Zakup nieruchomości na Cyprze przez spółkę lub na siebie: VAT, podatek od wynajmu i koszty (2026)

Krótko: dla jednego mieszkania na własne potrzeby albo jednego mieszkania na wynajem kupuj na siebie. Spółka płaci 19 % VAT tam, gdzie właściciel zamieszkujący nieruchomość płaci 5 %, nie ma osobistych ulg w podatku od zysków kapitałowych, a jej utrzymanie przyjęto w poniższych obliczeniach na 2 500–4 000 € rocznie. Taniej wychodzi dopiero przy wysokim czynszu: dla właściciela opodatkowanego stawką 35 % od dodatkowego dochodu i kosztów 2 500 € próg wynosi około 11 400 € czynszu rocznie, jeśli zysk zostaje w spółce.

Poniższe zasady obowiązują 30 października 2026 roku, po reformie podatkowej, która weszła w życie 1 stycznia 2026 roku. Pochodzą z cypryjskich ustaw w Bibliotece Prawa Cypru (Cyprus Law Library), z Rejestru Spółek, EY i PwC; wykaz jest na końcu artykułu. Przykłady to ilustracje dla rezydenta podatkowego Cypru i nie stanowią porady podatkowej, a kwoty kosztów utrzymania to założenia, które warto zastąpić wycenami cypryjskiego księgowego.

Zakup nieruchomości na Cyprze przez spółkę: co się zmienia, a co zostaje bez zmian

Spółka zmienia właściciela nieruchomości, ale nie obniża kosztu zakupu. Cena, opłata za przeniesienie własności w księdze gruntowej i praca prawna nad umową są związane z nieruchomością, więc są takie same bez względu na kupującego. Zmieniają się podatki, które właściciel płaci potem, oraz kilka ulg istniejących tylko dla osób fizycznych. Tabela pokazuje różnice, które liczą się w 2026 roku.

Opłaty za przeniesienie własności i pozostałe koszty zakupu rozbijamy w artykule o kosztach zakupu nieruchomości na Cyprze, a opłaty, które każdy właściciel ponosi co roku, w przewodniku o rocznym podatku od nieruchomości. Spółka zmienia tylko wiersze powyższej tabeli.

VAT przy zakupie przez spółkę: 19 %, gdzie właściciel mieszkający na miejscu płaci 5 %

Obniżona stawka 5 % jest dla osoby fizycznej, która kupuje nowy dom jako główne i stałe miejsce zamieszkania. Nieruchomość kupiona na wynajem w nią nie wchodzi, a spółka nie może z niej korzystać. Ulga ma też granice: obejmuje pierwsze 130 m² i wartość do 350 000 €, pod warunkiem że cała transakcja nie przekracza 475 000 €, a łączna powierzchnia użytkowa budynku 190 m² (ustawa o VAT, załącznik V, tabela C; PwC). Pozostała powierzchnia podlega stawce 19 %. Przy typowym nowym budynku efekt jest duży.

Stawka 5 % ma też warunek: mieszkanie musi służyć jako główne i stałe miejsce zamieszkania przez dziesięć lat. Jeśli przestaniesz w nim mieszkać wcześniej, w ciągu 30 dni trzeba powiadomić urząd skarbowy i zwrócić różnicę między 19 % a 5 % za pozostałe lata dziesięcioletniego okresu (PwC). Nie zakładaj, że 19 %, które płaci spółka, da się odzyskać: najem lokali mieszkalnych jest zwolniony z VAT (PwC), więc przed rezerwacją zapytaj księgowego, czy VAT naliczony można odliczyć. Osoba fizyczna kupująca nieruchomość inwestycyjną też płaci 19 %, więc kara VAT dla spółki dotyczy tylko mieszkania, w którym inaczej mieszkałbyś sam. Zasady opisuje artykuł o VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze.

