Za 300 000 € w Pafos dostaniesz o 17% więcej metrów niż w Limassol

Kto w Polsce myśli o mieszkaniu nad Morzem Śródziemnym, zwykle zaczyna od porównania z cenami u siebie. Mediana ceny metra w naszym katalogu w Pafos to 4 425 € (ceny bez VAT, stan na 30 października 2026). Aktualne ceny na rynku polskim sprawdź przed decyzją — zmieniają się szybciej niż cypryjskie.

Cena metra na Cyprze różni się między miastami. Policzyliśmy to na własnym katalogu i różnica między dwoma głównymi miastami nadmorskimi jest wyraźna.

Przy obecnych medianach 300 000 € kupuje w Pafos około 68 m², a w Limassol około 58 m² — różnica 9,8 m², czyli o 17% więcej powierzchni za te same pieniądze. Pełne mediany cen według miast znajdziesz w artykule Ceny mieszkań na Cyprze w 2026 roku.

9,8 m² to powierzchnia małej sypialni.

Rachunek

Limassol ma narzut 16,8% na metrze. Odwróć to, a wyjdzie konkretna kwota:

Przy 100 m² to samo mieszkanie kosztuje w Limassol około 74 400 € więcej. To kwota, za którą można pokryć kilka lat kosztów utrzymania albo znaczną część VAT-u. Ceny różnią się także wewnątrz Limassol: porównanie Germasogeia i mariny pokazuje, ile metrów daje 600 000 € w okolicy mariny i w Germasogeia.

Jak to wygląda w realnych ofertach

W Pafos typowe mieszkanie w przedziale 300 000–400 000 € to 78 m², 2 sypialnie, 4 minuty do plaży, po 4 425 € za metr. Próba: 244 oferty w 51 projektach od 20 deweloperów, największy deweloper daje 16% ofert. To przekrój rynku, w którym cennik jednej firmy ma niewielki udział.

W Limassol ten sam przedział daje w medianie 66 m², 1 sypialnia, 4 minuty do plaży, po 5 169 € za metr. Próba: 199 ofert w 43 projektach od 11 deweloperów. Jest wystarczająca do wniosków i ma jedno zastrzeżenie, które wolimy nazwać: największy deweloper daje 37% ofert, więc liczba dla Limassol opiera się na kilku cennikach silniej niż liczba dla Pafos.

Dlaczego Limassol jest droższy

Narzut ma swoje przyczyny. Limassol to biznesowe i finansowe centrum Cypru z całorocznym popytem ze strony specjalistów z finansów i branży technologicznej, a w Pafos mocniej widać sezonowy ruch turystyczny. Pierwszorzędne lokalizacje nadmorskie należą w Limassol do najdroższych w kraju.

Pafos to rynek mniejszy, spokojniejszy i wyraźnie bardziej turystyczny, na zachodnim wybrzeżu — z własnym międzynarodowym lotniskiem i ugruntowaną społecznością brytyjską oraz północnoeuropejską.

W Pafos kupujesz taki sam produkt z rynku pierwotnego, tyle że na innym rynku.

Lotniska: rzecz, która dla Polaka waży więcej

Połączenia lotnicze z Polski na Cypr są w dużej mierze sezonowe — poza sezonem trzeba zwykle lecieć z przesiadką. To ma dwa praktyczne skutki, których nie widać w cenniku.

Po pierwsze, własne lotnisko Pafos przestaje być drobnym udogodnieniem, a staje się realną oszczędnością czasu przy każdym przylocie — podczas gdy do Limassol i tak dojeżdża się z Larnaki około 45 minut.

Po drugie, jeśli planujesz wynajem, poza sezonem trudniej „doskoczyć i ogarnąć" awarię czy zmianę najemcy. Większe mieszkanie to więcej rzeczy, które mogą tego wymagać — a zarządzanie zdalne kosztuje, i ten koszt trzeba doliczyć do rachunku, zanim uzna się dodatkowe metry za czysty zysk.

Co Limassol daje w zamian

Oto druga połowa obrazu.

Najem. W Limassol popyt biznesowy trwa cały rok, w Pafos jest bardziej sezonowy, choć w lokalizacjach turystycznych dobrze działa najem krótkoterminowy. Procentów rentowności według miast tu nie podajemy: nie udało nam się potwierdzić ich oficjalnymi źródłami. Rentowność warto liczyć dla konkretnej nieruchomości, z realną stawką czynszu i obłożeniem miesiąc po miesiącu.

Wymiana wygląda więc tak: więcej metrów za euro w Pafos, całoroczny popyt na najem i rozwinięte otoczenie biznesowe w Limassol. Co waży więcej, zależy od tego, czy kupujesz, żeby mieszkać, czy żeby wynajmować. Szersze porównanie obu miast — styl życia, szkoły, lotniska, dzielnice — znajdziesz w tekście Pafos czy Limassol.

Uczciwa uwaga o złotym

Polska nie należy do strefy euro, więc trzeba to powiedzieć wprost: kupując na Cyprze, nabywasz aktywo wyceniane w euro, podczas gdy zarabiasz w złotych. Ryzyko walutowe nie znika — przyjmujesz ekspozycję EUR/PLN przy zakupie, przy dochodach z najmu i przy ewentualnej sprzedaży.

