Grundsteuer auf Zypern: Gibt es eine jährliche Immobiliensteuer und was Eigentümer 2026 wirklich zahlen

Kurz gesagt: Auf Zypern gibt es seit dem 1. Januar 2017 keine jährliche staatliche Grundsteuer mehr, das Finanzamt schickt Eigentümern also keine Rechnung für das bloße Halten einer Immobilie. Bezahlt werden weiterhin eine kleine kommunale Immobiliensteuer auf den amtlichen Wert, Gebühren für Abwasser und Müll sowie das Hausgeld der Anlage. Für eine Wohnung zu 300.000 € in Limassol ergibt das etwa 1.560 € im Jahr, also 0,52 % des Kaufpreises (Stand Oktober 2026). Zu einem größeren Posten wird die Steuer erst bei Vermietung, weil die Miete als Einkommen besteuert wird. Die einmaligen Steuern beim Kauf behandelt unser Immobiliensteuer-Rechner; dieser Artikel behandelt nur die Rechnung, die jedes Jahr wiederkommt.

Grundsteuer auf Zypern: Was 2017 endete und was geblieben ist

Bis 2016 zahlten Eigentümer die „Immovable Property Tax“, eine staatliche Steuer auf Grundlage der Grundstückswerte von 1980, erhoben vom Finanzamt. Sie wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2017 abgeschafft; eine Steuerübersicht einer der vier großen Prüfungsgesellschaften (Stand August 2026) führt sie weiterhin als abgeschafft. Daher stammt die verbreitete Annahme, eine Immobilie auf Zypern verursache gar keine laufende Steuer.

Die Annahme stimmt zur Hälfte. Die staatliche Steuer ist weg, die Gemeinden erheben aber ihre eigene Immobiliensteuer, eine getrennte Abgabe, die nach der Abschaffung weiterlief. Presseberichte über die Rechnungen 2025 der vergrößerten Gemeinde Nikosia haben den Unterschied ausdrücklich benannt: Gemeindesteuer und abgeschaffte Staatssteuer waren nie dieselbe Abgabe. Die gegenteilige Vorstellung, auf Zypern falle eine hohe jährliche Grundsteuer an, übertreibt das Ausmaß: Für eine Wohnung zu 300.000 € liegt die Gemeindesteuer in den vier Gemeinden, deren Sätze wir prüfen konnten, bei etwa 76 bis 105 €. Alle Steuern bei Kauf und Verkauf stehen in unserem Leitfaden zu Steuern auf Immobilien in Zypern.

Jährliche Abgaben auf eine Immobilie in Zypern: Was Steuer ist und was Gebühr

Die Post, die jedes Jahr kommt, vermischt vier Dinge: eine Steuer, öffentliche Abgaben, private Gebühren und, für Vermieter, Steuern auf Einkünfte. Die Tabelle ordnet sie, denn Steuern im engeren Sinn sind nur die erste und die letzte Gruppe.

Jede Gemeinde legt ihren Satz selbst fest, und die Sätze steigen langsam. Für 2026 verlangt Limassol 0,264 Promille (0,264 ‰, zuvor 0,24 ‰), Paphos 0,28 ‰ (zuvor 0,26 ‰) und die an Nikosia grenzende Gemeinde Strovolos 0,253 ‰ (zuvor 0,23 ‰); Nikosia selbst lag 2025 bei 0,35 ‰. Ein Promille ist ein Tausendstel: Bei einem amtlichen Wert von 300.000 € ergeben diese Sätze 79,20 € in Limassol, 84,00 € in Paphos und 105,00 € in Nikosia. Bei verspäteter Zahlung kommen in den Gemeinden, die die Regel veröffentlichen, 10 % hinzu. Den aktuellen Satz für Larnaka konnten wir nicht überprüfen; der Bescheid nennt Satz und zugrunde gelegten Wert.

Alle diese Abgaben beruhen auf der allgemeinen Bewertung (General Valuation) des Grundbuch- und Vermessungsamts, festgelegt zu Preisen vom 1. Januar 2021. Das Amt weist darauf hin, dass der Wert kein Marktwert ist; eine 2026 für 300.000 € gekaufte Wohnung kann also einen niedrigeren amtlichen Wert tragen als ihren Preis. Das Beispiel unten setzt 300.000 € als amtlichen Wert an und überzeichnet die Posten Gemeindesteuer und Abwasser dadurch leicht.

