Wohnungspreise auf Zypern 2026: Was kostet eine Wohnung in Paphos, Limassol und Larnaka?

Kurz gesagt: Der Median des Angebotspreises einer neuen Wohnung in unserer Datenbank liegt bei 280.000 € in Larnaka, 385.000 € in Paphos und 450.000 € in Limassol (Preise ohne VAT, Stand 28. Oktober 2026). Pro Quadratmeter sind das 3.700 €, 4.609 € und 5.252 €. Laut Zentralbank von Zypern stiegen die Wohnungspreise im zweiten Quartal 2026 um 8,9 % gegenüber dem Vorjahr. Gebrauchte Wohnungen sind deutlich günstiger: Der Median der Transaktionspreise im ersten Halbjahr 2026 lag laut Landbank bei 217.000 € in Limassol, 120.000 € in Paphos und 111.000 € in Larnaka.

Die Zahlen stammen aus vier Quellen, die Unterschiedliches messen: aus den Angeboten in unserer Datenbank (Neubauprojekte, Angebotspreise ohne VAT), aus den Median-Transaktionspreisen von Landbank Analytics (erstes Halbjahr 2026, Neubau und Gebrauchtmarkt), aus dem Preisindex der Zentralbank von Zypern (zweites Quartal 2026) und aus den Daten des Grundbuchamts. Angebotspreise, Transaktionspreise und Durchschnitte sind nicht direkt vergleichbar. Deshalb nennen wir bei jeder Zahl, was sie misst.

Was kostet eine Wohnung auf Zypern 2026: Mediane in Paphos, Limassol und Larnaka

In der Datenbank stehen 1.714 verfügbare Wohnungen in drei Städten (176 in Larnaka, 666 in Paphos, 872 in Limassol), ausschließlich aus Neubauprojekten. Alle Preise verstehen sich ohne VAT. Die Spalte „Mitte des Angebots“ zeigt die Spanne, in der die Hälfte der Wohnungen liegt, vom unteren bis zum oberen Quartil.

Paphos umfasst in dieser Tabelle auch das Umland, zum Beispiel Polis und Kouklia. In Nikosia haben wir nur vier Projekte und 28 Wohnungen, deshalb nennen wir für diese Stadt keinen repräsentativen Median. Limassol hat die größte Preisspanne: Neben Wohnungen für 210.000 € gibt es dort Premium-Apartments, die das obere Quartil nach oben ziehen. Der Median beschreibt das typische Angebot daher besser als der Durchschnitt.

Wohnungspreise nach Schlafzimmern: 1, 2 und 3 Zimmer

Am häufigsten werden Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern gesucht. Die Tabelle zeigt den Median des Preises ohne VAT und die mediane Wohnfläche (Innen- oder Gebäudefläche, je nach Angabe des Bauträgers).

Der Median der Dreizimmerwohnungen in Limassol ist hoch, weil dort große Apartments mit Meerblick überwiegen: Die Mitte des Angebots liegt zwischen 671.000 und 2.020.000 €. Dazu kommen kleinere Segmente. Ein Studio kostet im Median 216.000 € in Paphos und 270.000 € in Limassol, ein Penthouse 800.000 € in Paphos und 747.000 € in Limassol.

Preisklassen: Wie viele Wohnungen passen in Ihr Budget?

Für die Planung eines Kaufs ist oft wichtiger als der Median, welcher Teil des Marktes in das eigene Budget fällt. Anteil der Wohnungen in jeder Preisklasse ohne VAT:

Bei einem Budget bis 300.000 € ohne VAT wählen Sie in Larnaka unter 56 % der Angebote, in Paphos unter 23 % und in Limassol unter 16 %. In Limassol liegt die Einstiegsschwelle höher: In unserer Datenbank gibt es dort keine Wohnung unter 210.000 €. Wie viel Wohnfläche Sie bei 300.000 € bekommen, rechnen wir im Artikel 300.000 € in Paphos oder Limassol: Wohnfläche im Vergleich durch. Die Wohnungen bis zu diesem Preis zeigt die Seite Günstige Immobilien auf Zypern.

Neubau und Gebrauchtmarkt: Transaktionspreise nach Landbank 2026

Unsere Datenbank enthält ausschließlich Neubauprojekte. Den Gebrauchtmarkt beschreiben die Daten von Landbank Analytics, die abgeschlossene Transaktionen im ersten Halbjahr 2026 erfassen (Mediane).

Behandeln Sie diese Tabelle nicht als Eins-zu-eins-Vergleich. Angebotspreise liegen über den Transaktionspreisen, und die Stichproben unterscheiden sich: Die Transaktionen enthalten auch ältere und kleinere Wohnungen. Die Tabelle zeigt aber die Größenordnung: Auf dem Gebrauchtmarkt liegt der Median der Transaktionen in Paphos und Larnaka mehr als doppelt so niedrig wie der Median des Angebots neuer Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut Landbank 3.594 Objekte im Erstverkauf und 3.202 auf dem Gebrauchtmarkt verkauft, der Gebrauchtmarkt ist also eine reale Alternative. Vor- und Nachteile beider Wege besprechen wir im Artikel Neubau oder Bestand: Was sollten Sie auf Zypern kaufen?.

