За 300 000 € в Пафосе квартира выходит на 17% больше, чем в Лимассоле

Большинство тех, кто присматривается к покупке на Кипре, эту цифру уже знает. 300 000 € — порог для ПМЖ через инвестиции (Category F), и он давно стал бюджетом по умолчанию: суммой, с которой приезжают, ещё не выбрав город.

Мало кто знает, насколько по-разному эти деньги работают в зависимости от города.

Мы посчитали по собственному каталогу на 30 октября 2026 года. При нынешних медианных ценах за 300 000 € в Пафосе выходит около 68 м², а в Лимассоле — около 58 м². Разница — 9,8 м², то есть на 17% больше площади за те же деньги. Цены каталога указаны без НДС, о ставках НДС — ниже.

9,8 м² — это площадь небольшой спальни.

Считаем

В Лимассоле метр стоит на 16,8% дороже. Посмотрим с другой стороны — во сколько обойдётся одна и та же площадь в каждом городе:

На 100 м² такая же квартира в Лимассоле обойдётся примерно на 74 400 € дороже. Сумма заметная: на неё можно оплатить несколько лет расходов на содержание или значительную часть НДС. Цены различаются и внутри самого Лимассола: сравнение Гермасойи и марины показывает, сколько квадратных метров даёт 600 000 € у марины и в Гермасойе.

Как это выглядит в реальных объектах

В Пафосе типичная квартира в диапазоне 300 000–400 000 € — это 78 м², 2 спальни, 4 минуты до пляжа, по 4 425 € за метр. Выборка: 244 объекта в 51 проекте у 20 застройщиков, самый крупный застройщик даёт 16% объектов. Это срез рынка, и прайс-лист одной компании занимает в нём небольшую долю.

В Лимассоле в том же диапазоне медиана такая: 66 м², 1 спальня, 4 минуты до пляжа, по 5 169 € за метр. Выборка: 199 объектов в 43 проектах у 11 застройщиков. Её хватает для уверенных выводов, и при этом есть оговорка, которую мы предпочитаем назвать вслух: самый крупный застройщик даёт 37% объектов, поэтому лимассольская цифра опирается на несколько прайс-листов сильнее, чем пафосская.

Почему в Лимассоле дороже

У разницы в цене есть причины. Лимассол — деловая и финансовая столица Кипра: там круглый год держится спрос со стороны специалистов из финансов и IT, а в Пафосе заметнее сезонный туристический поток. Лучшие локации у моря в Лимассоле — одни из самых дорогих в стране.

Пафос меньше, спокойнее и заметно более курортный. Он на западном побережье, и у него собственный международный аэропорт.

Для русскоязычного покупателя есть ещё один фактор, о котором в общих сравнениях пишут редко. В Лимассоле сложилась русскоязычная среда: школы с русским языком, врачи и юристы, с которыми можно говорить по-русски, привычные бытовые и деловые услуги. Часть лимассольской надбавки оплачивает эту среду: вокруг говорят на вашем языке, и детям есть где учиться.

Это меняет расчёт. В Пафосе вы получаете на 17% больше метров, в Лимассоле — среду. Если вы переезжаете с семьёй и школа стоит в списке первым пунктом, переплата около 50 600 € за те же 68 м² может себя оправдать. Если квартира нужна для отдыха или сезонной жизни, оправдать её труднее.

В чём Лимассол выигрывает

Посмотрим на вторую половину картины.

Аренда. В Лимассоле деловой спрос идёт круглый год, в Пафосе он сезоннее, хотя в туристических районах хорошо работает посуточная аренда. Проценты доходности по городам мы здесь не приводим: подтвердить их официальными источниками мы не смогли. Доходность стоит считать по конкретному объекту — с реальной арендной ставкой и загрузкой по месяцам.

Если свести всё к одной фразе: в Пафосе на ваши деньги больше метров, в Лимассоле — круглогодичный спрос и привычная среда. Что важнее, зависит от цели: жильё для себя или объект под сдачу. Если хочется сравнить города шире — по укладу жизни, школам, аэропортам и районам — мы разбирали это подробно в материале Пафос или Лимассол.

Если вы бываете на Кипре редко

Отдельно — о тех, кто покупает удалённо и приезжает пару раз в год.

Лишние 9,8 м² чего-то стоят, когда вы ими пользуетесь. Если квартира девять месяцев в году пустует, площадь приносит меньше пользы, чем хорошо выстроенная сдача.

