Steuern auf Zypern im Vergleich zu Deutschland, Österreich und der Schweiz: Wohnsitz, Abkommen und Wegzug (2026)

Kurz gesagt: Wer nach Zypern zieht, wird dort nicht automatisch steuerfrei, und wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz einen Wohnsitz behält, bleibt dort steuerpflichtig. Bei doppelter Ansässigkeit entscheiden die Abkommen mit denselben Kriterien: ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit. Für Miete und Verkaufsgewinn einer zyprischen Immobilie darf Zypern besteuern. Deutschland rechnet die zyprische Steuer an, Österreich und die Schweiz nehmen die Einkünfte von der Besteuerung aus und berücksichtigen sie nur für den Steuersatz. Deutschland hat zusätzlich die Wegzugsbesteuerung für Beteiligungen ab 1 %.

Grundlage sind die Abkommenstexte, die wir gelesen haben: das Abkommen Deutschland–Zypern vom 18. Februar 2011 (BGBl. 2011 II S. 1068, Wortlaut nach dem Vertragsgesetz), das Abkommen Österreich–Zypern (BGBl. Nr. 709/1990, Fassung mit den Änderungen des Multilateralen Übereinkommens) und das Abkommen Schweiz–Zypern (SR 0.672.925.81). Dazu kommen § 6 Außensteuergesetz und § 17 Einkommensteuergesetz, die Tarife 2026 von Deutschland (§ 32a Einkommensteuergesetz) und Österreich (Unternehmensserviceportal) sowie die Steuerübersichten von PwC und EY für Zypern. Das deutsche Änderungsprotokoll vom 19. Februar 2021 setzt nach der Begründung des Bundesrats die BEPS-Mindeststandards zur Missbrauchsvermeidung und Streitbeilegung um. Der Text ist keine Steuerberatung, Ihre Veranlagung entscheidet das Finanzamt. Die Steuern auf Zypern im Überblick zeigt der Artikel Steuern auf Zypern 2026. Ob Zypern ein Steuerparadies ist, beantwortet der Artikel Ist Zypern ein Steuerparadies.

Wer gilt als ansässig: die Regeln, wenn zwei Staaten Sie besteuern wollen

Jeder Staat besteuert nach seinem eigenen Recht, in Deutschland zum Beispiel aufgrund des Wohnsitzes oder des gewöhnlichen Aufenthalts. Ist eine natürliche Person dadurch in beiden Staaten ansässig, legen alle drei Abkommen dieselbe Rangfolge fest:

1. Ansässig ist der Staat, in dem die Person über eine ständige Wohnstätte verfügt.
2. Hat sie in beiden Staaten eine ständige Wohnstätte, zählt der Staat, zu dem sie die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat (Mittelpunkt der Lebensinteressen).
3. Lässt sich der Mittelpunkt der Lebensinteressen nicht bestimmen oder gibt es keine ständige Wohnstätte, zählt der gewöhnliche Aufenthalt.
4. Besteht der gewöhnliche Aufenthalt in beiden Staaten oder in keinem, zählt die Staatsangehörigkeit.
5. Bei Staatsangehörigkeit beider Staaten oder keines der Staaten einigen sich die Behörden.

Beispiel: Eine Unternehmerin lebt in Limassol in einer Mietwohnung und arbeitet dort 200 Tage im Jahr. Ihr Mann und die schulpflichtigen Kinder wohnen weiter im gemeinsamen Haus in München. Sie hat in beiden Staaten eine ständige Wohnstätte. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen liegt nach dem Abkommen dort, wo die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen, also bei Familie und Haus in München. Nach dem Abkommen gilt sie dann als in Deutschland ansässig, auch wenn sie sich auf Zypern länger aufhält. Wie Zypern die Steuerresidenz nach den Tagen regelt, beschreiben wir im Artikel Steuerliche Residenz auf Zypern.

