Продажа недвижимости на Кипре: порядок сделки, расходы и налог на прирост капитала

Почти всё, что пишут о кипрской недвижимости, адресовано покупателям. О второй стороне — что происходит при продаже, во что она обходится и сколько остаётся после налогов — говорят гораздо реже.

В этом году пробел особенно заметен, потому что Кипр переписал правила. Налоговая реформа, принятая в декабре 2025 года, действует с 1 января 2026-го и почти удвоила льготы по налогу на прирост капитала. Многие опубликованные руководства до сих пор приводят прежние цифры — включая те, что обновлялись буквально недавно.

Как проходит продажа недвижимости на Кипре

Порядок в целом зеркалит покупку:

1. Оценка и определение цены. Агентства дают рыночную оценку; если покупатель берёт кредит, потребуется ещё и формальная оценка.
2. Размещение и продвижение. Агентские договоры на Кипре бывают эксклюзивными и открытыми — смотрите, что подписываете и на какой срок.
3. Предложение и резервация. Покупатель обычно вносит резервационный платёж, объект на согласованное время снимается с продажи.
4. Юридическая проверка со стороны покупателя. Его юрист запрашивает выписку по титулу и обременениям. Всё нерешённое с вашей стороны всплывает здесь.
5. Договор купли-продажи. Подписывается обеими сторонами; покупатель депонирует его в Земельном кадастре.
6. Передача права в кадастре. Собственность переходит, остаток суммы выплачивается.

Чаще всего процесс буксует именно между пятым и шестым пунктом — передать право невозможно, пока не улажен вопрос с титулом.

Во что обходится продажа недвижимости на Кипре

Продавцы регулярно недооценивают эту часть, потому что всё внимание в публикациях отдано расходам покупателя.

Комиссия агентства — самая крупная статья. Ставки различаются по агентствам и зависят от того, эксклюзивный ли договор. Согласуйте размер и состав услуг письменно до размещения объявления.

Услуги вашего юриста, который ведёт договор и передачу права.

Сбор за передачу 0,4 % от суммы сделки, который платит продавец. Переводные сборы платит покупатель, а этот сбор — ваш.

Все задолженности гасятся до передачи — муниципальные налоги, канализационные сборы, взносы за содержание, счета за коммунальные услуги. Если на объекте есть залог, его снимают в рамках сделки.

Налог на прирост капитала — о нём ниже, и обычно это самая крупная цифра.

Налог на прирост капитала на Кипре: 20 % и к чему он применяется

Кипр взимает налог на прирост капитала по плоской ставке 20 %, и сфера его применения узкая:

• Облагается: прибыль от продажи недвижимости, расположенной на Кипре, а также долей в компаниях, значительная часть стоимости которых приходится на кипрскую недвижимость.
• Не облагается: прибыль от акций, облигаций, ETF и других ценных бумаг — 0 %, независимо от срока владения. Недвижимость за пределами Кипра тоже вне сферы.

Практический вывод для большинства продавцов: облагается ваша кипрская квартира, и почти ничего больше из вашего портфеля.

Одно ужесточение реформа всё же принесла: порог налогообложения долей в компаниях, владеющих недвижимостью, снижен с 50 % до 20 % стоимости компании.

Реформа 2026 года: льготы по налогу почти удвоились

Именно этого большинство руководств ещё не учло. Реформа принята парламентом 22 декабря 2025 года, опубликована 31 декабря и применяется к договорам, подписанным с 1 января 2026 года. К более ранним договорам применяются прежние правила.

Три вещи, которые важно понимать:

Это пожизненные суммы, а не льгота на каждую сделку. Продать можно несколько объектов, но льготу вы используете один раз — поэтому применять её разумно к продаже с наибольшей прибылью, а не к первой подвернувшейся.

Льгота по основному жилью требует пяти лет фактического проживания, и это нужно подтвердить. Стандартное доказательство — счета за электричество с непрерывным потреблением с момента покупки. Для владельцев, которые приезжают на несколько недель в году, это ключевой момент: условие, скорее всего, не выполняется, даже если кажется иначе.

Неиспользованный остаток сохраняется. Если первая продажа основного жилья не выбрала все 150 000 €, остаток можно применить к следующей подходящей сделке.