Dochód z wynajmu: osobiste stawki podatku a CIT 15 %

Osoba fizyczna płaci podatek dochodowy od czynszu po odliczeniu 20 % dla budynków, według stawek 2026 roku: 0 % do 22 000 €, 20 % do 32 000 €, 25 % do 42 000 €, 30 % do 72 000 € i 35 % powyżej. Do tego dochodzi składka GeSY 2,65 %, która kończy się, gdy cały Twój dochód osiągnie limit 180 000 €, czyli maksymalnie 4 770 € rocznie; w obliczeniach poniżej stosujemy ją do czynszu brutto. Specjalna Składka Obronna od czynszu została zniesiona od 1 stycznia 2026 roku dla osób fizycznych i spółek. Spółka płaci 15 % podatku od osób prawnych od czynszu po kosztach, a właściciel wypłacający zysk jako dywidendę płaci 5 % SDC, jeśli jest rezydentem z domicylem (od zysków 2026 roku), 0 % jako non-dom, plus 2,65 % GeSY. Zasady dla dywidend opisuje przewodnik po rezydencji podatkowej.

Dla uczciwego porównania weźmy czynsz 30 000 € rocznie. Rzeczywiste koszty nieruchomości (remonty, ubezpieczenie) wynoszą 6 000 €, co równa się odliczeniu 20 %, więc żadna strona nie jest faworyzowana. Koszty spółki na księgowość, audyt lub przegląd i deklarację podatkową przyjęto na 2 500 € rocznie (założenie, nie wycena). Nie ma odsetek od kredytu, a amortyzację podatkową budynku pomijamy.

Arytmetyka za tabelą: bez innego dochodu 80 % czynszu to 24 000 €, z czego 2 000 € powyżej progu 22 000 € opodatkowane jest stawką 20 %, czyli 400 €, plus 795 € GeSY (2,65 % od 30 000 €). Przy innym dochodzie 80 000 € te same 24 000 € opodatkowane są stawką 35 %, czyli 8 400 €, plus 795 €. W spółce zysk wynosi 30 000 € − 6 000 € − 2 500 € = 21 500 €, a 15 % z tego to 3 225 €. Dywidenda z pozostałych 18 275 € dodaje 484 € GeSY i, dla rezydenta z domicylem, 914 € SDC.

Wynik czyta się w obie strony. Właściciel bez innego dochodu płaci przez spółkę o 4 530 € więcej. Właściciel w stawce 35 % oszczędza od 2 072 € do 3 470 € rocznie, zależnie od tego, czy zysk jest wypłacany.

Od jakiego czynszu spółka wychodzi taniej niż zakup na siebie

Koszty utrzymania spółki to stały blok, a podatek osobisty rośnie wraz z czynszem i Twoją stawką krańcową. Zestawienie obu daje roczny czynsz, od którego spółka staje się tańsza, tu dla przypadku, gdy zysk zostaje w spółce. Rzeczywisty koszt utrzymania podaje dopiero wycena księgowego, więc tabela przyjmuje dwa założenia: 2 500 € i 4 000 €.

Jeśli dodatkowo wypłacasz cały zysk rezydentowi z domicylem, przypadek 35 % rośnie do około 14 600 €, a przypadek 30 % do około 20 800 € (przy kosztach 2 500 €), a przy stawce 20 % próg czynszu wzrasta powyżej 130 000 € rocznie. Nieruchomość za 400 000 € wynajmowana za 1 500 € miesięcznie daje 18 000 € rocznie, czyli mniej niż każdy próg w kolumnie z 4 000 €. Spółka ma sens przy kilku nieruchomościach pod jednym dachem albo przy willi o wysokim czynszu; pojedyncze mieszkanie rzadko osiąga próg.

Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży: 20 % w każdym przypadku, ale ulgi są osobiste

Podatek od zysków kapitałowych wynosi 20 % od zysku ze sprzedaży cypryjskiej nieruchomości, bez względu na to, kto nią włada. Różnica polega na tym, że osoba fizyczna ma dożywotnie ulgi: 150 000 € na główne miejsce zamieszkania, w którym mieszkała co najmniej pięć lat, i jednorazowo 30 000 € na każdą inną nieruchomość; obie ulgi nie sumują się, obowiązuje większa. Spółka ich nie ma. Weźmy zakup za 400 000 € i sprzedaż za 520 000 € z zyskiem podlegającym opodatkowaniu 120 000 € po kosztach.

