Кипр Инсайты/Юридические и налоговые аспекты
Кипр или Мальта: где жить и где покупать недвижимость в 2026 году
Коротко: покупателю не из ЕС, который хочет получить резидентство через недвижимость, на Кипре войти дешевле. Категория 6.2 требует около 318 900 € наличными, а программа постоянного резидентства Мальты около 499 000–503 000 €, из которых 124 000–128 000 € уходят на налоги, сборы и взносы без возврата. Тот, кто хочет сдавать квартиру, получил в расчёте ниже с тех же 300 000 € около 3,8 % чистыми в год на Кипре и около 2,4 % на Мальте (доходность по ценам предложения, правила на октябрь 2026). Мальта даёт членство в Шенгене, английский как государственный язык и компактный остров, где многое доступно пешком. Кипр даёт больше простора, меньшие расходы на входе и более лёгкий налог на аренду, а лучший остров зависит от паспорта, бюджета и плана для объекта.
Кипр или Мальта в цифрах: размеры, Шенген, доходность и налоги рядом
Оба острова входят в ЕС и рассчитываются в евро. Ниже строки, которые влияют на решение; источники даны под таблицей.
| Показатель | Кипр | Мальта |
|---|---|---|
| Размер и плотность | Около 983 000 жителей на территории под контролем Республики, примерно 165 на км² (наш расчёт) | Около 588 000 жителей на примерно 316 км², около 1 860 на км² (наш расчёт) |
| Шенген | Не входит; полное вступление ожидается в 2027 году | Входит |
| Язык | Греческий и турецкий государственные; по-английски говорит около двух из трёх | Мальтийский и английский государственные; по-английски говорит около четырёх из пяти |
| Рост цен, I кв. 2026 | +7,5 % в целом, квартиры +10,8 % | +6,7 % в целом, квартиры +6,9 % |
| Валовая доходность, I кв. 2026 | 4,88 % | 3,92 % |
| Разовый налог покупателя | Вторичка: сбор за переход права (8 600 € при 300 000 €). Новостройка: НДС 5 % или 19 %. В 2026 году гербового сбора нет | Гербовый сбор 5 %; покупателю первого жилья для собственного проживания ничего с первых 200 000 € |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет с 2017 года | Нет; муниципального налога тоже нет |
| Налог на аренду | Шкала подоходного налога после вычета 20 %; 0 % до 22 000 € | 15 % с валовой аренды или шкала 0–35 % |
| Налог при продаже | 20 % с прибыли; 30 000 € не облагаются (150 000 € для основного жилья) | 8 % от цены продажи (5 % при продаже в течение пяти лет) |
| Аэропорты, 2025 | 13,75 млн пассажиров, 60 авиакомпаний | 10,06 млн пассажиров, 34 авиакомпании |
Источники: Центральный банк Кипра (индекс от 23 июня 2026) и Национальное статистическое управление Мальты (предварительные данные); Global Property Guide для доходности, которая считается по ценам предложения (в более новой версии страницы о Мальте указано 3,99 %); мировые налоговые обзоры одной из компаний «большой четвёрки» для налогов (Кипр проверен 4 августа 2026, Мальта 30 сентября 2026); Cyprus Mail от 10 октября 2026 (Шенген); Евростат и статистическое управление Мальты (население); languageknowledge.eu (язык, данные ЕС 2024); операторы аэропортов (трафик). Мальта представляет бюджет на 2027 год 26 октября 2026, поэтому строки о Мальте стоит перепроверить после этой даты.
Переезд на Кипр или Мальту для покупателя не из ЕС: сколько стоят два пути
Миф: покупка недвижимости на Мальте работает как категория 6.2 на Кипре, только дороже. На Мальте покупателю не из ЕС вне Special Designated Area сначала нужно разрешение на приобретение недвижимости (AIP), а право на проживание даёт только отдельная программа, платежи по которой не покупают никакой недвижимости.
