Коммерческая недвижимость на Кипре в 2026 году: как купить офис, магазин или склад иностранцу, VAT 19 %, налоги на аренду и расчёт магазина за 360 000 €

Коротко: гражданину страны вне ЕС для покупки магазина или офиса нужно разрешение по закону Cap. 109: Министерство внутренних дел указывает жильё плюс магазин до 100 м² или жильё плюс офис до 250 м², заявление COMM 145 рассматривают 2–3 недели без сбора, а граждане ЕС и EEA разрешения не запрашивают. Новое здание до первого заселения продают с VAT 19 %, ставка 5 % предусмотрена только для главного жилья, а при сделке с VAT сбор за переоформление в Земельном кадастре не взимают. Налог с аренды в 2026 году: физлицо платит по шкале после вычета 20 % валовой аренды и вносит 2,65 % в GHS, компания платит 15 % с прибыли, SDC с аренды отменён. В расчёте на магазин 120 м² за 360 000 € без VAT расходы составляют 432 400 € при невозвращаемом VAT, 364 000 € после возврата VAT и 375 000 € при вторичной покупке, а чистая доходность при аренде 18 000 € в год равна от 2,9 до 4,8 %.

Страницы Министерства внутренних дел, Департамента земель и межевания (DLS), Налогового департамента, Департамента миграции, портала Business in Cyprus и тексты законов на CyLaw я открыл и прочитал 2 ноября 2026 года; страницы Налогового департамента и тексты законов написаны по-гречески, перевод мой. Обзор PwC Worldwide Tax Summaries использован как второй источник и помечен отдельно. Это общий порядок без личных рекомендаций: конкретную сделку проверяет кипрский юрист до подписания договора.

Купить коммерческую недвижимость на Кипре иностранцу: закон Cap. 109, лимиты на магазин и офис, разрешение

Закон Cap. 109 о приобретении недвижимости иностранцами запрещает иностранцу приобрести недвижимость без предварительного разрешения (статья 3(1)). Кроме граждан других стран, к иностранцам отнесены компания, у которой половина и более директоров, голосов или акций принадлежит иностранцам, иностранная компания и траст в пользу иностранца. Из определения исключены граждане стран ЕС и EEA и юрлица других государств-членов с местом нахождения в EEA. Кипрская компания с контролем граждан третьих стран остаётся иностранцем по закону.

Статья 3(6) расширяет понятие приобретения. В него входит аренда на срок свыше 33 лет и покупка акций кипрской компании с недвижимостью, если после покупки компания окажется под контролем иностранцев. Регистрация недвижимости в нарушение статьи 3 недействительна (статья 3(5)), а договор без разрешения не даёт иностранцу права на объект (статья 3(3)). Поэтому разрешение получают до регистрации, а условие о нём вносят в договор.

Какие разрешения выдают иностранцу на офис и магазин на Кипре: лимиты 100 м² и 250 м²

Порядок описан на странице Министерства внутренних дел «Purchasing Property». Заявление COMM 145 подают в окружную администрацию района, где находится объект. Сбор не взимают, срок рассмотрения от 2 до 3 недель. В DLS разрешение входит в список документов для переоформления, если покупатель иностранец по Cap. 109. На странице перечислены такие варианты:

Лимиты действуют для пары в сумме. Из списка следует: отдельный магазин или офис без жилья, склад и магазин больше 100 м² на странице не названы. Для таких сделок покупателю из третьей страны нужно получить письменный ответ окружной администрации до подписания договора. Если приобретаемый участок больше необходимого для жилья или помещения под бизнес и в любом случае больше двух дунамов, статья 3(1A) добавляет условия, которые устанавливают регламенты. К заявлению страница требует съёмку, копию титула, договор купли-продажи, планы помещений, подтверждение финансового положения и паспорта. Компания добавляет сертификаты регистрации, акционеров и директоров, устав и сведения о деятельности и персонале.

Гражданам ЕС и EEA разрешение не нужно, и лимиты 100 м² и 250 м² к ним не относятся. Компания под контролем таких граждан тоже не считается иностранной. Структуру владения проверяют до сделки; о покупке через компанию см. статью Покупка недвижимости на Кипре через компанию.

