Zypern oder Malta: Wo Sie 2026 leben und wo Sie eine Immobilie kaufen sollten

Kurze Antwort: Wer als Nicht-EU-Bürger über eine Immobilie ein Aufenthaltsrecht sucht, kommt auf Zypern günstiger an. Kategorie 6.2 erfordert rund 318.900 € Bargeld, das Daueraufenthaltsprogramm von Malta rund 499.000–503.000 €, von denen 124.000–128.000 € als Steuern, Gebühren und Beiträge endgültig weg sind. Wer eine Wohnung vermieten will, erzielte mit denselben 300.000 € im Rechenbeispiel unten rund 3,8 % netto pro Jahr auf Zypern und rund 2,4 % auf Malta (Renditen aus Angebotspreisen, Regeln mit Stand Oktober 2026). Malta bietet Schengen-Mitgliedschaft, Englisch als Amtssprache und eine kompakte, gut zu Fuß erschließbare Insel. Zypern bietet mehr Platz, niedrigere Einstiegskosten und eine leichtere Steuer auf Mieten, und welche Insel besser passt, hängt von Pass, Budget und Plan für die Immobilie ab.

Zypern oder Malta im Zahlenvergleich: Größe, Schengen, Renditen und Steuern

Beide Inseln gehören zur EU und zahlen mit dem Euro. Die Zeilen unten sind die, die eine Entscheidung bewegen; die Quellen stehen unter der Tabelle.

Quellen: Zentralbank von Zypern (Index vom 23. Juni 2026) und das Nationale Statistikamt Maltas (vorläufig); Global Property Guide für die Renditen, die aus Angebotspreisen gebildet werden (eine neuere Fassung der Malta-Seite zeigt 3,99 %); weltweite Steuerübersichten einer Big-Four-Gesellschaft für Steuern (Zypern geprüft am 4. August 2026, Malta am 30. September 2026); Cyprus Mail vom 10. Oktober 2026 für Schengen; Eurostat und das maltesische Statistikamt für die Bevölkerung; EU-Sprachdaten (2024) in der Zusammenfassung von languageknowledge.eu; die Flughafenbetreiber für das Verkehrsaufkommen. Malta legt sein Budget 2027 am 26. Oktober 2026 vor; prüfen Sie die Malta-Zeilen danach noch einmal.

Aufenthalt auf Zypern oder Malta als Nicht-EU-Käufer: Was die beiden Wege kosten

Mythos: Ein Immobilienkauf auf Malta funktioniert wie Kategorie 6.2 auf Zypern, nur teurer. Auf Malta braucht ein Käufer aus einem Drittstaat außerhalb einer Special Designated Area zuerst eine Genehmigung zum Erwerb von Immobilien (AIP), und das Aufenthaltsrecht kommt erst aus einem eigenen Programm, dessen Zahlungen keinerlei Immobilie kaufen.

Auf Zypern gilt Kategorie 6.2 seit dem 2. Mai 2023. Sie verlangt eine neue Wohnimmobilie aus Erstverkauf für 300.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer, Einkünfte aus dem Ausland von 50.000 € im Jahr (zuzüglich 15.000 € für den Ehepartner und 10.000 € je Kind oder Student), keine nichtselbständige Arbeit auf Zypern und eine Einreise alle zwei Jahre. Eine Schengen-Voraussetzung gibt es nicht. Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber zur Daueraufenthaltserlaubnis auf Zypern. Das Malta Permanent Residence Programme verlangt eine Immobilie von 375.000 € (oder 14.000 € Jahresmiete), die mindestens fünf Jahre gehalten wird, Vermögen von 500.000 € mit 150.000 € liquide (oder 650.000 € mit 75.000 € liquide), eine Verwaltungsgebühr von 60.000 €, einen Beitrag von 37.000 €, eine Spende von 2.000 € und eine Krankenversicherung. Die Zahlen stammen aus der aktuellen Gebührenübersicht der Residency Malta Agency. Einen Mindestaufenthalt gibt es nicht, und nach Zusammenfassungen von Kanzleien dürfen Inhaber 90 Tage in jedem Zeitraum von 180 Tagen im Schengenraum reisen. Staatsbürgerschaft für Investoren gibt es auf beiden Inseln nicht mehr: Zypern hat sein Programm beendet, und der Europäische Gerichtshof hat das maltesische Programm am 29. April 2025 für unzulässig erklärt.

