Immobilie auf Zypern kaufen als Schweizer: Genehmigung, Kosten und Steuern (2026)

Kurz gesagt: Schweizer können auf Zypern Immobilien kaufen, brauchen dafür aber eine Genehmigung. Das Gesetz nimmt unter anderem Bürger der EU und des EWR davon aus, und die Schweiz gehört zu keinem von beiden. Das Innenministerium beschreibt das Verfahren so: Antrag auf dem Formular COMM 145 bei der Bezirksverwaltung, keine Gebühr, Bearbeitung von zwei bis drei Wochen. Für den Aufenthalt gelten Schweizer dagegen wie EU-Bürger. Steuerlich besteuert Zypern die Miete und den Verkaufsgewinn, und die Schweiz nimmt diese Einkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen von der Besteuerung aus, berücksichtigt sie aber für den Steuersatz.

Die Angaben stützen sich auf den Gesetzestext und auf Veröffentlichungen der Behörden: das zyprische Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Cap. 109), die Seiten des Innenministeriums und der Migrationsbehörde, den Abkommenstext Schweiz–Zypern aus der Systematischen Sammlung des Bundesrechts (SR 0.672.925.81) und die FAQ der Kantonalen Steuerverwaltung Freiburg. Stand der Prüfung ist der 28. Oktober 2026. Die Quellen stehen am Ende des Artikels. Für Ihren Einzelfall sind die Veranlagung durch Ihr Steueramt und die Auskunft der zyprischen Behörden massgeblich.

Warum Schweizer für den Kauf eine Genehmigung brauchen

Das zyprische Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Cap. 109) definiert „Ausländer“ als jeden, der kein Bürger der Republik Zypern ist. Ausgenommen sind unter anderem Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union und Bürger der Vertragsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR). Die Schweiz ist weder EU- noch EWR-Mitglied, ein Schweizer Käufer gilt deshalb als Ausländer im Sinne des Gesetzes.

Artikel 3 des Gesetzes verbietet den Erwerb durch einen Ausländer ohne vorherige Genehmigung. Ein Kaufvertrag allein gibt dem Käufer kein Recht an der Immobilie, solange die Genehmigung fehlt, und eine Eintragung im Grundbuch ohne Genehmigung ist nichtig.

Was die Genehmigung erlaubt und wie der Antrag abläuft

Das Innenministerium nennt für Ausländer, die nicht aus der EU stammen, folgenden Rahmen. Die Genehmigung gilt für eines von zwei Paketen, und für Ehepaare zusammen:

• Ein Grundstück mit bis zu 4.000 m², das nicht in Parzellen geteilt ist, für den Bau einer selbst bewohnten Wohnung oder eines Hauses.
• Oder bis zu zwei Einheiten, auch in verschiedenen Bauphasen: zwei Wohnungen oder Häuser, oder eine Wohnung und ein Laden bis 100 m², oder eine Wohnung und ein Büro bis 250 m².

Der Antrag geht auf dem Formular COMM 145 an die Bezirksverwaltung des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. Das Ministerium schreibt, dass keine Gebühr anfällt und die Bearbeitung zwischen zwei und drei Wochen dauert. Nach dem Gesetzestext entscheidet formal der Ministerrat. Dem Antrag sind laut Ministerium folgende Unterlagen beizufügen:

• Vermessungsplan und Kopie der Eigentumsurkunde (Title Deed).
• Kopie der Baugenehmigung, falls für die Wohnung oder das Haus noch keine eigene Urkunde ausgestellt ist, bei einer Grundstücksteilung die Teilungsgenehmigung.
• Kopie des Kaufvertrags mit der vorgeschriebenen Stempelmarke und die Grundrisse.
• Nachweis der finanziellen Verhältnisse und Kopien der Pässe der Antragsteller und ihrer Ehegatten.
• Die Heiratsurkunde mit beglaubigter Übersetzung, wenn die Ehegatten verschiedene Nachnamen tragen und der Pass der Frau den Namen des Mannes nicht nennt (Urkunden auf Griechisch oder Englisch brauchen keine Übersetzung).
• Kopien zyprischer Aufenthalts- und Arbeitserlaubnisse, falls vorhanden.

Üblicherweise bereitet der Anwalt des Käufers den Antrag zusammen mit dem Kaufvertrag vor. Planen Sie die Genehmigung als Bedingung im Vertrag ein und zahlen Sie die Anzahlung erst nach Klärung der Absicherung (siehe Off-Plan-Kauf: Wie Anzahlungen abgesichert werden). Der Hinweis des Ministeriums zur Stempelmarke stammt aus einer Zeit vor der Abschaffung der Stempelsteuer zum 1. Januar 2026, klären Sie die aktuelle Handhabung mit Ihrem Anwalt.