Miete und Verkaufsgewinn: Was Zypern besteuert und was das Heimatland tut

Der Unterschied ist für Immobilienbesitzer wichtig. Die Schweiz und Österreich besteuern die zyprische Miete selbst nicht, sie erhöht dort nur den Satz auf das übrige Einkommen. Deutschland besteuert sie im Wohnsitzstaat und rechnet die in Zypern gezahlte Steuer an. Wer in Deutschland ansässig ist und in Zypern wenig oder keine Steuer zahlt, zahlt die Differenz in Deutschland. Die Anrechnung richtet sich nach dem deutschen Steuerrecht über die Anrechnung ausländischer Steuern, das Abkommen verweist ausdrücklich darauf. Die Kantone der Schweiz regeln die Einzelheiten der Bewertung, wie die Kantonale Steuerverwaltung Freiburg in ihrer FAQ erklärt. Den Ablauf des Kaufs samt Steuern beschreiben die Artikel Immobilie auf Zypern kaufen als Schweizer und Immobilie auf Zypern kaufen als Österreicher.

Rechenbeispiel: 15.600 € Miete aus Zypern bei 60.000 € übrigem Einkommen

Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung auf Zypern für 1.300 € im Monat, also 15.600 € im Jahr. Nach dem Pauschalabzug von 20 % bleiben 12.480 € steuerbarer Ertrag (nach dem zyprischen Recht). Wir rechnen vereinfacht mit demselben Ertrag nach dem Heimatrecht. Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen beträgt 60.000 €. Annahme: Zypern erhebt auf diese Miete keine Steuer, weil sie unter dem Freibetrag von 22.000 € liegt und Sie keine weiteren zyprischen Einkünfte haben. Ob diese Annahme für Eigentümer ohne Wohnsitz gilt, geht aus den veröffentlichten Quellen nicht eindeutig hervor und sollte beim Tax Department geklärt werden.

• Deutschland (Anrechnung). Die Tarifsteuer auf 60.000 € beträgt 14.233 €, auf 72.480 € nach § 32a Einkommensteuergesetz 19.305 €. Die Miete kostet 5.072 € Steuer. Hätte Zypern eine Steuer erhoben, würde sie angerechnet, höchstens bis zur deutschen Steuer auf diese Einkünfte. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht eingerechnet.
• Österreich (Befreiung mit Progressionsvorbehalt). Die Miete wird in Österreich nicht besteuert. Die Tarifsteuer auf 72.480 € beträgt nach den Stufen 2026 20.608 €, das sind 28,43 % im Durchschnitt. Dieser Satz auf die übrigen 60.000 € ergibt 17.060 € statt 15.447 €, also 1.613 € mehr. Absetzbeträge sind nicht eingerechnet.
• Schweiz. Die Miete wird nicht besteuert, aber für den Satz berücksichtigt. Die Höhe hängt von Bund, Kanton und Gemeinde ab, deshalb nennen wir keine Zahl.

Die Beträge zeigen die Mechanik der beiden Methoden und sind keine Veranlagung. Bei der Befreiungsmethode steigt die Steuer auf das übrige Einkommen, bei der Anrechnungsmethode wird der Ertrag selbst besteuert.

Renten: Welcher Staat besteuert

• Deutschland–Zypern. Ruhegehälter und Renten, die eine in einem Staat ansässige Person aus dem anderen Staat erhält, können nur im Wohnsitzstaat besteuert werden (Art. 17 Abs. 1). Ausgenommen sind Ruhegehälter und Zahlungen aus der gesetzlichen Sozialversicherung eines Staates, die in diesem Staat besteuert werden können (Art. 17 Abs. 2), sowie Pensionen aus öffentlichen Kassen für geleistete Dienste (Art. 18 Abs. 2). Die gesetzliche deutsche Rente darf Deutschland also auch dann besteuern, wenn Sie auf Zypern leben.
• Österreich–Zypern. Ruhegehälter und ähnliche Vergütungen für frühere unselbständige Arbeit können nur im Ansässigkeitsstaat besteuert werden (Art. 18), mit Ausnahme der Pensionen aus dem öffentlichen Dienst nach Artikel 19 Absatz 2.
• Schweiz–Zypern. Dieselbe Regel in Artikel 18 für Ruhegehälter für frühere unselbständige Arbeit, mit der Ausnahme für den öffentlichen Dienst.
• Zypern. Ausländische Renten werden seit 2026 mit einem festen Satz von 5 % auf den Betrag über 5.000 € im Jahr besteuert, oder nach der normalen Tabelle, wenn Sie sie wählen (PwC).

Wie die einzelnen Rentenarten in Österreich und der Schweiz unter diese Artikel fallen, hängt von der Art der Leistung ab und sollte vor einem Umzug mit der auszahlenden Stelle und dem Finanzamt geklärt werden. Die Rentenbesteuerung auf Zypern beschreibt der Artikel Rentner auf Zypern 2026.

