Ceny domów i willi na Cyprze w 2026 roku: ile kosztuje dom w Pafos, Limassol i Larnace

Krótko: mediana ceny nowej willi w naszej bazie wynosi 726 000 € w Larnace, 980 000 € w Pafos i 1 333 000 € w Limassol (ceny bez VAT, stan na 28 października 2026 roku). Tylko jedna z 561 willi w tych trzech miastach kosztuje mniej niż 400 000 €. Według Banku Centralnego Cypru domy podrożały w drugim kwartale 2026 roku o 5,8% rok do roku, wolniej niż mieszkania (8,9%). Na rynku wtórnym mediana transakcji domu w pierwszym półroczu 2026 roku wyniosła według Landbank 325 000 € w Limassol, 230 000 € w Pafos i 185 000 € w Larnace.

Dane pochodzą z czterech źródeł, które mierzą różne rzeczy: z ofert w naszej bazie (nowe inwestycje, ceny ofertowe bez VAT), z mediany cen transakcyjnych Landbank Analytics (pierwsze półrocze 2026 roku, rynek nowy i wtórny), z indeksu cen Banku Centralnego Cypru (drugi kwartał 2026 roku) oraz z danych Rejestru Gruntów. Ceny ofertowe i transakcyjne nie są wprost porównywalne, więc przy każdej liczbie podajemy, co mierzy. Ceny mieszkań omawiamy w artykule Ceny mieszkań na Cyprze w 2026 roku.

Ile kosztuje dom na Cyprze w 2026 roku: mediany cen willi w Pafos, Limassol i Larnace

W bazie jest 561 dostępnych willi w trzech miastach (21 w Larnace, 440 w Pafos, 100 w Limassol), wyłącznie z nowych inwestycji. Poniżej ceny bez VAT. Kolumna „środek oferty” pokazuje przedział, w którym mieści się połowa willi, od dolnego do górnego kwartyla.

Larnaka ma w ofercie tylko dwa projekty z willami, więc jej mediana opisuje wąski wycinek rynku. Pafos obejmuje też okolice, na przykład Polis i Kouklię, i ma największy wybór: 61 projektów. W Limassol wille są rzadsze i znacznie droższe, a górny kwartyl dochodzi do 2 000 000 €. Najtańsza willa w bazie, za 299 000 €, jest w Pafos i stanowi wyjątek: pozostałe kosztują co najmniej 400 000 €. Domy szeregowe są tańsze: w Pafos mamy 24 takie obiekty w trzech projektach, od 350 000 do 650 000 €, z medianą 428 000 €.

Cena willi według liczby sypialni i wielkości działki

Mediana ceny bez VAT, powierzchni zabudowy i działki dla najczęstszych typów willi. Pokazujemy tylko wartości oparte na co najmniej 19 obiektach, a przy mniejszej próbie piszemy, że wiarygodnej mediany nie ma.

Trzysypialniowa willa w Pafos kosztuje w medianie 825 000 €, a ta sama klasa w Limassol 1 268 000 €, czyli o 54% więcej przy podobnej wielkości działki (około 415 m²). Wielkość działek w nowych projektach opisujemy szerzej w artykule Ile ziemi przypada na willę na Cyprze.

Przedziały cen willi: ile ofert mieści się w twoim budżecie

Udział willi w każdym przedziale ceny bez VAT:

Przy budżecie do 600 000 € bez VAT wybierasz w Pafos spośród 14% ofert, w Limassol spośród 19%, a w Larnace spośród 24%. W Pafos połowa willi mieści się w przedziale od 719 000 do 1 515 000 €. Jeśli planujesz dom poniżej 400 000 €, w nowych inwestycjach praktycznie go nie znajdziesz: pozostaje rynek wtórny albo zakup działki i budowa willi.

Domy z rynku wtórnego a nowe domy: ceny transakcyjne Landbank w 2026 roku

Nasza baza zawiera wyłącznie nowe inwestycje. Rynek wtórny i transakcje opisują mediany Landbank Analytics z pierwszego półrocza 2026 roku.

Nie porównuj tych kolumn wprost. Ceny ofertowe są wyższe od transakcyjnych, a transakcje obejmują także mniejsze domy, szeregowce i starsze budynki, podczas gdy w naszej bazie dominują wolnostojące wille z basenem. Pokazują jednak, że przy dużym budżecie wybór nie ogranicza się do willi z nowej inwestycji. Landbank podaje też mediany domów w wybranych miejscowościach: 790 000 € w Peyia i 847 500 € w Germasogeia (pierwsze półrocze 2026 roku). Obie okolice opisujemy w przewodnikach Peyia i Coral Bay oraz Germasogeia w Limassol.