Инвестиции в коммерческую недвижимость на Кипре и инвестиционное ПМЖ (Regulation 6(2)): условия категории B от 300 000 €

Департамент миграции описывает ускоренную процедуру иммиграционного разрешения для инвесторов из третьих стран по Regulation 6(2) (четвёртая редакция от мая 2023 года, страница опубликована 29 декабря 2025 года). На практике это разрешение называют постоянным видом на жительство (ПМЖ), общий порядок мы разобрали в статье Как получить ПМЖ на Кипре: полное руководство. Для коммерческой недвижимости предназначена категория B: покупка офисов, магазинов, отелей или связанных девелоперских проектов, а также их сочетания на общую стоимость 300 000 €. Категория B допускает покупку на вторичном рынке, для жилья (категория A) нужна первая продажа от компании-застройщика.

• Сумма: рыночная стоимость от 300 000 € плюс VAT, платёжные документы не менее чем на 300 000 € без VAT, независимо от даты передачи объекта.
• Происхождение денег: средства переведены на Кипр из-за границы со счёта заявителя или супруга, остаток выплачивают на счёт продавца в кипрской финансовой организации, кипрские кредиты не засчитываются.
• Доход: не менее 50 000 € в год, плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого несовершеннолетнего ребёнка. Для категорий B, C и D страница допускает, что доход полностью или частично получен от деятельности на Кипре.
• Документы по объекту: титул или договор купли-продажи, зарегистрированный в DLS, на имя заявителя или супруга. Покупку можно оформить на юрлицо, если заявитель или супруг единственные акционеры или конечные бенефициары, а юрлицо создано на Кипре или в стране ЕС или EEA.
• Жильё: для категории B нужно подтвердить, где семья будет жить на Кипре, например титулом или договором аренды, потому что магазин или офис жильём не считаются.
• Сбор: 500 € за заявление и 70 € за регистрационную карту на каждого человека в заявлении. Ежегодно владелец подтверждает, что сохраняет инвестицию.

Пример из расчёта ниже: магазин за 360 000 € без VAT проходит порог 300 000 € по сумме платежей. Разрешение на приобретение по Cap. 109 и иммиграционное разрешение оформляют отдельно, у каждого свои условия.

VAT при покупке коммерческой недвижимости на Кипре: 19 %, возврат НДС и сбор за переоформление

Ставка VAT на офис, магазин и склад на Кипре: стандартные 19 %

На странице ставок Налогового департамента стандартная ставка VAT составляет 19 %. Среди ставок 5 % названа покупка или постройка жилья, которое служит главным и постоянным местом проживания, по одобрению Налогового комиссара. Офис, магазин и склад в этот перечень не входят, поэтому ставка 5 % на коммерческую недвижимость не применяется.

Восьмое приложение к закону делает поставку недвижимости освобождённой от VAT, за исключением продажи здания или его части вместе с участком до первой установки в нём, то есть до первого заселения. Закон определяет первое заселение как первое использование здания после передачи или постройки, включая собственное использование, аренду или иное использование на систематической основе. Облагается и продажа неосвоенной строительной земли, предназначенной для застройки в рамках хозяйственной деятельности. Вывод: новое помещение от застройщика продают с VAT 19 %, вторичную покупку обычно без VAT. Обзор PwC, второй источник, описывает для перепродажи дополнительные условия: пять лет с момента завершения здания и 24 месяца без использования со стороны несвязанного лица. Текст на CyLaw такого срока не содержит, поэтому статус VAT конкретного помещения продавец подтверждает письменно до резервации.

Возврат VAT при покупке коммерческого помещения на Кипре: когда он возможен

Статья 21 закона о VAT даёт зарегистрированному плательщику право вычесть входящий VAT на операции, которые облагаются налогом. Налоговый департамент подтверждает это для арендодателя: если аренда облагается VAT, он вправе вычесть входящий VAT на постройку и содержание объекта. Условия возврата такие:

