Was kostet ein Haus auf Zypern 2026? Preise für Häuser und Villen in Paphos, Limassol und Larnaka

Kurz gesagt: Der Median des Preises einer neuen Villa in unserer Datenbank liegt bei 726.000 € in Larnaka, 980.000 € in Paphos und 1.333.000 € in Limassol (Preise ohne VAT, Stand 28. Oktober 2026). Nur eine von 561 Villen in diesen drei Städten kostet weniger als 400.000 €. Laut Zentralbank von Zypern verteuerten sich Häuser im zweiten Quartal 2026 um 5,8 % gegenüber dem Vorjahr, langsamer als Wohnungen (8,9 %). Auf dem Gebrauchtmarkt lag der Median der Transaktionen für ein Haus im ersten Halbjahr 2026 laut Landbank bei 325.000 € in Limassol, 230.000 € in Paphos und 185.000 € in Larnaka.

Die Zahlen stammen aus vier Quellen, die Unterschiedliches messen: aus den Angeboten in unserer Datenbank (Neubauprojekte, Angebotspreise ohne VAT), aus den Median-Transaktionspreisen von Landbank Analytics (erstes Halbjahr 2026, Neubau und Gebrauchtmarkt), aus dem Preisindex der Zentralbank von Zypern (zweites Quartal 2026) und aus den Daten des Grundbuchamts. Angebotspreise und Transaktionspreise sind nicht direkt vergleichbar. Deshalb nennen wir bei jeder Zahl, was sie misst.

Was kostet ein Haus auf Zypern 2026: Mediane der Villenpreise in Paphos, Limassol und Larnaka

In der Datenbank stehen 561 verfügbare Villen in drei Städten (21 in Larnaka, 440 in Paphos, 100 in Limassol), ausschließlich aus Neubauprojekten. Alle Preise verstehen sich ohne VAT. Die Spalte „Mitte des Angebots“ zeigt die Spanne, in der die Hälfte der Villen liegt, vom unteren bis zum oberen Quartil.

Larnaka hat nur zwei Projekte mit Villen im Angebot, ihr Median beschreibt also einen schmalen Ausschnitt des Marktes. Paphos umfasst auch das Umland, zum Beispiel Polis und Kouklia, und bietet mit 61 Projekten die größte Auswahl. In Limassol sind Villen seltener und deutlich teurer, das obere Quartil reicht bis 2.000.000 €. Die günstigste Villa in der Datenbank, für 299.000 €, steht in Paphos und ist eine Ausnahme: Alle übrigen kosten mindestens 400.000 €. Reihenhäuser sind günstiger: In Paphos haben wir 24 solche Objekte in drei Projekten, von 350.000 bis 650.000 €, mit einem Median von 428.000 €.

Villenpreise nach Schlafzimmern und Grundstücksgröße

Median des Preises ohne VAT, der Gebäudefläche und des Grundstücks für die häufigsten Villentypen. Wir zeigen nur Werte, die auf mindestens 19 Objekten beruhen, bei kleinerer Stichprobe schreiben wir, dass es keinen belastbaren Median gibt.

Eine Villa mit drei Schlafzimmern kostet in Paphos im Median 825.000 €, dieselbe Klasse in Limassol 1.268.000 €, also 54 % mehr bei ähnlicher Grundstücksgröße (rund 415 m²). Die Grundstücksgrößen in neuen Projekten beschreiben wir ausführlicher im Artikel Wie viel Grundstück gehört zu einer Villa auf Zypern?.

Preisklassen für Villen: Wie viele Angebote passen in Ihr Budget?

Anteil der Villen in jeder Preisklasse ohne VAT:

Bei einem Budget bis 600.000 € ohne VAT wählen Sie in Paphos unter 14 % der Angebote, in Limassol unter 19 % und in Larnaka unter 24 %. In Paphos liegt die Hälfte der Villen zwischen 719.000 und 1.515.000 €. Wenn Sie ein Haus unter 400.000 € planen, finden Sie in Neubauprojekten praktisch keines: Es bleiben der Gebrauchtmarkt oder der Kauf eines Grundstücks und der Bau einer Villa. Villen ab 800.000 € sammelt die Seite Luxusvillen auf Zypern ab 800.000 €.

Gebrauchte Häuser und Neubau: Transaktionspreise nach Landbank 2026

Unsere Datenbank enthält ausschließlich Neubauprojekte. Den Gebrauchtmarkt und die Transaktionen beschreiben die Mediane von Landbank Analytics aus dem ersten Halbjahr 2026.

Vergleichen Sie diese Spalten nicht direkt. Angebotspreise liegen über den Transaktionspreisen, und die Transaktionen enthalten auch kleinere Häuser, Reihenhäuser und ältere Gebäude, während in unserer Datenbank freistehende Villen mit Pool überwiegen. Sie zeigen aber, dass bei großem Budget die Auswahl nicht auf eine Villa aus einem Neubauprojekt beschränkt ist. Landbank nennt auch Mediane für Häuser in einzelnen Orten: 790.000 € in Peyia und 847.500 € in Germasogeia (erstes Halbjahr 2026). Beide Gegenden beschreiben wir in den Ratgebern Peyia und Coral Bay sowie Germasogeia in Limassol.