Steigen die Wohnungspreise auf Zypern? Daten der Zentralbank und von Eurostat

Laut Zentralbank von Zypern stieg der Immobilienpreisindex im zweiten Quartal 2026 um 8,5 % gegenüber dem Vorjahr und um 2,4 % gegenüber dem Vorquartal. Wohnungen verteuerten sich um 8,9 %, Häuser um 5,8 %. Nach Bezirken lag der Anstieg bei 9,8 % in Larnaka, 9,6 % in Paphos und 7,8 % in Limassol. Der Wohnimmobilienpreisindex des zyprischen Statistikamts, berechnet nach der Eurostat-Methode, zeigt ein Plus von 7,9 % gegenüber dem Vorjahr, in der gesamten Europäischen Union waren es 4,7 %. Neue Wohnungen verteuerten sich darin schneller als bestehende (rund 9,8 % gegenüber 4,2 %, nach unserer Umrechnung aus den Indexständen).

Die beiden Methoden liefern unterschiedliche Zahlen, weil sie auf anderen Daten beruhen. Deshalb nennen wir beide. Die Nachfrage bestätigen die Daten des Grundbuchamts: Von Januar bis September 2026 wurden 14.969 Kaufverträge geschlossen, rund 14 % mehr als im Vorjahr, und Ausländer kauften 41,9 % der Immobilien. Das Grundbuchamt veröffentlicht keine Aufteilung nach Nationalität, deshalb ist nicht bekannt, wie viele Verträge auf Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz entfallen. Der Index für das dritte Quartal 2026 ist noch nicht veröffentlicht.

Preis mit VAT und Nebenkosten: Beispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung in Larnaka

Preise in Angeboten für Neubauprojekte werden ohne VAT angegeben, der Preis im Vertrag ist also höher. Nehmen wir den Median einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Larnaka, 309.000 € (80 m²):

• Eigennutzung, VAT 5 %. 15.450 € VAT, zusammen 324.450 €. Dazu kommen rund 4.000 € Anwalts- und sonstige Kosten (Annahme aus unserer Kostenaufstellung), insgesamt also etwa 328.450 €.
• Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage, VAT 19 %. 58.710 € VAT, zusammen 367.710 €, plus rund 4.000 €, insgesamt etwa 371.710 €. Der Unterschied zur ersten Variante beträgt rund 43.000 €.

Beim Kauf vom Bauträger fallen keine Grunderwerbsgebühren (Transfer Fees) an, und die Stempelsteuer entfällt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden. Der Satz von 5 % gilt nach den Regeln von 2023 mit Grenzen von 130 m² und 350.000 € (mit einer Obergrenze von 190 m² und 475.000 €). Das ältere Übergangsregime für Baugenehmigungen und Anträge bis zum 31. Oktober 2023 umfasst die ersten 200 m² und hat eine Antragsfrist bis zum 31. Dezember 2026. Prüfen Sie Ihren Fall vor der Vertragsunterzeichnung im Artikel VAT beim Immobilienkauf auf Zypern und mit einem Anwalt. Die vollständige Kostenaufstellung finden Sie im Ratgeber Kosten des Immobilienkaufs auf Zypern.

Kreditrate bei einer Wohnung zum Medianpreis: Beispiel mit 4,16 % Zins

Laut Zentralbank von Zypern lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnbaukredite im August 2026 bei 4,16 %, im Juli bei 3,78 %. Angenommen, der Kredit deckt 70 % des Preises mit VAT 5 % (324.450 €), also 227.115 €, bei 4,16 % Zins und 25 Jahren Laufzeit: Die Monatsrate beträgt dann rund 1.219 €, die Zinsen über die gesamte Laufzeit rund 138.600 €. Das ist nur eine Annahme für die Rechnung. Verfügbarkeit und Bedingungen eines Kredits für Ausländer hängen von der Bank ab, Einzelheiten beschreiben wir im Artikel Immobilienkredit auf Zypern.

So lesen Sie Wohnungspreise in Angeboten: VAT, Fläche und Bauphase

• Preis ohne VAT. Prüfen Sie, ob der Preis in der Anzeige VAT enthält, denn der Unterschied beträgt 5 % oder 19 % des Preises.
• Wohnfläche. Die Fläche wird mal als Innenfläche, mal als Gebäudefläche, mal einschließlich Veranda angegeben. Ein Quadratmeterpreis, der von der größeren Fläche gerechnet wird, sieht günstiger aus. Vergleichen Sie Quadratmeterpreise deshalb nur bei gleicher Flächendefinition.
• Bauphase. Wohnungen im Bau sind oft günstiger als fertige, und die Zahlung wird in Raten aufgeteilt. Wie die Anzahlungen abgesichert werden, beschreiben wir im Artikel zum Off-Plan-Kauf.
• Angebotspreise. Das sind Listenpreise. Der Transaktionspreis kann niedriger liegen, der Unterschied hängt vom Bauträger und von der Verkaufsphase ab.

Aktuelle Angebote mit Preisen haben wir auf der Seite Wohnungen auf Zypern kaufen und in der Übersicht Immobilien auf Zypern zusammengestellt. Wohnungen mit kurzem Weg zum Strand finden Sie unter Wohnung am Meer auf Zypern, Penthouses unter Penthouse auf Zypern kaufen. Den Überblick über alle Objekttypen bietet der Artikel Immobilienpreise auf Zypern 2026, die Preise für Villen und Häuser der Artikel Was kostet ein Haus auf Zypern 2026.

Möchten Sie Neubauwohnungen in Ihrem Budget sehen? Senden Sie uns eine Anfrage, wir stellen Ihnen eine Auswahl in Paphos, Limassol und Larnaka zusammen.