VAT при покупке недвижимости на Кипре — 5% или 19%? Подробный разбор для покупателей в 2026
При покупке новой недвижимости на Кипре ключевой вопрос — ставка VAT (НДС). В зависимости от ситуации, покупатель может заплатить 5 % или 19 %. Ошибка в понимании этих правил может привести к переплате десятков тысяч евро.
В этой статье мы разберём, в каких случаях действует каждая ставка, как подать заявку на льготный VAT, и почему важно обращаться к профессионалам при покупке новостройки.
Что такое VAT при покупке недвижимости на Кипре
VAT (Value Added Tax, налог на добавленную стоимость) — это налог, который взимается при покупке новой недвижимости от застройщика.
На Кипре этот налог составляет:
- 19% — стандартная ставка,
- 5% — льготная ставка для основного жилья.
Согласно Законодательству Кипра о VAT (N.95(I)/2000), налог обязателен для всех новых объектов, впервые вводимых в эксплуатацию.
Важно: если вы покупаете вторичную недвижимость (resale property), VAT не применяется — вместо этого уплачивается Transfer Fee (налог на передачу права собственности).
Когда применяется сниженная ставка 5% при покупке недвижимости
Ставка 5% применяется не для всех. Это льгота для покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания, а не для инвестиций или аренды.
Она утверждена Департаментом НДС Кипра и закреплена в Постановлении 268/2011.
Основные условия для 5% VAT
| Условие | Требование |
|---|---|
| Тип недвижимости | Новая, первичная (впервые продаваемая застройщиком) |
| Цель покупки | Основное место проживания (primary residence) |
| Площадь объекта | До 130 м² (с льготой до 190 м² с пропорциональной надбавкой) |
| Покупатель | Физическое лицо старше 18 лет |
| Регистрация на Кипре | Не обязательна, но нужно подтверждение постоянного проживания в ЕС или планов переезда |
| Использование | Недвижимость не может сдаваться в аренду минимум 10 лет |
Статья по теме: Прогноз цен на недвижимость на Кипре
Кто может претендовать на ставку 5%
Согласно действующему законодательству, льготой могут воспользоваться:
- граждане Кипра;
- граждане ЕС, приобретающие жильё для личного проживания;
- нерезиденты ЕС, если они планируют переезд на постоянное место
- жительства на Кипр (с подтверждающими документами).
💡 Пример:
Немецкая семья покупает апартаменты в Лимассоле площадью 120 м² для проживания — ставка 5%.
Если те же покупатели берут вторую квартиру для сдачи в аренду — ставка 19%.
Когда применяется стандартная ставка 19%
Если объект не является основным жильём покупателя, применяется стандартная ставка VAT 19%.
Это касается случаев, когда недвижимость покупается:
- для инвестиций,
- для сдачи в аренду,
- для последующей перепродажи,
- или если покупатель уже воспользовался льготой 5 % ранее.
Примеры, когда ставка 19% обязательна
- Покупка второй или инвестиционной недвижимости
- Покупка коммерческой недвижимости (офисы, магазины)
- Покупка земельного участка под застройку
- Покупка у застройщика без проживания в объекте
- Продажа после завершения строительства
Пример расчёта:
Если вы покупаете виллу за 600 000 €, то разница между ставкой 5 % и 19 % составит 84 000 € экономии.
(600 000 × (19–5) % = 84 000 €)
Как VAT применяется на этапе строительства и после завершения
Ключевое правило кипрского законодательства (VAT Law 95(I)/2000) заключается в том, что ставка 5% или 19% определяется не по стадии строительства, а по цели использования объекта и статусу покупателя.
То есть:
- Если объект предназначен для личного проживания (primary residence) и вы оформили льготу 5%, — ставка 5% действует на всю сумму, даже если объект ещё строится.
- Если объект покупается как инвестиционный (для аренды или перепродажи), — применяется ставка 19%, независимо от стадии строительства.
