За 300 000 € в Пафосе квартира выходит на 18% больше, чем в Лимассоле

Большинство тех, кто присматривается к покупке на Кипре, эту цифру уже знает. 300 000 € — порог для ПМЖ через инвестиции, и он давно стал бюджетом по умолчанию: суммой, с которой приезжают, ещё не выбрав город.

А вот чего почти никто не знает — насколько по-разному эти деньги работают в зависимости от того, где их потратить.

Мы посчитали по собственному каталогу. При нынешних медианных ценах за 300 000 € в Пафосе выходит около 88 м², а в Лимассоле — около 74 м². Разница — 13,5 м², то есть на 18% больше площади за ровно те же деньги.

По сути это разница между просторной двухкомнатной и тесной однокомнатной.

Считаем

В Лимассоле метр стоит на 18,1% дороже. Посмотрим с другой стороны — во сколько обойдётся та же площадь в каждом городе:

На 120 метрах та же квартира в Лимассоле обойдётся примерно на 74 000 € дороже. Это не погрешность округления: на эти деньги можно сделать второй санузел, несколько лет платить за содержание или закрыть заметную часть НДС.

Как это выглядит в реальных объектах

В Пафосе типичная квартира в диапазоне 300 000–400 000 € — это 106 м², две спальни, четыре минуты до пляжа, по 3 418 € за метр. Это наша самая надёжная цифра: 78 объектов у 18 разных застройщиков, то есть срез рынка, а не прайс-лист одной компании.

В Лимассоле в том же диапазоне медиана другая: 76 м², одна спальня, шесть минут до пляжа, по 4 037 € за метр. Здесь важная оговорка, которую мы предпочитаем назвать вслух, а не спрятать: эта цифра опирается на 13 объектов у 4 застройщиков. Направление она показывает верно и совпадает со всем, что мы видим на рынке, но выборка тоньше пафосской — и относиться к ней нужно соответственно.

Почему в Лимассоле дороже

Разница в цене не случайна. Лимассол — деловая и финансовая столица Кипра: самые высокие зарплаты на острове, самый тесный рынок аренды, круглогодичный спрос со стороны специалистов из финансов и IT вместо сезонного туристического потока. Лучшие локации у моря там — одни из самых дорогих в стране.

Пафос меньше, спокойнее и заметно более курортный. Он на западном побережье, и у него собственный международный аэропорт.

Но для русскоязычного покупателя есть ещё один фактор, о котором в общих сравнениях не пишут. Именно в Лимассоле сложилась русскоязычная среда: школы с русским языком, врачи и юристы, с которыми можно говорить по-русски, привычные бытовые и деловые услуги. Так что часть лимассольской надбавки — это плата не за престиж, а за то, что вокруг говорят на вашем языке и детям есть куда пойти учиться.

И это меняет весь расчёт. В Пафосе вы получаете на 18% больше метров, в Лимассоле — среду. Если вы переезжаете с семьёй и школа стоит в списке первым пунктом, переплата в 54 000 € за те же 88 метров может себя оправдать. Если квартира нужна для отдыха, сезонной жизни или под сдачу — вряд ли.

В чём Лимассол выигрывает

Будем честны и с другой стороной.

По доходности аренды всё наоборот. Лимассол даёт самую высокую валовую доходность на острове — около 5,3–6% по квартирам против примерно 4–5% в Пафосе. Причина та же: круглогодичный деловой спрос и очень тесный рынок, где адекватно оценённая квартира сдаётся за две-три недели. Пафос сезоннее, хотя в туристических районах хорошо работает посуточная аренда.

Ликвидность. Верхний сегмент рынка в Лимассоле глубже: большинство сделок дороже 1,5 млн € проходят именно там.

Если свести всё к одной фразе: в Пафосе на ваши деньги больше метров, в Лимассоле — больше дохода. Что для вас важнее, зависит только от того, покупаете вы жильё для себя или актив под сдачу. Если хочется сравнить города шире — по укладу жизни, школам, аэропортам и районам — мы разбирали это подробно в материале Пафос или Лимассол.