• Владелец зарегистрирован по VAT. Порог регистрации по обороту 15 600 € назван в обзоре PwC (второй источник), добровольная регистрация возможна и ниже порога.
• Помещение служит облагаемой деятельности: собственному магазину или офису плательщика VAT либо аренде арендатору, который сам зарегистрирован по VAT.
• Аренда считается облагаемой, когда арендатор зарегистрирован по VAT и его облагаемые операции составляют не менее 90 % общих выплат. Этот момент фиксируют на дате подписания договора, дальнейшие изменения у арендатора арендодатель не отслеживает. Правило действует с 13 ноября 2017 года (закон 157(I)/2017), жилые здания исключены.
• Владелец не подаёт форму T.F.1220 об освобождении аренды от VAT. Налоговый департамент пишет, что подача формы исключает объект из вычета входящего VAT на будущие расходы, решение необратимо и теряет силу только при смене собственника. Форма 2026 года подаётся через портал Tax For All. Как подача формы влияет на VAT, уплаченный при покупке, страницы не объясняют, это вопрос к Налоговому департаменту до подписания.

Если арендатор не плательщик VAT или занимается освобождёнными видами деятельности, аренда VAT не облагается и вычета нет: 19 % остаются расходом владельца. Подробнее о ставке 5 % и 19 % на жильё в статье VAT при покупке недвижимости на Кипре.

Сбор за переоформление в Земельном кадастре Кипра: 3, 5 и 8 % и скидка 50 %

DLS на странице о продаже указывает шкалу сбора с цены продажи или рыночной стоимости. Ниже шкала и сумма сбора по ступеням (суммы по ступеням подтверждены обзором PwC):

Два исключения из этой шкалы названы на той же странице DLS. Сбор не взимают, если за ту же сделку с тем же объектом начислен VAT, при предъявлении справки Департамента VAT. Во всех остальных случаях, где применяется шкала, действует скидка 50 %. Скидки нет для объекта, который продавец получил в процедуре принудительной продажи по Transfer and Mortgage Law 9/1965. Гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года: страницы DLS требуют штамп только на документах, которые хотя бы одна сторона подписала до 1 января 2026 года. Налог на недвижимое имущество (IPT) отменён с 1 января 2017 года, это подтверждает страница Налогового департамента.

Налог на аренду офиса и магазина на Кипре в 2026 году: физлицо, компания, налог на прирост капитала

Доход от аренды облагается по-разному у физического лица и у компании. Таблица собрана по страницам Налогового департамента о доходе от аренды, о декларации компании, о шкале для физлиц, о налоге на прирост капитала и об SDC, а также по статье 9(2) закона о подоходном налоге.

Платёж аренды за недвижимость на Кипре с 1 июля 2026 года проводят только банковским переводом, картой или другим признанным электронным способом, независимо от суммы. Получателю запрещено принимать аренду иначе, а платёж в нарушение правила не вычитается из дохода плательщика (статья 9(1A)(iii) закона о подоходном налоге). Страницы по налогам физлиц разобраны в руководстве по налогам для физических лиц, налог компании в руководстве по корпоративному налогу, дивиденды в руководстве по налогу на дивиденды.

Расчёт покупки магазина 120 м² за 360 000 € на Кипре: VAT, сборы, юрист и аренда 18 000 € в год

Допущения. Магазин 120 м² стоит 360 000 € без VAT, то есть 3 000 € за 1 м². В нашей базе два сопоставимых магазина стоят 480 000 € при 131 м² и 142,5 м² (3 664 и 3 368 € за 1 м²), поэтому 3 000 € за 1 м² взяты как округлённая цифра для расчёта и не отражают предложений рынка. Юрист стоит около 4 000 €, как в нашем руководстве о расходах на покупку. Аренда составляет 18 000 € в год без VAT. Покупатель из ЕС или компания под контролем граждан ЕС, поэтому разрешение по Cap. 109 не нужно. Износ здания, проценты по кредиту, расходы на бухгалтерию и аудит, страховку, муниципальные налоги и простой помещения в расчёт не входят, все они уменьшают результат. Официальной статистики доходности коммерческой недвижимости Кипра, которую можно проверить на сайтах Cystat или Центрального банка, мы не нашли, поэтому ставка аренды 18 000 € служит допущением и не является рыночной цифрой.

