תובנות מקפריסין/היבטים משפטיים ומיסוי
רכישת נכס בקפריסין דרך חברה או על שמכם, השוואת מע"מ, מס על שכירות ועלויות (2026)
התשובה הקצרה: לבית אחד או לנכס אחד להשכרה עדיף לרכוש על שמכם. חברה משלמת מע"מ של 19%, ומי שרוכש דירה למגורים עצמיים משלם 5%. לחברה אין את הפטורים האישיים ממס רווחי הון, ולפי הערכות שפורסמו, החזקתה עולה כ-€2,500 עד €5,500 בשנה. היא מתחילה לעלות פחות רק כשהשכירות גבוהה. לבעלים שמשלם 35% על הכנסה נוספת, עם עלויות תפעול של €2,500, נקודת האיזון היא כ-€11,400 שכירות בשנה, אם הרווחים נשארים בחברה.
הכללים שלהלן משקפים את המצב אחרי רפורמת המס שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026, כפי שסיכמו אותה EY ו-PwC. הדוגמאות הן המחשה לתושב מס בקפריסין ואינן ייעוץ מס. נתוני עלויות התפעול הם הנחות, ויש להחליף אותם בהצעות מחיר של רואה חשבון בקפריסין.
רכישת נדל"ן בקפריסין דרך חברה, מה משתנה ומה נשאר
חברה משנה את זהות הבעלים של הנכס. את הרכישה עצמה היא אינה מוזילה. המחיר, דמי ההעברה ברשם המקרקעין והעבודה המשפטית על החוזה שייכים לנכס, ולכן הם זהים בלי קשר למי שחותם. מה שמשתנה הוא אילו מסים הבעלים משלמים אחר כך, וכמה הקלות שקיימות רק לאדם פרטי. הטבלה מפרטת את ההבדלים שחשובים ב-2026.
| פריט | על שמכם | דרך חברה קפריסאית |
|---|---|---|
| מס בולים על החוזה | בוטל מ-1 בינואר 2026 | בוטל מ-1 בינואר 2026 |
| דמי העברה ברשם המקרקעין | נגבים לפי הנכס | אותו דבר |
| מע"מ על נכס חדש | 5% על 130 מ"ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית בשווי של עד €350,000. מעבר למגבלות האלה, חלק מהמחיר או כולו חייב ב-19% | 19% |
| מס על שכירות | מס הכנסה על השכירות אחרי ניכוי של 20%, ובנוסף 2.65% דמי GESY על השכירות ברוטו | 15% מס חברות על השכירות אחרי הוצאות |
| הוצאת הרווח מהחברה | אין תשלום נוסף | 5% מס ההגנה המיוחד (SDC) לבעלים תושב בעל דומיסייל בקפריסין, 0% לבעלים במעמד Non-Dom, ובנוסף 2.65% דמי GESY על הדיבידנד |
| מס רווחי הון במכירה | 20%, אחרי פטורים לכל החיים | 20%, בלי פטורים |
| אגרה שנתית לחברה | לא רלוונטי | בוטלה מ-2024 |
| דוחות כספיים וביקורת | אין | חובה |
דמי ההעברה ושאר עלויות הרכישה מפורטים במאמר עלויות רכישת נכס בקפריסין, והתשלומים שכל בעל נכס משלם מדי שנה מופיעים במדריך המסים השנתיים על נכסים. החברה משנה רק את השורות שבטבלה.
מע"מ ברכישה דרך חברה, 19% מול 5% למי שגר בנכס
השיעור המופחת של 5% מיועד לאדם פרטי שרוכש דירה כמקום מגורים עיקרי וקבוע. נכס שנרכש להשכרה אינו זכאי לו, וגם חברה אינה יכולה ליהנות ממנו. להקלה יש גם מגבלות. היא חלה על 130 מ"ר הראשונים של דירה בשווי של עד €350,000, ומעבר למגבלות האלה חלק מהמחיר או כולו חייב בשיעור של 19%. ההשפעה על נכס חדש טיפוסי גדולה.