Rechenbeispiel: Die jährliche Rechnung für eine Wohnung zu 300.000 € in Limassol

Annahmen für alle drei Fälle: eine neue Zweizimmerwohnung in einer Anlage mit Aufzug und Pool, gekauft für 300.000 € ohne Kredit, im Besitz einer Privatperson mit steuerlichem Wohnsitz auf Zypern, Sätze Stand Oktober 2026. Strom, Wasser und Internet hängen vom Verbrauch ab und sind in keinem Fall enthalten. Als Annahme gekennzeichnete Zeilen sind eigene Schätzungen aus den daneben genannten Spannen.

Kosten pro Jahr, wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen

Mit den unteren Werten der Annahmen (Müll 150 €, Hausgeld 600 €, Versicherung 180 €) beträgt die Summe 1.140 € oder 0,38 % des Preises. Mit den oberen Werten (Müll 300 €, Hausgeld 1.200 €, Versicherung 320 €) sind es 2.030 € oder 0,68 %. Das Hausgeld verschiebt das Ergebnis am stärksten und wird Gebäude für Gebäude festgelegt.

Gegenprobe mit unserem eigenen Modell der laufenden Kosten: Das Modell in unserem Vergleich Mieten oder Kaufen rechnet für eine typische Wohnung mit 935–1.650 € im Jahr, etwa 110 € im Monat. Die Spanne umfasst Hausgeld, Müll, Abwasser und Gemeindeabgaben; Versicherung, Verbrauchskosten sowie Pool- und Gartenservice fehlen. Im Beispiel ergeben diese vier Posten 79,20 € + 130,80 € + 200 € + 900 € = 1.310 €, also einen Wert innerhalb der Spanne und nahe den 1.320 € des Modells (110 € × 12). Die Summe von 1.560 € liegt höher, weil die Versicherung hinzukommt. Nach unserer Lesart der Quellen passt das untere Ende der Spanne zu einem kleinen Mehrfamilienhaus mit geringem Hausgeld und das obere zu einer Anlage mit Pool und Aufzug; das ist unsere eigene Einordnung, eine veröffentlichte Statistik zu dieser Aufteilung gibt es nicht.

Jährliche Rechnung bei Vermietung für 1.300 € im Monat

Nun wird dieselbe Wohnung langfristig für 1.300 € im Monat vermietet, das sind 15.600 € im Jahr und eine Bruttorendite von 5,2 %. Die Miete ist eine Annahme und liegt etwas unter der Spanne von 1.400–1.500 € für Zweizimmerwohnungen in Limassol in unserem Vergleich Mieten oder Kaufen, weil diese Einheit weniger kostet als die dort gerechnete. Der Mieter zahlt die Verbrauchskosten, der Vermieter die Objektkosten von oben; er hat kein weiteres Einkommen und keinen Kredit.

Nach dieser Rechnung bleiben dem Vermieter 15.600 € − 1.973,40 € = 13.626,60 €, das sind 4,54 % des Preises, vor Vermittler, Leerstand und Reparaturen. Eine Verwaltung nimmt bei Langzeitvermietung nach unserem Ratgeber zur Verwaltung einer Immobilie auf Zypern aus der Ferne 8–12 % der Miete. Das Beispiel nutzt nur die 20-%-Pauschale. Nach den Steuerregeln lassen sich zusätzlich eine Abschreibung von etwa 3 % im Jahr auf die Baukosten und die Zinsen eines Kaufkredits ansetzen, was den Gewinn weiter senken würde; bei einem Gewinn unter dem Freibetrag ändert das hier nichts. Ob Versicherung und Gemeindeabgaben neben der 20-%-Pauschale abziehbar sind, konnten wir nicht bestätigen, deshalb bleiben sie unberücksichtigt. Als Bemessung für GeSY nennen die von uns gelesenen Beratungsübersichten die Bruttomiete; eine amtliche Seite dazu haben wir nicht gefunden.

Jährliche Rechnung, wenn der Vermieter zusätzlich 40.000 € Gehalt bezieht

Der Mietgewinn wird zum übrigen steuerpflichtigen Einkommen addiert, deshalb kostet dieselbe Wohnung einen berufstätigen Vermieter deutlich mehr Steuer. Angenommen werden 40.000 € übriges Einkommen und die Stufen 2026: 0 % bis 22.000 €, 20 % bis 32.000 €, 25 % bis 42.000 €, 30 % bis 72.000 €, darüber 35 %.

