Zypern-Immobilienbegriffe: Das komplette Glossar

Beim Immobilienkauf auf Zypern häuft sich schnell ein Vokabular, das man aus Deutschland nicht kennt: Condominium, Specific Performance, LTV, Non-Dom. Einige davon haben wir bereits in eigenen Artikeln ausführlich behandelt — hier wiederholen wir diese Erklärungen nicht vollständig, sondern geben eine präzise Definition jedes Begriffs plus einen Link zum vertiefenden Artikel, wo es ihn gibt. Das ist ein Nachschlagewerk zum Wiederkommen, kein weiterer langer Artikel.

Dokumente und der rechtliche Ablauf beim Immobilienkauf auf Zypern

Worin unterscheidet sich ein zyprischer Anwalt vom deutschen Notar?

Zypern folgt der englischen Common-Law-Tradition aus der britischen Kolonialzeit — es gibt kein Notarsystem wie in Deutschland, das Käufer und Verkäufer als neutrale Instanz begleitet. Stattdessen übernimmt ein Anwalt (lawyer/advocate) die Due-Diligence-Prüfung, erstellt den Vertrag und lässt ihn beim Land Registry registrieren. Das bedeutet: Die rechtliche Verantwortung für die Transaktion liegt bei dem Anwalt, den Sie selbst auswählen — nicht bei einer staatlichen Notarstelle. Genau deshalb ist die Wahl eines unabhängigen Anwalts, statt des vom Verkäufer oder Bauträger empfohlenen, keine Formalität. Mehr zur Anwaltswahl und was genau geprüft wird, in unserem eigenen Artikel.

Was ist Due Diligence?

Due Diligence ist die rechtliche Prüfung einer Immobilie vor der Unterschrift: keine Belastungen, Übereinstimmung der Fläche mit den Dokumenten, ordnungsgemäße Baugenehmigungen und — bei Off-Plan-Käufen — die finanzielle Solidität des Bauträgers. Wer sie aus Zeitgründen auslässt, übernimmt automatisch alle Risiken, die sie eigentlich aufdecken sollte.

Was ist eine Belastung (Encumbrance)?

Eine Belastung ist jedes eingetragene Recht Dritter an einer Immobilie: eine Hypothek des Bauträgers, ein gerichtliches Pfandrecht, eine Grunddienstbarkeit. Genau solche Belastungen deckt die Due Diligence vor dem Kauf auf; eine nicht gelöschte Belastung ist einer der Hauptgründe, warum ein Title Deed nicht ohne weitere Schritte des Verkäufers auf den Käufer übertragen werden kann.

Was ist ein Title Deed, und warum kann die Ausstellung sich verzögern?

Der Title Deed ist das offizielle Dokument des zyprischen Grundbuchamts (Land Registry), das das Eigentum an einer konkreten Immobilie bestätigt. Bei Neubauten wird er oft nicht sofort nach dem Kauf ausgestellt, sondern erst Monate oder Jahre später — sobald der Bauträger die gesamte Anlage in separate rechtliche Einheiten aufgeteilt hat. Bis dahin schützt nicht der Title Deed Ihre Rechte, sondern die Registrierung des Kaufvertrags (siehe nächster Punkt). Mehr zu typischen Verzögerungen in unserem Artikel über die häufigsten Fehler von Erstkäufern.

Was ist Specific Performance, und warum den Vertrag beim Land Registry registrieren?

Specific Performance ist ein Grundsatz des zyprischen Rechts, nach dem ein beim Land Registry registrierter Kaufvertrag den Käufer auch ohne endgültigen Title Deed schützt: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht an Dritte weiterverkaufen oder neu belasten. Ihr Anwalt muss diese Registrierung innerhalb einer bestimmten Frist nach Unterzeichnung vornehmen — einer der ersten Punkte, die ein Anwalt bei der Abwicklung prüft.

Worin unterscheidet sich die Reservierungsvereinbarung vom SPA?

Die Reservierungsvereinbarung (Reservation Agreement) ist eine vorläufige Vereinbarung, mit der sich der Käufer eine konkrete Immobilie für 2–4 Wochen gegen eine kleine Anzahlung sichert, während die Due Diligence läuft. Das SPA (Sale and Purchase Agreement) ist der eigentliche, rechtlich bindende Kaufvertrag, der nach der Due Diligence unterzeichnet und anschließend nach dem Specific-Performance-Prinzip beim Land Registry registriert wird. Die Reservierungsanzahlung wird beim Übergang zum SPA in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet.

Was ist Snagging?

Snagging ist die Begehung der fertigen Immobilie vor der Schlusszahlung und Übergabe, mit dem Ziel, Baumängel zu dokumentieren und ihre Behebung vor der letzten Zahlung an den Bauträger zu verlangen. Das ist besonders wichtig, wenn Sie aus der Ferne kaufen und nicht jede Phase persönlich begleiten können — mehr zur Organisation einer Fernabnahme in unserem Artikel über den Immobilienkauf aus der Ferne.