Die Vermietbarkeit zählt so viel wie der Einstiegspreis. Kanzleihinweise von 2024 besagen, dass eine mit AIP-Genehmigung gekaufte Immobilie nicht vermietet werden darf; Special Designated Areas liegen außerhalb dieser Genehmigungspflicht, und Eigentümer im Aufenthaltsprogramm dürfen während ihrer Abwesenheit vermieten (Kanzleizusammenfassung, 2025). Auf Zypern braucht ein Käufer aus einem Drittstaat die Erlaubnis des Ministerrats, in der Regel für eine Immobilie (Immobilienkauf als Ausländer). Klären Sie vor der Unterschrift unter den Vorvertrag, welche Regelung auf Malta gilt.

Immobilienkauf auf Zypern oder Malta: Kaufkosten, Preise je m² und was 300.000 € bringen

Auf Zypern zahlt ein Bestandskauf die Übertragungsgebühr (Stufen von 3 %, 5 % und 8 % mit der derzeit angewandten Ermäßigung von 50 %), ein Neubau stattdessen Mehrwertsteuer, nie beides; die Anwaltskosten liegen bei etwa 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Aufstellung steht in der Kostenübersicht für Zypern. Auf Malta beträgt die Stempelsteuer 5 % des höheren Werts aus Preis und Marktwert (1 % beim Vorvertrag, der Rest bei der Urkunde), der Notar berechnet 1,5–2,5 % (Spanne einer Kanzlei; Makler nennen 1–2,5 %), Recherchen und Register kosten etwa 582 €, und den Makler zahlt normalerweise der Verkäufer. Die Befreiung für Ersterwerber, 2025 dauerhaft gemacht, setzt einen alleinigen Wohnsitz voraus; ein Anleger bekommt sie nicht. Nach der Tabelle einer maltesischen Kanzlei braucht ein EU-Bürger für den Hauptwohnsitz auf Malta keine Genehmigung, für einen Zweitwohnsitz jedoch schon, außer er lebt seit fünf Jahren ununterbrochen dort; der Mindestwert für eine Wohnung beträgt nach der Verordnung von 2024 174.274 € und wird jährlich angepasst.

Keine der Inseln veröffentlicht eine amtliche, vergleichbare €/m²-Reihe, deshalb dienen die folgenden Zahlen nur der Orientierung. In unserem eigenen Zypern-Neubaubestand lag der Median der Angebotspreise am 30. Juli 2026 bei 3.418 €/m² in Paphos und 4.037 €/m² in Limassol. Für Malta veröffentlicht das Statistikamt Lagewerte (Wohnungen in Sliema 2025 um 61 %, in St Julian's um 57 % über dem Landesdurchschnitt, auf Gozo etwa 30 % darunter), während die Eurobeträge aus Maklerratgebern stammen, die ihre Daten nicht nennen: etwa 3.300 €/m² im Landesdurchschnitt, 4.500–6.500 € in Sliema und St Julian's und 2.000–3.200 € auf Gozo, jeweils Angebotspreise 2026. Ein Ratgeber gibt an, Verkäufe schlössen 10–15 % unter dem Angebot ab. Teilt man 300.000 € durch diese Werte, ergeben sich etwa 88 m² in Paphos und 74 m² in Limassol, dagegen etwa 91 m² zum maltesischen Durchschnitt, 46–67 m² in Sliema und St Julian's und 94–150 m² auf Gozo.

Rechenbeispiel: Eine Wohnung für 300.000 € auf Zypern und auf Malta bis zur Nettorendite

Annahmen: eine Bestandswohnung, bar bezahlt; der Eigentümer hat kein weiteres Einkommen, das auf der Insel besteuert wird; ein Monat Leerstand im Jahr; laufende Kosten von 110 € im Monat auf beiden Inseln (Zypern aus unserem Mieten-oder-kaufen-Modell, Malta gleich angesetzt, weil wir keine belegte Zahl fanden); kein Vermietungsmakler; Steuern im Heimatland bleiben außen vor. Als Miete dient die Bruttorendite des 1. Quartals 2026 auf 300.000 €, also 1.220 € im Monat auf Zypern und 980 € auf Malta.

