Выбирайте новостройку ради права на резидентство, современных характеристик, гарантий застройщика, рассрочки и нулевых переводных сборов; выбирайте вторичку ради минимальных совокупных расходов на сделку, немедленного заселения, устоявшихся районов и уже существующего титула. Если вы покупатель вне ЕС и хотите кипрское ПМЖ по ускоренному маршруту от 300 000 €, всё решает один факт: подходит только новое жильё, купленное напрямую у застройщика — вторичное жильё не проходит.
Это руководство даёт честную полную картину, включая недостатки новостроек: реальную механику расходов в 2026 году, разницу по резидентству, известную кипрскую проблему с титулами и то, как оба варианта работают как инвестиция.
Новостройка и вторичка: коротко
| Новостройка | Вторичка | |
|---|---|---|
| Налог при покупке | НДС 19 % (или 5 % при квалифицированном основном жилье) | НДС нет — вместо него переводные сборы |
| Переводные сборы | 0 € (вместо них НДС) | По закону 3/5/8 %, сейчас вдвое меньше → ~1,5/2,5/4 % |
| Типичные расходы сверху (300 000 €) | ~16 500–19 000 € при льготном НДС; заметно больше при 19 % | ~5 500–6 500 € |
| Маршрут ПМЖ от 300 000 € | Подходит | Не подходит (жилой маршрут) |
| Титул | Может выдаваться долго — ключевой риск | Обычно уже выдан |
| Состояние и оснащение | Современное, энергоэффективное, с гарантией | Как есть; возможен ремонт |
| Расположение | Новые проекты, часто на окраинах или холмах | Устоявшиеся, часто центральные районы |
| Оплата | Возможна рассрочка (off-plan) | Полная оплата при сделке |
| Заселение | После сдачи (off-plan — месяцы или годы) | Сразу |
| Кому подходит | Покупателям ради ПМЖ, удалённым покупателям, тем, кому нужен минимум забот | Тем, кто считает расходы, и кому нужен доход сразу |
(Цифры приблизительные, 2026 — проверьте актуальные ставки перед решением.)
Расчёт расходов: НДС против переводных сборов
Самый частый источник путаницы на Кипре: вы платите либо НДС, либо переводные сборы — никогда и то, и другое. Что именно применяется, зависит только от того, новый объект или вторичный.
Новостройка от застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, облагается НДС 19 %, либо льготными 5 %, если объект квалифицируется как ваше основное жильё (действуют условия по площади и стоимости, требуется одобрение). Поскольку НДС начислен, переводные сборы в Земельном кадастре равны нулю.
Вторичное жильё не попадает под режим НДС, поэтому НДС не начисляется. Вместо этого вы платите прогрессивные переводные сборы от рыночной стоимости по оценке кадастра — законная шкала 3 %, 5 % и 8 % по диапазонам стоимости, к которой давно применяется и ежегодно продлевается скидка 50 %, что даёт эффективные ставки около 1,5 %, 2,5 % и 4 %. При покупке вторички за 300 000 € расчёт по шкале даёт примерно 8 600 €, со скидкой — около 4 300 €. (Опубликованные источники расходятся, приводятся ли часто упоминаемые 8 600 € до или после скидки — уточните для вашей сделки у юриста.)
Есть полезное исключение: вторичный объект, за который первый покупатель уже платил НДС, может быть полностью освобождён от переводных сборов. Если вы покупаете квартиру 2018 года у первого владельца, заплатившего тогда НДС, сборов может не быть вовсе.
Рабочий пример на 300 000 €
| Новостройка 19 % НДС | Новостройка 5 % НДС | Вторичка | |
|---|---|---|---|
| Цена | €300,000 | €300,000 | €300,000 |
| НДС | €57,000 | €15,000 | €0 |
| Переводные сборы | €0 | €0 | ~4 300 € (после скидки 50 %) |
| Юрист и оформление (~1–2 %) | €3,000–6,000 | €3,000–6,000 | €3,000–6,000 |
| Ориентировочно сверху | ~€60,000–63,000 | ~€18,000–21,000 | ~€7,300–10,300 |
Совокупные расходы покупателя на Кипре обычно составляют от 6 % до 24 % цены — и почти целиком зависят от того, по какую сторону этой границы вы находитесь. Разница между 19 % и 5 % НДС — самая крупная переменная во всей сделке, поэтому право на льготную ставку стоит выяснить заранее: речь о десятках тысяч евро.