Wegzug aus Deutschland: Die Wegzugsbesteuerung nach § 6 Außensteuergesetz

Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig war und eine Beteiligung von mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft hält (§ 17 Einkommensteuergesetz, Beteiligung innerhalb der letzten fünf Jahre), kann beim Wegzug steuerlich so behandelt werden, als hätte er die Anteile zum gemeinen Wert verkauft. Voraussetzung ist nach § 6 Außensteuergesetz, dass die Person in den letzten zwölf Jahren vor dem Wegzug insgesamt mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig war und ihre unbeschränkte Steuerpflicht durch Aufgabe des Wohnsitzes oder des gewöhnlichen Aufenthalts endet.

• Ratenzahlung. Die Steuer auf den fiktiven Gewinn kann auf Antrag in sieben gleichen Jahresraten gezahlt werden, in der Regel nur gegen Sicherheitsleistung. Die Raten werden nicht verzinst. Wird die Beteiligung verkauft oder übertragen, wird der Rest fällig.
• Vorübergehende Abwesenheit. Wer innerhalb von sieben Jahren wieder unbeschränkt steuerpflichtig wird, bei dem entfällt der Steueranspruch unter den Bedingungen von Absatz 3, zum Beispiel wenn die Anteile in der Zwischenzeit nicht veräußert wurden.

Beispiel für die Ratenmechanik: Wäre die festgesetzte Steuer 210.000 €, wären das sieben Jahresraten von je 30.000 €, die erste innerhalb eines Monats nach dem Steuerbescheid. Die Höhe der Steuer selbst hängt von Wert und Anschaffungskosten der Anteile ab, wir rechnen sie hier nicht. Für Österreich und die Schweiz haben wir die entsprechenden Regeln nicht geprüft.

Tarifsteuer im Vergleich: dasselbe Einkommen in vier Ländern

Reine Tarifsteuer 2026 auf dasselbe zu versteuernde Einkommen, ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Absetzbeträge. Für die Schweiz nennen wir keine Zahlen, weil Bund, Kanton und Gemeinde den Satz bestimmen.

Dazu kommen in jedem Land Sozialabgaben, die wir hier nicht vergleichen. Eine Rechnung für Zypern mit Sozialversicherung und GeSY finden Sie im Artikel zur Einkommensteuer auf Zypern.

Checkliste vor dem Umzug nach Zypern

1. Klären, ob Sie in Ihrem Heimatland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt behalten (ständige Wohnstätte, Familie).
2. Die Rangfolge der Abkommen für Ihren Fall durchgehen: Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit.
3. Bei Beteiligungen ab 1 % an Kapitalgesellschaften die Wegzugsbesteuerung in Deutschland prüfen.
4. Bei einer Immobilie in Zypern die Methode Ihres Heimatlandes kennen: Anrechnung in Deutschland, Befreiung mit Progression in Österreich und der Schweiz.
5. Bei Renten die Einordnung nach den Artikeln über Ruhegehälter und öffentlichen Dienst klären.
6. Die Steuerresidenz auf Zypern erst nach den eigenen Tagen und Pflichten planen und die Bescheinigung beantragen.

Quellen

• Abkommen Deutschland–Zypern vom 18. Februar 2011 (BGBl. 2011 II S. 1068), Wortlaut nach Drucksache 17/6259 des Deutschen Bundestages, Artikel 4, 6, 13, 17, 18, 22; Protokoll vom 19. Februar 2021, Drucksache 261/21 des Bundesrats.
• Abkommen Österreich–Zypern, BGBl. Nr. 709/1990, Fassung mit MLI-Änderungen BGBl. III Nr. 93/2018, Rechtsinformationssystem des Bundes, Artikel 4, 6, 13, 18, 22, 23.
• Abkommen Schweiz–Zypern, SR 0.672.925.81, Artikel 4, 6, 13, 18, 23, 24; Kantonale Steuerverwaltung Freiburg, FAQ „Vermögen im Ausland“.
• § 6 Außensteuergesetz, § 17 und § 32a Einkommensteuergesetz (gesetze-im-internet.de); Unternehmensserviceportal Österreich, Einkommensteuertarif 2026.
• PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern (geprüft 4. August 2026); EY Zypern, Tax Legislation Update Februar 2026.

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