На Кипре категория 6.2 действует с 2 мая 2023 года. Она требует новую жилую недвижимость первичной продажи за 300 000 € плюс НДС, доход из-за рубежа 50 000 € в год (плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на ребёнка или студента), отсутствие работы по найму на Кипре и один въезд в два года. Требования к Шенгену нет. Подробности есть в нашем руководстве по ПМЖ на Кипре. Программа постоянного резидентства Мальты (MPRP) требует недвижимость за 375 000 € (или аренду 14 000 € в год), которую держат не менее пяти лет, активы 500 000 €, из них 150 000 € ликвидных (или 650 000 €, из них 75 000 € ликвидных), административный сбор 60 000 €, взнос 37 000 €, пожертвование 2 000 € и медицинскую страховку. Суммы из действующей таблицы сборов Residency Malta Agency. Минимального срока пребывания нет, а по обзорам юридических фирм держатели могут ездить по Шенгену 90 дней в любом периоде в 180 дней. Гражданства за инвестиции больше нет ни на одном из островов: Кипр закрыл программу, а Суд ЕС 29 апреля 2025 года признал мальтийскую недопустимой.
| Один взрослый, покупка за наличные, минимальный путь | Кипр, категория 6.2 | Мальта, MPRP |
|---|---|---|
| Недвижимость | 300 000 € + 15 000 € НДС по ставке 5 % (57 000 € при 19 %) | 375 000 € |
| Налог, нотариус и реестр | Юрист 3 570 €, реестр 300 € | Гербовый сбор 18 750 €, нотариус 5 625–9 375 €, проверки 582 € |
| Платежи государству | Только сбор за заявление | 99 000 € + 500 € за карту |
| Всего наличными | 318 870 € | 499 457–503 207 € |
| Потрачено безвозвратно | 18 870 € | 124 457–128 207 € |
| Подтверждение средств | Доход 50 000 € в год | Активы 500 000 € или 650 000 € |
| Шенген | Нет | 90 дней из 180 |
Возможность сдавать значит не меньше, чем цена входа. По указаниям юристов 2024 года недвижимость, купленную по разрешению AIP, сдавать нельзя; Special Designated Areas лежат вне этого режима, а владельцы в программе резидентства могут сдавать, пока находятся за границей (обзор юридической фирмы, 2025). На Кипре покупателю не из ЕС нужно разрешение Совета министров, как правило на один объект (покупка недвижимости иностранцем). Режим Мальты нужно выяснить до подписания предварительного договора.
Покупка недвижимости на Кипре или Мальте: расходы, цены за м² и что дают 300 000 €
На Кипре вторичная покупка платит сбор за переход права (ступени 3 %, 5 % и 8 % со скидкой 50 %, которая действует сейчас), а новостройка вместо него НДС, но никогда оба сразу; услуги юриста стоят около 1 % плюс НДС. Подробный разбор: стоимость покупки на Кипре. На Мальте гербовый сбор составляет 5 % от большей из двух величин, цены и рыночной стоимости (1 % при предварительном договоре, остальное при сделке), нотариус берёт 1,5–2,5 % (диапазон юридической фирмы), проверки и реестр стоят около 582 €, а агента обычно оплачивает продавец. Льгота для первого покупателя (с 2025 года постоянная) требует собственного проживания, поэтому инвестор её не получит. По таблице мальтийской юридической фирмы гражданину ЕС разрешение на основное жильё на Мальте не нужно, а на второе нужно, если он не живёт там непрерывно пять лет; минимальная стоимость квартиры по акту 2024 года 174 274 € и индексируется ежегодно.
Ни один из островов не публикует официальный сопоставимый ряд цен за м², поэтому следующие цифры служат ориентиром. В нашем собственном каталоге новостроек Кипра медианная цена предложения на 30 июля 2026 составляла 3 418 €/м² в Пафосе и 4 037 €/м² в Лимассоле. Для Мальты статистическое управление публикует уровни по районам (квартиры в Слиме в 2025 году дороже среднего по стране на 61 %, в Сент-Джулианс на 57 %, на Гозо примерно на 30 % дешевле), а суммы в евро берутся из обзоров агентств, которые не называют свои данные: около 3 300 €/м² в среднем по стране, 4 500–6 500 € в Слиме и Сент-Джулианс и 2 000–3 200 € на Гозо, цены предложения 2026 года. По словам одного обзора, сделки закрываются на 10–15 % ниже предложения. Если разделить 300 000 € на эти значения, получится около 88 м² в Пафосе и 74 м² в Лимассоле, против около 91 м² по средней цене Мальты, 46–67 м² в Слиме и Сент-Джулианс и 94–150 м² на Гозо.
