Immobilie auf Zypern kaufen als Österreicher: Ablauf, Kosten und Steuern (2026)

Kurz gesagt: Österreicher kaufen auf Zypern als EU-Bürger ohne Genehmigung, denn das zyprische Gesetz zählt Bürger der EU nicht zu den „Ausländern“, die eine Erlaubnis brauchen. Für einen Aufenthalt über drei Monate ist eine Registrierung (Formular MEU1) nötig. Steuerlich besteuert Zypern nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Österreich die Miete und den Verkaufsgewinn aus einer zyprischen Immobilie. Österreich nimmt diese Einkünfte von der Besteuerung aus, darf sie aber bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen einbeziehen.

Die Angaben stützen sich auf den Gesetzestext und auf Veröffentlichungen der Behörden: das zyprische Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Cap. 109), die Seite der Migrationsbehörde zur Registrierung, das Abkommen Österreich–Zypern aus dem Rechtsinformationssystem des Bundes (BGBl. Nr. 709/1990) und die Steuerübersichten von PwC und EY. Stand der Prüfung ist der 28. Oktober 2026. Die Quellen stehen am Ende des Artikels. Für Ihren Einzelfall sind die Veranlagung durch Ihr Finanzamt und die Auskunft der zyprischen Behörden maßgeblich.

Kaufen Österreicher auf Zypern ohne Genehmigung?

Ja. Das zyprische Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Cap. 109) verlangt in Artikel 3 für den Erwerb durch einen Ausländer eine vorherige Genehmigung. Artikel 2 definiert „Ausländer“ aber als jeden, der kein Bürger der Republik Zypern ist, und nimmt davon unter anderem die Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union und der Vertragsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums aus. Österreicher sind EU-Bürger und brauchen deshalb keine Genehmigung. Das Innenministerium richtet sein Genehmigungsverfahren (Formular COMM 145) ausdrücklich an Bürger von Staaten außerhalb der EU.

Für Käufer aus der Schweiz gilt eine andere Regel, nämlich eine Genehmigungspflicht. Den Kaufablauf für EU-Bürger beschreiben wir im Ratgeber Haus auf Zypern kaufen. Die Details zur Genehmigung beschreibt der Artikel Immobilie auf Zypern kaufen als Schweizer.

Aufenthalt und Registrierung für Österreicher

Österreicher dürfen sich bis zu drei Monate auf Zypern aufhalten, ohne weitere Formalitäten außer einem gültigen Pass oder einer Identitätskarte. Für einen längeren Aufenthalt müssen Unionsbürger nach der Migrationsbehörde Arbeitnehmer oder Selbständige sein oder über ausreichende Mittel verfügen, damit sie die Sozialhilfe nicht belasten, und eine umfassende Krankenversicherung in Zypern haben. Weitere Formalitäten bei Einreise und Anmeldung stehen im Artikel Visum, Einreise und Anmeldung auf Zypern.

Die Registrierungsbescheinigung (Formular MEU1) wird innerhalb von vier Monaten nach der Einreise beantragt. Die Gebühr beträgt 20 €, die Behörde entscheidet innerhalb eines Monats, die Bescheinigung läuft nicht ab. Wer den Antrag unterlässt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 2.500 €. Der Kauf einer Immobilie ist dafür keine Voraussetzung. Mehr zum Thema lesen Sie im Artikel Daueraufenthalt auf Zypern.

Was kostet der Kauf: Beispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung in Paphos

Preise für Neubauwohnungen werden ohne VAT angegeben. Nehmen wir eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Paphos zum Median von 418.000 € ohne VAT (84 m², Angebotsdaten vom 28. Oktober 2026). Der Satz von 5 % gilt nur beim Kauf als dauerhafter Hauptwohnsitz auf Zypern unter den gesetzlichen Bedingungen. Wer in Österreich wohnt und die Wohnung als Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage kauft, zahlt 19 %:

• VAT 19 % auf 418.000 €: 79.420 €. Kaufpreis mit VAT: 497.420 €.
• Anwalts- und sonstige Kosten: rund 4.000 € (Annahme aus unserer Kostenaufstellung).
• Gesamt: etwa 501.420 €. Grunderwerbsgebühren fallen laut PwC nicht an, wenn der Kauf mit VAT belastet ist.

Die Zahlung erfolgt in Euro, ein Währungsrisiko wie bei Käufern aus der Schweiz entsteht nicht. Die Regeln für den Satz von 5 % beschreiben wir im Artikel VAT beim Immobilienkauf auf Zypern, die vollständige Kostenaufstellung im Ratgeber Kosten des Immobilienkaufs auf Zypern.

Steuern in Zypern: Was Eigentümer aus Österreich zahlen

• Grundsteuer. Die staatliche Immobiliensteuer wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Es bleiben kleine kommunale Abgaben, die wir im Artikel Grundsteuer auf Zypern mit einer Jahresrechnung beschreiben.
• Mieteinnahmen. Die Miete wird in Zypern besteuert. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Steuerresidenten die Einkommensteuer mit diesen Stufen: 0 % bis 22.000 €, 20 % bis 32.000 €, 25 % bis 42.000 €, 30 % bis 72.000 €, darüber 35 %. Die Sonderverteidigungsabgabe auf Mieteinnahmen ist entfallen (EY Zypern, Februar 2026; PwC, August 2026). Auf Miete fällt nach PwC der GeSY-Beitrag von 2,65 % an. Wie die Behörde die Stufen und diesen Beitrag auf Eigentümer ohne Wohnsitz auf Zypern anwendet, geht aus den veröffentlichten Quellen nicht eindeutig hervor. Klären Sie das vor der ersten Vermietung mit dem Tax Department.
• Verkaufsgewinn. Die Kapitalgewinnsteuer beträgt 20 % auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Zypern. Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anschaffungskosten und Verbesserungen, angepasst an die Inflation. Dazu kommen Freibeträge, die für 2026 angehoben wurden: 30.000 € für sonstige Verkäufe und 150.000 € für die selbst bewohnte Hauptwohnung (Voraussetzungen im Einzelfall).
• Abgabe des Verkäufers. Der Verkäufer zahlt zusätzlich 0,4 % des Verkaufserlöses als Übertragungsabgabe (PwC, August 2026).