Zypern kommt auf 3,76 %, Malta auf 2,44 %. Etwa 0,7 Punkte des Abstands stammen von den niedrigeren maltesischen Mieten, etwa 0,6 Punkte von der 15-%-Steuer auf die Bruttomiete (1.657 € im Jahr mehr als auf Zypern) und von 9.112 € höheren Einstiegskosten. Das Zypern-Ergebnis ist der günstige Fall: Ein Eigentümer, dessen übrige zyprische Einkünfte den 0-%-Bereich schon füllen, zahlt 20 % auf die 10.736 € (2.147 €), und die Nettorendite sinkt auf 3,07 % und liegt damit nahe an den 3,14 % von Malta bei gleicher Miete. Der Gesundheitsbeitrag gilt für Gebietsansässige, ein nicht ansässiger Eigentümer zahlt ihn womöglich nicht. Die Steuerregeln hinter den Zypern-Zeilen erklärt unser Steuerratgeber für Immobilien. Ein Neubau ändert die Einstiegskosten auf Zypern: Die Mehrwertsteuer kostet 15.000 € zu 5 % oder 57.000 € zu 19 %, eine Übertragungsgebühr fällt nicht an.

Beim Verkauf unterscheidet sich die Systematik. Wird eine der Wohnungen für 360.000 € verkauft, beträgt Maltas Verkäufersteuer 8 % des Preises, also 28.800 € (5 % bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren; die Maklerprovision mindert die Bemessungsgrundlage). Zypern besteuert 20 % des Gewinns nach dem lebenslangen Freibetrag von 30.000 €: 360.000 € − 312.470 € = 47.530 €, abzüglich 30.000 € bleiben 17.530 €, also 3.506 €. Inflationsbereinigung und Verkaufskosten sind dabei nicht berücksichtigt, die Zahl ist also eine Obergrenze.

Leben auf Zypern oder Malta: Einkommensteuer, Gesundheit, Platz und Klima

• Einkommensteuer. Zypern besteuert Gebietsansässige mit 0 % bis 22.000 €, 20 % bis 32.000 €, 25 % bis 42.000 €, 30 % bis 72.000 € und 35 % darüber; ausländische Renten zahlen 5 % oberhalb von 5.000 €. Maltas Tarif 2026 für eine alleinstehende ansässige Person lautet 0 % bis 12.000 €, 15 % bis 16.000 €, 25 % bis 60.000 € und 35 % darüber. Wer neu nach Zypern zieht, ist von der Sonderverteidigungsabgabe (Dividenden, Zinsen) befreit, bis er domiziliert ist, was 17 der letzten 20 Jahre dauert; auf Malta zahlt eine ansässige Person ohne Domizil Steuer auf Auslandseinkünfte nur, wenn sie nach Malta überwiesen werden. Maltas 15-%-Regelung für überwiesene Einkünfte mit 15.000 € Mindeststeuer wird ab dem 1. Januar 2027 durch ein Programm mit höheren Schwellen ersetzt, und veröffentlichte Beträge haben wir nicht gefunden.
• Gesundheit. Das GeSY auf Zypern setzt gewöhnlichen Aufenthalt und eine Leistungsberechtigten-Kategorie voraus (siehe den GeSY-Ratgeber). Maltas öffentliche Versorgung folgt dem Anspruch aus der Sozialversicherung; Nicht-EU-Bürger sollen privat versichert sein, und das Aufenthaltsprogramm verlangt es.
• Platz und Klima. Maltas Dichte liegt beim Elffachen der zyprischen. Die Julihöchstwerte betragen im Mittel etwa 32 °C in Luqa und etwa 30 °C am Flughafen Paphos, bei 365–390 Sonnenstunden auf beiden; der Sommer trennt die Inseln also nicht.
• Sicherheit. Eurostat zählte 2023 auf Malta 2 und auf Zypern 10 erfasste Tötungsdelikte, zwei der drei niedrigsten Werte der EU (Luxemburg hatte 4); die Zahlen sind zu klein für ein Ranking.

Zypern oder Malta: Welche Insel zu welchem Käufer passt

Dieselbe Entscheidung gegen einen anderen Mittelmeermarkt behandelt Zypern oder Griechenland. Wer auf Zypern zwischen den Städten wählt, findet Hilfe im Vergleich Paphos oder Limassol.

Zypern oder Malta: Häufige Fragen vor dem Kauf

Passt Zypern zu Ihrem Plan, sehen Sie sich unsere aktuellen Wohnungen auf Zypern oder Investitionsimmobilien auf Zypern an.