Czy ceny domów na Cyprze rosną: dane Banku Centralnego

Według Banku Centralnego Cypru domy podrożały w drugim kwartale 2026 roku o 5,8% rok do roku, a w pierwszym kwartale o 3,0%. Mieszkania drożały szybciej: o 8,9% i 10,8%. W podziale na okręgi ogólny wzrost cen nieruchomości wyniósł 9,8% w Larnace, 9,6% w Pafos i 7,8% w Limassol. Cypryjski urząd statystyczny pokazuje dla wszystkich mieszkań i domów wzrost o 7,9% rok do roku wobec 4,7% w Unii Europejskiej. Obie metody mierzą rynek inaczej, więc podajemy obie.

W okresie od stycznia do września 2026 roku zawarto 14 969 umów sprzedaży, o około 14% więcej niż rok wcześniej, a cudzoziemcy kupili 41,9% nieruchomości. W Pafos udział cudzoziemców w okresie od stycznia do lipca wyniósł 69,8%, najwięcej ze wszystkich okręgów. Rejestr Gruntów nie podaje podziału na narodowości, więc nie wiadomo, ile transakcji zawarli Polacy.

Cena willi z VAT 19% i kosztami zakupu: przykład dla trzysypialniowej willi w Pafos

Ceny willi w ofertach podaje się bez VAT. Weźmy medianę trzysypialniowej willi w Pafos, 825 000 € (158 m², działka 413 m²). Stawka 5% dotyczy mieszkania kupowanego na własny dom do określonej ceny, a według naszego artykułu o VAT przy cenie powyżej 475 000 € cała cena podlega 19%. Dla tej willi oznacza to:

• VAT 19%. 156 750 €, razem 981 750 €.
• Koszty dodatkowe. Około 4 000 € kosztów prawnych i dodatkowych (założenie z naszego zestawienia kosztów), więc łącznie około 985 750 €.
• Opłaty przeniesienia własności. Przy zakupie od dewelopera z VAT ich nie ma, a opłatę skarbową zniesiono dla umów podpisanych od 1 stycznia 2026 roku.

Dla porównania koszty zakupu domu z rynku wtórnego o cenie równej medianie Landbank w Pafos, 230 000 €: VAT nie występuje, a opłaty przeniesienia własności według skali 3%, 5% i 8% z obniżką o połowę wynoszą 5 800 €. Razem z około 4 000 € kosztów prawnych daje to około 239 800 €. To tylko ilustracja struktury kosztów, bo mediana wtórna obejmuje inne domy niż nowe wille. Pełne zestawienie opisujemy w poradniku koszt zakupu nieruchomości na Cyprze, a zasady stawek w artykule VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze. Starszy reżim przejściowy stawki 5% (pozwolenia i wnioski złożone do 31 października 2023 roku) ma inne limity, więc sprawdź swój przypadek u prawnika.

Co wpływa na cenę domu na Cyprze: lokalizacja, działka i liczba sypialni

• Miasto. Mediana ceny za metr willi rośnie od 3 904 € w Larnace przez 5 171 € w Pafos do 6 240 € w Limassol.
• Okolica. Mediany domów Landbank różnią się między miejscowościami: 790 000 € w Peyia (Pafos) i 847 500 € w Germasogeia (Limassol) w pierwszym półroczu 2026 roku.
• Liczba sypialni i działka. Przejście z trzech na cztery sypialnie podnosi medianę w Pafos z 825 000 do 1 200 000 €, a działka rośnie z około 413 do 575 m².
• Etap budowy. Wille w budowie i na etapie off-plan mają płatności w ratach. Zabezpieczenie wpłat opisujemy w artykule o zakupie off-plan.

Wybór między domem a mieszkaniem pod kątem dochodu z najmu i wzrostu wartości omawiamy w artykule Mieszkanie czy willa na Cyprze. Aktualne oferty z cenami zebraliśmy na stronach willi na Cyprze, domów na Cyprze i w zestawieniu nieruchomości na Cyprze.

Szukasz domu lub willi w swoim budżecie? Zostaw zapytanie, a przygotujemy zestawienie ofert w Pafos, Limassol i Larnace.