Immobilie auf Zypern über eine Gesellschaft oder im eigenen Namen kaufen: Mehrwertsteuer, Mietsteuer und Kosten (2026)

Kurze Antwort: Für eine Wohnung zur Eigennutzung oder eine einzelne Mietwohnung kaufen Sie im eigenen Namen. Eine Gesellschaft zahlt 19 % Mehrwertsteuer, wo ein Selbstnutzer 5 % zahlt, hat keine persönlichen Freibeträge bei der Kapitalertragssteuer, ihre laufenden Kosten sind in den Rechnungen unten mit 2.500 bis 4.000 € im Jahr angesetzt. Günstiger wird sie erst bei hoher Miete: Für einen Eigentümer, der zusätzliche Einkünfte mit 35 % versteuert, liegt die Schwelle bei 2.500 € laufenden Kosten bei rund 11.400 € Miete im Jahr, wenn der Gewinn in der Gesellschaft bleibt.

Die folgenden Regeln gelten am 30. Oktober 2026, nach der Steuerreform, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat. Sie stammen aus zyprischen Gesetzen in der Cyprus Law Library, vom Registrar of Companies sowie von EY und PwC; die Liste steht am Ende des Artikels. Die Beispiele sind Illustrationen für einen in Zypern steuerlich Ansässigen und keine Steuerberatung; die Zahlen für laufende Kosten sind Annahmen, die Sie durch Angebote eines zyprischen Steuerberaters ersetzen sollten.

Immobilie auf Zypern über eine Gesellschaft kaufen: Was sich ändert, was gleich bleibt

Eine Gesellschaft ändert, wem die Immobilie gehört; sie macht den Kauf nicht billiger. Preis, Grundbuchübertragungsgebühr und die juristische Arbeit am Vertrag hängen an der Immobilie und sind deshalb bei jedem Käufer gleich. Anders sind die Steuern, die der Eigentümer danach zahlt, und einige Entlastungen, die es nur für natürliche Personen gibt. Die Tabelle nennt die Unterschiede, die 2026 zählen.

Übertragungsgebühren und weitere Kaufnebenkosten stehen in den Kosten für den Immobilienkauf auf Zypern, die jährlichen Abgaben jedes Eigentümers im Ratgeber zur jährlichen Grundsteuer. Die Gesellschaft ändert nur die Zeilen der Tabelle.

Mehrwertsteuer beim Kauf über eine Gesellschaft: 19 %, wo Selbstnutzer 5 % zahlen

Der ermäßigte Satz von 5 % gilt für eine natürliche Person, die einen Neubau als Haupt- und dauerhaften Wohnsitz kauft. Eine Immobilie, die zur Vermietung gekauft wird, fällt nicht darunter, und eine Gesellschaft kann den Satz nicht nutzen. Auch die Entlastung hat Grenzen: Sie gilt für die ersten 130 m² und den Wert bis 350.000 €, sofern das gesamte Geschäft 475.000 € und die gesamte Baufläche 190 m² nicht überschreitet (Mehrwertsteuergesetz, Fünfter Anhang, Tabelle C; PwC). Die übrige Fläche trägt den Satz von 19 %. Bei einem typischen Neubau ist die Wirkung groß.

Der Satz von 5 % hat zudem eine Bedingung: Die Wohnung muss zehn Jahre lang als Haupt- und dauerhafter Wohnsitz dienen. Hören Sie früher auf, dort zu wohnen, müssen Sie das Finanzamt binnen 30 Tagen informieren und die Differenz zwischen 19 % und 5 % für die restlichen Jahre der zehn Jahre nachzahlen (PwC). Gehen Sie nicht davon aus, dass die 19 %, die eine Gesellschaft zahlt, erstattet werden: Die Vermietung von Wohnraum ist von der Mehrwertsteuer befreit (PwC); fragen Sie daher vor der Reservierung Ihren Steuerberater, ob Vorsteuer abziehbar ist. Auch eine natürliche Person, die eine Anlageimmobilie kauft, zahlt 19 %, die Mehrwertsteuer-Benachteiligung der Gesellschaft betrifft also nur eine Wohnung, in der Sie sonst selbst leben würden. Die Regeln erklärt der Beitrag Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf auf Zypern.