Sprzedaż udziałów spółki posiadającej nieruchomość nie omija podatku. Udziały spółki, która posiada nieruchomość na Cyprze, podlegają podatkowi od zysków kapitałowych 20 %, liczonemu od zysku związanego z nieruchomością. Jeśli spółka posiada nieruchomość przez inne spółki, podatek powstaje, gdy co najmniej 20 % wartości rynkowej udziałów pochodzi z cypryjskich nieruchomości; do 2026 roku próg wynosił 50 % (ustawa o podatku od zysków kapitałowych 52/1980; EY). Opłatę 0,4 % przy przeniesieniu nieruchomości lub udziałów spółki ją posiadającej płaci sprzedający (PwC). Pełny obraz dla sprzedającego jest w artykule o sprzedaży nieruchomości na Cyprze, a ogólny przegląd w podatkach od nieruchomości na Cyprze.

Koszty utrzymania spółki, audyt i pytanie dla kupujących spoza UE

Roczna opłata 350 € od cypryjskich spółek została zniesiona od 1 stycznia 2024 roku (ustawa zmieniająca prawo spółek N.25(I)/2024 skreśliła art. 391), choć niezapłacone opłaty za lata 2011–2023 pozostają należne. Część stron Rejestru Spółek nadal zawiera dawne sformułowanie o opłacie 350 € do 30 czerwca; zniesienie potwierdził sam Rejestr w komunikacie z 21 marca 2024 roku. Spółka nadal musi prowadzić księgi, składać deklaracje podatkowe i roczne sprawozdanie. Prywatna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością poddaje sprawozdanie finansowe audytowi (prawo spółek, Cap. 113, art. 152A). Przegląd może zastąpić audyt, jeśli obrót netto łącznie z przychodem z najmu nie przekracza 300 000 €, a suma aktywów 500 000 € na dzień bilansowy, przez co najmniej dwa kolejne lata obrotowe. Jeśli nieruchomość figuruje w bilansie powyżej 500 000 €, ta droga jest zamknięta, bo suma aktywów przekroczy próg.

Jedna zmiana z 2026 roku przemawia za spółkami. Przepisy o domniemanej wypłacie dywidendy, które traktowały część niewypłaconego zysku jako wypłaconą i opodatkowywały ją, zostały zniesione dla zysków osiągniętych po 31 grudnia 2025 roku. Zysk może teraz zostać w spółce bez domniemanej dywidendy, więc wiersz z zatrzymanym zyskiem powyżej nie niesie dalszego podatku. Zarazem obowiązują nowe przepisy o dywidendach konstruktywnych dla akcjonariuszy, którzy są rezydentami z domicylem, ze stawką poboru 10 % (EY); przed zakupem zapytaj księgowego, jak działają, gdy właściciel mieszka w domu należącym do spółki.

Kupujący spoza UE podlegają osobnej regule z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Cap. 109): osoba fizyczna potrzebuje zezwolenia, zanim tytuł własności zostanie zarejestrowany na jej nazwisko. Spółka nie znosi tego wymogu. Cypryjska spółka, w której co najmniej połowa dyrektorów, głosów lub udziałów należy do osób spoza Cypru, UE i EOG, sama uchodzi za cudzoziemca. Nabycie udziałów, przez które spółka trafia pod kontrolę cudzoziemców, też wymaga zezwolenia (art. 2 i 3). Prawnik musi potwierdzić sytuację przed wyborem struktury. Jak wybrać prawnika do zakupu nieruchomości na Cyprze wyjaśnia, czego oczekiwać od weryfikacji.

Kto powinien kupować przez spółkę, a kto na siebie

Kupuj na siebie, jeśli nieruchomość to Twój dom: VAT 5 %, ulga 150 000 € i brak kosztów utrzymania należą do osób fizycznych. To samo dotyczy jednego mieszkania na wynajem i wszystkich, których dodatkowy dochód jest opodatkowany stawką 20 % lub niższą: przykłady powyżej pokazują w każdym takim przypadku wyższe koszty spółki.