Расходы при покупке магазина на Кипре: три сценария с VAT и без VAT

Сценарий 2 возможен, если покупатель зарегистрирован по VAT, а арендатор плательщик VAT с облагаемыми операциями не менее 90 %. Арендатор платит 18 000 € плюс 3 420 € VAT (18 000 × 0,19), эти 3 420 € владелец передаёт в бюджет, его доход остаётся 18 000 €. До возврата владелец авансирует 68 400 €: возврат поступает через декларации по VAT. Во втором сценарии подача формы T.F.1220 исключает вычет входящего VAT, поэтому форму подают только после проверки в Налоговом департаменте.

Налог с аренды 18 000 € на Кипре и чистая доходность: физлицо и компания

Для чистой доходности остаток делим на все расходы при покупке из первой таблицы. Валовая доходность по цене 360 000 € равна 5,00 % (18 000 ÷ 360 000).

Что видно в расчёте. Невозвращаемые 68 400 € VAT снижают доходность примерно на 0,8 пункта (4,95 % против 4,16 % валовой). Вторичная покупка без VAT включает сбор 11 000 €, но обходится на 57 400 € дешевле сценария 1. Компания в сценарии 3 даёт 4,08 %, физлицо с низким другим доходом 4,67 %, физлицо в верхней ступени 3,33 %: при высоком личном доходе компания выгоднее, а при низком личном доходе дешевле держать помещение на себя, но выплата прибыли владельцу компании добавляет SDC 5 % на дивиденды. Выводы верны для принятых допущений и не заменяют расчёт по реальному договору аренды.

Цены на офисы, магазины и склады на Кипре: что в продаже в нашей базе на 2 ноября 2026

Цифры взяты из базы опубликованных проектов на 2 ноября 2026 года и показывают помещения в продаже. Цены в базе указаны без VAT. Всего в продаже 123 коммерческих помещения в 22 проектах, ещё в пяти проектах коммерческие помещения проданы. По стадии: 45 помещений в проектах на этапе планирования (off-plan), 72 на стадии строительства и 6 готовых, все шесть в одном офисном здании в Лимассоле.

Сумма проектов по строкам больше 22, потому что в части проектов есть помещения нескольких типов. Верх каждого диапазона занимают целые здания и этажи площадью в тысячи квадратных метров, такие цифры для сравнения не подходят. Для небольших помещений от 40 до 300 м² дешевле 5 000 000 € в продаже 86 единиц в 10 проектах: медианная цена 639 000 €, медианная площадь 88 м², медиана 7 837 € за 1 м². В Лимассоле таких помещений 45 в 3 проектах с медианой 8 128 € за 1 м², в Пафосе 38 в 5 проектах с медианой 7 181 € за 1 м². До 500 000 € без VAT в продаже 33 помещения в 5 проектах. Описание рынка и объекты собраны на странице коммерческая недвижимость на Кипре.

Склады. Помещений типа «склад» в нашей базе нет, поэтому цен на склады у нас нет. Юридическая рамка для склада та же, что для офиса: здание, продажа нового объекта с VAT 19 %, закон Cap. 109 для покупателя из третьей страны и лицензия муниципалитета на использование помещения для хозяйственной деятельности.

Отели. Категория B Департамента миграции называет отели среди допустимых объектов инвестиции. В нашей базе два бутик-отеля в Пафосе, оба проданы, свободных предложений нет. Налоговый департамент относит проживание в отелях к ставке VAT 9 %, но эта ставка относится к услуге размещения и не применяется к покупке здания. Покупка действующего отеля означает покупку бизнеса, его проверяют отдельно.

Разрешения, лицензия на помещение и договор аренды коммерческой недвижимости на Кипре: что проверить до сделки

Плановое разрешение, разрешение на строительство и Certificate of Approval для коммерческого помещения на Кипре

Портал Business in Cyprus описывает цепочку документов. Перед любой застройкой нужно плановое разрешение (статья 20 закона о градостроительстве): «развитием» закон называет в том числе существенное изменение использования здания, поэтому назначение помещения сверяют с разрешением. Плановое разрешение действует три года, если в нём не указано иное. После него разрешение на строительство получают в окружной организации местного самоуправления по закону о застройке улиц и зданий (Cap. 96). Заявки подают через систему IPPODAMOS, на сайте gov.cy среди форм указана A9, заявка на свидетельство об утверждении (Certificate of Approval), которое выдают после завершения работ.