Aufenthalt auf Zypern: Hier gelten Schweizer wie EU-Bürger

Die Genehmigung für den Kauf ist von der Aufenthaltsfrage getrennt. Die Migrationsbehörde fasst Bürger der EU, des EWR und der Schweiz unter dem Begriff „Union“ zusammen und gewährt ihnen dieselben Aufenthaltsrechte. Bis zu drei Monate dürfen sie sich mit gültigem Pass oder Identitätskarte ohne weitere Formalitäten aufhalten. Für einen längeren Aufenthalt müssen sie Arbeitnehmer oder Selbständige sein oder über ausreichende Mittel verfügen, damit sie die Sozialhilfe nicht belasten, und eine umfassende Krankenversicherung in Zypern haben.

Den Antrag auf die Registrierungsbescheinigung (Formular MEU1) stellen sie innerhalb von vier Monaten nach der Einreise. Die Gebühr beträgt 20 €, die Entscheidung fällt laut Behörde innerhalb eines Monats, und die Bescheinigung hat kein Ablaufdatum. Wer den Antrag unterlässt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 2.500 €. Den Kauf einer Immobilie verlangt dieses Verfahren nicht. Mehr zum Aufenthalt lesen Sie im Artikel Daueraufenthalt auf Zypern. Alle Formalitäten bei Einreise und Anmeldung beschreibt der Artikel Visum, Einreise und Anmeldung auf Zypern.

Was kostet der Kauf: Beispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung in Larnaka

Preise für Neubauwohnungen werden ohne VAT angegeben. Nehmen wir eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Larnaka zum Median von 309.000 € ohne VAT (80 m², Angebotsdaten vom 28. Oktober 2026). Der Satz von 5 % gilt nur beim Kauf als dauerhafter Hauptwohnsitz auf Zypern unter den gesetzlichen Bedingungen. Wer in der Schweiz wohnt und die Wohnung als Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage kauft, zahlt 19 %:

• VAT 19 % auf 309.000 €: 58.710 €. Kaufpreis mit VAT: 367.710 €.
• Anwalts- und sonstige Kosten: rund 4.000 € (Annahme aus unserer Kostenaufstellung).
• Gesamt: etwa 371.710 €. Grunderwerbsgebühren fallen laut PwC nicht an, wenn der Kauf mit VAT belastet ist.

Die Umrechnung in Franken hängt vom Kurs am Zahlungstag ab. Rechnen Sie für Ihr Budget mit dem Kurs Ihrer Bank und mit den Spesen der Überweisung. Eine Aufschlüsselung aller Posten steht im Ratgeber Kosten des Immobilienkaufs auf Zypern, die Regeln für den Satz von 5 % im Artikel VAT beim Immobilienkauf auf Zypern.

Steuern in Zypern: Was Eigentümer ohne Wohnsitz zahlen

• Grundsteuer. Die staatliche Immobiliensteuer wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Es bleiben kleine kommunale Abgaben, die wir im Artikel Grundsteuer auf Zypern mit einer Jahresrechnung beschreiben.
• Mieteinnahmen. Die Miete wird in Zypern besteuert. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Steuerresidenten die Einkommensteuer mit diesen Stufen: 0 % bis 22.000 €, 20 % bis 32.000 €, 25 % bis 42.000 €, 30 % bis 72.000 €, darüber 35 %. Die Sonderverteidigungsabgabe auf Mieteinnahmen ist entfallen (EY Zypern, Februar 2026; PwC, August 2026). Auf Miete fällt nach PwC der GeSY-Beitrag von 2,65 % an. Wie die Behörde die Stufen und diesen Beitrag auf Eigentümer ohne Wohnsitz auf Zypern anwendet, geht aus den veröffentlichten Quellen nicht eindeutig hervor. Klären Sie das vor der ersten Vermietung mit dem Tax Department.
• Verkaufsgewinn. Die Kapitalgewinnsteuer beträgt 20 % auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Zypern. Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anschaffungskosten und Verbesserungen, angepasst an die Inflation. Dazu kommen Freibeträge, die für 2026 angehoben wurden: 30.000 € für sonstige Verkäufe und 150.000 € für die selbst bewohnte Hauptwohnung (Voraussetzungen im Einzelfall).
• Abgabe des Verkäufers. Der Verkäufer zahlt zusätzlich 0,4 % des Verkaufserlöses als Übertragungsabgabe (PwC, August 2026).

