Ceny mieszkań na Cyprze w 2026 roku: ile kosztuje mieszkanie w Pafos, Limassol i Larnace

Krótko: mediana ceny ofertowej nowego mieszkania w naszej bazie wynosi 280 000 € w Larnace, 385 000 € w Pafos i 450 000 € w Limassol (ceny bez VAT, stan na 28 października 2026 roku). Za metr kwadratowy to 3 700, 4 609 i 5 252 €. Według Banku Centralnego Cypru ceny mieszkań wzrosły w drugim kwartale 2026 roku o 8,9% rok do roku. Mieszkania z rynku wtórnego są wyraźnie tańsze: mediana transakcji w pierwszym półroczu 2026 roku wyniosła według Landbank 217 000 € w Limassol, 120 000 € w Pafos i 111 000 € w Larnace. Liczbę transakcji i dynamikę cen opisuje artykuł Rynek nieruchomości na Cyprze w 2026 roku.

Dane pochodzą z czterech źródeł, które mierzą różne rzeczy: z ofert w naszej bazie (nowe inwestycje, ceny ofertowe bez VAT), z mediany cen transakcyjnych Landbank Analytics (pierwsze półrocze 2026 roku, rynek nowy i wtórny), z indeksu cen Banku Centralnego Cypru (drugi kwartał 2026 roku) oraz z danych Rejestru Gruntów. Ceny ofertowe, ceny transakcyjne i średnie nie są wprost porównywalne, więc przy każdej liczbie podajemy, co mierzy. Ceny domów i willi omawiamy w artykule Ceny domów i willi na Cyprze w 2026 roku.

Ile kosztuje mieszkanie na Cyprze w 2026 roku: mediany w Pafos, Limassol i Larnace

W bazie jest 1 714 dostępnych mieszkań w trzech miastach (176 w Larnace, 666 w Pafos, 872 w Limassol), wyłącznie z nowych inwestycji. Poniżej ceny bez VAT. Kolumna „środek oferty” pokazuje przedział, w którym mieści się połowa mieszkań, od dolnego do górnego kwartyla.

Pafos w tej tabeli obejmuje też okolice, na przykład Polis i Kouklię. W Nikozji mamy tylko cztery projekty i 28 mieszkań, więc mediany z tego miasta nie podajemy jako reprezentatywnej. Limassol ma najszerszy rozstrzał cen, bo obok lokali za 210 000 € są tam apartamenty premium, które podnoszą górny kwartyl. Dlatego mediana mówi o typowej ofercie więcej niż średnia.

Cena mieszkania na Cyprze według liczby sypialni: 1, 2 i 3 pokoje

Najczęściej szukane są mieszkania jedno- i dwusypialniane. Poniżej mediana ceny bez VAT i mediana powierzchni (powierzchnia wewnętrzna lub zabudowy, zależnie od danych dewelopera).

Mediana trzysypialniowych mieszkań w Limassol jest wysoka, bo dominują tam duże apartamenty z widokiem na morze: środek oferty to od 671 000 do 2 020 000 €. Do tego dochodzą mniejsze segmenty. Studio kosztuje w medianie 216 000 € w Pafos i 270 000 € w Limassol, a penthouse 800 000 € w Pafos i 747 000 € w Limassol.

Przedziały cen mieszkań: ile ofert mieści się w twoim budżecie

Przy planowaniu zakupu ważniejsze od mediany bywa pytanie, jaka część rynku mieści się w budżecie. Udział mieszkań w każdym przedziale ceny bez VAT:

Przy budżecie do 300 000 € bez VAT wybierasz w Larnace spośród 56% ofert, w Pafos spośród 23%, a w Limassol spośród 16%. W Limassol próg wejścia leży wyżej: w naszej bazie nie ma mieszkań tańszych niż 210 000 €. Dokładny rachunek metrażu przy budżecie 300 000 € opisujemy w artykule Za 300 000 € w Pafos dostaniesz o 18% więcej metrów niż w Limassol.

Nowe mieszkania a rynek wtórny: ceny transakcyjne Landbank w 2026 roku

Nasza baza zawiera wyłącznie nowe inwestycje. Rynek wtórny opisują dane Landbank Analytics, które obejmują zakończone transakcje w pierwszym półroczu 2026 roku (mediany).

Nie traktuj tej tabeli jak porównania jeden do jednego. Ceny ofertowe są wyższe od transakcyjnych, a próby różnią się składem: transakcje obejmują także starsze i mniejsze lokale. Pokazuje ona jednak rząd wielkości: na rynku wtórnym mediana transakcji w Pafos i Larnace jest ponad dwa razy niższa niż mediana oferty nowych mieszkań. W pierwszym półroczu 2026 roku sprzedano według Landbank 3 594 lokale na rynku pierwotnym i 3 202 na wtórnym, więc rynek wtórny jest realną alternatywą. Zalety i wady obu ścieżek omawiamy w artykule Co kupić na Cyprze: nową inwestycję czy rynek wtórny.