Was ist eine Vollmacht (Power of Attorney) für den Fernkauf?

Eine Vollmacht erlaubt Ihrem Anwalt oder einer anderen Vertrauensperson, Dokumente zu unterzeichnen und Ihre Interessen auf Zypern zu vertreten, ohne dass Sie persönlich anwesend sind — Standard für Käufer, die nicht zu jeder Phase der Transaktion anreisen. Sie wird bei einem Notar in Ihrem Wohnsitzland erstellt und anschließend mit einer Apostille versehen. Der vollständige Ablauf des Fernkaufs inklusive Vollmacht ist in einem eigenen Artikel beschrieben.

Was bedeutet Off-Plan, und wie sind die Zahlungen abgesichert?

Off-Plan bedeutet der Kauf vor Fertigstellung des Bauvorhabens, meist zu einem niedrigeren Preis als bei einer fertigen Einheit, aber mit Risiko bezüglich Bauzeit und Zahlungsfähigkeit des Bauträgers. Die Zahlungen werden durch eine Staffelung entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt sowie durch die Registrierung des Vertrags beim Land Registry abgesichert. Ausführlich in unserem Artikel darüber, wie Ihre Off-Plan-Zahlungen abgesichert werden.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf auf Zypern

Was ist VAT (Mehrwertsteuer), und wann gilt sie beim Immobilienkauf?

VAT gilt für Neubauimmobilien: 19% zum Standardsatz oder 5% zum ermäßigten Satz für den Hauptwohnsitz, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Bestandsimmobilien unterliegen keiner VAT — stattdessen fallen Transfer Fees an (siehe unten). Vollständige Aufschlüsselung in unserem Artikel zur VAT beim Immobilienkauf auf Zypern.

Was sind Transfer Fees?

Transfer Fees zahlt der Käufer einer Bestandsimmobilie bei der Umschreibung des Title Deed auf seinen Namen: 3% bis €85.000, 5% von €85.001 bis €170.000 und 8% auf den Betrag darüber. Derzeit gilt eine Ermäßigung von 50 % (effektiv 1,5 %, 2,5 % und 4 %). Die Gebühr entfällt, wenn für einen Neubau bereits VAT gezahlt wurde. Die vollständige Berechnung nach Preisstufen in unserem kompletten Leitfaden zu den Steuern auf Immobilien in Zypern.

Was ist die Stamp Duty?

Die Stamp Duty war eine Gebühr auf den Kaufvertrag selbst, abgeschafft zum 1. Januar 2026 durch das Gesetz 239(I)/2025. Verträge, die vor diesem Datum unterzeichnet wurden, fallen noch unter die alten Sätze (0,15–0,20% je nach Betrag); bei neuen Transaktionen entfällt die Gebühr.

Was ist die CGT (Capital Gains Tax)?

Die CGT ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf Zypern, in Höhe von 20% des Nettogewinns. Seit dem 1. Januar 2026 (für Verträge ab diesem Datum) gelten lebenslange Freibeträge: bis zu €150.000 beim Verkauf eines mindestens fünf Jahre bewohnten Hauptwohnsitzes und einmalig bis zu €30.000 für jede andere Immobilie — zuvor €85.430 bzw. €17.086. Details in unserem Leitfaden zu den Steuern auf Immobilien in Zypern.

Was ist der TIC, und wozu braucht ihn ein ausländischer Käufer?

Der TIC (Tax Identification Code) ist die zyprische Steuernummer, die für den Immobilienkauf selbst, die Eröffnung eines Bankkontos und den Anschluss an Versorgungsleistungen erforderlich ist. Ihr Anwalt kann ihn bereits vor Abschluss der Transaktion beantragen — ohne TIC kann der Vertrag nicht beim Land Registry registriert werden.

Hypothek und Finanzbegriffe auf Zypern

Was ist LTV (Loan-to-Value) bei einer Hypothek auf Zypern?

LTV ist das Verhältnis von Kreditsumme zu Immobilienwert, ausgedrückt in Prozent. Banken genehmigen ausländischen Käufern auf Zypern meist 60–70% LTV, das heißt eine Eigenkapitalquote von 30–40% des Immobilienwerts in bar. Wie sich LTV tatsächlich auf die monatliche Rate auswirkt — und ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, mit echten Zahlen — in unserem Artikel über Mieten oder Kaufen auf Zypern.

Was ist eine Mortgage Pre-Approval?

Die Pre-Approval ist die schriftliche Bestätigung der Bank, einen bestimmten Betrag zu finanzieren, vorbehaltlich der vollständigen Dokumentenprüfung. Sie sollten sie einholen, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten — das schützt vor dem Risiko, die Anzahlung zu verlieren, falls die Bank den benötigten Betrag letztlich ablehnt.

