Porównanie: nieruchomości Cypru, Hiszpanii i Portugalii – gdzie warto kupić w 2025 roku?
Dlaczego Polacy coraz częściej inwestują za granicą?
Polscy inwestorzy coraz częściej kierują uwagę na południe Europy — w stronę słońca, stabilności i bezpiecznego rynku UE.
Najpopularniejsze kierunki to Cypr, Hiszpania i Portugalia, czyli trzy państwa łączące komfort życia z potencjałem inwestycyjnym.
Po latach dynamicznego wzrostu w Hiszpanii i Portugalii, rynek Cypru zaczął przyciągać coraz więcej polskich inwestorów, oferując:
- niższe ceny zakupu,
- prostszy system podatkowy,
- wysoką stopę zwrotu z najmu (ROI),
- i możliwość uzyskania stałego pobytu w UE.
W 2025 roku pytanie nie brzmi czy inwestować za granicą, lecz gdzie inwestycja przyniesie największe korzyści.
Ceny nieruchomości – Cypr vs Hiszpania vs Portugalia
Cypr
Średnie ceny luksusowych apartamentów i willi na Cyprze wahają się:
- apartamenty: od 400 000 € do 1,5 mln €,
- wille: od 700 000 € do 5 mln €.
Dla porównania, w Polsce za tę samą kwotę można kupić nieruchomość klasy premium w Warszawie lub Sopocie — jednak na Cyprze zyskujemy klimat, niskie podatki i inwestycję w walucie euro.
Przykładowe projekty Cyprus VIP Estates
| Projekt | Typ | Lokalizacja | Cena od | Opis |
|---|---|---|---|---|
| Limassol Park | Apartamenty | Limassol | od 825 000 € | Nowoczesny kompleks w centrum biznesowym wyspy |
| Royal Bay Resort | Apartamenty | Pafos | od 650 000 € | Widok na morze, wysoki standard |
| Villy Cap St Georges Resort | Wille | Pafos | od 2 100 000 € | Luksusowe wille z prywatnymi basenami |
Wybrane wille i apartamenty na Cyprze
Hiszpania
Według Idealista Insights 2025, ceny nieruchomości premium w Hiszpanii kształtują się następująco:
- apartamenty w Barcelonie: 1,2 mln €,
- wille w Marbelli: 3,5 mln €,
- koszt za m²: 5 000–10 000 €.
Hiszpania jest atrakcyjna wizerunkowo, lecz rynek jest nasycony, a wzrost cen w 2024 roku wyniósł tylko 3,8%.
Portugalia
Z danych Engel & Völkers Portugal wynika, że:
- apartamenty w Lizbonie: ok. 1,1 mln €,
- wille w Algarve: 4–6 mln €,
- średni koszt m²: 4 000–8 000 €.
Po zakończeniu programu Golden Visa, rynek spowolnił, a wzrost cen w 2024 r. wyniósł 2,5%.
Porównanie cen nieruchomości
| Kraj | Średni koszt / m² | Apartament | Willa | Trend rynku |
|---|---|---|---|---|
| Cypr | 3 000–4 000 € | 650 000–1,5 mln € | 1–5 mln € | +7% rocznie |
| Hiszpania | 5 000–10 000 € | 1–2 mln € | 3–6 mln € | +3,8% |
| Portugalia | 4 000–8 000 € | 800 000–1,5 mln € | 3–5 mln € | +2,5% |
💡 Wniosek:
Cypr oferuje najlepszy stosunek ceny do jakości.
Za tę samą kwotę, którą w Hiszpanii wydalibyśmy na apartament, na Cyprze można kupić wille z basenem i widokiem na morze.
Dochodowość i podatki – Cypr vs Hiszpania vs Portugalia
Cypr – wysoka rentowność i niskie podatki
Według raportu PwC Cyprus Real Estate Market 2025, Cypr oferuje jedną z najwyższych stóp zwrotu z najmu w UE:
- apartamenty premium: 6–8% ROI,
- wille nad morzem: 8–10% ROI.
Wynika to z dynamicznego rynku najmu krótkoterminowego (Airbnb, Booking), dużego popytu ze strony obcokrajowców i ograniczonej podaży nowych projektów w strefach nadmorskich.
Przykład ROI
Royal Bay Resort – Pafos
- Cena zakupu: 650 000 €
- Roczny przychód z najmu: ok. 42 000 €
ROI: 6,5%
Podatki na Cyprze
| Rodzaj podatku | Stawka / warunki |
|---|---|
| VAT (nowe budynki) | 5% (na pierwsze 200 m²), potem 19% |
| Podatek od nieruchomości | Zniesiony od 2017 r. |
| Podatek od dochodu z najmu | 0–35% (pierwsze 19 500 € zwolnione) |
| Podatek od zysków kapitałowych (CGT) | 20% (zwolnienie dla nowych nieruchomości deweloperskich) |
| Podatek spadkowy i majątkowy | Brak |
💡 Dodatkowy atut:
Cypr ma podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską, co oznacza, że zyski z najmu nie są podwójnie opodatkowane.
