Кипр или Греция: где недвижимость и ВНЖ реально дешевле?

Правда ли Греция дешевле Кипра? Нет — уже нет, и точно не для обычного жилья. После реформы греческой золотой визы в 2024 году обычная квартира или вилла там требует 400 000 € в большинстве регионов и 800 000 € в Афинах, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах — против 300 000 € на Кипре. Цифра 250 000 €, которую до сих пор повторяют в интернете, теперь относится только к переводу коммерческой недвижимости в жилую и к реставрации памятников — то есть к ремонтному проекту, а не к обычной покупке.

Этот разворот меняет всё сравнение. Выбирайте Кипр ради более низкой реальной цены входа, постоянного статуса с первого дня, свободы сдавать объект в аренду, англоязычной практичности и отсутствия ежегодного налога на недвижимость; выбирайте Грецию ради шенгенской мобильности, отсутствия требований к пребыванию и более крупного, ликвидного рынка. Это руководство показывает, что именно требуют обе страны в 2026 году — включая два правила, которые решают вопрос для большинства покупателей и о которых в сравнениях обычно молчат.

Кипр и Греция: коротко

(Значения приблизительные, 2026 — проверьте актуальные правила перед решением.)

Сколько на самом деле стоит Греция сегодня?

Греция реформировала золотую визу в 2024 году, заменив единый национальный порог зонами по расположению. По состоянию на 2026 год:

• 800 000 € — весь регион Аттика (Афины, Пирей и Афинская Ривьера), региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и любой остров с населением свыше 3 100 человек.
• 400 000 € — все остальные регионы Греции, включая бóльшую часть материка, Пелопоннес и малонаселённые острова.
• 250 000 € — только для объектов, переведённых из коммерческого назначения в жилое, или для памятников архитектуры, которые вы полностью реставрируете.

Важны ещё два условия: для тиров 800 000 € и 400 000 € объект должен быть единым жильём площадью не менее 120 м². И использовать ипотеку для квалифицирующей инвестиции нельзя.

Действует ли ещё греческая золотая виза от 250 000 €?

Только для отдельных типов объектов. После реформы 2024 года 250 000 € применяются исключительно к недвижимости, переведённой из коммерческого назначения в жилое, либо к охраняемым памятникам, которые вы полностью реставрируете — это проекты, требующие активного участия в ремонте, и предложение по ним ограничено. Для обычного жилья минимум составляет 400 000 € в большинстве регионов и 800 000 € в зонах высокого спроса, причём в обоих тирах действует требование 120 м². Любое руководство, где 250 000 € подаются как общая цена входа, не обновлялось с августа 2024 года.

Так какая же страна на самом деле дешевле?

Для обычной покупки жилья — Кипр, с заметным отрывом. Кипр требует 300 000 € плюс НДС против 400 000 € в большинстве греческих регионов и 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением свыше 3 100 человек. Со временем разрыв растёт, потому что на Кипре нет ежегодного налога на недвижимость, а Греция ежегодно начисляет ENFIA. Сравнивайте полную стоимость приобретения и владения, а не только заголовочный порог — именно здесь страны по-настоящему расходятся.

Есть ли ещё на Кипре золотая виза — и можно ли купить гражданство?

Точность здесь важна, потому что страны предлагают структурно разные вещи.

У Греции есть золотая виза: возобновляемый вид на жительство, полученный через инвестиции. У Кипра золотой визы в этом смысле нет, и гражданства за инвестиции нет вообще. Прежняя программа «золотого паспорта» была закрыта в 2021 году после скандала с неправомерно выданными паспортами и с тех пор не возобновлялась. Кипрский паспорт нельзя купить ни за какие деньги — кто утверждает обратное, работает по сценарию десятилетней давности.

Кипр предлагает Fast-Track ПМЖ через инвестиции по Регламенту 6(2), которое администрирует Департамент регистрации населения и миграции (CRMD). Требования 2026 года:

• 300 000 € (плюс НДС) в новое жильё, купленное напрямую у застройщика. Вторичное жильё для этого маршрута не подходит — см. наше руководство новостройка или вторичка.
• Подтверждённый годовой доход не менее 50 000 €, плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого ребёнка, из зарубежных источников.
• Чистая судимость и действующая медицинская страховка.

Ключевое структурное отличие: Кипр даёт постоянный статус сразу — разрешение не истекает, обновляется только карта раз в десять лет, — тогда как греческая золотая виза это пятилетний титул, который нужно продлевать. Кипр также отменил требование ежегодно подавать подтверждение дохода, хотя власти по-прежнему проверяют, что инвестиция сохраняется, страховка действует, а судимость чиста.

Две честные оговорки по Кипру: маршрут, как правило, не даёт права на трудоустройство, за ограниченными исключениями вроде директорства в собственной компании; и Кипр — государство ЕС, не входящее в Шенгенскую зону. Подробности в нашем руководстве по кипрскому ПМЖ.