Лицензия на использование помещения для бизнеса на Кипре

Здание или помещение для коммерческой деятельности нужно лицензировать в муниципалитете или общинном совете. Для лицензии требуются разрешение на строительство, свидетельство об утверждении и копия титула. В зависимости от деятельности добавляются сертификаты Пожарной службы, службы электрических и механических установок (EMS), санитарный сертификат муниципалитета и лицензия Заместителя министра туризма для заведений общественного питания. Решение сообщают в течение четырёх месяцев, лицензия действует шесть месяцев или год. Свидетельство об утверждении входит в список документов для лицензии, поэтому без него лицензию на бизнес не оформить.

Договор аренды коммерческого помещения на Кипре и закон о контроле аренды

Закон о контроле аренды 23/1983 (Ενοικιοστάσιο) защищает арендаторов только в «ακίνητο», то есть в здании для жилья или магазина в контролируемой зоне, построенном до 31 декабря 1999 года. «Магазином» закон называет помещение, арендованное для любого дела, ремесла или профессии. Новое помещение, завершённое после 1999 года, под этот закон не подпадает: условия аренды, срок и индексацию стороны устанавливают договором. Оговорка: аренда на срок свыше 33 лет для иностранца по Cap. 109 считается приобретением и требует разрешения.

Список проверок перед покупкой коммерческой недвижимости на Кипре

1. Справка о поиске (Search Certificate) по объекту. Для договоров после 12 декабря 2023 года продавец обязан приложить её к договору, дата справки не позже пяти рабочих дней от даты договора (DLS).
2. Депонирование договора купли-продажи в DLS в течение шести месяцев с даты подписания, иначе нужно решение суда. Депонированный договор защищает покупателя по закону 81(I)/2011 в редакции 132(I)/2023.
3. Разрешение по Cap. 109 для покупателя из третьей страны: письменный ответ окружной администрации по конкретному помещению.
4. Плановое и строительное разрешение, свидетельство об утверждении (форма A9): целевое назначение помещения должно совпадать с вашей деятельностью.
5. Статус VAT: облагается ли продажа, получена ли справка Департамента VAT для освобождения от сбора за переоформление, как арендатор подтверждает статус плательщика VAT.
6. Документы к переоформлению: справка об уплате налогов Ν313, справки об уплате муниципальных налогов, канализации и водоснабжения, согласие залогодержателя, если объект в залоге.
7. Арендаторы и договоры: срок, индексация, залог арендатора, кто платит муниципальные налоги и содержание, подлежит ли аренда VAT.

Расходы юриста разобраны в статье Юрист при покупке недвижимости на Кипре. Регистрацию кипрской компании на владельца помещения описывает руководство по регистрации Ltd.

Коммерческая недвижимость на Кипре: вопросы и ответы об офисах, магазинах и VAT

Источники: коммерческая недвижимость на Кипре, VAT, налоги на аренду и разрешения

Все страницы и тексты законов открыты 2 ноября 2026 года. Страницы gov.cy о налогах и тексты законов на CyLaw на греческом языке, перевод мой. Ссылки на PwC даны как второй источник.