Hiszpania – stabilny rynek, wysokie obciążenia
Hiszpania oferuje umiarkowaną stopę zwrotu z najmu:
- apartamenty: 3,5–5%,
- wille: 4–6% (Statista 2025).
Największym minusem są jednak podatki. Po Brexicie Polska (jako kraj UE) nadal korzysta z ulg, ale stawki pozostają wysokie i różnią się w zależności od regionu.
Podatki w Hiszpanii
| Rodzaj podatku | Stawka / warunki |
|---|---|
| VAT (nowe nieruchomości) | 10% |
| Podatek od przeniesienia własności (ITP) | 6–11% |
| Roczny podatek od nieruchomości (IBI) | 0,4–1,1% wartości katastralnej |
| Podatek od najmu | 19% (dla rezydentów UE) |
| Podatek od zysków kapitałowych | 19–26% |
| Podatek majątkowy | Tak (w zależności od regionu) |
W Hiszpanii inwestycja w nieruchomość to prestiż, ale rentowność netto po opodatkowaniu jest często niższa niż 4%.
Portugalia – dobre zwroty, ale droższy system podatkowy
W Portugalii zysk z najmu jest stabilny:
- apartamenty w Lizbonie: 4%,
- wille w Algarve: 5–7% (Imovirtual 2025).
Ale:
- Golden Visa dla zakupu nieruchomości została zakończona w 2023 r.,
- obowiązuje 28% ryczałtowy podatek od dochodu z najmu,
- istnieje dodatkowy podatek majątkowy (AIMI) dla nieruchomości powyżej 600 000 €.
Podatki w Portugalii
| Rodzaj podatku | Stawka / warunki |
|---|---|
| IMT (transfer) | 1–8% |
| VAT (IVA) | 23% (nieruchomości mieszkalne zwolnione) |
| Roczny podatek (IMI) | 0,3–0,8% |
| Podatek od najmu | 28% |
| Podatek majątkowy (AIMI) | 0,7% powyżej 600 000 € |
Porównanie ROI i podatków
| Kraj | Średni ROI | Podatek od najmu | Roczny podatek | Zysk netto (średnio) |
|---|---|---|---|---|
| Cypr | 6–10% | 0–35% (progresywny, z ulgami) | brak | 5–9% |
| Hiszpania | 3,5–6% | 19% | 0,4–1,1% | 2,5–4% |
| Portugalia | 4–7% | 28% | 0,3–0,8% + AIMI | 3–5% |
💬 Wniosek:
Dla polskiego inwestora, który szuka bezpiecznej inwestycji w euro, Cypr jest najbardziej opłacalny.
- Stosunek ceny do dochodowości jest lepszy niż w Hiszpanii i Portugalii.
- Brak podatku majątkowego i rocznego.
- Dodatkowo — możliwość uzyskania stałego pobytu w UE.
Rezydencja, obywatelstwo i styl życia – Cypr, Hiszpania, Portugalia
Cypr – prosta droga do rezydencji w UE
Cypr oferuje najszybszy i najprostszy program pobytowy w Unii Europejskiej. Według danych Civil Registry and Migration Department of Cyprus, każdy inwestor spoza Cypru może uzyskać stały pobyt (Permanent Residency) w ciągu 2–3 miesięcy, inwestując w nieruchomość o wartości minimum 300 000 € + VAT.
Warunki programu:
- zakup nowej nieruchomości od dewelopera (pierwotny rynek),
- roczny dochód minimum 30 000 € (plus 5 000 € za każdego członka rodziny),
- środki muszą pochodzić spoza Cypru,
- brak obowiązku stałego zamieszkania.
Korzyści:
- stały pobyt bez konieczności odnawiania,
- obejmuje całą rodzinę (małżonka, dzieci, rodziców),
- dostęp do rynku pracy, edukacji i opieki zdrowotnej UE,
- prosty proces uzyskania obywatelstwa po 7 latach.
💬 Dla Polaków to realna alternatywa dla przepełnionych rynków Hiszpanii i Portugalii.
Cypr daje możliwość życia w strefie euro, przy zachowaniu prostoty administracyjnej i niższych kosztów utrzymania.
Hiszpania – prestiżowy, ale kosztowny program
Hiszpania nadal prowadzi program „Golden Visa”, który umożliwia uzyskanie pozwolenia na pobyt w zamian za zakup nieruchomości o wartości co najmniej 500 000 €.
Warunki:
- inwestycja w nieruchomość (bez kredytu),
- czysta historia finansowa,
- ubezpieczenie zdrowotne w Hiszpanii.
