Immobilienpreise auf Zypern 2026: Was Wohnungen und Häuser in Paphos, Limassol und Larnaka kosten

Kurz gesagt: Eine neue Wohnung kostet auf Zypern im Median 280.000 € in Larnaka, 385.000 € in Paphos und 450.000 € in Limassol, eine neue Villa 726.000 €, 980.000 € und 1.333.000 € (Angebotspreise ohne VAT, Stand 28. Oktober 2026, aus unserer Datenbank mit rund 375 Projekten). Pro Quadratmeter liegen Wohnungen zwischen 3.700 und 5.252 €, Villen zwischen 3.904 und 6.240 €. Laut Zentralbank von Zypern stiegen die Preise im zweiten Quartal 2026 um 8,5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf dem Gebrauchtmarkt liegen die Preise deutlich niedriger.

Dieser Überblick fasst die Preise nach Stadt und Objekttyp zusammen. Wohnungen und Häuser behandeln wir ausführlicher in eigenen Artikeln mit Preisen nach Schlafzimmern, Preisklassen und Rechenbeispielen. Die Zahlen stammen aus vier Quellen, die Unterschiedliches messen: aus den Angeboten in unserer Datenbank (Neubauprojekte, Angebotspreise ohne VAT), aus den Median-Transaktionspreisen von Landbank Analytics (erstes Halbjahr 2026), aus dem Preisindex der Zentralbank von Zypern (zweites Quartal 2026) und aus den Daten des Grundbuchamts. Deshalb nennen wir bei jeder Zahl, was sie misst. Die Wohnungspreise mit Schlafzimmern und Preisklassen finden Sie im Artikel Wohnungspreise auf Zypern 2026, die Preise für Villen und Häuser im Artikel Was kostet ein Haus auf Zypern 2026.

Immobilienpreise auf Zypern 2026 nach Stadt und Objekttyp

Median des Angebotspreises ohne VAT und Median pro Quadratmeter für neue Wohnungen und Villen. Grundlage sind 1.714 Wohnungen und 561 Villen in den drei Städten.

Paphos umfasst in dieser Tabelle auch das Umland, zum Beispiel Polis und Kouklia. Das Villenangebot in Larnaka beschränkt sich auf zwei Projekte, der dortige Median beschreibt deshalb einen schmalen Ausschnitt. In Nikosia haben wir nur vier Projekte, einen Median nennen wir für diese Stadt nicht. Die günstigste Wohnung in der Datenbank kostet 135.000 € (Larnaka), die günstigste Villa 299.000 € (Paphos). Nur eine von 561 Villen kostet weniger als 400.000 €.

Rechenbeispiel: Wie viel Wohnfläche ergibt ein Quadratmeterpreis?

Der Quadratmeterpreis hilft, Angebote unterschiedlicher Größe zu vergleichen. Eine Wohnung mit 80 m² kostet bei den Medianpreisen pro m² rechnerisch:

• In Larnaka 80 m² × 3.700 € = 296.000 €.
• In Paphos 80 m² × 4.609 € = 368.720 €.
• In Limassol 80 m² × 5.252 € = 420.160 €.

Eine Villa mit 150 m² Gebäudefläche kostet bei den Medianpreisen pro m² in Larnaka 150 × 3.904 € = 585.600 €, in Paphos 150 × 5.171 € = 775.650 € und in Limassol 150 × 6.240 € = 936.000 €. Die Medianpreise der Villen für drei Schlafzimmer liegen höher, weil dort zum Gebäude ein Grundstück mit Pool gehört. Zu den Preisen kommt VAT hinzu, 5 % beim Kauf als Hauptwohnsitz unter den gesetzlichen Bedingungen oder 19 % in den übrigen Fällen. Wie das Verhältnis von Budget und Wohnfläche aussieht, rechnen wir im Artikel 300.000 € in Paphos oder Limassol: Wohnfläche im Vergleich durch.

Neubau und Gebrauchtmarkt: Transaktionspreise nach Landbank 2026

Unsere Datenbank enthält ausschließlich Neubauprojekte. Den Gebrauchtmarkt beschreiben die Mediane der abgeschlossenen Transaktionen von Landbank Analytics im ersten Halbjahr 2026.