На этапе строительства
Когда вы подписываете договор купли-продажи (Sales Agreement) и регистрируете его в земельном департаменте, VAT уже рассчитывается.
Если вы подали форму VAT.102 и получили подтверждение льготы 5 %,
застройщик выставляет вам инвойсы с 5 % VAT на каждый платёж (например, поэтапно — при заливке фундамента, завершении каркаса и т. д.).
То есть, ставка фиксируется в момент подписания договора и подачи заявки на 5% VAT, а не при фактическом завершении строительства.
После завершения строительства
Если:
- вы не подавали заявку на льготу,
- или объект не подходит под критерии (например, он инвестиционный),
тогда застройщик выставляет инвойс с 19% VAT. Даже если раньше вы платили только депозит (без VAT), весь остаток при передаче объекта будет с 19%.
Пример из практики:
Сценарий 1 — покупка на этапе котлована (основное жильё)
- Цена объекта: €400,000
- Вы подали заявление VAT.102 и получили одобрение на 5%.
- Застройщик выставляет все платежи (поэтапно) с 5% VAT.
- Финальная цена: €420,000 (включая VAT).
✅ Даже после завершения строительства ставка не изменится.
Сценарий 2 — покупка готового объекта (инвестиция)
- Цена объекта: €400,000
- Вы не подаёте заявление на 5%.
- Весь VAT — 19%.
- Итоговая цена: €476,000.
❌ После завершения строительства изменить ставку уже нельзя.
Важно помнить
- Ставка привязывается к конкретной сделке и типу использования недвижимости, а не к её физическому состоянию (строится / построена).
- Если вы покупаете на этапе строительства, вы можете заранее получить льготу 5% — это и есть одно из преимуществ покупки новостройки от застройщика.
- После завершения и регистрации объекта изменить ставку VAT невозможно.
Итог:
Если вы покупаете объект на этапе строительства и заявляете его как основное жильё, ставка VAT будет 5% с самого начала и останется такой до конца сделки.
Если же объект покупается для инвестиций или без оформления льготы,
— применяется ставка 19%, независимо от того, строится объект или уже готов.
VAT для резидентов и нерезидентов Кипра
На практике ставка VAT не зависит от гражданства покупателя, но от цели использования недвижимости.
| Категория покупателя | Право на 5 % VAT | Условия |
|---|---|---|
| Резиденты Кипра | ✅ Да | Для основного жилья (primary residence) |
| Граждане ЕС (не резиденты) | ✅ Да | Если планируют проживать на Кипре (не сдавать в аренду) |
| Граждане стран вне ЕС | ✅ Да | Если подадут заявление о намерении постоянно проживать на Кипре |
| Инвесторы и компании | ❌ Нет | Только ставка 19%, даже при владении через юрлицо |
| Покупатели для сдачи в аренду | ❌ Нет | Обязательно 19% |
📌 Примечание:
Если покупатель позже решает сдавать объект, купленный по ставке 5%, ему потребуется уведомить налоговый департамент, и недоплаченный VAT будет пересчитан по 19%.
Официальная информация доступна на сайте Налогового департамента Кипра (Tax Department Cyprus).
Как подать заявление на льготный VAT 5%
Процесс получения льготы достаточно формальный, но выполним без посредников — при условии корректных документов.
Необходимые документы:
- Копия договора купли-продажи (Sales Agreement), зарегистрированного в Департаменте земельного кадастра.
- Подтверждение постоянного проживания или намерения проживать на Кипре.
- Паспорт или вид на жительство.
- Копия строительного плана объекта (для расчёта площади).
- Подписанное заявление формы VAT.102.
Подавать документы нужно в Департамент VAT по месту расположения недвижимости. Рассмотрение заявки занимает около 30–45 дней.
💡 Совет: Cyprus VIP Estates сотрудничает с лучшими юристами и бухгалтерами Кипра. Они помогают клиентам подготовить полный пакет документов, чтобы избежать задержек и отказов при подаче.