| נכס חדש, €300,000 לפני מע"מ, 120 מ"ר | שיעור מע"מ | מע"מ | מחיר כולל |
|---|---|---|---|
| נרכש על שמכם כדירת מגורים עיקרית | 5% | €15,000 | €315,000 |
| נרכש דרך חברה | 19% | €57,000 | €357,000 |
| העלות הנוספת של החברה | €42,000 | €42,000 |
לשיעור של 5% יש גם תנאי. אם הדירה מפסיקה להיות מקום המגורים העיקרי שלכם בתוך עשר שנים, רשויות המס יכולות לדרוש את ההטבה בחזרה. אין להניח שאפשר לקבל בחזרה את ה-19% שהחברה משלמת. הדבר תלוי ברישום החברה למע"מ ובסוג העסקאות שהיא מבצעת, ולכן כדאי לשאול את רואה החשבון לפני שמשריינים נכס. גם אדם פרטי שרוכש נכס להשקעה משלם 19%, כך שהעלות העודפת במע"מ ברכישה דרך חברה רלוונטית רק לדירה שהייתם גרים בה בעצמכם. הכללים מוסברים במאמר מע"מ על נדל"ן בקפריסין.
מס על הכנסה משכירות, מדרגות מס אישיות מול מס חברות של 15%
אדם פרטי משלם מס הכנסה על שכירות אחרי ניכוי של 20% בגין מבנים, לפי מדרגות 2026: 0% עד €22,000, 20% עד €32,000, 25% עד €42,000, 30% עד €72,000 ו-35% מעל לכך. בנוסף משולמים דמי ביטוח הבריאות GESY בשיעור 2.65% על השכירות ברוטו. החיוב נעצר כשסך כל ההכנסות מגיע לתקרה של €180,000, כלומר לכל היותר €4,770 בשנה. מס ההגנה המיוחד (SDC) על שכירות בוטל מ-1 בינואר 2026, הן לאנשים פרטיים והן לחברות. חברה משלמת 15% מס חברות על השכירות אחרי ההוצאות שלה. בעלים שמוציא את הרווח כדיבידנד משלם 5% SDC אם הוא תושב ובעל דומיסייל בקפריסין, 0% אם הוא במעמד Non-Dom (תושב מס שאינו בעל דומיסייל בקפריסין), ובנוסף 2.65% דמי GESY. כללי הדיבידנד מוסברים במדריך תושבות המס.
כדי להשוות בין שתי האפשרויות בתנאים שווים, נניח שכירות של €30,000 בשנה. עלויות הנכס בפועל (תחזוקה, ביטוח) הן €6,000, סכום ששווה לניכוי של 20%, כך שאף צד אינו מועדף. עלות התפעול של החברה, עבור הנהלת חשבונות, ביקורת או סקירה ודוח המס, מוערכת ב-€2,500 בשנה. אין ריבית משכנתא.
| בעלים ומבנה | מס על שכירות של €30,000 | עלות תפעול | סה"כ | חלק מהשכירות |
|---|---|---|---|---|
| על שמכם, בלי הכנסה אחרת | €1,195 | €0 | €1,195 | 4.0% |
| על שמכם, €80,000 הכנסה אחרת (מדרגת 35%) | €9,195 | €0 | €9,195 | 30.7% |
| חברה, הרווח נשאר בחברה | €3,225 | €2,500 | €5,725 | 19.1% |
| חברה, הרווח מחולק לבעלים במעמד Non-Dom | €3,709 | €2,500 | €6,209 | 20.7% |
| חברה, הרווח מחולק לבעלים תושב בעל דומיסייל | €4,623 | €2,500 | €7,123 | 23.7% |
החשבון שמאחורי הטבלה: בלי הכנסה אחרת, 80% מהשכירות הם €24,000. מתוכם €2,000 נמצאים מעל מדרגת €22,000 וחייבים ב-20%, כלומר €400, ועוד €795 דמי GESY (2.65% מ-€30,000). עם הכנסה אחרת של €80,000, אותם €24,000 חייבים ב-35%, כלומר €8,400, ועוד €795. בחברה הרווח הוא €30,000 − €6,000 − €2,500 = €21,500, ו-15% ממנו הם €3,225. דיבידנד של יתרת €18,275 מוסיף €484 דמי GESY, ולבעלים תושב בעל דומיסייל גם €914 SDC.
לתוצאה יש שני צדדים. בעלים בלי הכנסה אחרת משלם דרך חברה €4,530 יותר. בעלים במדרגת 35% חוסך בין €2,072 ל-€3,470 בשנה, תלוי אם הרווח מחולק.