Mieteinnahmen: persönliche Steuersätze gegen 15 % Körperschaftsteuer

Eine natürliche Person zahlt Einkommensteuer auf die Miete nach einem Pauschalabzug von 20 % für Gebäude, nach den Stufen von 2026: 0 % bis 22.000 €, 20 % bis 32.000 €, 25 % bis 42.000 €, 30 % bis 72.000 € und 35 % darüber. Hinzu kommt der GeSY-Beitrag von 2,65 %, der endet, sobald Ihr gesamtes Einkommen die Grenze von 180.000 € erreicht, also höchstens 4.770 € im Jahr; in den Rechnungen unten wird er auf die Bruttomiete angewendet. Die Sonderverteidigungsabgabe auf Miete ist zum 1. Januar 2026 für natürliche Personen und Gesellschaften entfallen. Eine Gesellschaft zahlt 15 % Körperschaftsteuer auf die Miete nach ihren Ausgaben, und ein Eigentümer, der den Gewinn als Dividende entnimmt, zahlt 5 % SDC, wenn er ansässig und domiziliert ist (auf Gewinne ab 2026), 0 % als Non-Dom, dazu 2,65 % GeSY. Die Dividendenregeln behandelt der Ratgeber zur steuerlichen Residenz auf Zypern.

Für einen fairen Vergleich nehmen wir eine Miete von 30.000 € im Jahr. Die tatsächlichen Objektkosten (Instandhaltung, Versicherung) betragen 6.000 € und entsprechen damit dem Pauschalabzug von 20 %, sodass keine Seite bevorzugt wird. Die laufenden Kosten der Gesellschaft für Buchhaltung, Prüfung oder Review und Steuererklärung sind mit 2.500 € im Jahr angenommen (eine Annahme, kein Angebot). Hypothekenzinsen gibt es nicht, die steuerliche Abschreibung des Gebäudes lassen wir weg.

Die Rechnung hinter der Tabelle: Ohne anderes Einkommen sind 80 % der Miete 24.000 €, davon liegen 2.000 € über der Stufe von 22.000 € und werden mit 20 % besteuert, das sind 400 €, dazu 795 € GeSY (2,65 % von 30.000 €). Bei 80.000 € anderem Einkommen werden dieselben 24.000 € mit 35 % besteuert, das sind 8.400 €, dazu 795 €. In der Gesellschaft beträgt der Gewinn 30.000 € − 6.000 € − 2.500 € = 21.500 €, und 15 % davon sind 3.225 €. Eine Dividende aus den verbleibenden 18.275 € bringt 484 € GeSY und für einen ansässigen Eigentümer mit Domizil 914 € SDC.

Das Ergebnis lässt sich in beide Richtungen lesen. Ein Eigentümer ohne anderes Einkommen zahlt über eine Gesellschaft 4.530 € mehr. Ein Eigentümer in der 35-%-Stufe spart je nach Ausschüttung zwischen 2.072 € und 3.470 € im Jahr.

Ab welcher Miete die Gesellschaft günstiger ist als der Kauf im eigenen Namen

Die laufenden Kosten der Gesellschaft sind ein fester Block, die persönliche Steuer wächst dagegen mit der Miete und Ihrem Grenzsteuersatz. Setzt man beides gleich, ergibt sich die Jahresmiete, ab der die Gesellschaft günstiger wird, hier für den Fall, dass der Gewinn in der Gesellschaft bleibt. Die tatsächlichen laufenden Kosten nennt erst das Angebot Ihres Steuerberaters, die Tabelle arbeitet daher mit zwei Annahmen: 2.500 € und 4.000 €.

Schütten Sie den gesamten Gewinn zusätzlich an einen ansässigen Eigentümer mit Domizil aus, steigt der Fall mit 35 % auf etwa 14.600 € und der Fall mit 30 % auf etwa 20.800 € (bei 2.500 € Kosten), und bei einem Satz von 20 % steigt die Schwellenmiete über 130.000 € im Jahr. Eine Immobilie für 400.000 €, vermietet für 1.500 € im Monat, bringt 18.000 € im Jahr und liegt damit unter jeder Schwelle der Spalte mit 4.000 €. Sinnvoll wird eine Gesellschaft bei mehreren Objekten unter einem Dach oder einer Villa mit hoher Miete; eine einzelne Wohnung erreicht die Schwelle selten.

Kapitalertragssteuer beim Verkauf: 20 % in jedem Fall, aber die Freibeträge sind persönlich

Die Kapitalertragssteuer beträgt 20 % auf den Gewinn aus dem Verkauf einer zyprischen Immobilie, wem sie auch gehört. Der Unterschied: Eine natürliche Person hat lebenslange Freibeträge, nämlich 150.000 € auf einen Hauptwohnsitz, in dem sie mindestens fünf Jahre gewohnt hat, und einmalig 30.000 € auf jede andere Immobilie; beide Freibeträge addieren sich nicht, es gilt der größere. Eine Gesellschaft hat keine. Nehmen wir einen Kauf für 400.000 € und einen Verkauf für 520.000 € mit einem steuerpflichtigen Gewinn von 120.000 € nach abzugsfähigen Kosten.

