Покупка на этапе строительства на Кипре: как защищены ваши платежи

Покупая на этапе строительства, вы платите частями за объект, которого пока не существует. Между первым платежом и передачей ключей нередко проходит два года, и всё это время ваши деньги находятся у застройщика, а не у вас.

Главное сразу, потому что в разговорах с продавцами об этом говорят редко: Кипр не требует обязательных гарантий исполнения при покупке на этапе строительства. В отличие от стран, где защита задатка предусмотрена законом, здесь механизмы защиты нужно закреплять в договоре. Они существуют — просто не появляются сами собой.

Ниже — что бывает, какая защита важнее всего и о чём договариваться до подписания.

График платежей при покупке на этапе строительства

Рыночная схема выглядит примерно так:

• 20–30 % при подписании договора
• 40–50 % платежами по ходу строительства
• 20–30 % при завершении и передаче

Скидка относительно готового аналога обычно 10–20 %. Это и есть плата за то, что вы финансируете стройку и берёте на себя риск незавершения.

Почему платежи должны быть привязаны к этапам стройки, а не к датам

Это условие договора с самым большим практическим эффектом, и его легко упустить.

Привязка к этапам означает, что вы платите, когда подтверждённо достигнуты каркас, кровля или отделка. Стройка сдвигается — сдвигается и ваш платёж.

Привязка к календарю означает, что вы платите в назначенные даты независимо от того, построено ли что-нибудь. По сути вы авансируете простой.

Настаивайте на первом варианте и добейтесь, чтобы в договоре было указано, кто подтверждает достижение этапа — желательно независимый инженер, а не сам застройщик.

Банковская гарантия и гарантия исполнения: на Кипре не обязательны

Банковская гарантия или страховая гарантия исполнения покрывает ваш задаток и платежи до момента передачи права собственности. Если проект не достроен, гарантия срабатывает.

В ряде стран ЕС это стандарт. На Кипре это не требование закона, поэтому запрашивать и вносить в договор нужно самостоятельно.

Здесь проходит реальная граница между крупными и небольшими застройщиками: у компаний с банковскими отношениями гарантия обычно возможна, у мелких — часто нет. Застройщик, уходящий от этого вопроса, невольно сообщает вам кое-что о своём финансовом положении.

Эскроу-счёт при покупке недвижимости на Кипре

При эскроу ваши платежи идут не напрямую застройщику, а на счёт третьей стороны и высвобождаются только при достижении оговорённых этапов.

Это тоже не обязательно на Кипре, но часть добросовестных застройщиков такую схему предлагает. Если предлагают, выясните:

• Кто ведёт счёт — банк или юридическая фирма?
• По каким критериям происходит высвобождение и кто подтверждает этап?
• Что произойдёт с остатком, если проект не состоится?

Депонирование договора в Земельном кадастре: главная защита

Если запоминать из всей статьи одно — то это.

Подписанный договор купли-продажи нужно задепонировать в Департаменте земель и съёмок. Так возникает право требования исполнения (Specific Performance) — ваше право зарегистрировать объект на своё имя, действующее даже если у застройщика позже начнутся проблемы или он попытается продать ту же квартиру дважды.

Депонирование ограничено сроком. В публикациях срок называют по-разному, поэтому попросите юриста назвать действующий и письменно подтвердить, что депонирование выполнено. Пропущенный срок восстановить нельзя.

Одно это действие стоит больше, чем все заверения на встрече с продавцом вместе взятые.

Обременение застройщика и письмо о снятии залога

Если застройщик заложил землю ради финансирования, на участке лежит обременение — и вашу квартиру нельзя выделить, пока залог с неё не снят.

Нужно закрыть два вопроса:

Письмо банка о снятии залога с вашей единицы либо договорное обязательство со сроками снять обременение до передачи.

Платежи через эскроу, чтобы ваши взносы доказуемо шли на погашение соответствующей доли долга, а не куда-то ещё.

Без одного из двух вы несёте риск, которым не управляете. Как заранее оценить надёжность застройщика — в материале как проверить застройщика на Кипре.

Как платить взносы из-за границы и не потерять цепочку документов

Практический момент, важный при удалённой покупке.

Платите со счёта, открытого на вас. Переводы от третьих лиц осложняют и саму сделку, и последующий вывод денег при продаже: банк будет смотреть, кто и за что платил.

Сохраняйте все платёжные документы. Они понадобятся дважды — при вычете расходов из налога на прирост капитала при продаже и при подтверждении происхождения средств.

Сверяйте назначение платежа с формулировками договора. Расхождения всплывают через годы, когда доказывать что-то уже сложно.

Условия договора, о которых стоит договариваться

Типовые договоры застройщиков ожидаемо составлены в пользу продавца. Эти пункты — в список для переговоров:

• Твёрдый срок сдачи плюс предельная дата, после которой вы вправе расторгнуть договор и вернуть задаток полностью
• Неустойка за просрочку сверх оговорённого льготного периода
• Банковская гарантия или гарантия исполнения на задаток и платежи до передачи права
• Гарантийный срок не менее 24 месяцев с передачи, прямо включая конструктив и гидроизоляцию
• Право уступки договора третьему лицу до передачи
• Заверение по льготному НДС, если вы рассчитываете на ставку 5 %
• Заверение об отсутствии обременений либо обязательство со сроками их снять
• Спецификация материалов и отделки с последствиями за отклонение

Последние два пункта дают больше всего споров. Если в договоре написано только «отделка высокого качества», предъявить будет нечего.

Что происходит при банкротстве застройщика

Сценарий, ради которого вся эта защита и существует.

С задепонированным договором у вас есть исполнимое право на регистрацию — позиция заметно сильнее, чем у обычного кредитора.

С банковской гарантией внесённые платежи покрыты.

Без того и другого вы встаёте в очередь кредиторов, а такие процедуры тянутся годами и редко удовлетворяются полностью.

На Кипре приняты законы, помогающие покупателям, оставшимся без титула. Их правовой статус недавно оспаривался в конституционном порядке, так что рассчитывать на них как на подушку безопасности не стоит — уточните у юриста текущее положение.

Приёмка до внесения последнего платежа

Последний взнос — ваш последний рычаг. Не отдавайте его, пока не проверили.

Закажите независимую приёмку и сверьте готовый объект с договорной спецификацией: материалы, оборудование, размеры, работа инженерных систем. Недостатки фиксируйте письменно и устраняйте до последнего платежа.

При удалённой покупке приёмку должен проводить человек, действующий в ваших интересах, — не застройщик и не его подрядчики.

Мы работаем только с новостройками лицензированных кипрских застройщиков по ценам застройщика. По каждому проекту скажем, какие механизмы защиты этот застройщик обычно принимает, а где, по нашему опыту, договориться не удастся.