Cypr Insights/Aspekty prawne i podatkowe
Cypr czy Malta: gdzie zamieszkać i gdzie kupić nieruchomość w 2026 roku
Krótka odpowiedź: kto spoza UE chce uzyskać pobyt przez nieruchomość, wejdzie taniej na Cyprze. Kategoria 6.2 wymaga około 318 900 € gotówki, a program stałego pobytu na Malcie około 499 000–503 000 €, z czego 124 000–128 000 € to podatki, opłaty i wpłaty bezpowrotne. Kto chce wynająć mieszkanie, ten w przykładzie poniżej uzyskał z tych samych 300 000 € około 3,8 % netto rocznie na Cyprze i około 2,4 % na Malcie (rentowność z cen ofertowych, przepisy ze stanem na październik 2026). Malta daje członkostwo w Schengen, angielski jako język urzędowy i zwartą wyspę, po której łatwo poruszać się pieszo. Cypr daje więcej przestrzeni, niższe koszty wejścia i lżejszy podatek od najmu, a lepsza wyspa zależy od paszportu, budżetu i planu na nieruchomość. Czy Cypr ma cechy raju podatkowego, sprawdzamy w artykule „Czy Cypr to raj podatkowy?”.
Cypr czy Malta w liczbach: wielkość, Schengen, rentowność i podatki obok siebie
Obie wyspy należą do UE i płacą w euro. Poniżej wiersze, które przesuwają decyzję; źródła pod tabelą.
| Temat | Cypr | Malta |
|---|---|---|
| Wielkość i zagęszczenie | Około 983 000 mieszkańców na obszarze kontrolowanym przez Republikę, około 165 na km² (nasze obliczenie) | Około 588 000 mieszkańców na około 316 km², około 1 860 na km² (nasze obliczenie) |
| Schengen | Poza strefą; pełne przystąpienie oczekiwane w 2027 | Członek |
| Język | Grecki i turecki urzędowe; po angielsku mówi około dwóch na trzy osoby | Maltański i angielski urzędowe; po angielsku mówi około czterech na pięć osób |
| Wzrost cen, I kw. 2026 | +7,5 % ogółem, mieszkania +10,8 % | +6,7 % ogółem, mieszkania +6,9 % |
| Rentowność brutto, I kw. 2026 | 4,88 % | 3,92 % |
| Jednorazowy podatek kupującego | Rynek wtórny: opłata za przeniesienie własności (8 600 € przy 300 000 €). Nowa budowa: VAT 5 % lub 19 %. W 2026 brak stamp duty | Stamp duty 5 %; kupujący pierwszą nieruchomość na własny użytek nie płaci od pierwszych 200 000 € |
| Roczny podatek od nieruchomości | Brak od 2017 | Brak; nie ma też podatku gminnego |
| Podatek od najmu | Skala podatku dochodowego po odliczeniu 20 %; 0 % do 22 000 € | 15 % od czynszu brutto lub skala 0–35 % |
| Podatek przy sprzedaży | 20 % zysku; 30 000 € zwolnione (150 000 € dla głównego miejsca zamieszkania) | 8 % ceny sprzedaży (5 % w ciągu pięciu lat) |
| Lotniska, 2025 | 13,75 mln pasażerów, 60 linii | 10,06 mln pasażerów, 34 linie |
Źródła: Bank Centralny Cypru (indeks z 23 czerwca 2026) i maltański Urząd Statystyczny (dane wstępne); Global Property Guide dla rentowności, liczonej z cen ofertowych (nowsza wersja strony o Malcie pokazuje 3,99 %); światowe przeglądy podatkowe jednej z firm Wielkiej Czwórki dla podatków (Cypr sprawdzony 4 sierpnia 2026, Malta 30 września 2026); Cyprus Mail z 10 października 2026 dla Schengen; Eurostat i maltański urząd statystyczny dla ludności; languageknowledge.eu (dane UE, 2024) dla języka; operatorzy lotnisk dla ruchu. Malta przedstawia budżet na 2027 rok 26 października 2026, więc wiersze o Malcie warto sprawdzić ponownie po tej dacie.