Купите недвижимость на Кипре с VAT 5 % — выгодно и безопасно.
Мы подбираем новые объекты напрямую от застройщиков в Пафосе, Ларнаке и Лимассоле, которые соответствуют условиям для сниженной ставки.
Статья по теме: Как получить ПМЖ на Кипре
Пример расчёта VAT при покупке новой недвижимости
Предположим, вы покупаете квартиру от застройщика в Ларнаке за €400,000.
Ниже — пример, как будет рассчитан налог в зависимости от ставки.
| Условие | Цена без VAT | Ставка | VAT сумма | Итоговая стоимость |
|---|---|---|---|---|
| Основное жильё (5%) | €400,000 | 5% | €20,000 | €420,000 |
| Инвестиционный объект (19%) | €400,000 | 19% | €76,000 | €476,000 |
Разница — €56,000 экономии. Именно поэтому важно заранее определить статус объекта и заявить правильную ставку.
VAT и вторичная недвижимость
На вторичную недвижимость (resale property) VAT не распространяется. Это связано с тем, что объект уже был введён в эксплуатацию и обложен VAT ранее.
Однако покупатель обязан оплатить:
- Transfer Fees (налог на передачу) — 3–8 % от стоимости,
- Stamp Duty (гербовый сбор) — 0,15–0,20 %.
✅ Иногда покупка вторичной недвижимости может оказаться выгоднее, если объект уже освобождён от VAT и находится в престижном районе с развитой инфраструктурой.
Таблица сравнения: ставка 5% vs 19%
| Критерий | VAT 5% | VAT 19% |
|---|---|---|
| Цель покупки | Личное проживание | Инвестиция, аренда, перепродажа |
| Тип объекта | Новая недвижимость | Новая или коммерческая |
| Основное условие | Только одно жильё | Без ограничений |
| Площадь | До 130 м² (частично до 190 м²) | Любая |
| Срок проживания | Не менее 10 лет | Без ограничений |
| Возможность аренды | Нет | Да |
| Пример объекта | Квартира или дом для семьи | Апартаменты под аренду |
| Налоговая экономия | До €80,000+ | Нет льгот |
Статья по теме: Как перевести крупные суммы на Кипр
Почему VAT платит покупатель, а не застройщик
1. VAT — это не налог на застройщика, а налог на конечного потребителя
На Кипре (как и во всей Европейской системе VAT) налог на добавленную стоимость — это налог на потребление товара или услуги конечным покупателем.
Застройщик лишь собирает этот налог от покупателя и передаёт его государству.
Фактически, VAT работает по цепочке:
- Застройщик покупает материалы, услуги и платит VAT поставщикам.
- Потом он продаёт готовую недвижимость с VAT покупателю.
- VAT, полученный от покупателя, застройщик перечисляет в государственный бюджет, за вычетом того VAT, который он уже оплатил на этапе строительства.
Таким образом, застройщик выступает налоговым агентом, а бремя налога несёт покупатель.
2. VAT включён в конечную стоимость объекта
Когда вы видите цену объекта с пометкой “+ VAT” — это значит, что:
- стоимость самой недвижимости — доход застройщика,
- VAT — государственный налог, который застройщик обязан собрать и перечислить.
Если бы застройщик “сам заплатил VAT”, то фактически он бы уплатил налог за вас, а это означало бы, что часть его прибыли «уходит в минус» — и тогда цены на рынке автоматически выросли бы.
Поэтому VAT всегда платит покупатель, а застройщик — только администратор, собирающий налог.
3. Механизм «входного» и «исходящего» VAT
Застройщик при строительстве платит VAT на:
- стройматериалы,
- услуги архитекторов, инженеров, поставщиков,
- инфраструктурные работы.
Этот VAT называется входной (input VAT). Когда он продаёт квартиру или виллу, он начисляет исходящий VAT (output VAT) покупателю.
Позже при отчётности застройщик вычитает:
Output VAT – Input VAT = VAT, подлежащий уплате государству.
