Prawnik przy zakupie nieruchomości na Cyprze: jak go wybrać i co sprawdza

Każdy poradnik o zakupie na Cyprze radzi zatrudnić niezależnego prawnika. Niewiele z nich wyjaśnia, jak go wybrać, co dostajesz za honorarium i po czym poznać, że praca została wykonana rzetelnie.

Ten tekst wypełnia tę lukę. Prawnik to najważniejsze zabezpieczenie całej transakcji — ważniejsze niż wybór agencji i niż wybór dewelopera.

Brak neutralnego notariusza: co działa inaczej niż w Polsce

Różnica, która najczęściej umyka polskim kupującym.

W Polsce przeniesienie własności następuje w formie aktu notarialnego, a notariusz jest zobowiązany do bezstronności — nie reprezentuje ani kupującego, ani sprzedającego, tylko czuwa nad zgodnością czynności z prawem.

Na Cyprze takiej postaci przy zakupie nieruchomości nie ma. Każda strona zatrudnia własnego prawnika, który reprezentuje wyłącznie jej interes. Nikt w tym procesie nie ma obowiązku dbać o Ciebie poza osobą, którą sam opłacasz.

Stąd najważniejszy wniosek: nie bierz prawnika poleconego przez sprzedającego. Propozycja pada zwykle uprzejmie — kancelaria „zna inwestycję" i działa szybko. To właśnie problem: kancelaria pracująca stale dla dewelopera chroni relację biznesową, która przetrwa Twoją jednorazową transakcję.

Co sprawdza cypryjski prawnik przy zakupie

Za to płacisz — i o to możesz potem zapytać:

Badanie tytułu. Zaświadczenie z Księgi Wieczystej ze wskazaniem wpisanego właściciela, opisu prawnego nieruchomości oraz — o to chodzi — wszystkich obciążeń: hipotek, zastawów, wpisów, zakazów zbywania.

Zdolność sprzedającego do rozporządzania. Że sprzedający ma prawo sprzedać; przy spółce — że podpisujący jest umocowany.

Pozwolenia na budowę i zgodność z projektem. Że budynek został zatwierdzony i wybudowany zgodnie z projektem, a przy inwestycjach gotowych — że jest pozwolenie na użytkowanie. Przy zakupie działki pierwsze jest pytanie o strefę; od niego zaczyna się lista: sześć kontroli przed zakupem działki.

Analiza i negocjacja umowy. Standardowe umowy są korzystne dla sprzedającego. Wartość prawnika tkwi w tym, co zmieni.

Złożenie umowy w Księdze Wieczystej. Zgodnie z ustawą 81(I)/2011 — w ciągu sześciu miesięcy od podpisania. Powstaje wtedy egzekwowalne prawo do wpisu, skuteczne nawet gdy sprzedający popadnie w kłopoty. To najcenniejsza pojedyncza czynność w całej transakcji.

Zaległości. Podatki miejskie, kanalizacja, opłaty wspólnotowe, rachunki za media.

Przeniesienie własności w urzędzie.

Zasada pięciu dni, o której mało kto wie

Przepis, którego przestrzeganie możesz sprawdzić sam.

Zgodnie z ustawą 132(I)/2023 sprzedający ma obowiązek dostarczyć zaświadczenie z Księgi Wieczystej datowane nie wcześniej niż pięć dni przed podpisaniem umowy. Za jego brak grozi mu kara administracyjna.

W praktyce oznacza to, że przysługuje Ci niemal aktualny obraz obciążeń w momencie, gdy się wiążesz. Poproś prawnika o potwierdzenie, że zaświadczenie jest, i sprawdź jego datę. Dokument sprzed trzech miesięcy to nie to samo.

Jak wybrać prawnika na Cyprze

Ustal niezależność. Zapytaj wprost, czy kancelaria prowadzi inne sprawy tego dewelopera.

Ustal zakres honorarium. Zwykle jest to procent ceny plus VAT albo stawka ryczałtowa. Sprawdź, czy przeniesienie własności i złożenie umowy są wliczone.

Zapytaj, kto prowadzi sprawę. W większych kancelariach osoba ze spotkania nie zawsze prowadzi Twoje akta.

Sprawdź język. Potrzebujesz kogoś, kto wyjaśni umowę w języku, w którym podejmujesz decyzje, a nie tylko ją przetłumaczy.

Wymagaj pisemnego raportu z weryfikacji, nie ustnych zapewnień. Przy kredycie bank i tak go zażąda.

Sprawdź czas reakcji przed zatrudnieniem.

Pytania przed podpisaniem umowy z prawnikiem

• Czy prowadzicie inne sprawy tego sprzedającego lub dewelopera?
• Co dokładnie obejmuje honorarium, a co jest płatne osobno?
• Czy otrzymam pisemny raport z weryfikacji?
• Kto prowadzi sprawę na co dzień?
• Czy zaświadczenie z Księgi Wieczystej zostało uzyskane i z jakiej jest daty?
• Kiedy umowa zostanie złożona i czy potwierdzicie to na piśmie?
• Co stanie się z moją opłatą rezerwacyjną, jeśli weryfikacja wykaże problem?

Ostatnie pytanie waży więcej, niż się wydaje. Ustal przed jakąkolwiek wpłatą, co się dzieje, gdy weryfikacja zatrzyma zakup.

Czego prawnik nie obejmuje

Nie wycenia nieruchomości. Weryfikacja potwierdza, że możesz bezpiecznie ją nabyć, a nie że cena jest właściwa.

Nie bada stanu technicznego. Do tego potrzebny jest rzeczoznawca.

Nie ocenia dewelopera komercyjnie. Czy firma oddaje w terminie i wydaje akty własności, oceniasz Ty — zobacz jak sprawdzić dewelopera na Cyprze.

Nie zastępuje doradcy podatkowego. Cypryjskie i polskie opodatkowanie zazębiają się i wymagają osobnej porady.

Możemy wskazać niezależnych prawników pracujących na co dzień z zagranicznymi kupującymi. Nie pobieramy za to prowizji — i powiedzielibyśmy, gdyby było inaczej.