Steigen die Hauspreise auf Zypern? Daten der Zentralbank

Laut Zentralbank von Zypern verteuerten sich Häuser im zweiten Quartal 2026 um 5,8 % gegenüber dem Vorjahr, im ersten Quartal um 3,0 %. Wohnungen stiegen schneller: um 8,9 % und 10,8 %. Nach Bezirken lag der Anstieg der Immobilienpreise insgesamt bei 9,8 % in Larnaka, 9,6 % in Paphos und 7,8 % in Limassol. Das zyprische Statistikamt zeigt für alle Wohnungen und Häuser ein Plus von 7,9 % gegenüber dem Vorjahr, in der Europäischen Union waren es 4,7 %. Beide Methoden messen den Markt unterschiedlich, deshalb nennen wir beide.

Von Januar bis September 2026 wurden 14.969 Kaufverträge geschlossen, rund 14 % mehr als im Vorjahr, und Ausländer kauften 41,9 % der Immobilien. In Paphos lag der Anteil der Ausländer von Januar bis Juli bei 69,8 %, dem höchsten Wert aller Bezirke. Das Grundbuchamt veröffentlicht keine Aufteilung nach Nationalität, deshalb ist nicht bekannt, wie viele Verträge auf Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz entfallen.

Preis einer Villa mit VAT 19 % und Nebenkosten: Beispiel für eine 3-Zimmer-Villa in Paphos

Preise für Villen in Angeboten werden ohne VAT angegeben. Nehmen wir den Median einer Villa mit drei Schlafzimmern in Paphos, 825.000 € (158 m², Grundstück 413 m²). Der Satz von 5 % gilt für eine Immobilie, die als eigenes Zuhause gekauft wird, bis zu einem bestimmten Preis, und laut unserem Artikel zur VAT unterliegt bei einem Preis über 475.000 € der gesamte Preis 19 %. Für diese Villa bedeutet das:

• VAT 19 %. 156.750 €, zusammen 981.750 €.
• Zusatzkosten. Rund 4.000 € Anwalts- und sonstige Kosten (Annahme aus unserer Kostenaufstellung), insgesamt also etwa 985.750 €.
• Grunderwerbsgebühren. Beim Kauf vom Bauträger mit VAT fallen sie nicht an, und die Stempelsteuer entfällt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden.

Zum Vergleich die Kosten beim Kauf eines gebrauchten Hauses zum Landbank-Median in Paphos, 230.000 €: VAT fällt nicht an, und die Grunderwerbsgebühren nach der Staffel 3 %, 5 % und 8 % mit Halbierung betragen 5.800 €. Zusammen mit rund 4.000 € Anwaltskosten sind das etwa 239.800 €. Das ist nur eine Illustration der Kostenstruktur, denn der Gebrauchtmedian umfasst andere Häuser als die neuen Villen. Die vollständige Aufstellung beschreiben wir im Ratgeber Kosten des Immobilienkaufs auf Zypern, die Satzregeln im Artikel VAT beim Immobilienkauf auf Zypern. Das ältere Übergangsregime für den Satz von 5 % (Baugenehmigungen und Anträge bis zum 31. Oktober 2023) hat andere Grenzen, prüfen Sie Ihren Fall deshalb mit einem Anwalt.

Was den Preis eines Hauses auf Zypern bestimmt: Lage, Grundstück und Schlafzimmer

• Stadt. Der Median des Quadratmeterpreises einer Villa steigt von 3.904 € in Larnaka über 5.171 € in Paphos auf 6.240 € in Limassol.
• Gegend. Die Landbank-Mediane für Häuser unterscheiden sich zwischen Orten: 790.000 € in Peyia (Paphos) und 847.500 € in Germasogeia (Limassol) im ersten Halbjahr 2026.
• Schlafzimmer und Grundstück. Der Schritt von drei auf vier Schlafzimmer hebt den Median in Paphos von 825.000 auf 1.200.000 €, und das Grundstück wächst von rund 413 auf 575 m².
• Bauphase. Bei Villen im Bau und im Off-Plan-Stadium wird in Raten gezahlt. Wie die Anzahlungen abgesichert werden, beschreiben wir im Artikel zum Off-Plan-Kauf.

Die Wahl zwischen Haus und Wohnung im Hinblick auf Mieteinnahmen und Wertzuwachs besprechen wir im Artikel Wohnung oder Villa auf Zypern. Aktuelle Angebote mit Preisen haben wir auf der Seite Häuser auf Zypern kaufen und in der Übersicht Immobilien auf Zypern zusammengestellt. Die Preise für Wohnungen stehen im Artikel Wohnungspreise auf Zypern 2026, den Gesamtüberblick bietet der Artikel Immobilienpreise auf Zypern 2026.

Suchen Sie ein Haus oder eine Villa in Ihrem Budget? Senden Sie uns eine Anfrage, wir stellen Ihnen eine Auswahl in Paphos, Limassol und Larnaka zusammen.