Steuern in Österreich: Das Abkommen Österreich–Zypern

Der Staat, in dem Sie ansässig sind, hat nach der Erläuterung des Unternehmensserviceportals zunächst das Besteuerungsrecht für alle Einkünfte, unabhängig davon, in welchem Land sie erzielt werden. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, welcher Staat besteuern darf und wie die Doppelbesteuerung vermieden wird. Das Abkommen mit Zypern wurde am 20. März 1990 unterzeichnet (BGBl. Nr. 709/1990), ist seit dem 1. Januar 1991 in Kraft und wurde unter anderem durch ein Protokoll (BGBl. III Nr. 52/2013) geändert. Das Rechtsinformationssystem veröffentlicht zudem eine Fassung mit den Änderungen aus dem Multilateralen Übereinkommen (BGBl. III Nr. 93/2018). Für Immobilien in Zypern sagt es Folgendes:

• Artikel 6 Absätze 1 und 3: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im anderen Staat, auch aus Vermietung und aus jeder anderen Art der Nutzung, dürfen im anderen Staat besteuert werden.
• Artikel 13 Absatz 1: Gewinne aus der Veräußerung solcher Immobilien dürfen ebenfalls im anderen Staat besteuert werden.
• Artikel 22 Absatz 1: Das unbewegliche Vermögen selbst darf im anderen Staat besteuert werden.
• Artikel 23 Absätze 1 und 4: Der Ansässigkeitsstaat, also Österreich, nimmt diese Einkünfte und dieses Vermögen von der Besteuerung aus. Er darf sie aber bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen oder Vermögen einbeziehen.

Praktisch heißt das: Die Miete und der Verkaufsgewinn werden in Zypern besteuert und in Österreich nicht, sie können aber den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen erhöhen. Wie Österreich diese Einbeziehung im Einzelnen umsetzt und welche Angaben in die Steuererklärung gehören, richtet sich nach dem österreichischen Steuerrecht und den Hinweisen Ihres Finanzamts. Die Steuersysteme von Österreich, Deutschland und der Schweiz vergleichen wir im Artikel Steuern auf Zypern im Vergleich zu Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Rechenbeispiel: Verkauf der Wohnung nach einigen Jahren

Angenommen, Sie verkaufen die Wohnung aus dem Beispiel oben später für 560.000 €. Anschaffungskosten sind 497.420 € (Preis mit VAT) und rund 4.000 € Nebenkosten, die Verkaufskosten lassen wir weg:

• Gewinn vor Inflationsanpassung: 560.000 € − 497.420 € − 4.000 € = 58.580 €.
• Kapitalgewinnsteuer 20 % ohne Anpassung und ohne Freibetrag: 11.716 €.
• Mit dem Freibetrag von 30.000 € für sonstige Verkäufe, wenn Sie ihn nutzen können: steuerbarer Gewinn 28.580 €, Steuer 5.716 €.
• Übertragungsabgabe des Verkäufers: 0,4 % von 560.000 € = 2.240 €.

Die Inflationsanpassung nach dem zyprischen Verbraucherpreisindex senkt den steuerbaren Gewinn zusätzlich. In Österreich bleibt der Gewinn nach den Artikeln 13 und 23 des Abkommens außer Ansatz, er kann aber in den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen einfließen. Der Betrag ist eine Illustration der Rechenlogik und kein Steuerbescheid.

Checkliste für österreichische Käufer

1. VAT-Satz klären: 5 % nur beim Kauf als Hauptwohnsitz auf Zypern, sonst 19 %.
2. Bei einem Aufenthalt über drei Monate die Registrierung MEU1 innerhalb von vier Monaten einplanen.
3. Bei Vermietung die Pflichten in Zypern klären, darunter die jährliche Steuererklärung und die Frage des GeSY-Beitrags.
4. Die Besteuerung in Österreich (Befreiung mit Einbeziehung für den Steuersatz) mit Ihrem Finanzamt abstimmen.
5. Beim Verkauf Inflationsanpassung und Freibetrag in die Planung einbeziehen.

Quellen

• Zypern, Gesetz über den Erwerb unbeweglichen Vermögens durch Ausländer (Cap. 109), Artikel 2 und 3, CyLaw.
• Innenministerium Zypern, Seite „Purchasing Property“ (Stand der Seite Juni 2024, abgerufen im Oktober 2026).
• Migrationsbehörde Zypern, Registrierung von Bürgern der EU, des EWR und der Schweiz (MEU1), abgerufen im Oktober 2026.
• Abkommen Österreich–Zypern zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, BGBl. Nr. 709/1990, Protokoll BGBl. III Nr. 52/2013, Fassung mit MLI-Änderungen BGBl. III Nr. 93/2018, Rechtsinformationssystem des Bundes.
• Unternehmensserviceportal (USP), „Steuerliche Regelungen bei Auslandseinkünften“.
• PwC Worldwide Tax Summaries, Zypern, Individual: Other taxes und Taxes on personal income (geprüft 4. August 2026); EY Zypern, Tax Legislation Update Februar 2026.

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