Чем отличаются два маршрута резидентства?

Постоянство. Кипр даёт постоянное резидентство с момента одобрения. Греция выдаёт пятилетний титул, привязанный к сохранению квалифицирующей инвестиции — продадите ниже порога без замены, и титул прекращается.

Семья. Оба включают супруга и несовершеннолетних детей.

Даёт ли кипрское резидентство доступ в Шенген?

Нет, и это самое явное преимущество Греции. Кипр — государство-член Европейского союза, но не входит в Шенгенскую зону, поэтому кипрский ВНЖ сам по себе не даёт свободы передвижения по Шенгену. Греческая золотая виза такой доступ даёт. Если неограниченная мобильность по Шенгену — ваша главная цель, это чётко указывает на Грецию. Если приоритет — постоянная и более дешёвая европейская база с объектом, который можно свободно сдавать, лучше подходит Кипр.

Нужно ли жить в этих странах?

Греция не устанавливает никакого минимального пребывания — вы можете держать титул, ни разу там не поселившись. Кипр требует лишь посещать страну не реже одного раза в два года, чтобы сохранять постоянное резидентство, и отменил прежнее требование ежегодно подавать подтверждение дохода; проверки инвестиции, страховки и судимости продолжаются. Важная оговорка: если ваша конечная цель — гражданство, а не только резидентство, обе страны требуют реального физического проживания, а это гораздо более высокая планка, чем просто поддерживать статус.

Где гражданство получить быстрее?

Быстро — ни там, ни там, и сроки сопоставимы. Греция открывает путь к гражданству примерно через семь лет легального проживания. Кипр требует около семи-восьми лет, с сокращённым путём в четыре-пять лет для отдельных высококвалифицированных сотрудников признанных компаний. Обе страны предъявляют языковые и интеграционные требования — на Кипре это экзамен по греческому плюс тест на знание политических и общественных институтов. Главное в обоих случаях: инвестиция покупает резидентство, а не паспорт.

Можно ли сдавать объект? Правило, которое решает для инвесторов

Этот пункт редко всплывает в сравнениях, а он способен обрушить весь инвестиционный план.

Греция запрещает краткосрочную аренду объектов, купленных под золотую визу. Ограничение появилось с реформой 2024 года и активно применяется в 2026: сдача квалифицирующего объекта через Airbnb и подобные платформы грозит аннулированием ВНЖ и штрафом 50 000 €. Долгосрочная аренда остаётся разрешённой.

Кипр разрешает сдавать квалифицирующий объект, в том числе краткосрочно.

Если вы планировали частично отбивать покупку доходом от курортной аренды — распространённая средиземноморская стратегия, — Греция забирает у вас эту возможность именно на том активе, который обеспечивает ваше резидентство. Кипр не забирает. Для покупателей, ориентированных на доходность, одно это правило часто решает вопрос ещё до взвешивания остальных факторов.

Во что реально обходится покупка в каждой стране?

Кипр. Новостройка облагается НДС 19 %, сниженным до 5 % для квалифицированного основного жилья, и поскольку НДС начислен, переводные сборы равны нулю. Вторичка платит вместо НДС прогрессивные переводные сборы. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года. Кроме того, на Кипре нет ежегодного налога на недвижимость — он отменён в 2017 году, остались лишь небольшие муниципальные сборы.

Греция. Закладывайте примерно 5–7 % цены на сопутствующие расходы плюс около 3 000–8 000 € на подачу заявления и оформление разрешений. Греция также взимает ENFIA — ежегодный налог на недвижимость, которого на Кипре нет.

Эффект накапливается: два одинаковых объекта, по одному в каждой стране, расходятся по расходам с каждым годом владения, потому что один несёт ежегодный налог, а другой нет.

Какой рынок работает лучше?

Греция — рынок крупнее и ликвиднее, с сильным ростом в топ-локациях и гораздо большим выбором островов и материковых регионов. Обратная сторона: в зонах золотой визы наблюдается серьёзное ценовое давление — пороги и подняли именно потому, что инвесторский спрос разгонял цены в Афинах и на популярных островах.

Кипр — рынок меньше, но стабильнее, с меньшей волатильностью за пределами высокого сегмента Лимассола.

Где выше доходность аренды?

Зависит от локации и — что критично — от того, что вам разрешено делать с объектом. На Кипре Лимассол даёт самую высокую валовую доходность на острове, около 5,3–6 % по квартирам, на фоне круглогодичного делового спроса и очень тесного рынка; Пафос — около 4–5 % с сильным сезонным краткосрочным потенциалом, и в обоих случаях квалифицирующий объект можно сдавать. В Греции доходность сильно различается по регионам, топ-зоны под ценовым давлением, а запрет краткосрочной аренды отсекает самую доходную стратегию именно на квалифицирующем активе. Сравнивайте чистую доходность по тем правилам, которые будут применяться к вам. Если выбираете внутри Кипра, см. Пафос или Лимассол.

