Cypr czy Hiszpania: ile kosztuje zakup i życie przy budżecie 300 000 € (2026)

Krótko: koszt zależy od tego, kim jesteś jako kupujący. Przy cenie 300 000 € kupujący, który przeprowadza się na Cypr i płaci VAT 5%, wydaje na podatki i opłaty 19 000 €, a w Hiszpanii 25 500 do 39 000 €. Rynek wtórny na Cyprze kosztuje przy zakupie 12 600 € i daje metraż porównywalny z hiszpańskim: 103 m² w Larnace, 98 m² na Costa Blanca. Kupujący drugi dom lub inwestycję w nowej inwestycji płaci na Cyprze VAT 19% i 61 000 €, czyli o 22 000 € więcej niż przy nowej nieruchomości w Hiszpanii. Domu za 300 000 € w nowej inwestycji na Cyprze nie ma, najtańsza willa kosztuje 299 000 € bez VAT. W Hiszpanii dom za ten budżet kupisz. Podatki cypryjskie w skali 2026 roku z przykładami liczbowymi opisuje artykuł „Czy Cypr to raj podatkowy?”.

Liczby z Hiszpanii pochodzą z portali Idealista i RealAdvisor (dane z 2026 roku, ostatnie z października). Liczby z Cypru pochodzą z dwóch źródeł: z ofert w naszej bazie z 27 października 2026 roku (2 103 mieszkania z podaną powierzchnią wewnętrzną i 708 willi i domów szeregowych, wyłącznie nowe inwestycje, ceny bez VAT) oraz z mediany cen ofertowych mieszkań w ogłoszeniach z lipca i sierpnia 2026 roku, które podaje firma AXIA Valuers i które obejmują także rynek wtórny. Hiszpańskie ceny to średnie dla prowincji, więc w sekcji o cenach najpierw wyrównujemy te dane założeniami.

Cypr czy Hiszpania w skrócie: koszt zakupu zależy od tego, kim jesteś jako kupujący

Cypr stosuje dwie stawki VAT na nowe nieruchomości: 5% dla kupującego, który zamieszka w lokalu jako w głównym miejscu zamieszkania, i 19% w pozostałych przypadkach. Rynek wtórny nie ma VAT. Z tego wynikają trzy grupy kupujących, a Hiszpania w tabeli występuje w wariantach od 25 500 € (rynek wtórny w Andaluzji) do 39 000 € (nowa inwestycja). Pięć lat obejmuje koszty zakupu i roczne różnice w podatkach.

Pierwszy mit: Cypr zawsze kosztuje mniej przy zakupie. Dotyczy to przeprowadzających się z VAT 5% i kupujących rynek wtórny. Kupujący nową nieruchomość jako drugi dom płaci najwięcej z całego zestawienia, 20,3% ceny. Drugi mit: Hiszpania jest droższa od Cypru. Na Costa Blanca metr kosztuje o 28% (Larnaka) do 48% (Limassol) mniej niż w nowych inwestycjach na Cyprze, a na Costa del Sol mniej więcej tyle co w Pafos.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii i na Cyprze: ile metrów kupisz za 300 000 €

Przyjmujemy budżet 300 000 € łącznie, czyli cena zakupu plus podatki i opłaty. Od budżetu odejmujemy koszty, a resztę dzielimy przez cenę za metr kwadratowy. W Hiszpanii przyjmujemy koszty z następnej sekcji, w tym 4 500 € notariusza, rejestru, doradcy i prawnika. Ceny za metr to średnie mieszkań: 2 744 € w prowincji Alicante (RealAdvisor, III kwartał 2026) i 4 317 € w prowincji Málaga (Idealista, wrzesień 2026).

Te średnie obejmują także miasta w głębi lądu i stare zasoby, więc nowa inwestycja nad morzem kosztuje więcej. Portale agencji podają premię 18 do 30% dla nowych mieszkań na Costa Blanca i znacznie wyższą na Costa del Sol. Do tabeli nowych inwestycji przyjmujemy +25% jako założenie ilustracyjne oraz 10% IVA plus 1,5% AJD.

