кипр. Основание — регламент ЕС 2024/1028, и Кипр стал одной из первых стран, внедривших его.

На практике это означает больше обмена данными между площадками и ведомствами и заметно меньше шансов, что незарегистрированная сдача останется незамеченной. Если вы откладывали регистрацию, откладывать дальше не стоит.

Краткосрочная или долгосрочная аренда на Кипре: что выгоднее

После списка обязанностей закономерный вопрос: стоит ли оно того.

За краткосрочную аренду говорит более высокая валовая доходность в туристических локациях. По хорошо управляемым объектам первой линии называют 6–10 % годовых валовых — заметно выше, чем даёт квартира в долгую.

Против — объём работы: регистрация, ежегодный сбор, отчёт о гостях в течение суток, уборка между заездами, НДС после превышения порога и управляющая компания, чьё вознаграждение съедает существенную часть той самой повышенной доходности.

Долгосрочная аренда заметно проще: ни регистрации в туристическом реестре, ни отчётов о гостях, один арендатор вместо пятидесяти. В Лимассоле валовая доходность по квартирам и так около 5,3–6 % за счёт круглогодичного спроса.

Если коротко: краткосрочная аренда — это небольшой бизнес, долгосрочная — инвестиция. Подробнее о сравнении доходности — в материале апартаменты или вилла на Кипре.

Как управлять краткосрочной арендой на Кипре удалённо

Если вы не живёте на Кипре, вам нужен человек на месте. Договаривайтесь предметно:

• Кто подаёт данные о гостях в течение 24 часов?
• Кто занимается уборкой и передачей ключей между заездами?
• Кто приедет в тот же день, если в августе откажет кондиционер?
• Кто следит за сроком продления регистрации?
• Каково вознаграждение — в процентах от оборота — и при какой загрузке оно окупается?

Заложите эти расходы в расчёт до того, как считать 6–10 % своей цифрой. Это валовая доходность, до вычета управления.

Если краткосрочная сдача входит в ваши планы, решает локация — и не в каждом комплексе она вообще разрешена. Расскажите, что задумали, и мы покажем объекты, где это реально работает.