• Министерство внутренних дел: Purchasing Property. Подтверждает разрешение по Cap. 109 для иностранцев, форму COMM 145, отсутствие сбора, срок 2–3 недели, варианты разрешения и лимиты 4 000 м², магазин до 100 м² и офис до 250 м², список документов.
• CyLaw: закон Cap. 109 о приобретении недвижимости иностранцами. Подтверждает определение иностранца и компании под контролем иностранцев, исключения для граждан ЕС и EEA, статьи 3(1), 3(1A), 3(3), 3(5), 3(6) (аренда свыше 33 лет и акции компании).
• DLS: продажа и обмен недвижимости. Подтверждает шкалу 3, 5 и 8 %, отсутствие сбора при сделке с VAT по справке Департамента VAT, скидку 50 %, исключение для принудительной продажи, требование разрешения для иностранного покупателя, штамп только на документах, подписанных до 1 января 2026 года.
• DLS: договор купли-продажи. Подтверждает депонирование в течение шести месяцев, закон 81(I)/2011 и изменения 132(I)/2023, справку о поиске в пределах пяти рабочих дней.
• Налоговый департамент: ставки VAT. Подтверждает стандартную ставку 19 % и ставку 5 % для главного и постоянного жилья по одобрению комиссара, ставку 9 % на проживание в отелях.
• CyLaw: закон о VAT 95(I)/2000. Подтверждает статью 17 (19 %), статью 21 (вычет входящего VAT), Восьмое приложение (продажа здания до первого заселения облагается, аренда арендатору с облагаемой деятельностью облагается с правом отказа, продажа неосвоенной строительной земли облагается).
• Налоговый департамент: доход от аренды. Подтверждает отмену SDC с аренды с налогового года 2026, взнос GHS 2,65 %, VAT 19 % на аренду арендатору-плательщику, форму T.F.1220, безналичную оплату аренды с 1 июля 2026 года.
• Налоговый департамент: вопросы об аренде недвижимости и VAT. Подтверждает порог 90 % облагаемых операций арендатора, момент проверки на дату договора, правило с 13 ноября 2017 года, право вычета входящего VAT арендодателя, необратимость выбора.
• Налоговый департамент: налог на прирост капитала. Подтверждает 20 %, индексацию, допустимые расходы, освобождения 30 000 € и 150 000 € для продаж с 1 января 2026 года, налог при продаже акций компаний с недвижимостью.
• Налоговый департамент: декларация компании. Подтверждает ставки корпоративного налога 10, 12,5 и 15 % по периодам.
• Налоговый департамент: декларация физлица. Подтверждает шкалу 2026 года 0–22 000 € / 20 / 25 / 30 / 35 %.
• Налоговый департамент: SDC. Подтверждает ставку 5 % на дивиденды с 2026 года и отмену SDC на аренду.
• Налоговый департамент: налог на недвижимое имущество. Подтверждает отмену IPT с 1 января 2017 года.
• CyLaw: закон о подоходном налоге 118(I)/2002. Подтверждает вычет 20 % из аренды зданий для физлиц (статья 9(2)) и недействительность вычета при нарушении правила безналичной оплаты (статья 9(1A)(iii)).
• Департамент миграции: Immigration Permits for Investors. Подтверждает категорию B (офисы, магазины, отели, вторичная покупка допускается), сумму 300 000 €, доход 50 000 € с надбавками, условия оформления на юрлицо, сбор 500 € и 70 €.
• Business in Cyprus: плановое разрешение. Подтверждает статью 20, срок действия трёх лет, подачу через IPPODAMOS.
• Business in Cyprus: разрешение на строительство. Подтверждает порядок получения в окружной организации местного самоуправления по Cap. 96.
• gov.cy: Building Permits. Подтверждает форму A9, заявка на свидетельство об утверждении, подачу через IPPODAMOS.
• Business in Cyprus: лицензия на помещение. Подтверждает требование к лицензии муниципалитета, пакет документов, срок решения четыре месяца, срок действия лицензии.
• CyLaw: закон о контроле аренды 23/1983. Подтверждает определения «ακίνητο» (здание до 31 декабря 1999 года в контролируемой зоне) и «магазин».
• PwC: прочие налоги Кипра. Второй источник: шкала сбора за переоформление по ступеням, порог регистрации по VAT 15 600 €, дополнительные условия перепродажи зданий.
• PwC: налоги на доход компаний Кипра. Второй источник: ставка 15 % с 1 января 2026 года и налог на аренду компании без SDC.

Не удалось проверить по официальным источникам и поэтому не включено: рыночную доходность офисов, магазинов и складов, цены аренды, перечень лицензий для действующего отеля, влияние формы T.F.1220 на VAT, уплаченный при покупке, и применение Cap. 109 к покупке отдельного склада гражданином третьей страны.

Если вы выбираете офис или магазин на Кипре и хотите увидеть реальные предложения, сообщите бюджет, город и тип использования, и мы пришлём актуальные проекты с планировками и ценами без VAT. Коммерческие помещения в блоке выше стоят от 160 000 до 1 693 000 € без VAT по данным нашей базы на 2 ноября 2026 года. Подборка собрана на странице коммерческая недвижимость на Кипре.