Что изменилось в 2026 году (здесь большинство гайдов устарели)
- Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года (Закон 221(I)/2025). По договорам с этой даты гербовый сбор не платится — ранее было 0,15 %/0,20 %. Если вам всё ещё советуют его закладывать, источник устарел.
- Переходное правило по НДС 5 % истекло 15 июня 2026 года. Оно позволяло при разрешениях на строительство, выданных до 31 октября 2023 года, применять льготную ставку к первым 200 м² независимо от общей площади и стоимости, если основное жильё сдано до этой даты. Правило больше не действует; применяются стандартные условия.
- На Кипре нет ежегодного налога на недвижимость — он отменён в 2017 году, остались лишь небольшие муниципальные сборы. Это касается и новостроек, и вторички.
- Сбор за передачу 0,4 % платит продавец, а не вы.
Разница по резидентству — факт, который решает всё
Если кипрское ПМЖ входит в ваши планы, этот раздел и есть всё сравнение.
Ускоренный маршрут от 300 000 € по Регламенту 6(2) для жилой недвижимости требует нового жилья, купленного напрямую у застройщика на первичном рынке. Вторичное жильё не подходит для этого маршрута — вторичка допускается только по отдельному маршруту коммерческой недвижимости.
Поэтому для покупателя вне ЕС, чья цель — пожизненное резидентство для семьи, решение фактически принято: это должна быть новостройка от 300 000 € (плюс НДС). Всё остальное в этом руководстве вторично. Полные требования, критерии по доходу и порядок действий — в нашем руководстве по кипрскому ПМЖ.
Аргументы за новостройку
Современное оснащение и энергоэффективность. Актуальная изоляция, остекление, солнечные системы и планировки — ниже расходы на содержание и комфортнее кипрским летом.
Гарантии застройщика. Гарантия на конструктив и инженерию означает гораздо меньше финансовых сюрпризов в первые годы, чем у старого объекта.
Рассрочка платежей. При покупке off-plan вы обычно платите частями по этапам строительства, а не всю сумму сразу — реальное преимущество по денежному потоку.
Выбор. На раннем этапе проекта часто можно выбрать корпус, этаж, ориентацию и отделку.
Нулевые переводные сборы. Поскольку начисляется НДС, на этапе перевода титула вы не платите ничего.
Мало обслуживания и сильный спрос у арендаторов. Новые объекты привлекают платёжеспособных арендаторов и дешевле в содержании первое десятилетие.
Право на резидентство — как описано выше.
Аргументы за вторичку
Существенно ниже расходы на сделку. Отсутствие НДС — главное: около 5 500–6 500 € сопутствующих затрат на вторичке за 300 000 € против 18 000–21 000 € на сопоставимой новостройке даже по льготной ставке 5 %.
Вы видите ровно то, что покупаете. Никаких планов и рендеров, никакого риска недостроя — здание, вид, соседи и шум проверяются сегодня.
Немедленное владение и доход. Можно сразу заселиться или сдавать, а не ждать окончания стройки.
Устоявшиеся районы. Старый фонд часто расположен в сложившихся, центральных или прибрежных местах, где земли под застройку уже нет, иногда на бóльших участках.
Титул обычно уже выдан — это снимает главный риск новостроек на Кипре.
Пространство для торга. Частные продавцы обычно гибче по цене, чем застройщики, которые держат прайс по всему проекту.
Честные риски новостройки
Мы продаём новостройки — тем важнее прямо назвать их минусы.
