Cypr czy Chorwacja: gdzie kupić nieruchomość? Ceny, koszty i podatki przy budżecie 300 000 € (2026)

Krótko: na rynku wtórnym za 300 000 € razem z kosztami kupisz w Larnace około 103 m² mieszkania, w Pafos 75 m², a na wybrzeżu Chorwacji według cen ofertowych 67 do 76 m². Koszty zakupu wynoszą na Cyprze 4,2% ceny, w Chorwacji 6 do 8%. Chorwacja ma przewagę w dojeździe samochodem, w strefie Schengen i w domach: za ten budżet kupisz tam 81 do 91 m² domu, a na Cyprze nowej willi za 300 000 € nie ma. Ceny w Chorwacji rosły w drugim kwartale 2026 roku szybciej niż na Cyprze (12,7% wobec 7,9% rok do roku), a liczba transakcji spadła o jedną trzecią.

Liczby z Chorwacji pochodzą z danych Njuškalo (ceny ofertowe za 2025 rok, według Croatia Week), Instytutu Ekonomicznego w Zagrzebiu (ceny transakcyjne z 2025 roku), Urzędu Statystycznego (DZS) i Porezna uprava (urząd skarbowy). Liczby z Cypru to nasze oferty z 27 października 2026 roku, ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego z lipca i sierpnia 2026 roku według AXIA Valuers oraz dane z naszych artykułów o kosztach zakupu. Dane z obu krajów pochodzą z różnych lat i metod, więc w sekcji o cenach podajemy ograniczenia.

Cypr czy Chorwacja w skrócie: nieruchomości w ośmiu liczbach

Pierwszy mit: Chorwacja jest tańsza od Cypru. Na wybrzeżu ceny ofertowe mieszkań wynoszą 3 674 do 4 182 € za m², a w Splicie mediana ofert sięga 6 000 €. Drugi mit: nieruchomość na Cyprze kosztuje więcej niż nad Adriatykiem. Na rynku wtórnym w Larnace metr kosztuje 2 784 € (oferty z 2026 roku), mniej niż w którejkolwiek z czterech nadmorskich żupanii (oferty z 2025 roku).

Ceny nieruchomości w Chorwacji i na Cyprze: ile metrów kupisz za 300 000 €

Przyjmujemy budżet 300 000 € łącznie. W Chorwacji na rynku wtórnym przyjmujemy koszty 7%, czyli środek przedziału 6 do 8% (3% podatku od przeniesienia własności, notariusz, prawnik i agent), co daje cenę zakupu 280 400 €. Na Cyprze na rynku wtórnym cena po kosztach wynosi 287 900 € (opłaty przeniesienia własności i 4 000 € kosztów prawnych).

Ceny transakcyjne w Chorwacji są niższe od ofertowych. Według Instytutu Ekonomicznego w Zagrzebiu średnie osiągnięte ceny mieszkań w 2025 roku wynosiły 2 350 € za m² w Puli, 2 700 € w Zadarze i Rijece, 3 740 € w Splicie i 3 940 € w Dubrowniku, co daje przy cenie 280 400 € odpowiednio 119, 104, 104, 75 i 71 m². Na Cyprze według Landbank Analytics mediany transakcyjne są jeszcze niższe, bo obejmują starszy zasób.

Dwie uwagi o porównywalności. Chorwackie ceny ofertowe pochodzą z 2025 roku, a ceny rosły w drugim kwartale 2026 roku o 12,7% rok do roku (Adriatyk 9,0%), więc dziś metraż jest mniejszy. Cypryjskie ceny AXIA nie określają stanu zabudowy i mogą obejmować nowsze lokale. Cypryjski indeks cen mieszkań Cystat wzrósł w drugim kwartale 2026 roku o 7,9% rok do roku.

Nowe mieszkania w Chorwacji mają cenę z 25% VAT w środku, a cypryjskie ceny podajemy bez VAT, więc porównujemy je przez budżet. Po odjęciu 2,5% kosztów dodatkowych wychodzi cena 292 700 €. Średnia cena nowych mieszkań poza Zagrzebiem wynosi 2 754 € za m² (DZS, pierwsze półrocze 2026), czyli 106 m², ale obejmuje miasta w głębi kraju, a w Splicie mediana ofert 6 000 € daje 49 m². Na Cyprze nowe inwestycje dają przy VAT 5% 74 m² w Larnace i 52 m² w Pafos i Limassol, a przy VAT 19% 77 m² w Larnace i 50 do 51 m² w Pafos i Limassol.

Dom za 300 000 € w Chorwacji i na Cyprze

Polacy szukają w Chorwacji domów częściej niż mieszkań: zapytania „domy w Chorwacji na sprzedaż” (720) i „dom w Chorwacji” (590) mają miesięcznie dwa do trzech razy więcej wyszukań niż „mieszkania w Chorwacji na sprzedaż” (260).

Średnie ceny ofertowe domów w 2025 roku wynosiły 3 470 € za m² w żupanii splicko-dalmatyńskiej, 3 095 € w dubrownicko-neretwańskiej, 3 180 € w Istrii i 2 696 € średnio w kraju. Przy cenie zakupu 280 400 € to 81, 91, 88 i 104 m² domu.