Если вы бываете на Кипре редко

Отдельно — о тех, кто покупает удалённо и приезжает пару раз в год.

Лишние 13,5 м² чего-то стоят только тогда, когда вы ими пользуетесь. Если квартира девять месяцев в году стоит пустой, площадь приносит вам меньше, чем доходность.

Но есть и обратная сторона: большую квартиру труднее сдавать в сезонном Пафосе, чем компактную в круглогодичном Лимассоле. Для удалённого владельца это нередко важнее цены метра — короткие простои и стабильный арендатор экономят больше нервов, чем экономия при покупке.

Что не зависит от города: ПМЖ

Раз 300 000 € — это тот самый порог, с которым большинство и приходит к вопросу, скажем прямо: на право получить ПМЖ выбор города не влияет. Новостройка от 300 000 €, купленная напрямую у лицензированного застройщика, подходит под маршрут и в Пафосе, и в Лимассоле.

Две детали, о которых при этом забывают:

Порог — это 300 000 € плюс НДС. По стандартной ставке 19% итоговая сумма выходит 357 000 €, по льготной 5% для квалифицированного основного жилья — 315 000 €. Разница между ставками 42 000 €, так что право на льготу стоит выяснить заранее.

Порог касается покупателей квартир, а не вилл. В нашем каталоге 99,3% вилл и так дороже 300 000 €, тогда как среди квартир его проходят 71,5%. Покупатель виллы с этим ограничением фактически не сталкивается. А в неудобной полосе прямо под порогом — от 270 000 до 299 999 € — все объекты без исключения оказались квартирами. Ни одной виллы.

Полные требования, критерии по доходу и порядок действий — в нашем руководстве по кипрскому ПМЖ.

Так что же выбрать?

Пафос — если вам важны площадь, простор и отдача с каждого евро: когда квартира покупается для себя, для семьи или для жизни на пенсии. Примерно на 18% больше метров за тот же бюджет и аэропорт в нескольких минутах.

Лимассол — если цель в доходе от аренды либо в русскоязычной среде для семьи: круглогодичные арендаторы, более высокая доходность, школы и услуги на вашем языке. И вы готовы за это доплатить.

Если сомневаетесь, а школа в списке не на первом месте, — обычно это значит, что квартира берётся для жизни, а не под сдачу. Тогда в Пафосе те же 300 000 € сработают лучше.

Методология

Цифры взяты из нашего собственного действующего каталога новостроек на Кипре. Мы отобрали доступные (непроданные) объекты, у которых указаны и цена, и площадь.

• Цена за метр — медиана по округу, а не среднее: так отдельные премиальные объекты не искажают картину.
• 18% получены делением 300 000 € на медианную цену метра в каждом округе. Это показывает, сколько метров даёт бюджет при типичных ценах, — а не замер двух конкретных квартир.
• Размеры выборок: Пафос, квартиры — 78 объектов у 18 застройщиков; Лимассол, квартиры — 13 объектов у 4 застройщиков. Несколько сочетаний «округ + тип» мы исключили: по количеству объектов они выглядели достаточными, но на деле все они были из одного-двух проектов, а прайс-лист одного дома — это ещё не картина рынка.
• Виллы не учитывались: в диапазон 300 000–400 000 € попадают всего шесть вилл. Все выводы здесь — про квартиры.
• Чего мы не утверждаем: это не перепись кипрского рынка. Наш каталог — новостройки, с уклоном в прибрежные и премиальные локации; в Никосии и Фамагусте объектов у нас нет. Официальная статистика по сделкам, которая охватывает весь рынок вместе со вторичкой, показывает более низкие цифры. Противоречия здесь нет — просто измеряется разное.

Цены меняются. Данные приведены на указанную дату.

Узнайте, на что хватит вашего бюджета

Назовите сумму и цель — жить, сдавать или получить ПМЖ, — и мы покажем, что на неё реально можно купить в каждом городе: по фактическому наличию, а не по медианам.