Czy ceny mieszkań na Cyprze rosną: dane Banku Centralnego i Eurostatu

Według Banku Centralnego Cypru indeks cen mieszkań wzrósł w drugim kwartale 2026 roku o 8,5% rok do roku i o 2,4% kwartał do kwartału, przy czym mieszkania podrożały o 8,9%, a domy o 5,8%. W podziale na okręgi wzrost wyniósł 9,8% w Larnace, 9,6% w Pafos i 7,8% w Limassol. Indeks cen mieszkań cypryjskiego urzędu statystycznego, liczony według metodyki Eurostatu, pokazuje wzrost o 7,9% rok do roku wobec 4,7% w całej Unii Europejskiej. Nowe mieszkania drożały w nim szybciej niż istniejące (około 9,8% wobec 4,2%, według naszego przeliczenia z poziomów indeksu).

Obie metody dają różne liczby, bo opierają się na innych danych, więc podajemy obie. Popyt potwierdzają dane Rejestru Gruntów: w okresie od stycznia do września 2026 roku zawarto 14 969 umów sprzedaży, o około 14% więcej niż rok wcześniej, a cudzoziemcy kupili 41,9% nieruchomości. Rejestr nie publikuje podziału na narodowości, więc nie wiadomo, ile transakcji zawarli Polacy. Indeks za trzeci kwartał 2026 roku nie został jeszcze opublikowany.

Cena mieszkania z VAT i kosztami: przykład dla 2-sypialniowego mieszkania w Larnace

Ceny w ofertach nowych inwestycji podaje się bez VAT, więc cena na umowie jest wyższa. Weźmy medianę dwusypialniowego mieszkania w Larnace, 309 000 € (80 m²):

• Kupujący na własne mieszkanie, VAT 5%. 15 450 € VAT, razem 324 450 €. Dochodzi około 4 000 € kosztów prawnych i dodatkowych (założenie z naszego zestawienia kosztów), więc łącznie około 328 450 €.
• Drugi dom lub inwestycja, VAT 19%. 58 710 € VAT, razem 367 710 €, plus około 4 000 €, więc łącznie około 371 710 €. Różnica wobec pierwszego wariantu to około 43 000 €.

Opłaty przeniesienia własności przy zakupie od dewelopera nie występują, a opłatę skarbową zniesiono dla umów podpisanych od 1 stycznia 2026 roku. Stawka 5% ma według zasad z 2023 roku limity 130 m² i 350 000 € (z pułapem 190 m² i 475 000 €). Starszy reżim przejściowy, dla pozwoleń i wniosków złożonych do 31 października 2023 roku, obejmuje pierwsze 200 m² i ma termin wniosku do 31 grudnia 2026 roku. Sprawdź swój przypadek przed podpisaniem umowy w artykule VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze i u prawnika. Pełne zestawienie kosztów znajdziesz w poradniku koszt zakupu nieruchomości na Cyprze.

Rata kredytu przy mieszkaniu za medianę ceny: przykład z oprocentowaniem 4,16%

Według Banku Centralnego Cypru średnie oprocentowanie nowych kredytów na zakup domu wyniosło w sierpniu 2026 roku 4,16%, a w lipcu 3,78%. Przy założeniu, że kredyt pokrywa 70% ceny z VAT 5% (324 450 €), czyli 227 115 €, oprocentowaniu 4,16% i okresie 25 lat, rata miesięczna wynosi około 1 219 €, a odsetki za cały okres około 138 600 €. To tylko założenie do obliczeń. Dostępność i warunki kredytu dla cudzoziemców zależą od banku, więc szczegóły opisujemy w artykule Kredyt hipoteczny na Cyprze.

Jak czytać ceny mieszkań w ofertach: VAT, metraż i etap budowy

• Cena bez VAT. Sprawdź, czy cena w ogłoszeniu zawiera VAT, bo różnica to 5% albo 19% ceny.
• Metraż. Powierzchnia bywa podawana jako wewnętrzna, jako zabudowa albo razem z werandą. Cena za metr liczona od większej powierzchni wygląda korzystniej, więc porównuj ceny za metr tylko dla tej samej definicji powierzchni.
• Etap budowy. Mieszkania w budowie bywają tańsze niż gotowe, a płatności rozkłada się na raty. Zabezpieczenie wpłat opisujemy w artykule o zakupie off-plan.
• Ceny ofertowe. To ceny wywoławcze. Cena transakcji bywa niższa, a różnica zależy od dewelopera i etapu sprzedaży.

Aktualne oferty z cenami zebraliśmy na stronach mieszkań na Cyprze oraz w zestawieniu nieruchomości na Cyprze.

Chcesz zobaczyć nowe mieszkania w swoim budżecie? Zostaw zapytanie, a przygotujemy zestawienie ofert w Pafos, Limassol i Larnace.