Кипр Инсайты/Юридические и налоговые аспекты
Калькулятор налога на недвижимость на Кипре: точные расходы по ценовым диапазонам (2026)
Большинство гидов дают одно правило и один пример. Здесь — иначе: шесть реальных ценовых диапазонов, четыре сценария собственности для каждого, и расходы, которые почти никто не считает до конца — НДС на услуги юриста, регистрация ипотеки и один приём с оформлением собственности, который заметно снижает пошлину за переход права. Найдите свой диапазон цен, прочитайте строку, узнайте точную сумму до того, как сделаете предложение о покупке.
Сколько налога вы заплатите при покупке недвижимости на Кипре? Ваша цена, четыре варианта
Четыре фактора определяют стоимость сделки: новостройка или вторичка, основное жильё или инвестиция, единоличная или совместная собственность, и сама цена. Таблица ниже учитывает всё — включая 19% НДС на гонорар юриста, который большинство обзоров упоминают сноской, но фактически не прибавляют к итогу.
| Цена | НДС 5% (основное жильё) | НДС 19% (инвестиция) | Пошлина, один владелец | Пошлина, совместно | Юрист (с НДС) |
|---|---|---|---|---|---|
| €150,000 | €7,500 | €28,500 | €2,900 | 2,250 | 3,570 |
| €250,000 | €12,500 | €47,500 | €6,600 | 4,550 | 3,570 |
| €400,000 | — | €76,000 | €12,600 | 9,200 | 4,760 |
| €600,000 | — | €114,000 | €20,600 | 17,200 | 7,140 |
| €850,000 | — | €161,500 | €30,600 | 27,200 | 10,115 |
| €1,200,000 | — | €228,000 | €44,600 | 41,200 | 14,280 |
Итоговая сумма с налогом и услугами юриста (% = расходы сверх цены покупки)
| Цена | Новостройка, основное жильё | Новостройка, инвестиция | Вторичка, один владелец | Вторичка, совместно |
|---|---|---|---|---|
| €150,000 | 161,070 (7.4%) | 182,070 (21.4%) | 156,470 (4.3%) | 155,820 (3.9%) |
| €250,000 | 266,070 (6.4%) | 301,070 (20.4%) | 260,170 (4.1%) | 258,120 (3.2%) |
| €400,000 | — | 480,760 (20.2%) | 417,360 (4.3%) | 413,960 (3.5%) |
| €600,000 | — | 721,140 (20.2%) | 627,740 (4.6%) | 624,340 (4.1%) |
| €850,000 | — | 1,021,615 (20.2%) | 890,715 (4.8%) | 887,315 (4.4%) |
| €1,200,000 | — | 1,442,280 (20.2%) | 1,258,880 (4.9%) | 1,255,480 (4.6%) |
Для покупки за наличные. Ипотека добавляет свои расходы — см. раздел про ипотеку ниже.
Новостройка или вторичка? Почему Кипр облагает их налогом по совершенно разным правилам
Новостройки облагаются НДС — 19% по умолчанию, либо 5% по льготной жилой ставке. Вторичное жильё не платит НДС, но платит прогрессивную пошлину за переход права в Земельном кадастре. Обе системы никогда не пересекаются в одной сделке.
Ставка 5% не присваивается автоматически. Условия: вы физическое лицо (не компания), покупаете для собственного постоянного основного жилья; площадь застройки до 130 м² для полной льготы, с частичной льготой до 190 м²; стоимость объекта не превышает €350 000, а вся сделка — €475 000; вы обязуетесь прожить там минимум десять лет. Переезд или сдача в аренду в этот период без уведомления налоговой грозит доначислением сэкономленного НДС. Если что-то не подходит — покупка через компанию, под сдачу в аренду, вилла больше 190 м² — закладывайте 19%, а не 5%. В таблицах прочерк в столбцах 5% означает, что цена выше предела €350 000 для полной сниженной ставки (выше €475 000 на всю цену действует 19%), поэтому сравнивайте со столбцом 19%, если юрист не подтвердит частичную льготу.