Как там живётся на самом деле?

Кипр необычно удобен для англоговорящих покупателей: английский очень распространён, правовая система основана на английском общем праве, оформление сделки привычно британцам, движение левостороннее, есть крупные устоявшиеся британские и североевропейские сообщества. Для удалённой покупки и последующего администрирования это значит больше, чем кажется.

Греция предлагает страну больше, больше островов, более глубокий культурно-исторический контекст и в целом более крупное сообщество экспатов — но администрация работает на греческом, и вы будете сильнее зависеть от юриста и переводчиков.

Где ниже налоги?

На Кипре, в целом и для того профиля покупателя, о котором идёт речь. Он сочетает маршрут резидентства с режимом non-domicile, освобождающим квалифицированных лиц от налога на дивиденды и проценты на 17 лет, плюс отсутствие налога на наследство и отсутствие ежегодного налога на недвижимость — сочетание, которое часто называют одной из самых дешёвых пар «резидентство в ЕС + низкое налогообложение».

Греция ежегодно взимает ENFIA с недвижимости и облагает арендный доход по прогрессивной шкале, хотя предлагает собственные льготные режимы для иностранных пенсионеров и высокооплачиваемых специалистов.

Налоговый результат полностью зависит от ваших личных обстоятельств — воспринимайте это как ориентир и получите консультацию квалифицированного специалиста в обеих юрисдикциях до принятия решения.

Что же выбрать?

Выбирайте Кипр, если хотите:

• Более низкую реальную цену входа для обычного жилья — 300 000 € против 400 000–800 000 €
• Постоянный статус резидента сразу, а не возобновляемый титул
• Свободу сдавать квалифицирующий объект, в том числе краткосрочно
• Широко распространённый английский и правовую систему английского общего права
• Отсутствие ежегодного налога на недвижимость и режим non-dom
• Стабильный, понятный процесс с лёгким требованием к присутствию

Выбирайте Грецию, если хотите:

• Шенгенскую мобильность — главное преимущество Греции
• Полное отсутствие требований к пребыванию
• Более крупный и ликвидный рынок с бóльшим выбором островов и регионов
• Конкретное греческое место, на которое вы уже настроились
• Либо если маршрут 250 000 € через перевод/реставрацию вам действительно подходит и вы готовы вести ремонт

Источники и правовые основания

Каждая цифра в этом руководстве восходит к правовому акту или официальному органу. Там, где правило недавно менялось, указана дата — чтобы вы могли проверить, не сдвинулось ли что-то после публикации.

Греция

• Пороги инвестиций по зонам (800 000 € / 400 000 € / 250 000 €) и требование 120 м²: статья 100 Закона 4251/2014 в редакции Закона 5100/2024, в силе с 31 августа 2024 года.
• Административные разъяснения на 2026 год: Закон 5275/2026 и Циркуляр № 1/2026.
• Запрет краткосрочной аренды квалифицирующих объектов с аннулированием статуса и штрафом 50 000 €: введён реформой 2024 года, применяется в 2026.
• Компетентные органы: Министерство миграции и убежища Греции (ВНЖ); Enterprise Greece (информация для инвесторов).

Кипр

• Fast-Track ПМЖ через инвестиции: Регламент 6(2) Правил об иностранцах и иммиграции, администрируется Департаментом регистрации населения и миграции (CRMD).
• Программа гражданства за инвестиции: закрыта в 2021 году, не возобновлялась.
• Гербовый сбор по договорам купли-продажи отменён с 1 января 2026 года: Закон 221(I)/2025.
• Налог на недвижимое имущество отменён в 2017 году.
• Компетентные органы: CRMD (резидентство), Департамент земель и съёмок (титулы и переводные сборы), Налоговый департамент Кипра (НДС и статус non-dom).

Для контекста по другим упомянутым программам ЕС

• Испания: инвесторская золотая виза отменена Органическим законом 1/2025, вступил в силу 3 апреля 2025 года.
• Португалия: жилая недвижимость исключена из квалифицирующих маршрутов в 2023 году.

Итог

Старое допущение, будто Греция — более дешёвая дверь в Европу, для обычных покупателей больше не действует. По показателям, которые важны большинству — цена входа, постоянство статуса, свобода сдавать в аренду и ежегодные расходы на владение, — Кипр сегодня экономичнее и гибче. Настоящие преимущества Греции реальны, но конкретны: шенгенская мобильность, отсутствие требований к пребыванию и более крупный рынок. Если это ваши приоритеты, Грецию стоит рассматривать всерьёз.

Если нет — Кипр даёт больше за меньшие деньги. Запросите персональную подборку подходящих новостроек от 300 000 € или прочитайте наше руководство по кипрскому ПМЖ, чтобы увидеть, как именно работает маршрут.