1. Steuer auf 40.000 € allein: 20 % × 10.000 € (von 22.000 € bis 32.000 €) = 2.000 €, plus 25 % × 8.000 € (von 32.000 € bis 40.000 €) = 2.000 €, zusammen 4.000 €.
2. Steuer auf 52.480 € (40.000 € + 12.480 € Mietgewinn): 4.500 € aufgelaufen bis 42.000 €, plus 30 % × 10.480 € = 3.144 €, zusammen 7.644 €.
3. Durch die Miete ausgelöste Einkommensteuer: 7.644 € − 4.000 € = 3.644 €.
4. Jahressumme: 1.560,00 € Objektkosten + 413,40 € GeSY + 3.644,00 € Einkommensteuer = 5.617,40 €, das sind 1,87 % des Preises.
5. Die beiden Abgaben auf die Miete betragen 4.057,40 € oder 26,01 % der Miete; dem Vermieter bleiben 9.982,60 €, also 3,33 % des Preises.

Dieselbe Wohnung kostet damit 1.560 € im Jahr als Wohnsitz, 1.973,40 € als Mietobjekt eines Eigentümers ohne weiteres Einkommen und 5.617,40 € bei einem Eigentümer mit 40.000 € Gehalt. Sobald vermietet wird, macht das Objekt selbst den kleineren Teil der Rechnung aus. Ferienvermietung folgt eigenen Registrierungs- und Steuerregeln, die wir in unserem Ratgeber zur Kurzzeitvermietung auf Zypern beschreiben.

Was die Steuerreform 2026 an den jährlichen Immobilienkosten ändert

• Die Sonderverteidigungsabgabe auf Mieteinnahmen ist zum 1. Januar 2026 entfallen. Bis 2025 betrug sie 3 % auf 75 % der Bruttomiete, effektiv 2,25 %. Auf Miete fallen jetzt nur noch Einkommensteuer und der GeSY-Beitrag an.
• Der Freibetrag stieg von 19.500 € auf 22.000 €, die Stufen darüber entsprechen dem Beispiel.
• Der GeSY-Satz auf Miete bleibt bei 2,65 %, die Einkommensgrenze bei 180.000 € im Jahr. Wer was zahlt, erklärt unser GeSY-Ratgeber.
• Die Stempelsteuer ist zum 1. Januar 2026 abgeschafft worden, auch für Mietverträge.
• Miete für Objekte auf Zypern ist seit dem 1. Juli 2026 elektronisch zu zahlen, per Überweisung, Karte oder anderem anerkannten elektronischen Weg; Vermieter dürfen keine anderen Zahlungsarten annehmen. Frühe Berichte nannten eine Schwelle von 500 €, spätere amtliche Hinweise und Anwaltsmitteilungen kennen keine Schwelle.

Kosten pro Jahr je nach Immobilienart: Wohnung, Villa und Mietobjekt

Die Posten oben ändern sich mit der Art der Immobilie, weshalb es für Zypern keine einzelne Jahreszahl gibt.

• Wohnung in einer Anlage: Das Hausgeld trägt Aufzug, Pool, Garten und meist die Gebäudeversicherung für die Substanz, sodass der Eigentümer nur Hausrat und Innenausbau versichert. Unser Ratgeber zur Verwaltung nennt Hausgelder von etwa 500–2.000 € im Jahr, je nach Größe und Ausstattung.
• Villa: Kein Hausgeld außerhalb einer Wohnanlage mit Zugangskontrolle, dafür versichert der Eigentümer das ganze Gebäude und zahlt Garten und Pool. Ein Agenturratgeber nennt 80–120 € im Monat für die Poolpflege und 50–100 € je Einsatz für den Garten. Gemeinde- und Abwasserabgaben wachsen mit dem amtlichen Wert, und laut einer Oppositionsfraktion staffelt Limassol die Müllgebühr nach oben für größere Objekte.
• Mietobjekt: alle Posten oben, dazu GeSY und Einkommensteuer auf die Miete und der Anteil der Verwaltung, falls vorhanden.

Vor dem Kauf lohnt es sich, beim Verkäufer oder Bauträger die letzten Gemeinde- und Abwasserbescheide, den für die Einheit eingetragenen Wert, das Hausgeld-Budget samt letzter Abrechnung und den Versicherungsschein der Anlage zu verlangen. Die einmalige Seite des Budgets steht in unserer Aufschlüsselung der Kaufkosten, aktuelle Neubauten finden Sie unter Wohnungen auf Zypern.

Fazit: Was Eigentümer auf Zypern pro Jahr zahlen

Eine jährliche staatliche Grundsteuer gibt es nicht. Eine Wohnung zu 300.000 € kostet im Jahr etwa 1.560 €, rund ein halbes Prozent des Preises, und der größte Teil davon sind Hausgeld und öffentliche Gebühren. Die Steuer auf das Objekt selbst ist die Gemeindezeile von etwa 79 bis 105 €. Steuern von Gewicht kommen mit der Miete, und ihr Umfang hängt vom übrigen Einkommen des Eigentümers ab.

Häufige Fragen zur Grundsteuer auf Zypern

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