Как рассчитывается налог на прирост капитала

Налог берётся с чистой прибыли, а не с цены продажи:

Цена продажи − индексированная цена покупки − допустимые расходы = облагаемая прибыль

Индексация пересчитывает вашу первоначальную цену покупки по официальным коэффициентам инфляции Налогового департамента Кипра. При владении десять лет и дольше это существенно уменьшает облагаемую сумму — и именно этот шаг продавцы чаще всего упускают в собственных прикидках.

К вычету принимаются переводные сборы, уплаченные при покупке, юридические расходы и затраты на улучшения — тоже с индексацией. Чего нельзя — вычитать одно и то же дважды: расходы, уже заявленные против арендного дохода, повторно не учитываются.

Пример расчёта налога при продаже

Объект, купленный несколько лет назад за 250 000 € и продаваемый за 400 000 €, при индексированной цене покупки около 290 000 € и 20 000 € индексированных допустимых расходов:

Обратите внимание на две вещи. Только за счёт общей льготы реформа экономит на этой сделке около 2 580 €. А если объект пять лет был вашим основным жильём, вся прибыль укладывается в 150 000 € — и налога не возникает вовсе.

(Индексированные значения приведены для примера. Реальная индексация считается по официальным коэффициентам для вашей конкретной даты приобретения.)

Какие сделки освобождены от налога на прирост капитала

Ряд операций при соблюдении условий выпадает из-под налога:

• Переход по наследству
• Дарение между близкими родственниками — супругами, а также между родителями и детьми
• Обмен объектами равной стоимости
• Обмен земли на квартиры (antiparoxi), полностью освобождённый реформой 2026 года

Если вы в любом случае планируете передать объект внутри семьи, налоговый режим будет совсем другим — разберитесь с этим до того, как выставлять на продажу.

Продажа нерезидентом: что меняется

Статус резидента не влияет на кипрский налог: нерезиденты платят его с прибыли от кипрской недвижимости так же, как резиденты, и те же пожизненные льготы им доступны.

Меняется вторая сторона: сделку, как правило, нужно отразить и в стране вашего налогового резидентства, а соглашение об избежании двойного налогообложения определит, как соотносятся два начисления. Получите консультацию в обеих юрисдикциях до подписания, а не после.

Продажа удалённо и вывод денег после сделки

Для владельцев, живущих не на Кипре, это самая практическая часть.

Сделку можно провести по доверенности. Присутствие в Земельном кадастре лично не обязательно: ваш юрист может действовать по нотариально оформленной доверенности. Оформляйте её заранее — на согласование формулировок уходит время.

Готовьте документы о происхождении объекта. При выводе выручки банк будет смотреть, откуда деньги. Договор покупки, платёжные документы, подтверждение уплаты налогов при продаже — цепочка должна быть непрерывной. Чем полнее пакет, тем быстрее проходит перевод.

Налоговые обязательства закрываются до передачи права. Кадастр не оформит переход, пока не улажены расчёты, так что заложите на это время.

Продажа без выданного титула

Ситуация, в которую попадают владельцы новых комплексов, и о ней стоит предупредить отдельно.

Если индивидуальный титул ещё не выдан — потому что не снято обременение застройщика или участок не разделён — передать право обычным путём нельзя. У вас на руках договорное право требования, а не зарегистрированная собственность.

Продать в таком положении возможно, но сложнее: потребуется участие застройщика, и круг покупателей сильно сузится, поскольку покупатели с ипотекой практически отпадают. Ещё один довод в пользу того, что вопрос титула решается при покупке — см. как проверить застройщика на Кипре.

Когда возникает обязанность по налогу

Важно для планирования: обязательство появляется в момент подписания договора или регистрации перехода права, а не когда деньги пришли на счёт.

Если покупатель платит частями или закрытие сделки затягивается, налоговый момент может наступить раньше поступления средств.

Как подготовить объект к продаже

• Соберите документы о приобретении заранее — договор покупки, уплаченные переводные сборы, чеки за улучшения. Каждый из них уменьшает облагаемую прибыль, а восстанавливать их спустя годы тяжело.
• Проверьте статус титула до размещения объявления, а не после появления покупателя.
• Погасите задолженности по содержанию и муниципальным сборам — перед передачей они всё равно обязательны.
• Уточните, какие пожизненные льготы вы уже использовали.
• Получите налоговую консультацию до подписания. После заключения договора позиция фактически зафиксирована.

Продаёте, чтобы купить другое на Кипре?

Если вы продаёте не ради выхода, а ради переезда внутри острова, важна синхронизация двух сделок — и для планирования льгот, и для того, чтобы не оказаться между ними без жилья.