Na Cyprze w nowych inwestycjach nie dzielimy średniej. Bierzemy mieszkania, których cena mieści się w przedziale odpowiadającym budżetowi po odjęciu kosztów, i podajemy medianę ich powierzchni. Przy VAT 5% i 4 000 € kosztów prawnych cena bez VAT może wynieść 281 900 € (przedział 250 000 do 290 000 €), przy VAT 19% 248 700 € (przedział 230 000 do 270 000 €).

Nowa z nową wypada niemal równo: Larnaka daje 74 do 77 m², tyle co nowa inwestycja na Costa Blanca (77 m²), a Pafos 50 do 52 m², tyle co nowa inwestycja na Costa del Sol (49 m²). Mediana ceny za metr w całej ofercie Limassol jest o 13% wyższa niż w Pafos (5 269 € wobec 4 655 €), a mediana powierzchni mieszkań w naszym przedziale cenowym wynosi w obu miastach 52 m².

Na rynku wtórnym budżet po kosztach zakupu wynosi w Hiszpanii 268 600 € na Costa Blanca (ITP 10%) i 276 200 € na Costa del Sol (ITP 7%), a na Cyprze 287 900 € (opłaty przeniesienia własności i 4 000 € kosztów prawnych). Cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania według AXIA Valuers to 2 784 € w Larnace, 3 827 € w Pafos i 4 600 € w Limassol (ogłoszenia z lipca i sierpnia 2026 roku, stan zabudowy nieokreślony). Wyniki w tabeli.

Na rynku wtórnym Larnaka wypada tak jak Costa Blanca (103 wobec 98 m²), a Limassol tak jak Costa del Sol (63 wobec 64 m²). Hiszpańskie średnie obejmują miasta w głębi lądu, więc dla wybrzeża są górną granicą, a cypryjskie dotyczą tylko trzech nadmorskich miast. Ceny transakcyjne są niższe od ofertowych: według Landbank Analytics mediana ceny za metr mieszkania z rynku wtórnego w pierwszym półroczu 2026 roku wynosiła 1 528 € w Larnace, 1 748 € w Pafos i 2 686 € w Limassol, bo obejmuje starsze i mniejsze lokale. Według dwóch raportów Landbank w pierwszym półroczu 2026 roku sprzedano 3 202 lokale z rynku wtórnego i 3 594 z rynku pierwotnego, więc rynek wtórny to prawie połowa transakcji. Nasza oferta to nowe inwestycje, a rynek wtórny podajemy jako punkt odniesienia.

Wszystkie ceny w tabelach to ceny ofertowe z ogłoszeń i portali. Pełny rozbiór cen w miastach znajdziesz na stronach nieruchomości w Larnace, nieruchomości w Pafos i nieruchomości w Limassol.

Dom za 300 000 €: w Hiszpanii tak, w nowej inwestycji na Cyprze nie

Polacy szukają za granicą domów tak samo często jak mieszkań. W Hiszpanii zapytania „dom w Hiszpanii” i „mieszkanie w Hiszpanii” mają po około 1 900 wyszukań miesięcznie, w Chorwacji domy wyprzedzają mieszkania prawie trzykrotnie.

W prowincji Alicante średnia cena domu to 2 980 € za m² (RealAdvisor, III kwartał 2026). Po odjęciu kosztów (ITP 10% i 4 500 €) budżet 300 000 € daje cenę 268 600 €, czyli około 90 m² domu z rynku wtórnego.

W naszej bazie jest 708 dostępnych willi i domów szeregowych, a żaden nie kosztuje mniej niż 282 000 € bez VAT. Najtańsza willa kosztuje 299 000 € w Pafos. Z VAT 5% i 4 000 € kosztów prawnych to 317 950 €, z VAT 19% 359 810 €. Mediana ceny willi wynosi 945 750 € w Pafos i 1 335 000 € w Limassol. Dom na Cyprze za budżet 300 000 € oznacza więc rynek wtórny, a nowa willa zaczyna się od około 320 000 €. Przegląd oferty znajdziesz na stronie wille na Cyprze.