מאיזו שכירות חברה עולה פחות מבעלות פרטית
עלות התפעול של החברה היא סכום קבוע, והמס האישי גדל עם השכירות ועם שיעור המס השולי שלכם. כשמשווים בין השניים מקבלים את השכירות השנתית שממנה החברה זולה יותר, כאן במצב שבו הרווח נשאר בחברה. לפי הערכות שפורסמו, העלות הכוללת של החזקת חברה קטנה בקפריסין היא בערך €2,500 עד €5,500 בשנה, ולכן העמודה של €4,000 מייצגת מקרה מציאותי.
| שיעור המס השולי שלכם על הכנסה נוספת | נקודת האיזון בשכירות, עלות תפעול €2,500 | נקודת האיזון בשכירות, עלות תפעול €4,000 |
|---|---|---|
| 20% | כ-€32,000 | כ-€51,000 |
| 30% | כ-€14,500 | כ-€23,200 |
| 35% | כ-€11,400 | כ-€18,200 |
אם מחלקים גם את כל הרווח לבעלים תושב בעל דומיסייל, המקרה של 35% עולה לכ-€14,600 והמקרה של 30% לכ-€20,800 (בעלויות של €2,500), ובשיעור של 20% החברה לעולם אינה מגיעה לנקודת האיזון. נכס בשווי €400,000 שמושכר ב-€1,500 לחודש מניב €18,000 בשנה, פחות מכל נקודות האיזון בעמודת €4,000. חברה מתחילה להיות הגיונית כשמחזיקים כמה נכסים תחת חברה אחת, או בווילה עם שכירות גבוהה. דירה בודדת מגיעה לנקודת האיזון לעיתים רחוקות.
מס רווחי הון במכירה, 20% בכל מקרה ופטורים לאדם פרטי
מס רווחי הון על מכירת נכס בקפריסין הוא 20% מהרווח, בלי קשר לזהות הבעלים. ההבדל הוא שלאדם פרטי יש פטורים לכל החיים: €150,000 על דירת מגורים עיקרית שגרו בה חמש שנים או יותר, ו-€30,000 פעם אחת על כל נכס אחר. לחברה אין פטורים כאלה. לדוגמה, רכישה ב-€400,000 ומכירה ב-€520,000, עם רווח חייב במס של €120,000 אחרי העלויות המותרות בניכוי.
| המוכר | פטור שנוצל | רווח חייב במס | מס רווחי הון של 20% |
|---|---|---|---|
| אדם פרטי שמוכר דירת מגורים עיקרית שגר בה 5 שנים ומעלה | €150,000 | €0 | €0 |
| אדם פרטי שמוכר נכס אחר, בלי שניצל את הפטור | €30,000 | €90,000 | €18,000 |
| חברה | אין | €120,000 | €24,000 |
מכירת המניות של חברה שמחזיקה נכס אינה דרך לעקוף את המס. מאז רפורמת 2026, מכירת מניות חייבת במס רווחי הון כשלפחות 20% משוויין נובעים מנכסים בקפריסין. הסף הקודם היה 50%. התמונה המלאה למוכרים מופיעה במאמר מכירת נכס בקפריסין, והסקירה הרחבה במאמר מסים על נדל"ן בקפריסין.
עלויות תפעול של חברה, ביקורת ורוכשים מחוץ לאיחוד האירופי
האגרה השנתית של €350 על חברות בקפריסין בוטלה מ-2024, אבל את האגרות שלא שולמו לשנים 2011 עד 2023 עדיין יש לשלם. חברה עדיין צריכה לנהל ספרים, להגיש דוחות מס ולעבור ביקורת רואה חשבון על הדוחות הכספיים. חברה קטנה יכולה להחליף את הביקורת בסקירה קלה יותר אם המחזור וסך הנכסים שלה נשארים מתחת לספים הקבועים בחוק, ולכן כדאי לשאול את רואה החשבון מה חל על חברה שמחזיקה נכס אחד.
שינוי אחד של 2026 מיטיב עם חברות. כללי החלוקה הרעיונית של דיבידנד, שהתייחסו לחלק מהרווח שלא חולק כאילו חולק ומיסו אותו, בוטלו לגבי רווחים שנוצרו אחרי 31 בדצמבר 2025. היום רווח יכול להישאר בחברה בלי דיבידנד רעיוני, ולכן על השורה של רווח שנשאר בחברה בטבלה שלמעלה אין מס נוסף.
על רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי חל כלל נפרד. אדם פרטי צריך היתר רשמי לפני שהבעלות נרשמת על שמו. לפעמים מציעים חברה כדרך לעקוף זאת. מדריכים שפורסמו מתארים מגבלות על מה שחברה קפריסאית בשליטת בעלי מניות מחוץ לאיחוד רשאית לרכוש, והכללים האלה השתנו לאורך השנים, ולכן עורך דין חייב לאשר את המצב לפני בחירת המבנה. במאמר בחירת עורך דין לנדל"ן בקפריסין מוסבר למה לצפות מבדיקת הנאותות.