Таким образом, всё, что застройщик “собирает” сверху цены, — это ваш VAT, который просто проходит через него как посредника.
4. Исключения — вторичная недвижимость
На вторичном рынке застройщик уже не участвует, объект продаётся частным лицом, и потому VAT не начисляется вовсе (поскольку он уже был уплачен при первичной продаже).
Покупатель вместо этого оплачивает:
- Transfer Fees — налог на передачу права собственности (3–8 %),
- Stamp Duty — гербовый сбор (до 0,2 %).
5. Пример из практики
| Этап | Кто платит | Сколько и кому |
|---|---|---|
| Застройщик покупает цемент, окна, услуги | Застройщик | Платит VAT поставщикам (input VAT) |
| Застройщик продаёт готовую виллу покупателю | Покупатель | Платит 5% или 19% VAT застройщику |
| Застройщик сдаёт налоговую декларацию | Застройщик | Перечисляет собранный VAT в казну, вычитая свой input VAT |
Таким образом, застройщик не зарабатывает на VAT и не “платит” его из своей прибыли — он просто передаёт налог, собранный с покупателя, государству.
Юридическая логика системы
В Европе VAT считается нейтральным для бизнеса:
каждый участник цепочки добавляет налог, но платит его только конечный потребитель.
На Кипре это прямо прописано в Law on Value Added Tax No.95(I)/2000, статья 11:
«Налог на добавленную стоимость взымается с поставки товаров и услуг, осуществляемых за вознаграждение, конечным потребителем, и подлежит уплате лицом, получающим товар или услугу.»
Коротко
| Кто | Что делает | Кто несёт налоговую нагрузку |
|---|---|---|
| Застройщик | Добавляет VAT к цене и перечисляет государству | ❌ Не несёт (только администрирует) |
| Покупатель | Оплачивает VAT при покупке | ✅ Конечный плательщик |
| Государство | Получает VAT через систему налоговых агентов | ✅ Бенефициар налога |
Пример для наглядности
Если вы покупаете виллу в Лимассоле за €500,000:
- Цена объекта: €500,000
- VAT 5% = €25,000
Вы платите €525,000.
Застройщик получает €500,000 (свою выручку), а €25,000 перечисляет в государственный бюджет.
Именно поэтому VAT отображается отдельно в инвойсах и договорах — это не «доход» застройщика, а налог, уплачиваемый конечным покупателем.
Частые ошибки покупателей при расчёте VAT
- Подают заявку на 5%, не проживая реально в объекте.
- Покупают через компанию, теряя право на льготу.
- Неверно указывают площадь, что влияет на долю, облагаемую 19%.
- Задерживают подачу формы VAT.102, из-за чего теряют право на 5%.
- Путают VAT и Transfer Fees — это разные налоги!
⚠️ Совет: всегда консультируйтесь с юристом или агентством с опытом работы на кипрском рынке, чтобы избежать этих ошибок. Мы подберем для вас лучшего юриста.
Как избежать переплаты и законно сэкономить
- Планируйте покупку на стадии строительства — проще оформить 5%.
- Сохраняйте все документы и счета от застройщика.
- При переезде оформите Utility bills (счета за воду, свет) на своё имя — это доказательство проживания.
- Если у вас есть сомнения — обращайтесь к экспертам Cyprus VIP Estates.
Часто задаваемые вопросы
Понимание различий между ставками VAT 5 % и 19 % — ключ к экономии десятков тысяч евро при покупке недвижимости на Кипре.
Если вы приобретаете новое жильё для личного проживания, — оформляйте льготу 5%. Если это инвестиция или аренда, — рассчитывайте на 19%.
В обоих случаях важно:
- правильно выбрать объект,
- грамотно оформить документы,
- и работать с агентством, знакомым с кипрскими налоговыми нюансами.
Cyprus VIP Estates — ваш надёжный партнёр при покупке элитных новостроек в Пафосе, Лимассоле и Ларнаке. Мы поможем выбрать лучший вариант.