Czas oczekiwania: 3–6 miesięcy, po 10 latach można ubiegać się o obywatelstwo.
💡 Problemem jest jednak wysoka biurokracja i obowiązek fizycznego pobytu w kraju. Wielu inwestorów z Polski i Europy Środkowej rezygnuje z tego kierunku, ponieważ opodatkowanie i koszty życia w Hiszpanii są znacznie wyższe niż na Cyprze.
Portugalia – koniec „Złotej Wizy”, ale alternatywa istnieje
W 2023 roku Portugalia zakończyła program „Golden Visa” dla zakupu nieruchomości, zostawiając jedynie ścieżki inwestycyjne przez fundusze lub program D7 Visa.
Wiza D7:
- dla osób z dochodem pasywnym (np. najem, dywidendy, emerytura),
- roczny dochód min. 9 120 €,
- brak wymogu zakupu nieruchomości (choć jest to atut).
Czas oczekiwania: 3–4 miesiące, obywatelstwo możliwe po 5 latach zamieszkania.
Portugalia nadal jest atrakcyjna dla osób szukających spokojnego życia, ale nie jest już programem inwestycyjnym dla właścicieli nieruchomości, jak dawniej.
Porównanie programów rezydencyjnych
| Kraj | Minimalna inwestycja | Typ programu | Czas uzyskania | Obywatelstwo po | Kluczowe zalety |
|---|---|---|---|---|---|
| Cypr | 300 000 € | Stały pobyt | 2–3 mies. | 7 lat | Szybko, rodzina, brak podatku majątkowego |
| Hiszpania | 500 000 € | Golden Visa | 3–6 mies. | 10 lat | Prestiż, ale wysokie koszty |
| Portugalia | brak (D7) | Dochodowy | 3–4 mies. | 5 lat | Stabilność, lecz brak opcji zakupu |
Styl życia i potencjał wzrostu rynku
Cypr to nie tylko podatki i formalności — to przede wszystkim komfort i bezpieczeństwo. Według Numbeo 2025 i Knight Frank Real Estate Report 2025:
- Indeks bezpieczeństwa: 73,1 (jeden z najwyższych w Europie),
- Jakość życia: wysoka, niskie koszty utrzymania,
- Wzrost cen nieruchomości w 2024 roku: +7,2%,
- Prognoza do 2030 roku: +25–30% (w segmencie premium).
W Hiszpanii i Portugalii rynek jest bardziej dojrzały, ale również bardziej nasycony.
Tymczasem Cypr wciąż ma przestrzeń do wzrostu, szczególnie w miastach takich jak Limassol, Pafos i Larnaka, gdzie powstają nowoczesne projekty premium — m.in. King Residences Island Blue czy Palisandro Hills Inex.
💬 Wniosek:
Dla Polaków szukających drugiego domu w UE, Cypr jest dziś najbardziej racjonalnym wyborem:
- prosty system pobytowy,
- wysoka jakość życia,
- bezpieczeństwo,
- i rosnący rynek nieruchomości.
Dlaczego właśnie Cypr?
- Stały pobyt w UE od 300 000 € – najprostszy program w Europie.
- Najniższe podatki w Unii – brak podatku majątkowego i od spadków.
- Wysoka dochodowość (ROI) – nawet do 10% rocznie przy wynajmie krótkoterminowym.
- Silny rynek wzrostowy – ceny rosną 6–8% rocznie (raport Knight Frank 2025).
- 340 dni słońca, bezpieczeństwo i europejski standard życia.
Dla inwestorów z Polski Cypr to idealne połączenie dochodu pasywnego i stylu życia premium.
Dlaczego kupić z Cyprus VIP Estates
Cyprus VIP Estates to zespół ekspertów specjalizujących się w sprzedaży nowych, luksusowych nieruchomości na Cyprze — bezpośrednio od deweloperów.
Nasze atuty:
- Bezpośrednia współpraca z deweloperami – bez prowizji pośredników,
- Pełna obsługa prawna i podatkowa,
- Obsługa w języku polskim, angielskim, niemieckim i rosyjskim,
- Doradztwo w zakresie rezydencji, podatków i inwestycji,
- 15+ lat doświadczenia w segmencie premium.
💬 Z Cyprus VIP Estates kupujesz pewnie, bezpiecznie i bez ukrytych kosztów.
Najczęściej zadawane pytania
Źródła:
Cypr to dziś najbardziej opłacalny kierunek inwestycyjny w Europie Południowej. Łączy bezpieczeństwo, wysoką rentowność i możliwość uzyskania rezydencji w UE.
Dla Polaków to nie tylko sposób na dywersyfikację kapitału, ale też nowa jakość życia – w słońcu, nad morzem, w otoczeniu stabilnej gospodarki.
➡️ Odwiedź Cyprus VIP Estates
i znajdź swoją wymarzoną nieruchomość na Cyprze już dziś.