Pobyt na Cyprze lub Malcie dla kupującego spoza UE: ile kosztują obie ścieżki
Mit: zakup nieruchomości na Malcie działa jak kategoria 6.2 na Cyprze, tylko drożej. Na Malcie kupujący spoza UE poza Special Designated Area potrzebuje najpierw pozwolenia na nabycie nieruchomości (AIP), a prawo pobytu daje dopiero osobny program, którego wpłaty niczego nie kupują.
Na Cyprze kategoria 6.2 obowiązuje od 2 maja 2023. Wymaga nowej nieruchomości mieszkalnej z pierwszej sprzedaży za 300 000 € plus VAT, dochodu z zagranicy 50 000 € rocznie (plus 15 000 € na współmałżonka i 10 000 € na dziecko lub studenta), braku pracy najemnej na Cyprze i jednego wjazdu na dwa lata. Wymogu związanego ze Schengen nie ma. Szczegóły opisujemy w poradniku o pobycie stałym na Cyprze. Malta Permanent Residence Programme wymaga nieruchomości za 375 000 € (albo czynszu 14 000 € rocznie), utrzymywanej co najmniej pięć lat, aktywów 500 000 € z czego 150 000 € płynnych (albo 650 000 € z czego 75 000 € płynnych), opłaty administracyjnej 60 000 €, wpłaty 37 000 €, darowizny 2 000 € i ubezpieczenia zdrowotnego. Kwoty pochodzą z aktualnej tabeli opłat Residency Malta Agency. Minimalnego pobytu nie ma, a według kancelarii posiadacze mogą podróżować po Schengen 90 dni w okresie 180 dni. Obywatelstwo dla inwestorów zniknęło na obu wyspach: Cypr zamknął swój program, a Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł przeciwko maltańskiemu 29 kwietnia 2025.
| Jedna osoba dorosła, zakup za gotówkę, ścieżka minimalna | Cypr, kategoria 6.2 | Malta, MPRP |
|---|---|---|
| Nieruchomość | 300 000 € + 15 000 € VAT przy 5 % (57 000 € przy 19 %) | 375 000 € |
| Podatek, notariusz i rejestr | Prawnik 3 570 €, rejestr 300 € | Stamp duty 18 750 €, notariusz 5 625–9 375 €, wyszukiwania 582 € |
| Wpłaty na rzecz państwa | Tylko opłata za wniosek | 99 000 € + 500 € za kartę |
| Gotówka razem | 318 870 € | 499 457–503 207 € |
| Wydane bezpowrotnie | 18 870 € | 124 457–128 207 € |
| Dowód środków | Dochód 50 000 € rocznie | Aktywa 500 000 € lub 650 000 € |
| Schengen | Brak | 90 dni na 180 |
Możliwość wynajmu waży tyle co cena wejścia. Wskazówki kancelarii z 2024 roku mówią, że nieruchomości kupionej na podstawie pozwolenia AIP nie wolno wynajmować; Special Designated Areas leżą poza tym reżimem, a właściciele w programie pobytowym mogą wynajmować podczas nieobecności (zestawienie kancelarii, 2025). Na Cyprze kupujący spoza UE potrzebuje zgody Rady Ministrów, zwykle na jedną nieruchomość (zakup nieruchomości przez cudzoziemca). Przed podpisaniem umowy przedwstępnej trzeba ustalić, który reżim obowiązuje na Malcie.