Для удалённого владельца сдача влияет на расчёт: при сезонном спросе в Пафосе простои между арендаторами вероятнее, чем при круглогодичном спросе в Лимассоле. Спросите у управляющей компании фактическую загрузку по месяцам за последние два года до покупки. Эта цифра нередко важнее цены метра.

Что не зависит от города: ПМЖ (Category F)

Раз 300 000 € — тот самый порог, с которым большинство и приходит к вопросу, скажем прямо: на право получить ПМЖ (Category F) выбор города не влияет. Новостройка от 300 000 € плюс НДС, купленная напрямую у лицензированного застройщика, подходит под маршрут и в Пафосе, и в Лимассоле.

Две детали, о которых при этом забывают:

Порог — это 300 000 € плюс НДС. Цены каталога указаны без НДС. Ставка зависит от объекта и покупателя: 5% применяется только к основному жилью площадью до 130 м² при общей цене до 350 000 €; при цене от 350 000 до 475 000 € ставку нужно уточнить у юриста до подписания договора; с 475 000 € НДС 19% начисляется на всю цену. Для квартиры ровно за 300 000 € это 315 000 € при ставке 5% и 357 000 € при ставке 19%. Разница 42 000 €, поэтому право на льготную ставку стоит выяснить заранее.

Порог чаще касается квартир, чем вилл. В нашем каталоге 721 из 722 вилл (99,9%) стоят от 300 000 €, среди 2 040 квартир этот уровень проходят 1 610 (78,9%). Покупатель виллы с этим ограничением практически не сталкивается. В полосе прямо под порогом, от 270 000 до 299 999 €, у нас 170 объектов в 46 проектах: 159 квартир, 9 студий, одна вилла и один офис.

Полные требования, критерии по доходу и порядок действий — в нашем руководстве по кипрскому ПМЖ.

Так что же выбрать?

Пафос — если вам важны площадь, простор и отдача с каждого евро: когда квартира покупается для себя, для семьи или для жизни на пенсии. Около 17% больше метров за тот же бюджет и аэропорт в нескольких минутах.

Лимассол — если важны круглогодичный спрос на аренду или русскоязычная среда для семьи: школы и услуги на вашем языке, деловая жизнь рядом. За это придётся доплатить.

Если сомневаетесь, а школа в списке не на первом месте, обычно это значит, что квартира берётся для жизни. Тогда в Пафосе те же 300 000 € дают больше площади.

Методология

Цифры взяты из нашего собственного действующего каталога новостроек на Кипре на 30 октября 2026 года. Мы отобрали доступные (непроданные) объекты, у которых указаны и цена, и площадь. Цены каталога указаны без НДС.

• В сравнение входят квартиры (квартиры, пентхаусы, дуплексы и мезонеты; студии не входят) с ценой выше 300 000 € и до 400 000 € включительно.
• Цена за метр — медиана по округу. Среднее мы не берём: отдельные премиальные объекты исказили бы картину.
• 17% получены делением 300 000 € на медианную цену метра в каждом округе. Показатель отвечает на вопрос, сколько метров даёт бюджет при типичных ценах; замер двух конкретных квартир он не заменяет.
• Размеры выборок: Пафос, квартиры — 244 объекта в 51 проекте у 20 застройщиков; Лимассол, квартиры — 199 объектов в 43 проектах у 11 застройщиков. Сочетания «округ + тип», в которых все объекты принадлежат одному-двум проектам, мы в сравнение не берём: прайс-лист одного дома ещё не картина рынка. Доля самого крупного застройщика в выборке: 16% в Пафосе и 37% в Лимассоле.
• Виллы не учитывались: в диапазоне 300 000–400 000 € вилл в каталоге нет (самая дешёвая вилла от 300 000 € стоит 415 000 €). Все выводы здесь — про квартиры.
• Границы каталога: в нём есть проекты с доступными объектами во всех пяти округах (число проектов: Пафос — 177, Лимассол — 110, Ларнака — 25, Фамагуста — 11, Никосия — 4). Для сравнения взяты два самых представленных. Это каталог новостроек с уклоном в прибрежные и премиальные локации, в Никосии и Фамагусте он тоньше. В нём цены предложения застройщиков; сделки по всему рынку, включая вторичку, в официальной статистике могут выглядеть иначе: измеряется разное.

Цены меняются. Данные приведены на 30 октября 2026 года.

Узнайте, на что хватит вашего бюджета

Назовите сумму и цель — жить, сдавать или получить ПМЖ, — и мы покажем, что на неё реально можно купить в каждом городе: по фактическому наличию, без медиан.