Der Verkauf der Anteile einer immobilienbesitzenden Gesellschaft ist kein Weg um die Steuer. Anteile einer Gesellschaft, der zyprische Immobilien gehören, unterliegen der Kapitalertragssteuer von 20 %, berechnet auf den Gewinn, der auf die Immobilie entfällt. Hält die Gesellschaft die Immobilie über andere Gesellschaften, entsteht die Steuer, wenn mindestens 20 % des Marktwerts der Anteile auf zyprischen Immobilien beruhen; bis 2026 lag die Schwelle bei 50 % (Kapitalertragssteuergesetz 52/1980; EY). Die Abgabe von 0,4 % bei der Übertragung von Immobilien oder von Anteilen an einer immobilienhaltenden Gesellschaft zahlt der Verkäufer (PwC). Das Gesamtbild für Verkäufer steht in Immobilie auf Zypern verkaufen, der Überblick in Steuern auf Immobilien in Zypern.

Laufende Kosten, Prüfung und die Frage für Käufer von außerhalb der EU

Die jährliche Abgabe von 350 € für zyprische Gesellschaften ist seit dem 1. Januar 2024 abgeschafft (das Gesetz N.25(I)/2024 zur Änderung des Gesellschaftsrechts hat Artikel 391 gestrichen), offene Abgaben für 2011 bis 2023 bleiben jedoch fällig. Manche Seiten des Registrar of Companies tragen noch die alte Formulierung zur Abgabe von 350 € bis 30. Juni; die Abschaffung bestätigte der Registrar selbst in seiner Mitteilung vom 21. März 2024. Eine Gesellschaft muss weiterhin Bücher führen, Steuererklärungen abgeben und einen Jahresabschluss einreichen. Eine private Gesellschaft mit beschränkter Haftung lässt ihren Jahresabschluss prüfen (Gesellschaftsgesetz, Cap. 113, Art. 152A). Ein Review kann die Prüfung ersetzen, wenn der Nettoumsatz einschließlich Mieteinnahmen 300.000 € und die Bilanzsumme 500.000 € am Bilanzstichtag nicht übersteigen, und zwar in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren. Steht die Immobilie mit mehr als 500.000 € in der Bilanz, ist dieser Weg verschlossen, weil die Bilanzsumme die Grenze übersteigt.

Eine Änderung von 2026 spricht für Gesellschaften. Die Regeln zur fiktiven Dividendenausschüttung, die einen Teil des nicht ausgeschütteten Gewinns als ausgezahlt behandelten und besteuerten, sind für Gewinne nach dem 31. Dezember 2025 abgeschafft. Gewinn kann jetzt ohne fiktive Dividende in der Gesellschaft bleiben, die Zeile mit einbehaltenem Gewinn oben trägt daher keine weitere Steuer. Zugleich gelten neue Regeln zu konstruktiven Dividenden für Gesellschafter, die ansässig und domiziliert sind, mit einem Abzugssatz von 10 % (EY); fragen Sie vor dem Kauf Ihren Steuerberater, wie sie wirken, wenn der Eigentümer in einem Haus der Gesellschaft wohnt.

Für Käufer von außerhalb der EU gilt eine eigene Regel aus dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Cap. 109): Eine natürliche Person braucht eine Genehmigung, bevor der Eigentumstitel auf ihren Namen eingetragen wird. Eine Gesellschaft hebt diese Pflicht nicht auf. Eine zyprische Gesellschaft, bei der mindestens die Hälfte der Direktoren, Stimmen oder Anteile Personen von außerhalb Zyperns, der EU und des EWR gehört, gilt selbst als Ausländer. Auch der Erwerb von Anteilen, durch den eine Gesellschaft unter ausländische Kontrolle gerät, braucht eine Genehmigung (Art. 2 und 3). Ein Anwalt muss die Lage vor der Wahl der Struktur bestätigen. Anwalt für den Immobilienkauf auf Zypern auswählen erklärt, was Sie von der Prüfung erwarten können.

Wer über eine Gesellschaft kaufen sollte und wer im eigenen Namen

Kaufen Sie im eigenen Namen, wenn die Immobilie Ihr Zuhause ist, denn die 5 % Mehrwertsteuer, der Freibetrag von 150.000 € und der Wegfall laufender Kosten gehören natürlichen Personen. Dasselbe gilt für eine einzelne Mietwohnung und für alle, deren zusätzliche Einkünfte mit 20 % oder weniger besteuert werden: Die Beispiele oben zeigen in jedem solchen Fall höhere Kosten durch die Gesellschaft.