Na Cyprze nowych domów za ten budżet nie ma. W naszej bazie jest 708 dostępnych willi i domów szeregowych, najtańsza kosztuje 299 000 € bez VAT w Pafos, a mediana ceny willi wynosi 945 750 € w Pafos. Przegląd oferty znajdziesz na stronie wille na Cyprze.

Koszty zakupu nieruchomości: podatek 3%, VAT 25% i opłaty w Chorwacji i na Cyprze

W Chorwacji rynek wtórny podlega podatkowi od przeniesienia własności (PPN) w wysokości 3%, płaci go kupujący. Nowa nieruchomość podlega 25% VAT przy pierwszej sprzedaży lub sprzedaży w ciągu dwóch lat od pierwszego użycia, a PPN wtedy nie obowiązuje. VAT jest zwykle zawarty w cenie ofertowej, więc dodatkowe koszty nowej nieruchomości to 2 do 3%. Do rynku wtórnego dochodzą notariusz (około 1% według nieoficjalnego przewodnika Freenance), prawnik (około 1%), agent (zwykle 3% plus VAT, często dzielony ze sprzedającym) i opłata za wpis do księgi wieczystej 60 do 200 €. Numer podatkowy OIB jest bezpłatny. Zwrot podatku dla kupujących poniżej 45 roku życia dotyczy obywateli Chorwacji, więc Polacy z niego nie korzystają.

Na Cyprze nowa nieruchomość podlega VAT 5% przy głównym miejscu zamieszkania albo 19% w pozostałych przypadkach, a rynek wtórny ma opłaty przeniesienia własności 3%, 5% i 8% od przedziałów cen z obniżką o połowę. Opłata skarbowa została zniesiona dla umów podpisanych od 1 stycznia 2026 roku, a koszty prawne wynoszą ok. 4 000 €. Szczegóły opisujemy w artykułach VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze i koszty zakupu nieruchomości na Cyprze.

Na rynku wtórnym Cypr jest tańszy o 5 400 do 11 550 € przy zakupie. Przy zakupie nowej nieruchomości porównanie kosztów dodatkowych wprowadza w błąd, bo chorwacki VAT 25% jest w cenie, a cypryjski VAT płaci się ponad cenę. O wyniku rozstrzyga metraż za budżet 300 000 € z poprzedniej sekcji.

Roczne koszty posiadania: nowy podatek od nieruchomości w Chorwacji i opłaty na Cyprze

Od 1 stycznia 2025 roku w Chorwacji obowiązuje podatek od nieruchomości (porez na nekretnine), który zastąpił podatek od domów wakacyjnych. Każda gmina ustala stawkę od 0,60 do 8,00 € za m², a płacą go właściciele lokali, które nie służą jako ich stałe miejsce zamieszkania. Wynajem długoterminowy na dziesięć miesięcy lub dłużej zwalnia z podatku. Stawki za 2025 rok wynosiły 1,99 € w Splicie, 5 € w Zagrzebiu i Rijece, 8 € w Umagu, a 41 jednostek samorządu podniosło je w 2026 roku.

Przykład dla mieszkania 80 m²: 48 € przy stawce 0,60 €, 159 € w Splicie, 400 € przy stawce 5 € i 640 € przy stawce 8 €. Dochodzą opłata komunalna (zależna od strefy i metrażu, bez typowej kwoty w źródłach) i składki izby turystycznej dla gospodarzy wynajmu. Na Cyprze od 1 stycznia 2017 roku nie ma rocznego państwowego podatku od nieruchomości, a koszty roczne nowego apartamentu za 300 000 € w kompleksie wynoszą 1 140 do 2 030 € (części wspólne, odpady, ubezpieczenie, opłaty gminne), o czym piszemy w artykule podatek od nieruchomości na Cyprze. Chorwacki podatek jest więc dodatkiem do podobnych kosztów utrzymania budynku.

Po pięciu latach różnica na rynku wtórnym wynosi 6 200 do 13 550 € na korzyść Cypru: 5 400 do 11 550 € niższych kosztów zakupu plus 800 do 2 000 € chorwackiego podatku od nieruchomości (5 lat po 159 do 400 €).

Wynajem i rentowność: Chorwacja i Cypr w 2026 roku

Według Global Property Guide średnia rentowność brutto najmu w Chorwacji wynosi 4,21% (drugi kwartał 2026), a w Splicie 3,47%. Czynsze rosły w pierwszym kwartale 2026 roku o 21,9% wobec średniej z 2025 roku, najszybciej w UE (Eurostat). Wynajem długoterminowy podlega podatkowi 12% po odliczeniu 30% ryczałtowych kosztów, czyli efektywnie 8,4%. Najem krótkoterminowy wymaga rejestracji obiektu, a ryczałt wynosi od 20 do 300 € za łóżko w czterech przedziałach, z numerem rejestracyjnym obowiązkowym od 20 maja 2026 roku.