Приём с совместной собственностью, который ограничивает экономию на пошлине ровно €3 400
Когда вторичная недвижимость регистрируется на два имени вместо одного, Земельный кадастр применяет прогрессивную шкалу (1,5% / 2,5% / 4%) не к полной цене, а отдельно к половине, приходящейся на каждого владельца. Поскольку шкала прогрессивная, обложить налогом две меньшие половины дешевле, чем одно целое.
| Цена | Один владелец | Совместно | Экономия | Экономия % |
|---|---|---|---|---|
| €150,000 | €2,900 | €2,250 | €650 | 22.4% |
| €250,000 | €6,600 | €4,550 | €2,050 | 31.1% |
| €400,000 | €12,600 | €9,200 | €3,400 | 27.0% |
| €600,000 | €20,600 | €17,200 | €3,400 | 16.5% |
| €850,000 | €30,600 | €27,200 | €3,400 | 11.1% |
| €1,200,000 | €44,600 | €41,200 | €3,400 | 7.6% |
Эта закономерность не случайна: как только каждая половина цены превышает €170 000 — то есть вся недвижимость стоит больше примерно €340 000, — экономия фиксируется ровно на €3 400 и дальше не растёт, потому что с этой точки обе схемы расчёта попадают в одну и ту же верхнюю ставку 4%, просто разделённую иначе. Ниже €340 000 экономия пропорционально больше, достигая примерно 31% от самой пошлины около отметки €250 000.
Это механика налоговой регистрации, а не рекомендация по структуре владения. У совместной собственности есть реальные последствия для наследования, развода и ситуации, когда один владелец хочет продать, а другой нет — обсудите это с юристом, прежде чем решать, чьи имена пойдут в титул.
Гонорар юриста — это не «1%», а 1% плюс 19% НДС, с реальным минимумом
Кипрские юристы, сопровождающие сделку, обычно берут 1-2% от цены покупки — нетто. Сверху добавляется 19% НДС, как и на любую другую профессиональную услугу на острове. На небольших сделках процент редко покрывает реальный объём работы, поэтому большинство контор применяют минимальную фиксированную ставку — на практике часто в диапазоне €1 500-€3 000+ без НДС, пока процент не превысит этот минимум при более высоких ценах. Колонка «юрист» в таблице выше уже включает НДС.
Что должен покрывать гонорар: проверку титула (нет непогашенной ипотеки, претензий третьих лиц, судебных разбирательств по объекту); составление и согласование договора купли-продажи; подачу договора в Земельный кадастр, что закрепляет ваше право требовать исполнения ещё до перехода титула; и при завершении сделки — контроль расчёта пошлины и регистрации права. Предложение заметно ниже этого диапазона обычно пропускает один из этих этапов.
Покупаете в ипотеку? Эти расходы добавляются сверху
Все цифры выше — для покупки за наличные. При финансировании через кипрский банк добавляются четыре расхода, считаемые от суммы кредита, а не от цены объекта:
- Регистрация ипотеки — 1% от суммы кредита, для внесения залога банка в реестр.
- Комиссия банка за оформление — обычно около 1% от суммы кредита, отличается от банка к банку, стоит сравнивать.
- Оценка объекта — обычно около €400, независимая оценка банка.
- Гербовый сбор на ипотечный документ — примерно 0,1-0,2% от суммы кредита. Это другой инструмент, отличный от отменённого в январе 2026 года гербового сбора на договор купли-продажи — уточните актуальное состояние у юриста на момент оформления.
Пример расчёта: объект за €600 000 с ипотекой 70% (€420 000 кредита) добавляет примерно €4 200 регистрации + €4 200 комиссии банка + €400 оценки + €420-€840 гербового сбора — итого около €9 200-€9 600 сверх суммы для покупателя за наличные (€627 740), ещё до самого первоначального взноса. Кипрские банки обычно финансируют 60-80% стоимости в зависимости от статуса резидентства и дохода.
Кто на самом деле платит комиссию агента на Кипре?