Расчёт на примере: квартира за 300 000 € на Кипре и на Мальте до чистой доходности
Допущения: вторичная квартира, купленная за наличные; у владельца нет другого дохода, облагаемого на острове; один пустой месяц в году; текущие расходы 110 € в месяц на обоих островах (Кипр из нашей модели аренды и покупки, для Мальты взято столько же, потому что подтверждённой цифры мы не нашли); без агента по аренде; налог в стране проживания не учитывается. Арендная плата берётся как валовая доходность I квартала 2026 от 300 000 €, то есть 1 220 € в месяц на Кипре и 980 € на Мальте.
| Шаг 1: расходы на покупку | Кипр (вторичка) | Мальта |
|---|---|---|
| Цена | 300 000 € | 300 000 € |
| Сбор за переход права или гербовый сбор | 8 600 € (1,5 % × 85 000 + 2,5 % × 85 000 + 4 % × 130 000) | 15 000 € (5 %) |
| Юрист или нотариус | 3 570 € (1 % + 19 % НДС) | 6 000 € (2 %; диапазон 4 500–7 500 €) |
| Реестр или проверки | 300 € | 582 € |
| Всего затрат | 312 470 € (расходы 4,2 %) | 321 582 € (расходы 7,2 %) |
| Шаг 2: год аренды | Кипр | Мальта | Мальта при кипрской аренде |
|---|---|---|---|
| Валовая доходность | 4,88 % | 3,92 % | 4,88 % |
| Аренда за 12 месяцев | 14 640 € | 11 760 € | 14 640 € |
| Полученная аренда (11 месяцев) | 13 420 € | 10 780 € | 13 420 € |
| Текущие расходы | −1 320 € | −1 320 € | −1 320 € |
| Налог на аренду | 0 € (база 10 736 €, ниже 22 000 €) | −1 617 € (15 % от 10 780 €) | −2 013 € |
| Взнос на медицину 2,65 % | −356 € | не применяется | не применяется |
| Чистый доход | 11 744 € | 7 843 € | 10 087 € |
| Чистая доходность на затраты | 3,76 % | 2,44 % | 3,14 % |
Кипр даёт 3,76 %, Мальта 2,44 %. Около 0,7 пункта разницы приходится на более низкую мальтийскую аренду, а около 0,6 пункта на 15-процентный налог с валовой аренды (на 1 657 € в год больше, чем на Кипре) и на 9 112 € более высоких расходов на входе. Результат Кипра отражает благоприятный случай: владелец, чьи прочие кипрские доходы уже заполняют зону 0 %, платит 20 % с 10 736 € (2 147 €), и чистая доходность падает до 3,07 %, то есть близко к 3,14 % для Мальты при равной аренде. Медицинский взнос относится к резидентам, поэтому нерезидент может его не платить. Правила описаны в нашем руководство по налогам на недвижимость. Новостройка меняет расходы на входе на Кипре: НДС составляет 15 000 € по ставке 5 % или 57 000 € по ставке 19 %, а сбора за переход права нет.
При продаже устройство налогов разное. Если любая из квартир продаётся за 360 000 €, налог продавца на Мальте составляет 8 % цены, то есть 28 800 € (5 % при продаже в течение пяти лет; комиссия агента уменьшает базу). Кипр облагает 20 % прибыли после пожизненного вычета 30 000 €: 360 000 € − 312 470 € = 47 530 €, за вычетом 30 000 € остаётся 17 530 €, то есть 3 506 €. Индексация на инфляцию и расходы на продажу не учтены, это верхняя оценка.