Na Cyprze w naszym przykładzie apartament za 300 000 € w Limassol wynajęty długoterminowo za 1 300 € miesięcznie daje 15 600 € rocznie, czyli 5,2% brutto, a po rocznych kosztach właściciela bez innych dochodów 13 627 €, czyli 4,54% ceny. Cypr ma więc wyższą rentowność brutto o około punkt procentowy. Od 2026 roku czynsz opodatkowuje się według skali podatku dochodowego (0% do 22 000 €). Polak, który jest rezydentem podatkowym w Polsce, rozlicza dochód z zagranicznej nieruchomości także w Polsce, więc przed zakupem pod wynajem policz podatek razem z doradcą.

Zysk ze sprzedaży chorwackiej nieruchomości podlega podatkowi 24%, jeśli sprzedajesz ją w ciągu dwóch lat od zakupu. Zasady najmu krótkoterminowego na Cyprze opisujemy w artykule najem krótkoterminowy na Cyprze.

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Chorwacji i na Cyprze

Chorwackie przepisy dopuszczają kredyt do 90% wartości wyceny, a bank PBZ wymaga co najmniej 30% wkładu własnego. Według agencji Regent oprocentowanie nominalne zaczyna się w Erste od 2,50% i w HPB od 3,29%, a okres sięga 30 lat (to oferty z promocji, więc sprawdź aktualne warunki). Kredyty udzielają Erste, PBZ, HPB, OTP, Zagrebačka banka i Raiffeisen. Limitu LTV dla nierezydentów nie znaleźliśmy w źródłach urzędowych ani bankowych.

Na Cyprze średnie oprocentowanie według Banku Centralnego Cypru wyniosło 4,06% w maju 2026 roku, a cudzoziemcy płacą zwykle o 0,5 do 1 punktu procentowego więcej niż rezydenci. Banków chętnych do kredytowania nierezydentów jest niewiele, co opisuje artykuł kredyt hipoteczny na Cyprze. Koszty zakupu płacisz z własnych środków w obu krajach.

Dojazd, strefa Schengen i formalności: Chorwacja i Cypr dla Polaka

Chorwacja należy do strefy Schengen i strefy euro od 1 stycznia 2023 roku. Z Warszawy do Splitu jest 1 352 km, czyli około 14 godzin 15 minut jazdy (Rome2rio). W sezonie 2026 do Splitu, Dubrownika i Zadaru latały Wizz Air, LOT i Ryanair z Warszawy, Krakowa, Katowic i Gdańska, ale połączenia do Splitu kończyły się w drugiej połowie października, a całorocznej trasy na wybrzeże nie znaleźliśmy (karlobag.eu). LOT lata do Zagrzebia przez cały rok.

Cypr leży poza strefą Schengen, ma euro, a z Polski dolecisz tylko samolotem. Obywatel Polski kupuje nieruchomość w obu krajach bez pozwolenia, a po trzech miesiącach pobytu rejestruje pobyt. Na Cyprze wniosek o certyfikat MEU1 składa się w ciągu czterech miesięcy od wjazdu, co opisujemy w artykule jak przeprowadzić się na Cypr z Polski. W Chorwacji potrzebny jest numer OIB.

Rynek chorwacki jest dziś rozgrzany i niestabilny: w drugim kwartale 2026 roku ceny wzrosły o 12,7% rok do roku, a liczba sprzedaży spadła o 33,3%. Cudzoziemcy kupili w 2025 roku około 30% nieruchomości, a liczba transakcji spadła o około 13%.

Chorwacja czy Cypr: który kraj pasuje do jakiego kupującego

• Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego jako drugi dom. Cypr ma niższe koszty zakupu (4,2% wobec 6 do 8%), brak podatku od nieruchomości i w Larnace większy metraż. Różnica po pięciu latach wynosi 6 200 do 13 550 €.
• Szukasz domu za 300 000 €. Chorwacja daje 81 do 91 m² domu, a na Cyprze nowe wille zaczynają się od 299 000 € bez VAT.
• Przyjeżdżasz samochodem lub liczysz na loty w sezonie. Chorwacja jest w strefie Schengen i około 14 godzin jazdy z Warszawy do Splitu. Cypr wymaga lotu.
• Przeprowadzasz się na stałe i kupujesz nową nieruchomość. Na Cyprze VAT 5% daje koszty zakupu 6,3% ceny, a metraż nowego mieszkania w Larnace jest zbliżony do chorwackiego.
• Liczysz na wynajem. Cypr ma wyższą rentowność brutto (5,2% wobec 4,21%), a w Chorwacji czynsze rosną najszybciej w UE.

Budżet krok po kroku opisuje poradnik jak kupić nieruchomość na Cyprze, a zestawienie z innym krajem południa Europy zawiera artykuł porównanie nieruchomości Cypru, Hiszpanii i Portugalii.

Cypr czy Chorwacja: pytania kupujących

Masz ustalony budżet i wiesz, czy mieszkanie ma być Twoim domem, czy inwestycją? Podaj miasto i etap inwestycji, a prześlemy aktualnie pasujące oferty nowych inwestycji na Cyprze z cenami i rzutami. Możesz też przejrzeć zestawienie mieszkania na Cyprze albo wszystkie nieruchomości na Cyprze.