Титулы — вот настоящая проблема. У Кипра здесь хорошо задокументированная история: если застройщик держит ипотеку на землю, Департамент земель и съёмок (DLS) не может выдать индивидуальные титулы покупателям, и те остаются бенефициарными владельцами без возможности заложить объект или продать его обычным путём. Пострадало более 130 000 объектов, прежде чем Remedial Law 139(I)/2015 создал возможность подать заявление напрямую в DLS — но этот путь требует полной оплаты цены и депонирования договора в Земельном кадастре (обычно в течение 60 дней после подписания) и может занять от нескольких месяцев до более чем года.
Как себя защитить: наймите независимого лицензированного юриста (никогда не юриста застройщика), поручите ему полную проверку титула и обременений до подписания, обеспечьте депонирование договора в кадастре в срок и покупайте у застройщиков с чистой историей передачи титулов. При правильном подходе риск управляем — но им нужно управлять, а не отмахиваться от него.
Риск сроков и недостроя. Off-plan означает зависимость от того, сдаст ли застройщик вовремя и по спецификации. Проверьте историю сдачи объектов и убедитесь, что в договоре есть чёткие сроки и санкции.
Сам НДС. Даже 5 % — это реальные деньги, которые покупатель вторички просто не платит.
Честные риски вторички
Возраст и энергоэффективность. Старые объекты часто означают плохую изоляцию, устаревшие системы и более высокие расходы на содержание.
Скрытое состояние. Закладывайте ремонт реалистично — обследование обязательно, а работы могут съесть первоначальную экономию.
Нет гарантии. Ремонт — ваша забота с первого дня.
Наследие проблем с титулами. У части старого фонда есть свои нерешённые вопросы по документам; та же юридическая проверка обязательна.
Нет ускоренного маршрута к резидентству. Для покупателей вне ЕС, идущих по маршруту от 300 000 €, одно это исключает вторичку.
Взгляд инвестора
Ни один вариант не выигрывает по доходности безусловно — они выигрывают по-разному.
Новостройка стоит дороже, но привлекает платёжеспособных арендаторов, годами почти не требует вложений и показывает лучшую энергоэффективность, что арендаторам всё важнее. Подходит инвесторам, которым нужен качественный актив без хлопот, часто с удалённым управлением.
Вторичка даёт более дешёвый вход, что может обернуться более высокой доходностью на вложенные средства — при условии честного расчёта ремонта и содержания. Подходит инвесторам, готовым заниматься работами, и тем, кому нужен доход от аренды сразу, а не после стройки.
Решают цена входа, ожидаемые капитальные затраты и целевой арендатор — а не ярлык. Отсутствие на Кипре ежегодного налога на недвижимость помогает расходам на владение в обоих случаях.
Что выбрать?
Выбирайте новостройку, если хотите:
- Право на маршрут ПМЖ от 300 000 € (для покупателей вне ЕС)
- Современное оснащение, энергоэффективность и гарантию застройщика
- Рассрочку вместо оплаты всей суммы сразу
- Нулевые переводные сборы в кадастре
- Объект с минимумом обслуживания, который можно купить и держать удалённо
Выбирайте вторичку, если хотите:
- Минимальные совокупные расходы на сделку
- Видеть ровно то, что покупаете, без риска недостроя
- Немедленное владение и доход от аренды с первого дня
- Устоявшийся, сложившийся или центральный район
- Уже существующий титул
- И маршрут ПМЖ от 300 000 € вам не нужен
Итог
Если ваша цель — резидентство, выбор сделан за вас: новостройка от 300 000 € напрямую у застройщика. Если нет, честный размен звучит так — расходы против уверенности: вторичка экономит вам заметную сумму на НДС, а новостройка даёт современное оснащение, гарантию, рассрочку и нулевые переводные сборы ценой аккуратной работы с вопросом титула.
Какой бы путь ни подошёл, мы поможем всё взвесить, а если верна новостройка — найти подходящий объект. Запросите персональную подборку или прочитайте наше руководство по кипрскому ПМЖ, чтобы понять, подходит ли вам маршрут от 300 000 €.