Spółkę warto policzyć, jeśli płacisz 30 % lub 35 % od dodatkowego dochodu, posiadasz lub planujesz kilka nieruchomości na wynajem pod jednym dachem, zamierzasz inwestować zysk w kolejne nieruchomości albo potrzebujesz struktury dla lokali komercyjnych. Rachunek musi opierać się na Twoim czynszu i wycenach kosztów utrzymania. Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością to osobny wydatek w każdej strukturze; zob. zarządzanie nieruchomością na Cyprze z zagranicy.

Co sprawdzić przed podpisaniem: spółka czy na siebie

1. Poproś księgowego o przeliczenie Twoich liczb: stawki krańcowej, spodziewanego czynszu, wyceny kosztów utrzymania i tego, czy zysk będzie wypłacany.
2. Rozstrzygnij kwestię VAT przed rezerwacją. Stawka 5 % należy do osoby kupującej główne mieszkanie, a spółka nie może jej żądać.
3. Jeśli nie jesteś obywatelem UE ani EOG, zapytaj prawnika o zezwolenie z ustawy Cap. 109: obejmuje ono także cypryjską spółkę kontrolowaną przez osoby spoza UE i EOG.
4. Jeśli potrzebujesz kredytu, zapytaj bank na piśmie, czy kredytuje spółki i na jakich warunkach. Zwykły przebieg opisuje przewodnik o kredycie hipotecznym na Cyprze.
5. Nie zakładaj, że droga przez spółkę omija podatek od zysków kapitałowych: sprzedaż udziałów spółki posiadającej cypryjską nieruchomość jest opodatkowana.

Spółka czy na siebie: pytania kupujących

Podaj budżet, czy nieruchomość ma być domem czy mieszkaniem na wynajem, oraz swoją sytuację podatkową, a prześlemy pasujące projekty razem z pytaniami do Twojego księgowego. Jeśli dopiero decydujesz, czy w ogóle kupować, zacznij od artykułu wynajem czy zakup na Cyprze.

Źródła

Wszystkie strony otwarto 30 października 2026 roku.

• Ustawa o spółkach (zmiana) N.25(I)/2024 skreśla art. 391 prawa spółek: roczna opłata 350 € nie jest pobierana od 1 stycznia 2024 roku, zobowiązania za lata 2011–2023 pozostają.
• Rejestr Spółek: komunikat o zniesieniu opłaty rocznej z 21 marca 2024 roku potwierdza zniesienie i dalsze opłaty za lata 2011–2023.
• Prawo spółek, Cap. 113, art. 152A: audyt spółki prywatnej i przegląd przy obrocie do 300 000 € i aktywach do 500 000 €.
• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Cap. 109: definicja cudzoziemca, spółka kontrolowana przez cudzoziemców, zezwolenie (art. 2 i 3).
• Ustawa o podatku od zysków kapitałowych 52/1980: stawka 20 %, ulgi 30 000 € i 150 000 €, udziały spółek z cypryjskimi nieruchomościami, próg 20 %.
• Ustawa o podatku dochodowym 118(I)/2002: CIT 15 % i skala podatku osobistego do 72 000 € i powyżej.
• Ustawa o VAT 42(I)/2023: stawka 5 % od pierwszych 130 m² i wartości do 350 000 €, transakcja do 475 000 €, powierzchnia do 190 m².
• Ustawa o powszechnym systemie zdrowia 89(I)/2001: składka 2,65 % od dochodu i limit 180 000 €.
• EY: Cyprus enacts major tax reform legislation: stawka 15 %, zniesienie opłaty skarbowej i dywidend domniemanych, SDC od czynszu, próg 20 % dla udziałów.
• PwC Worldwide Tax Summaries: Cyprus, pozostałe podatki: VAT od mieszkań i ponowne użycie stawki 5 %, najem mieszkań bez VAT, opłaty za przeniesienie własności, opłata 0,4 %.
• PwC: podatki od dochodów osób fizycznych: SDC 5 % od dywidend od 2026 roku, domicyl po 17 latach z 20.