Zakup nieruchomości na Cyprze lub Malcie: koszty, ceny za m² i co dostaniesz za 300 000 €
Na Cyprze rynek wtórny płaci opłatę za przeniesienie własności (progi 3 %, 5 % i 8 % z obowiązującą obecnie ulgą 50 %), a nowa budowa zamiast niej VAT, nigdy jedno i drugie; koszty prawnika to około 1 % plus VAT. Rozbicie kosztów: koszt zakupu na Cyprze. Na Malcie stamp duty wynosi 5 % wyższej z wartości: ceny i wartości rynkowej (1 % przy umowie przedwstępnej, reszta przy akcie), notariusz bierze 1,5–2,5 % (przedział kancelarii; agencje: 1–2,5 %), wyszukiwania i rejestr kosztują około 582 €, a pośrednika zwykle płaci sprzedający. Zwolnienie dla kupujących pierwszą nieruchomość (od 2025 roku na stałe) wymaga zamieszkania na własny użytek, więc inwestor z niego nie skorzysta. Według tabeli maltańskiej kancelarii obywatel UE nie potrzebuje pozwolenia na główne miejsce zamieszkania na Malcie, ale na drugie już tak, chyba że mieszka tam nieprzerwanie pięć lat; minimalna wartość mieszkania wynosi według rozporządzenia z 2024 roku 174 274 € i jest corocznie indeksowana.
Żadna z wysp nie publikuje oficjalnego, porównywalnego szeregu cen za m², dlatego poniższe liczby mają charakter orientacyjny. W naszej własnej ofercie nowych budów na Cyprze mediana cen ofertowych 30 lipca 2026 wynosiła 3 418 €/m² w Pafos i 4 037 €/m² w Limassol. Dla Malty urząd statystyczny publikuje poziomy lokalne (mieszkania w Sliemie w 2025 roku o 61 %, w St Julian's o 57 % powyżej średniej krajowej, na Gozo około 30 % poniżej), a kwoty w euro pochodzą z przewodników agencji, które nie podają swoich danych: około 3 300 €/m² w średniej krajowej, 4 500–6 500 € w Sliemie i St Julian's oraz 2 000–3 200 € na Gozo, ceny ofertowe 2026. Według jednego przewodnika sprzedaże zamykają się 10–15 % poniżej oferty. Po podzieleniu 300 000 € przez te wartości wychodzi około 88 m² w Pafos i 74 m² w Limassol, wobec około 91 m² przy średniej maltańskiej, 46–67 m² w Sliemie i St Julian's oraz 94–150 m² na Gozo.
Przykład obliczeniowy: mieszkanie za 300 000 € na Cyprze i na Malcie do stopy netto
Założenia: mieszkanie z rynku wtórnego kupione za gotówkę; właściciel nie ma innego dochodu opodatkowanego na wyspie; jeden pusty miesiąc w roku; koszty bieżące 110 € miesięcznie na obu wyspach (Cypr z naszego modelu wynajem czy zakup, Malta przyjęta tak samo, bo nie znaleźliśmy udokumentowanej liczby); bez pośrednika w najmie; podatek w kraju zamieszkania pomijamy. Czynsz to rentowność brutto z I kwartału 2026 zastosowana do 300 000 €, czyli 1 220 € miesięcznie na Cyprze i 980 € na Malcie.