למי כדאי לרכוש נכס בקפריסין דרך חברה ולמי לא
אם הנכס הוא הבית שלכם, עדיף לרכוש אותו על שמכם. מע"מ של 5%, הפטור של €150,000 והיעדר עלויות התפעול שייכים כולם לאדם פרטי. אותו דבר נכון לדירה אחת להשכרה ולכל מי שהכנסתו הנוספת חייבת במס של 20% או פחות. הדוגמאות שלמעלה מראות שבכל מקרה כזה החברה עולה יותר.
חברה מצדיקה חישוב אם אתם משלמים 30% או 35% על הכנסה נוספת, מחזיקים או מתכננים כמה נכסים להשכרה תחת חברה אחת, מתכוונים להשקיע את הרווח בנכסים נוספים, או צריכים מבנה עבור נכס עסקי. החישוב צריך להתבסס על השכירות שלכם ועל הצעות מחיר לעלות התפעול. ניהול הנכס המושכר הוא הוצאה נפרדת בשני המבנים. פרטים במאמר ניהול נכס בקפריסין מחו"ל.
בדיקות לפני רכישה דרך חברה או על שמכם
- לבקש מרואה חשבון לחשב את הנתונים שלכם: שיעור המס השולי, השכירות הצפויה, הצעת מחיר לעלות התפעול והאם הרווח יחולק.
- לסגור את סוגיית המע"מ לפני שמשריינים נכס. השיעור של 5% שייך לאדם פרטי שרוכש דירת מגורים עיקרית, וחברה אינה יכולה לתבוע אותו.
- למי שאינו אזרח האיחוד האירופי, לשאול עורך דין איזה היתר נדרש ומה חברה רשאית לרכוש.
- אם נדרשת משכנתא, לשאול את הבנק בכתב אם הוא מלווה לחברה ובאילו תנאים. המדריך למשכנתאות לרוכשים זרים מתאר את התהליך הרגיל.
- אין להניח שמסלול החברה חוסך דמי העברה או מס רווחי הון. מכירת מניות חייבת במס כש-20% מהשווי נובעים מנכסים בקפריסין.
חברה או בעלות פרטית, שאלות נפוצות של רוכשים
לא. השיעור המופחת מיועד לאדם פרטי שרוכש מקום מגורים עיקרי וקבוע. על נכס חדש של 120 מ"ר במחיר €300,000 חברה משלמת €57,000 מע"מ, לעומת €15,000 למי שגר בנכס, כלומר €42,000 יותר.
עם עלויות תפעול של €2,500 בשנה ורווח שנשאר בחברה: כ-€11,400 בשיעור מס אישי של 35%, כ-€14,500 בשיעור של 30% וכ-€32,000 בשיעור של 20%. עם עלויות של €4,000 הסכומים הם כ-€18,200, €23,200 ו-€51,000.
רק אם מחלקים את הרווח. על שכירות של €30,000 החברה משלמת €3,225 מס חברות. דיבידנד של יתרת €18,275 מוסיף 2.65% דמי GESY, ולבעלים תושב בעל דומיסייל גם 5% SDC. בעלים במעמד Non-Dom אינו משלם SDC.
לא כשלפחות 20% משווי המניות נובעים מנכסים בקפריסין. מאז רפורמת 2026 הסף הוא 20%. לפני כן הוא עמד על 50%.
לא. האגרה של €350 בוטלה מ-2024. את האגרות שלא שולמו לשנים 2011 עד 2023 עדיין יש לשלם, והחברה עדיין משלמת על דוחות כספיים, ביקורת ודוחות מס.
אין צורך בחברה, והיא גם אינה פתרון כללי לעקיפת הכללים. אדם פרטי מגיש בקשה להיתר. הכללים לחברות בשליטת בעלי מניות מחוץ לאיחוד מצומצמים והשתנו, ולכן כדאי לשאול עורך דין קודם.
ספרו לנו מה התקציב, אם הנכס מיועד למגורים או להשכרה ומה מצב המס הנוכחי שלכם, ונשלח פרויקטים מתאימים יחד עם השאלות שכדאי להציג לרואה החשבון. אם עדיין לא החלטתם אם לרכוש בכלל, כדאי להתחיל במאמר לשכור או לקנות בקפריסין.