Koszty zakupu nieruchomości: podatki i opłaty w Hiszpanii i na Cyprze

W Hiszpanii nowa nieruchomość podlega 10% IVA plus podatkowi od czynności prawnych (AJD), zwykle 1 do 1,5%. Rynek wtórny podlega ITP według stawki regionu: 7% w Andaluzji, ok. 10% we Wspólnocie Walenckiej (przewodniki podają przedział 9 do 11%), a w skali kraju 6 do 10%. Do tego notariusz (600 do 1 000 €), rejestr (0,1 do 0,25% ceny), doradca załatwiający formalności (300 do 500 €) i prawnik. Banki nie finansują tych kosztów, więc płacisz je z własnych środków.

Na Cyprze nowa nieruchomość podlega VAT: 5% przy głównym miejscu zamieszkania, 19% w pozostałych przypadkach, o czym szczegółowo piszemy w artykule VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze. Rynek wtórny nie ma VAT, ale ma opłaty przeniesienia własności w Departamencie Gruntów: 3% do 85 000 €, 5% od 85 000 do 170 000 € i 8% powyżej, z obniżką o połowę przy sprzedaży bez VAT. Przy cenie 300 000 € to 2 550 € plus 4 250 € plus 10 400 €, czyli 17 200 €, a po obniżce 8 600 €. Opłata skarbowa została zniesiona dla umów podpisanych od 1 stycznia 2026 roku, a koszty prawne wynoszą ok. 4 000 €. Wszystkie stawki rozpisujemy w artykule koszty zakupu nieruchomości na Cyprze.

Poniżej koszty zakupu przy cenie nieruchomości 300 000 € (koszty dodatkowe w Hiszpanii przyjmujemy na 4 500 €, na Cyprze na 4 000 €):

Zakup z rynku wtórnego na Cyprze wymaga kilku sprawdzeń. Prawnicy zalecają aktualny odpis z księgi wieczystej (Land Registry Search Certificate), który pokazuje hipoteki, obciążenia i zapisy sądowe, oraz zgody banku sprzedającego, jeśli lokal jest obciążony kredytem. Przeniesienie własności kończy się zwykle około pięciu miesięcy po podpisaniu umowy, gdy sprzedający uregulował podatki i uzyskał zaświadczenia, a umowę sprzedaży warto złożyć w Land Registry, bo chroni to interes kupującego.

Przeprowadzka na Cypr: formalności, podatek dochodowy i koszty życia po zakupie

Kupujący, który przeprowadza się na Cypr, korzysta z VAT 5%, ale zyskuje też formalności i koszty, których nie ma przy zakupie drugiego domu. Obywatel UE rejestruje pobyt, składając wniosek o certyfikat MEU1 w ciągu czterech miesięcy od wjazdu, za opłatą 20 €. Do systemu zdrowotnego GeSY wchodzi, gdy pracuje lub prowadzi działalność na Cyprze, a pozostali ubezpieczają się prywatnie. Wszystkie kroki opisujemy w artykule jak przeprowadzić się na Cypr z Polski.

Od 2026 roku skala podatku dochodowego na Cyprze zaczyna się od 0% do 22 000 € rocznie. Roczne koszty posiadania apartamentu za 300 000 € w kompleksie wynoszą od 1 140 do 2 030 €, a od 1 stycznia 2017 roku nie ma rocznego państwowego podatku od nieruchomości. Osoba przeprowadzająca się do Hiszpanii płaci IBI, czyli podatek gminny w wysokości zwykle 0,4 do 1,1% wartości katastralnej.

Roczne koszty posiadania: IBI i podatek od dochodu przypisanego w Hiszpanii, opłaty gminne na Cyprze

Na Cyprze właściciel płaci niewielki podatek gminny oraz opłaty za kanalizację, odpady i części wspólne. W naszym wyliczeniu dla nowego apartamentu za 300 000 € w kompleksie z windą i basenem roczne koszty wynoszą od 1 140 do 2 030 €, czyli od 0,38 do 0,68% ceny, a większość to opłata za części wspólne. Dane i stawki gmin opisujemy w artykule podatek od nieruchomości na Cyprze.