| Krok 1: koszty zakupu | Cypr (rynek wtórny) | Malta |
|---|---|---|
| Cena | 300 000 € | 300 000 € |
| Opłata za przeniesienie własności lub stamp duty | 8 600 € (1,5 % × 85 000 + 2,5 % × 85 000 + 4 % × 130 000) | 15 000 € (5 %) |
| Prawnik lub notariusz | 3 570 € (1 % + 19 % VAT) | 6 000 € (2 %; przedział 4 500–7 500 €) |
| Rejestr lub wyszukiwania | 300 € | 582 € |
| Wydatek razem | 312 470 € (koszty 4,2 %) | 321 582 € (koszty 7,2 %) |
| Krok 2: rok najmu | Cypr | Malta | Malta przy czynszu cypryjskim |
|---|---|---|---|
| Rentowność brutto | 4,88 % | 3,92 % | 4,88 % |
| Czynsz za 12 miesięcy | 14 640 € | 11 760 € | 14 640 € |
| Czynsz otrzymany (11 miesięcy) | 13 420 € | 10 780 € | 13 420 € |
| Koszty bieżące | −1 320 € | −1 320 € | −1 320 € |
| Podatek od najmu | 0 € (podstawa 10 736 €, poniżej 22 000 €) | −1 617 € (15 % z 10 780 €) | −2 013 € |
| Składka zdrowotna 2,65 % | −356 € | nie dotyczy | nie dotyczy |
| Dochód netto | 11 744 € | 7 843 € | 10 087 € |
| Stopa netto od wydatku | 3,76 % | 2,44 % | 3,14 % |
Cypr daje 3,76 %, Malta 2,44 %. Około 0,7 punktu różnicy pochodzi z niższych maltańskich czynszów, a około 0,6 punktu z 15-procentowego podatku od czynszu brutto (o 1 657 € rocznie więcej niż na Cyprze) oraz z wyższych o 9 112 € kosztów wejścia. Wynik dla Cypru jest przypadkiem korzystnym: właściciel, którego inne dochody cypryjskie wypełniają już przedział 0 %, płaci 20 % od 10 736 € (2 147 €), a stopa netto spada do 3,07 %, czyli blisko 3,14 % dla Malty przy równym czynszu. Składka zdrowotna dotyczy rezydentów, więc właściciel niebędący rezydentem może jej nie płacić. Zasady podatkowe stojące za wierszami dla Cypru wyjaśnia nasz poradnik o podatkach od nieruchomości. Nowa budowa zmienia koszt wejścia na Cyprze: VAT to 15 000 € przy 5 % lub 57 000 € przy 19 %, a opłaty za przeniesienie własności nie ma.
Przy sprzedaży systemy różnią się konstrukcją. Jeśli któreś z mieszkań sprzeda się za 360 000 €, podatek sprzedającego na Malcie wynosi 8 % ceny, czyli 28 800 € (5 % przy sprzedaży w ciągu pięciu lat; prowizja pośrednika obniża podstawę). Cypr opodatkowuje 20 % zysku po odliczeniu dożywotniego zwolnienia 30 000 €: 360 000 € − 312 470 € = 47 530 €, po odjęciu 30 000 € zostaje 17 530 €, czyli 3 506 €. Wynik pomija indeksację inflacyjną i koszty sprzedaży, więc to górne oszacowanie.
Życie na Cyprze lub Malcie: podatek dochodowy, opieka zdrowotna, przestrzeń i klimat
- Podatek dochodowy. Cypr opodatkowuje rezydentów stawką 0 % do 22 000 €, 20 % do 32 000 €, 25 % do 42 000 €, 30 % do 72 000 € i 35 % powyżej; zagraniczne emerytury płacą 5 % powyżej 5 000 €. Skala maltańska na 2026 rok dla osoby samotnej rezydenta to 0 % do 12 000 €, 15 % do 16 000 €, 25 % do 60 000 € i 35 % powyżej. Nowy rezydent na Cyprze jest zwolniony ze składki obronnej (dywidendy, odsetki), dopóki nie uzyska domicylu, co trwa 17 z ostatnich 20 lat; na Malcie rezydent bez domicylu płaci podatek od dochodów zagranicznych tylko wtedy, gdy je przekaże na Maltę. Maltański system 15 % od przekazanych dochodów z minimalnym podatkiem 15 000 € zostanie od 1 stycznia 2027 zastąpiony programem z wyższymi progami, a opublikowanych kwot nie znaleźliśmy.
- Opieka zdrowotna. GeSY na Cyprze wymaga zwykłego pobytu i kategorii uprawnionego (szczegóły w poradniku o ubezpieczeniu zdrowotnym na Cyprze). Maltańska opieka publiczna wynika z uprawnień z ubezpieczenia społecznego; od obywateli spoza UE oczekuje się prywatnego ubezpieczenia, a program pobytowy go wymaga.