Steuern in der Schweiz: Das Abkommen Schweiz–Zypern

Das Doppelbesteuerungsabkommen vom 25. Juli 2014 ist am 15. Oktober 2015 in Kraft getreten (SR 0.672.925.81). Das Änderungsprotokoll vom 20. Juli 2020, in Kraft seit dem 3. November 2021, betrifft die Präambel, die Artikel 7, 9 und 26 und fügt eine Klausel zur Verweigerung von Vorteilen bei missbräuchlichen Gestaltungen ein. Die Artikel für Immobilien blieben unverändert. Für Immobilien in Zypern sagt das Abkommen Folgendes:

• Artikel 6: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im anderen Staat, also etwa die Miete, können in diesem Staat besteuert werden.
• Artikel 13 Absatz 1: Das Gleiche gilt für Gewinne aus der Veräusserung solcher Immobilien.
• Artikel 23: Auch das Vermögen selbst, also die Immobilie, kann im anderen Staat besteuert werden.
• Artikel 24 Absatz 1 Buchstabe a: Die Schweiz nimmt die in Zypern besteuerbaren Einkünfte und das dortige Vermögen von der Besteuerung aus. Sie kann aber bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen und das übrige Vermögen den Steuersatz anwenden, der ohne die Ausnahme gelten würde.

Praktisch heisst das: Die zyprische Immobilie wird in der Schweiz nicht besteuert, sie erhöht aber den Satz auf Ihr übriges Einkommen und Vermögen. Die Kantonale Steuerverwaltung Freiburg erklärt dazu in ihrer FAQ, dass ausländische Liegenschaften und ihre Erträge in der Steuererklärung zu deklarieren sind, weil ihr Wert für den Steuersatz und für die internationale Steuerausscheidung berücksichtigt wird. Schulden und Schuldzinsen werden dabei anteilig ausgeschieden, wodurch sich das steuerbare Einkommen und Vermögen trotzdem erhöhen kann. Die Einzelheiten der Bewertung regeln die Kantone, deshalb gilt das Freiburger Beispiel nicht automatisch für Ihren Wohnkanton. Die Steuersysteme der drei Länder stellen wir im Artikel Steuern auf Zypern im Vergleich zu Deutschland, Österreich und der Schweiz nebeneinander.

Rechenbeispiel: Verkauf der Wohnung nach einigen Jahren

Angenommen, Sie verkaufen die Wohnung aus dem Beispiel oben später für 450.000 €. Anschaffungskosten sind 367.710 € (Preis mit VAT) und rund 4.000 € Nebenkosten, die Verkaufskosten lassen wir weg:

• Gewinn vor Inflationsanpassung: 450.000 € − 367.710 € − 4.000 € = 78.290 €.
• Kapitalgewinnsteuer 20 % ohne Anpassung und ohne Freibetrag: 15.658 €.
• Mit dem Freibetrag von 30.000 € für sonstige Verkäufe, wenn Sie ihn nutzen können: steuerbarer Gewinn 48.290 €, Steuer 9.658 €.
• Übertragungsabgabe des Verkäufers: 0,4 % von 450.000 € = 1.800 €.

Die Inflationsanpassung nach dem zyprischen Verbraucherpreisindex senkt den steuerbaren Gewinn zusätzlich. In der Schweiz bleibt dieser Gewinn nach Artikel 13 und Artikel 24 des Abkommens ausser Ansatz, er fliesst aber in den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen ein. Der Betrag ist eine Illustration der Rechenlogik und kein Steuerbescheid.

Checkliste für Schweizer Käufer

1. Genehmigung als Bedingung in den Kaufvertrag aufnehmen und den Antrag COMM 145 mit dem Anwalt vorbereiten.
2. Prüfen, welches der beiden Pakete (Grundstück bis 4.000 m² oder bis zu zwei Einheiten) zu Ihrem Vorhaben passt.
3. VAT-Satz klären: 5 % nur beim Kauf als Hauptwohnsitz auf Zypern, sonst 19 %.
4. Bei einem Aufenthalt über drei Monate die Registrierung MEU1 innerhalb von vier Monaten einplanen.
5. Die Immobilie in der Steuererklärung deklarieren und die Behandlung im Wohnkanton beim Steueramt erfragen.
6. Bei Vermietung die Pflichten in Zypern klären, darunter die jährliche Steuererklärung und die Frage des GeSY-Beitrags.

Quellen

• Zypern, Gesetz über den Erwerb unbeweglichen Vermögens durch Ausländer (Cap. 109), Artikel 2 und 3, CyLaw.
• Innenministerium Zypern, Seite „Purchasing Property“ (Stand der Seite Juni 2024, abgerufen im Oktober 2026).
• Migrationsbehörde Zypern, Registrierung von Bürgern der EU, des EWR und der Schweiz (MEU1), abgerufen im Oktober 2026.
• Abkommen Schweiz–Zypern zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, SR 0.672.925.81 (AS 2015 4205), und Änderungsprotokoll vom 20. Juli 2020 (AS 2021 810); Eidgenössische Steuerverwaltung, Seite „Zypern“.
• Kantonale Steuerverwaltung Freiburg, FAQ „Vermögen im Ausland“.
• PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern, Individual: Other taxes (geprüft 4. August 2026); EY Zypern, Tax Legislation Update Februar 2026.

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