Tę pozycję po prostu trzeba policzyć: rentowność licz w złotych. Euro daje przy tym stabilność i łatwość zabezpieczenia z Polski, czego nie da się powiedzieć o wielu innych kierunkach inwestycyjnych.

Plus, który działa na Twoją korzyść: Cypr nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości (zniesiony w 2017 roku, zostały tylko niewielkie opłaty miejskie) ani podatku spadkowego.

Jako obywatel UE kupujesz bez ograniczeń

Krótko, bo bywa to przedstawiane błędnie: cypryjska ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Cap. 109) nie dotyczy obywateli UE i EOG. Nie potrzebujesz zezwolenia, nie obowiązuje Cię limit liczby nieruchomości, a transakcja przebiega szybciej niż u kupujących z państw trzecich. Oni (także Szwajcarzy i Brytyjczycy) składają do administracji okręgowej wniosek na formularzu COMM 145, bez opłaty, zwykle na 2–3 tygodnie; zezwolenie obejmuje działkę do 4 000 m² pod własny dom albo do dwóch nieruchomości.

Często przywoływana ścieżka 300 000 € to program stałego pobytu (Category F) dla obywateli państw trzecich — Ciebie nie dotyczy. W tym tekście używamy tej kwoty jako okrągłego punktu odniesienia do porównania miast.

VAT dotyczy każdego, kto kupuje od dewelopera. Ceny w katalogu są podane bez VAT. Stawka 5% obowiązuje tylko dla głównego miejsca zamieszkania o powierzchni do 130 m² przy cenie całkowitej do 350 000 €; dom wakacyjny lub inwestycyjny z reguły tego warunku nie spełnia. Przy cenie od 350 000 do 475 000 € stawkę sprawdź z prawnikiem przed podpisaniem umowy; od 475 000 € VAT 19% liczy się od całej ceny. Dla mieszkania za 300 000 € daje to 315 000 € przy 5% i 357 000 € przy 19%.

Co wybrać?

Pafos, jeśli liczą się metry, przestrzeń i wartość za euro — jeśli nieruchomość ma być miejscem do mieszkania, wakacyjnym domem albo lokum na emeryturę. Około 17% więcej powierzchni za ten sam budżet i lotnisko kilka minut od domu.

Limassol, jeśli kluczowy jest całoroczny popyt na najem albo otoczenie biznesowe i międzynarodowe — i akceptujesz realny narzut na metrze.

Jeśli się wahasz, zwykle znaczy to, że kupujesz do mieszkania — a wtedy Pafos jest efektywniejszym sposobem wydania 300 000 €.

Metodologia

Liczby pochodzą z naszego własnego, aktualnego katalogu nowych inwestycji na Cyprze na dzień 30 października 2026, ograniczonego do dostępnych (niesprzedanych) ofert, które mają zarówno cenę, jak i podaną powierzchnię. Ceny w katalogu są bez VAT.

• Porównanie obejmuje mieszkania (mieszkania, penthousy, duplexy i maisonettes; studia nie wchodzą) z ceną powyżej 300 000 € i do 400 000 € włącznie.
• Cena za m² to mediana dla regionu. Średniej nie używamy, bo pojedyncze luksusowe obiekty by ją zaburzyły.
• 17% wynika z podzielenia 300 000 € przez medianę ceny metra w każdym regionie. Liczba opisuje, co budżet kupuje przy typowych cenach, i nie jest pomiarem dwóch konkretnych mieszkań.
• Wielkości prób: mieszkania w Pafos — 244 oferty w 51 projektach od 20 deweloperów; mieszkania w Limassol — 199 ofert w 43 projektach od 11 deweloperów. Kombinacji „region + typ", w których wszystkie oferty pochodzą z jednej lub dwóch inwestycji, nie bierzemy do porównania: cennik jednego budynku nie jest obrazem rynku. Udział największego dewelopera w próbie to 16% w Pafos i 37% w Limassol.
• Wille nie wchodzą do porównania: w przedziale 300 000–400 000 € nie mamy w katalogu żadnej willi (najtańsza willa od 300 000 € kosztuje 415 000 €). To wniosek dotyczący mieszkań.
• Zakres katalogu: są w nim inwestycje z dostępnymi ofertami we wszystkich pięciu okręgach (liczba inwestycji: Pafos 177, Limassol 110, Larnaka 25, Famagusta 11, Nikozja 4). Do porównania wzięliśmy dwa najlepiej reprezentowane. To katalog nowych inwestycji z przewagą lokalizacji nadmorskich i premium, w Nikozji i Famaguście cieńszy. Zawiera ceny ofertowe deweloperów; oficjalne statystyki transakcyjne obejmujące cały rynek, łącznie z wtórnym, mogą wyglądać inaczej. Obie liczby mogą być prawdziwe — mierzą co innego.

Ceny się zmieniają. Dane odzwierciedlają nasz katalog na dzień 30 października 2026.

Sprawdź, co daje Twój budżet

Podaj kwotę i cel — mieszkanie, wynajem albo jedno i drugie — a pokażemy, co realnie obejmuje w każdym z miast, na podstawie faktycznej dostępności, bez median.