Transaktionspreise und Angebotspreise sind nicht direkt vergleichbar. Angebotspreise liegen über den Transaktionspreisen, und die Gebrauchtmedianen enthalten auch ältere und kleinere Objekte. Sie zeigen aber die Größenordnung: Gebrauchte Wohnungen in Paphos und Larnaka haben einen Transaktionsmedian, der mehr als doppelt so niedrig liegt wie der Median des Angebots neuer Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut Landbank 3.594 Objekte im Erstverkauf und 3.202 auf dem Gebrauchtmarkt verkauft. Vor- und Nachteile beider Wege besprechen wir im Artikel Neubau oder Bestand: Was sollten Sie auf Zypern kaufen?.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise auf Zypern?

Laut Zentralbank von Zypern stieg der Immobilienpreisindex im zweiten Quartal 2026 um 8,5 % gegenüber dem Vorjahr und um 2,4 % gegenüber dem Vorquartal. Wohnungen verteuerten sich um 8,9 %, Häuser um 5,8 %. Nach Bezirken lag der Anstieg bei 9,8 % in Larnaka, 9,6 % in Paphos und 7,8 % in Limassol. Der Wohnimmobilienpreisindex des zyprischen Statistikamts, berechnet nach der Eurostat-Methode, zeigt ein Plus von 7,9 % gegenüber dem Vorjahr, in der gesamten Europäischen Union waren es 4,7 %. Der Index für das dritte Quartal 2026 ist noch nicht veröffentlicht.

Die Nachfrage bestätigen die Daten des Grundbuchamts: Von Januar bis September 2026 wurden 14.969 Kaufverträge geschlossen, rund 14 % mehr als im Vorjahr, und Ausländer kauften 41,9 % der Immobilien. In Paphos lag der Anteil der Ausländer von Januar bis Juli bei 69,8 %, dem höchsten Wert aller Bezirke. Das Grundbuchamt veröffentlicht keine Aufteilung nach Nationalität, deshalb ist nicht bekannt, wie viele Verträge auf Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz entfallen. Eine Einordnung mit Prognose finden Sie im Artikel Immobilienmarkt Zypern: Prognose für 2026.

Kann ich als Deutscher, Österreicher oder Schweizer kaufen?

Als Bürger eines EU-Mitgliedstaats, etwa aus Deutschland oder Österreich, können Sie in der Republik Zypern Wohnimmobilien ohne besondere Genehmigung erwerben. Schweizer Staatsbürger können ebenfalls kaufen, als Nicht-EU-Bürger ist dafür eine zusätzliche behördliche Genehmigung nötig, die für Wohnimmobilien in der Praxis routinemäßig erteilt wird. Den Ablauf beschreiben wir im Ratgeber Haus auf Zypern kaufen. Eine Schritt-für-Schritt-Beschreibung samt Kosten finden Sie im Artikel Immobilie auf Zypern kaufen als Österreicher, für Schweizer im Artikel Immobilie auf Zypern kaufen als Schweizer.

Wie viel Kaufnebenkosten kommen zum Preis hinzu?

Preise in Angeboten für Neubauprojekte werden ohne VAT angegeben. Beim Kauf vom Bauträger fallen keine Grunderwerbsgebühren (Transfer Fees) an, wenn VAT berechnet wird, und die Stempelsteuer entfällt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden. Für Anwalts- und sonstige Kosten rechnen wir in unserer Kostenaufstellung mit rund 4.000 €. Die Regeln für den Satz von 5 % und das ältere Übergangsregime beschreiben wir im Artikel VAT beim Immobilienkauf auf Zypern, die vollständige Aufstellung im Ratgeber Kosten des Immobilienkaufs auf Zypern. Zur Finanzierung lesen Sie Immobilienkredit auf Zypern.

So lesen Sie Preise in Angeboten: VAT, Fläche und Bauphase

• Preis ohne VAT. Prüfen Sie, ob der Preis in der Anzeige VAT enthält, denn der Unterschied beträgt 5 % oder 19 % des Preises.
• Wohnfläche. Die Fläche wird mal als Innenfläche, mal als Gebäudefläche, mal einschließlich Veranda angegeben. Vergleichen Sie Quadratmeterpreise nur bei gleicher Flächendefinition.
• Bauphase. Objekte im Bau sind oft günstiger als fertige, und die Zahlung wird in Raten aufgeteilt. Die Absicherung der Anzahlungen beschreiben wir im Artikel zum Off-Plan-Kauf.
• Angebotspreise. Das sind Listenpreise. Der Transaktionspreis kann niedriger liegen.

Aktuelle Angebote mit Preisen haben wir auf den Seiten Wohnungen auf Zypern kaufen, Häuser auf Zypern kaufen und in der Übersicht Immobilien auf Zypern zusammengestellt. Für kleinere Budgets sammelt die Seite Günstige Immobilien auf Zypern Wohnungen bis 300.000 €.

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