W Hiszpanii właściciel płaci te same pozycje (części wspólne, odpady, ubezpieczenie) oraz IBI. Właściciel mieszkający poza Hiszpanią, który nie wynajmuje lokalu, płaci też podatek od dochodu przypisanego: fiskus nalicza dochód 1,1% wartości katastralnej (2%, jeśli wartość nie była aktualizowana od dziesięciu lat) i opodatkowuje go stawką 19% dla rezydentów UE i EOG. Przeprowadzający się do Hiszpanii tego podatku nie płaci.

Przykład z założeniem: wartość katastralna 100 000 €. Wartość katastralna jest w Hiszpanii zwykle znacznie niższa od ceny rynkowej, więc sprawdź ją w rachunku IBI konkretnej nieruchomości. IBI przy stawce 0,5% to 500 €. Dochód przypisany 1,1% to 1 100 €, podatek 19% to 209 €, przy podstawie 2% to 380 €. Właściciel drugiego domu płaci więc w Hiszpanii 709 do 880 € rocznie ponad koszty, które ponosi też właściciel na Cyprze, czyli około 0,24 do 0,29% ceny przy zakupie za 300 000 €.

Wynajem i rentowność: Hiszpania i Cypr w 2026 roku

Idealista podaje dla drugiego kwartału 2026 roku średnią rentowność brutto zakupu mieszkania pod wynajem w Hiszpanii 6,5%, wobec 7,2% rok wcześniej. W Maladze wynosi 6,2%, a najwyższą mają stolice prowincji w głębi kraju, na przykład Murcja z 7,7%. To rentowność brutto liczona z cen ofertowych i czynszów ofertowych, przed podatkami, pustostanami i kosztami.

Na Cyprze w naszym przykładzie apartament za 300 000 € w Limassol wynajęty długoterminowo za 1 300 € miesięcznie daje 15 600 € rocznie, czyli 5,2% brutto. Po rocznych kosztach właściciela bez innych dochodów zostaje 13 627 €, czyli 4,54% ceny, przed pośrednikiem i pustostanem. Hiszpania ma więc wyższą rentowność brutto o około punkt procentowy w Maladze. W Hiszpanii rezydent UE płaci 19% od dochodu netto z najmu po odliczeniu kosztów. Na Cyprze od 2026 roku czynsz opodatkowuje się według skali podatku dochodowego (0% do 22 000 €), a Specjalna Składka Obronna od czynszu została zniesiona. Polak, który jest rezydentem podatkowym w Polsce, rozlicza dochód z zagranicznej nieruchomości także w Polsce, więc przed zakupem pod wynajem policz podatek razem z doradcą.

Przy najmie krótkoterminowym w Hiszpanii potrzebna jest licencja turystyczna regionu, a wspólnota właścicieli budynku może większością trzech piątych zakazać lub ograniczyć wynajem turystyczny. Przepisy dotyczące rejestru najmu zmieniały się w latach 2025 i 2026, więc przed zakupem pod Airbnb poproś prawnika o aktualny stan prawny i o odpis uchwał wspólnoty. Zasady na Cyprze opisujemy w artykule najem krótkoterminowy na Cyprze.

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Hiszpanii i na Cyprze

Hiszpańskie banki udzielają nierezydentom z UE zwykle kredytu do 60 lub 70% wartości, a niektóre do 75%. Oprocentowanie stałe na 20 lat dla kupujących z UE wynosi według doradców kredytowych od 3,8 do 4,5%. Na Cyprze średnie oprocentowanie według Banku Centralnego Cypru wyniosło 4,06% w maju 2026 roku, a cudzoziemcy płacą zwykle o 0,5 do 1 punktu procentowego więcej niż rezydenci. Banków chętnych do kredytowania nierezydentów jest niewiele, a spłata musi zakończyć się zwykle do 65. lub 70. roku życia, co opisuje artykuł kredyt hipoteczny na Cyprze.