В обычном случае — не вы. Кипр следует стандартной международной практике: комиссию агента, обычно 3-5% от цены продажи плюс 19% НДС, платит продавец из суммы сделки. Как покупатель, вы отдельно за это не платите — она уже заложена в цену предложения. Что стоит уточнить до просмотра объектов — чьи интересы на самом деле представляет агент.
Расходы, которые не заканчиваются после покупки
Ни одна из цифр выше не является полностью разовой. Кипр отменил ежегодный налог на недвижимость ещё в 2017 году — эта строка действительно равна нулю. Что не равно нулю: взносы на содержание комплекса при наличии бассейна, сада или охраны; муниципальные сборы и сборы за канализацию — умеренные, но реальные; страхование здания, обязательное для большинства банков и разумное даже для покупателей за наличные; и, при сдаче в аренду, прогрессивный подоходный налог до 35%.
Наша рекомендация
Три места, где покупатели теряют деньги, которые один калькулятор не покажет. Во-первых, право на льготный НДС: мы проверяем точную площадь застройки и сумму сделки относительно лимитов 130 м²/190 м²/€350 000/€475 000 ещё до того, как вы сделаете предложение — узнать об отсутствии права на 5% уже после подписания — самая дорогая неожиданность в этом списке. Во-вторых, чьи имена пойдут в титул: если совместная собственность подходит вашей ситуации, мы указываем на это достаточно рано, чтобы юрист учёл это с первой версии договора, а не правкой позже. В-третьих, при ипотеке мы рекомендуем сравнить расходы на регистрацию и оформление между двумя-тремя банками перед выбором. Ничто из этого не заменяет консультацию вашего собственного юриста — это лишь означает меньше неожиданностей в последний момент.
Чего эта таблица вам не скажет
- Точный гонорар вашего юриста. Цифры выше — реалистичные средние значения, запросите письменное фиксированное предложение.
- Условия вашей личной ипотеки. Соотношение кредит/стоимость, комиссия за оформление и ставка различаются по банкам, статусу резидентства и доходу.
- Действительно ли вам положен льготный НДС. Право проверяется по каждому объекту и каждому покупателю отдельно.
При цене €500 000 объект выше предела €475 000 для сниженной ставки 5%, поэтому новостройка платит НДС 19% со всей цены: около €95 000 плюс около €7 140 гонорара юриста (с НДС) — итого около €602 000. Вторичка на одного владельца: пошлина около €16 600 плюс гонорар — около €524 000; при совместной собственности пошлина снижается до около €13 600, итого около €521 000.
По налогам вторичка почти всегда дешевле новостройки с НДС 19% и обычно дешевле новостройки с НДС 5% — пошлина за переход права эффективно не превышает 4%, тогда как НДС составляет 5-19%. Разрыв сокращается при более высоких ценах. Налоговая нагрузка — лишь один фактор: новостройка даёт гарантии, современные стандарты строительства и гибкие планы платежей.
Да, на вторичном жилье — на новостройках НДС не зависит от числа владельцев. На вторичке экономия варьируется от нескольких сотен евро на недорогих объектах до фиксированных €3 400 выше примерно €340 000, как показано в таблице сравнения выше. Решение о структуре собственности должно опираться прежде всего на ваши реальные намерения, а не только на налоговую экономию.
Закладывайте примерно 2-2,5% от суммы кредита (не от цены объекта) на регистрацию, оформление, оценку и гербовый сбор в сумме, сверх требуемого первоначального взноса. Детали и пример расчёта — в разделе про ипотеку выше.
Нет — по стандартной кипрской схеме комиссию платит продавец из суммы сделки. Как покупатель, вы отдельно за это не платите.
Кипр отменил гербовый сбор на договоры купли-продажи недвижимости для всех договоров, подписанных с 1 января 2026 года (закон 239(I)/2025). Отдельный, намного меньший гербовый сбор на ипотечный документ может по-прежнему применяться при финансировании.
Нет — основная таблица показывает только разовые расходы на сделку. У Кипра нет ежегодного налога на недвижимость с 2017 года, но закладывайте взносы на содержание комплексов с общей инфраструктурой, страхование здания и, при сдаче в аренду, подоходный налог с арендного дохода.