Eine Gesellschaft verdient eine Rechnung, wenn Sie 30 % oder 35 % auf zusätzliche Einkünfte zahlen, mehrere Mietobjekte unter einem Dach halten oder planen, den Gewinn in weitere Immobilien zu investieren, oder eine Struktur für Gewerbeflächen brauchen. Die Rechnung muss Ihre eigene Miete und Angebote für die laufenden Kosten verwenden. Die Verwaltung der vermieteten Immobilie ist in jeder Struktur eine eigene Ausgabe; siehe Immobilie auf Zypern aus der Ferne verwalten.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten: Gesellschaft oder eigener Name

1. Lassen Sie einen Steuerberater Ihre eigenen Zahlen rechnen: Grenzsteuersatz, erwartete Miete, ein Angebot für die laufenden Kosten und ob der Gewinn ausgeschüttet wird.
2. Klären Sie die Mehrwertsteuer vor der Reservierung. Der Satz von 5 % gehört einer Person, die eine Hauptwohnung kauft, und eine Gesellschaft kann ihn nicht beanspruchen.
3. Sind Sie kein Bürger der EU oder des EWR, fragen Sie einen Anwalt nach der Genehmigung nach Cap. 109: Sie betrifft auch eine zyprische Gesellschaft, die von Personen von außerhalb der EU und des EWR kontrolliert wird.
4. Brauchen Sie eine Hypothek, fragen Sie die Bank schriftlich, ob sie an eine Gesellschaft verleiht und zu welchen Bedingungen. Den üblichen Ablauf beschreibt der Ratgeber zum Immobilienkredit auf Zypern.
5. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Weg über die Gesellschaft die Kapitalertragssteuer vermeidet: Der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft mit zyprischer Immobilie wird besteuert.

Gesellschaft oder eigener Name: Fragen von Käufern

Nennen Sie uns Budget, ob die Immobilie ein Zuhause oder eine Mietwohnung sein soll, und Ihre steuerliche Lage, und wir senden passende Projekte zusammen mit den Fragen an Ihren Steuerberater. Entscheiden Sie noch, ob Sie überhaupt kaufen, beginnen Sie mit Mieten oder kaufen auf Zypern.

Quellen

Alle Seiten wurden am 30. Oktober 2026 geöffnet.

• Gesetz zur Änderung des Gesellschaftsrechts N.25(I)/2024 streicht Artikel 391 des Gesellschaftsgesetzes: Die jährliche Abgabe von 350 € wird seit dem 1. Januar 2024 nicht erhoben, Pflichten für 2011 bis 2023 bleiben bestehen.
• Registrar of Companies: Mitteilung zur Abschaffung der Jahresabgabe vom 21. März 2024 bestätigt die Abschaffung und die fortbestehenden Abgaben für 2011 bis 2023.
• Gesellschaftsgesetz, Cap. 113, Art. 152A: Prüfung einer privaten Gesellschaft und Review bei Umsatz bis 300.000 € und Bilanzsumme bis 500.000 €.
• Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Cap. 109: Begriff des Ausländers, von Ausländern kontrollierte Gesellschaft, Genehmigung (Art. 2 und 3).
• Kapitalertragssteuergesetz 52/1980: Satz 20 %, Freibeträge 30.000 € und 150.000 €, Anteile an Gesellschaften mit zyprischen Immobilien, Schwelle 20 %.
• Einkommensteuergesetz 118(I)/2002: Körperschaftsteuer 15 % und persönliche Stufen bis 72.000 € und darüber.
• Mehrwertsteuergesetz 42(I)/2023: 5 % auf die ersten 130 m² und den Wert bis 350.000 €, Geschäft bis 475.000 €, Fläche bis 190 m².
• Gesetz über das allgemeine Gesundheitssystem 89(I)/2001: Beitrag von 2,65 % auf das Einkommen und Grenze von 180.000 €.
• EY: Cyprus enacts major tax reform legislation: Satz 15 %, Abschaffung von Stempelsteuer und fiktiven Ausschüttungen, SDC auf Miete, Schwelle 20 % für Anteile.
• PwC Worldwide Tax Summaries: Cyprus, sonstige Steuern: Mehrwertsteuer auf Wohnraum und erneute Nutzung des Satzes von 5 %, Vermietung von Wohnraum befreit, Übertragungsgebühren, Abgabe von 0,4 %.
• PwC: Steuern auf persönliches Einkommen: 5 % SDC auf Dividenden ab 2026, Domizil nach 17 von 20 Jahren.