Przykład dla hiszpańskiego mieszkania na rynku wtórnym w Alicante za 268 600 €, kredyt 65% na 20 lat przy 4,2%. Kredyt wynosi 174 600 €, rata ok. 1 077 € miesięcznie, a odsetki za cały okres ok. 83 800 €. Z własnych środków potrzebujesz 94 000 € wkładu plus ok. 31 400 € kosztów (ITP 26 900 € i 4 500 € pozostałych), razem ok. 125 400 €. Budżet 300 000 € oznacza więc w praktyce ok. 125 000 € gotówki i kredyt w euro, a rata przy zarobkach w złotych uzależnia Cię od kursu EUR/PLN.

Formalności, dojazd i życie na miejscu: Hiszpania w strefie Schengen, Cypr poza nią

Obywatel Polski kupuje nieruchomość w obu krajach bez pozwolenia, bo cypryjska ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie dotyczy obywateli UE i EOG. W Hiszpanii potrzebny jest numer cudzoziemca NIE, który uzyskuje się przed zakupem.

Hiszpania należy do strefy Schengen, Cypr jest w Unii Europejskiej, ale poza Schengen, więc przy wjeździe sprawdzany jest dowód osobisty lub paszport. Z Warszawy do Alicante leci się bezpośrednio około 3 godzin 10 minut według wyszukiwarek lotów, a Cypr leży dalej na wschód i wymaga dłuższego lotu, więc w obu przypadkach sprawdź aktualne bezpośrednie połączenia w sezonie, w którym planujesz podróże.

Hiszpania czy Cypr: który kraj pasuje do jakiego kupującego

• Przeprowadzasz się i kupujesz nowe mieszkanie. Cypr daje najniższy koszt zakupu w zestawieniu nowych nieruchomości, 6,3% ceny z VAT 5%, i brak państwowego podatku od nieruchomości. Metraż nowych mieszkań w Larnace jest taki sam jak na Costa Blanca.
• Kupujesz drugi dom lub inwestycję w nowej inwestycji. W Hiszpanii płacisz 8,5 do 13% ceny przy zakupie, na Cyprze 20,3%. Roczne podatki w Hiszpanii (709 do 880 € w naszym założeniu) nie nadrabiają tej różnicy przez ponad 25 lat.
• Kupujesz drugi dom z rynku wtórnego. Cypr kosztuje przy zakupie 4,2% ceny wobec 8,5 do 11,5% w Hiszpanii i daje porównywalny metraż: Larnaka 103 m², Costa Blanca 98 m². Przygotuj się na sprawdzenie obciążeń lokalu i około pięć miesięcy do przeniesienia własności.
• Szukasz domu za 300 000 €. Hiszpania daje około 90 m² domu z rynku wtórnego w prowincji Alicante. Na Cyprze nowe wille zaczynają się od 299 000 € bez VAT.
• Liczysz na wynajem. Hiszpania ma wyższą rentowność brutto, 6,2% w Maladze wobec 5,2% w naszym przykładzie z Limassol, ale wynajem krótkoterminowy wymaga licencji, a wspólnota może go zakazać.

Zestawienie z Hiszpanią i Portugalią w segmencie premium znajdziesz w artykule porównanie nieruchomości Cypru, Hiszpanii i Portugalii. Budżet krok po kroku opisuje poradnik jak kupić nieruchomość na Cyprze. Dla innych kierunków zobacz Cypr czy Chorwacja i Cypr czy Albania. Porównanie z Portugalią, ze szczególnym uwzględnieniem rynku luksusowego, znajdziesz w artykule Cypr czy Portugalia.

Cypr czy Hiszpania: pytania kupujących

Masz ustalony budżet i wiesz, czy mieszkanie ma być Twoim domem, czy inwestycją? Podaj miasto i etap inwestycji, a prześlemy aktualnie pasujące oferty nowych inwestycji na Cyprze z cenami i rzutami. Możesz też przejrzeć zestawienie mieszkania na Cyprze albo wszystkie nieruchomości na Cyprze.