Aufenthalt und Steuerstatus auf Zypern

Was ist die Golden Visa (Kategorie 6.2), und was hat sie mit dem Immobilienkauf zu tun?

Das ist Zyperns beschleunigtes Programm für die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger, verfügbar ab einer Investition von €300.000 in eine Neubauimmobilie. Anders als bei einem befristeten Aufenthaltstitel ist dafür kein dauerhafter Wohnsitz auf der Insel erforderlich, und der Status gilt auch für Ehepartner und minderjährige Kinder. Vollständige Anforderungen und Ablauf in unserem Artikel zur Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger auf Zypern.

Was ist der Non-Dom-Steuerstatus?

Non-Dom (non-domiciled) ist ein besonderer Steuerstatus für neue Steueransässige auf Zypern, der Dividenden- und Zinserträge aus der ganzen Welt für 17 Jahre von der Steuer befreit. Der Status gilt automatisch bei der Registrierung als Steueransässiger, sofern Sie in den Vorjahren nicht bereits auf Zypern steuerlich ansässig waren.

Was ist GeSY?

GeSY (Γενικό Σύστημα Υγείας, das staatliche Gesundheitssystem) ist Zyperns öffentliches Gesundheitssystem, finanziert durch Pflichtbeiträge im Austausch für Zugang zur staatlichen Medizin. Für Ansässige, die auf Zypern arbeiten oder Einkommen erzielen, ist die Teilnahme verpflichtend; Touristen und nicht ansässige Immobilieneigentümer sind über GeSY nicht abgesichert und benötigen eine separate private Krankenversicherung.

Condominium, Nebenkosten und Eigentumsformen auf Zypern

Was ist ein Condominium auf Zypern, und wie unterscheidet es sich von der deutschen WEG?

Die meisten Wohnanlagen auf Zypern sind rechtlich als Condominium organisiert: Jeder Eigentümer erhält einen eigenen Title Deed für seine Einheit plus einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen — Treppenhaus, Dach, Pool, Außenanlagen. Die Verwaltung übernimmt eine Hausverwaltungsgesellschaft, die in der Regel vom Bauträger bestimmt wird, nicht direkt von der Eigentümerversammlung gewählt — anders als bei einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), bei der die Eigentümer selbst über den Verwalter entscheiden. Eine Neuwahl der Verwaltungsgesellschaft durch die Eigentümerversammlung kommt in der Praxis selten vor.

Was sind Service Charges?

Service Charges sind die jährlichen Pflichtzahlungen für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen eines Condominiums: Reinigung, Wartung von Aufzügen und Pools, Gebäudeversicherung. Die Höhe hängt von der Infrastruktur der Anlage ab — von €500–600 pro Jahr für eine Standardwohnung bis zu mehreren Tausend Euro bei Resortanlagen mit Golfplatz und Spa. Diese Kosten liegen außerhalb des Kaufpreises und fließen meist nicht in Renditeberechnungen ein.

Worin unterscheidet sich Freehold von anderen Eigentumsformen auf Zypern?

Freehold ist unbefristetes Volleigentum — die Form, die die große Mehrheit ausländischer Käufer auf Zypern erhält. Das unterscheidet sich von Leasehold-Systemen mit langfristiger Erbpacht, wie sie in manchen anderen Ländern üblich sind: Ein Freehold-Eigentümer auf Zypern kann die Immobilie frei verkaufen, vererben oder vermieten, ohne eine Landpacht verlängern zu müssen.

Was ist der Plot Ratio (Bebauungsgrad)?

Der Plot Ratio ist das Verhältnis der maximal zulässigen Baufläche zur Grundstücksfläche, festgelegt durch die örtlichen Bebauungsvorschriften. Eine Immobilie, die bereits nah an diesem Limit gebaut wurde, lässt rechtlich keinen Raum mehr für einen späteren Anbau, einen Pool oder weitere Gebäude — das lohnt sich vorab zu prüfen, falls Sie solche Pläne haben.

Was bedeutet gemeinsames Eigentum (Joint Ownership) beim Kauf zu zweit?

Beim Kauf zu gleichen Teilen durch zwei Eigentümer, etwa Ehepartner, werden die Transfer Fees für jede Hälfte des Immobilienwerts separat berechnet — was bei bestimmten Preisen die Gesamtgebühr im Vergleich zur Eintragung auf einen einzigen Eigentümer senkt, wegen der gestaffelten Steuersätze. Dieser Effekt ist mit konkreten Zahlen in unserem Leitfaden zu den Steuern auf Immobilien in Zypern durchgerechnet.

Ihnen fehlt ein Begriff in dieser Liste? Schreiben Sie uns — wir ergänzen das Glossar oder erklären Ihnen Ihre konkrete Situation.