- Przestrzeń i klimat. Zagęszczenie Malty jest około jedenaście razy większe niż Cypru. Lipcowe maksima wynoszą średnio około 32 °C w Luqa i około 30 °C na lotnisku w Pafos, przy 365–390 godzinach słońca na obu, więc lato wysp nie rozróżnia.
- Bezpieczeństwo. Eurostat naliczył w 2023 roku 2 zarejestrowane zabójstwa na Malcie i 10 na Cyprze, czyli dwa z trzech najniższych wyników w UE (Luksemburg miał 4); liczby są zbyt małe na ranking.
Cypr czy Malta: która wyspa pasuje do jakiego kupującego
| Kupujący | Lepszy wybór | Powód |
|---|---|---|
| Spoza UE, chce pobytu przez nieruchomość, około 320 000 € | Cypr | Około 181 000–184 000 € mniej gotówki niż na Malcie, przy dowodzie dochodu 50 000 € zamiast dowodu aktywów 500 000 € |
| Spoza UE, potrzebuje podróży po Schengen, budżet od 500 000 € | Malta | Tylko maltański program daje prawa podróży po Schengen |
| Kupujący z UE nastawiony na dochód z najmu | Cypr | Wyższa rentowność brutto, niższe koszty wejścia, przedział 0 % dla najmu |
| Kupujący z UE, który chce zwartej, anglojęzycznej wyspy z lotami po Schengen | Malta | Dobrze zwiedza się pieszo, angielski urzędowy, 37 rynków linii lotniczych |
| Rodzina szukająca domu, ogrodu lub basenu | Cypr | Znacznie mniejsze zagęszczenie i więcej ziemi za euro |
Inne porównania: Cypr czy Grecja oraz Pafos czy Limassol. Zobacz też Cypr czy Hiszpania, Cypr czy Chorwacja i Cypr czy Albania.
Cypr czy Malta: najczęstsze pytania przed zakupem
Nie, na żadnej z wysp, stan na październik 2026. Naturalizacja na Cyprze wymaga 7 z ostatnich 10 lat i 12 nieprzerwanych miesięcy pobytu. Maltańska droga to uznaniowe obywatelstwo za zasługi, za wyjątkowy wkład, z co najmniej ośmioma miesiącami pobytu przed wnioskiem (zestawienie kancelarii).
Na Malcie umowa przedwstępna zwyczajowo obowiązuje trzy miesiące (90 dni, jeśli nic nie ustalono), notariusz przechowuje 10 % zaliczki, a akt następuje po około 3–6 miesiącach. Zakup z rynku wtórnego na Cyprze trwa od podpisania zwykle 2–4 miesiące. W przypadku nowej budowy zależy to od odbioru.
Ceny ofertowe są niższe (około 2 000–3 200 €/m², a mieszkania są według urzędu statystycznego około 30 % poniżej średniej krajowej), ale Global Property Guide pokazuje dla I kwartału 2026 rentowność brutto na Gozo 3,74 % wobec 4,10 % na głównej wyspie. Stawkę stamp duty dla Gozo warto potwierdzić u notariusza, bo źródła się rozchodzą.
Możliwe. Budżet zostanie przedstawiony 26 października 2026, a środki często wchodzą w życie później ustawą wdrożeniową. Ulga dla przeniesień starych, pustych lub położonych w strefach konserwatorskich nieruchomości wygasa według przepisu 31 grudnia 2026, o ile jej nie przedłużą.
Wyspa, na której leży nieruchomość, opodatkowuje czynsz, a kraj zamieszkania także może go opodatkować, zwykle z odliczeniem lub zwolnieniem na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Umów nie sprawdzaliśmy; przed zakupem warto zapytać doradcę podatkowego.
Jeśli Cypr pasuje do planu, zobacz nasze aktualne apartamenty na Cyprze lub nieruchomości inwestycyjne na Cyprze.