Жизнь на Кипре или Мальте: подоходный налог, медицина, простор и климат
- Подоходный налог. Кипр облагает резидентов по ставке 0 % до 22 000 €, 20 % до 32 000 €, 25 % до 42 000 €, 30 % до 72 000 € и 35 % выше; зарубежные пенсии платят 5 % сверх 5 000 €. Шкала Мальты на 2026 год для одинокого резидента: 0 % до 12 000 €, 15 % до 16 000 €, 25 % до 60 000 € и 35 % выше. Новый резидент Кипра освобождён от специального взноса на оборону (дивиденды, проценты), пока не получит домициль, а это 17 из последних 20 лет; на Мальте резидент без домицилия платит налог с зарубежных доходов, только если они переведены на Мальту. Мальтийский режим 15 % на переводимые доходы с минимальным налогом 15 000 € с 1 января 2027 года заменяется программой с более высокими порогами, опубликованных сумм мы не нашли.
- Медицина. GeSY на Кипре требует обычного проживания и принадлежности к категории получателей (см. руководство по GeSY). Государственная медицина Мальты привязана к праву из социального страхования; от граждан не из ЕС ожидают частной страховки, а программа резидентства её требует.
- Простор и климат. Плотность населения Мальты примерно в одиннадцать раз выше кипрской. Июльские максимумы в среднем около 32 °C в Лука и около 30 °C в аэропорту Пафоса при 365–390 часах солнца на обоих островах, так что лето острова не разделяет.
- Безопасность. Евростат насчитал в 2023 году 2 зарегистрированных убийства на Мальте и 10 на Кипре, то есть два из трёх самых низких показателей в ЕС (в Люксембурге 4); числа слишком малы для рейтинга.
Кипр или Мальта: какой остров подходит какому покупателю
| Покупатель | Лучший выбор | Причина |
|---|---|---|
| Не из ЕС, хочет резидентство через недвижимость, около 320 000 € | Кипр | Примерно на 181 000–184 000 € меньше наличных, чем на Мальте, и подтверждение дохода 50 000 € вместо подтверждения активов 500 000 € |
| Не из ЕС, нужны поездки по Шенгену, бюджет от 500 000 € | Мальта | Только мальтийская программа даёт право поездок по Шенгену |
| Покупатель из ЕС, нацеленный на арендный доход | Кипр | Выше валовая доходность, ниже расходы на входе, зона 0 % для аренды |
| Покупатель из ЕС, который хочет компактный англоязычный остров с рейсами по Шенгену | Мальта | Удобно пешком, английский государственный, 37 рынков авиакомпаний |
| Семья, которой нужен дом, сад или бассейн | Кипр | Заметно ниже плотность и больше земли за евро |
Другие сравнения: Кипр или Греция и Пафос или Лимассол.
Кипр или Мальта: частые вопросы перед покупкой
Нет, ни на одном из островов, на октябрь 2026 года. Натурализация на Кипре требует 7 из последних 10 лет и 12 непрерывных месяцев проживания. Мальтийский путь: гражданство по заслугам, по усмотрению власти, за исключительный вклад, с проживанием не менее восьми месяцев до подачи (обзор юридической фирмы).
На Мальте предварительный договор по обычаю действует три месяца (90 дней, если срок не указан), нотариус держит задаток 10 %, а сделка оформляется примерно через 3–6 месяцев. Вторичная покупка на Кипре обычно занимает от подписания 2–4 месяца. У новостройки срок зависит от сдачи.
Цены предложения ниже (около 2 000–3 200 €/м², а квартиры по данным статистического управления примерно на 30 % ниже среднего по стране), но Global Property Guide показывает для I квартала 2026 года валовую доходность на Гозо 3,74 % против 4,10 % на основном острове. Ставку гербового сбора для Гозо стоит уточнить у нотариуса, потому что источники расходятся.
Возможно. Бюджет будет представлен 26 октября 2026, а меры часто вступают в силу позже через закон о реализации. Льгота на передачу старой, пустующей недвижимости или недвижимости в охранных зонах по тексту закона заканчивается 31 декабря 2026, если её не продлят.
Аренду облагает остров, на котором стоит объект, и страна вашего налогового резидентства тоже может её облагать, обычно с зачётом или освобождением по соглашению об избежании двойного налогообложения. Отдельные соглашения мы не проверяли; перед покупкой спросите налогового консультанта.
Если Кипр подходит вашему плану, посмотрите наши актуальные апартаменты на Кипре или инвестиционную недвижимость на Кипре.
