Релокация на Кипр или Турцию: ВНЖ в ЕС или быстрый паспорт?

Это не две цены за одно и то же — это два разных продукта. Турция по-прежнему продаёт гражданство: 400 000 $ в недвижимости дают турецкий паспорт, часто за считаные месяцы. Кипр гражданство не продаёт вообще и не продаёт с 2021 года; 300 000 € там дают постоянное резидентство в государстве Европейского союза — сразу и пожизненно.

И одно допущение стоит исправить прежде, чем читать дальше: турецкий паспорт — не европейский паспорт. Турция не входит в ЕС, и турецкий паспорт не даёт безвизового въезда в Шенген, Великобританию и Канаду. Если вы думаете, что покупаете «европейский паспорт», это руководство избавит вас от дорогостоящего недоразумения.

Кипр и Турция: коротко

(Приблизительно, 2026 — пороги и правила меняются, проверяйте перед решением.)

Что на самом деле даёт каждая страна?

Турция: паспорт за месяцы

Программа гражданства за инвестиции работает по статье 20 Положения о гражданстве № 5901 и требует минимум 400 000 $ в недвижимости — порог подняли с 250 000 $ в июне 2022 года — либо 500 000 $ в банковских депозитах, гособлигациях, инвестиционных фондах или капитале бизнеса.

Механика, которая имеет значение:

• Объект нужно держать три года, и это обеспечивается отметкой в титуле, блокирующей перепродажу на этот срок.
• Требуется официальный отчёт об оценке от лицензированного государством оценщика, подтверждающий, что объект дотягивает до порога.
• Можно объединить несколько объектов, чтобы набрать 400 000 $.
• Нет требований к проживанию и нет языкового экзамена.
• Семья включена — супруг и дети до 18 лет.
• Сроки называют разные — примерно от трёх до двенадцати месяцев в зависимости от случая; одна только проверка на благонадёжность обычно занимает три-четыре месяца.

По цифрам это самая быстрая действующая программа гражданства за инвестиции в мире с самым низким порогом среди программ первого эшелона. Это реальное достижение, и о нём стоит сказать прямо.

Кипр: постоянное резидентство в ЕС — навсегда

Кипр предлагает Fast-Track ПМЖ через инвестиции по Регламенту 6(2), которое администрирует Департамент регистрации населения и миграции (CRMD):

• 300 000 € (плюс НДС) в новое жильё, купленное напрямую у застройщика. Вторичка для этого маршрута не подходит — см. новостройка или вторичка.
• Подтверждённый годовой доход не менее 50 000 €, плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого ребёнка, из зарубежных источников.
• Чистая судимость и медицинская страховка.

Статус постоянный с момента одобрения — разрешение не истекает, обновляется только карта раз в десять лет. Нужно посещать страну раз в два года, а требование ежегодно подавать подтверждение дохода отменено.

Чего Кипр не даёт — так это паспорта. Программа гражданства за инвестиции закрыта в 2021 году после скандала с неправомерно выданными паспортами и не возобновлялась. Кипрское гражданство доступно только через натурализацию — примерно семь-восемь лет реального проживания плюс экзамен по греческому и тест на знание институтов страны. Подробности в нашем руководстве по кипрскому ПМЖ.

Даёт ли турецкий паспорт доступ в Европу?

Нет — и это самое дорогое заблуждение во всём сравнении.

Турция не является членом Европейского союза. Турецкий паспорт занимает примерно 51-е место в мировых рейтингах, с безвизовым въездом или визой по прибытии примерно в 114–120 направлений, и при этом не даёт безвизового доступа в Шенгенскую зону, Великобританию и Канаду — в каждом случае нужна отдельная виза.

Так что если ваша цель — европейская мобильность, покупка турецкого паспорта её не обеспечивает.

Будем столь же честны про Кипр: Кипр — государство ЕС, но не входит в Шенген, поэтому его ВНЖ тоже не даёт шенгенской свободы передвижения. Что он даёт — так это законное резидентство в стране ЕС, в рамках европейского права и в еврозоне.

Турецкое преимущество, о котором обычно молчат

Есть одна выгода турецкого гражданства, которую Кипр не может дать ни за какие деньги: инвесторская виза E-2 в США. У Турции есть соответствующий договор с Соединёнными Штатами, позволяющий турецким гражданам жить и работать в Америке, открыв там бизнес. Если ваша настоящая цель — доступ в США, а не в Европу, этот маршрут действительно ценен, и у Кипра аналога нет.

Если это про вас — Турция почти наверняка лучший ответ, и никакая агитация за Кипр не должна вас переубедить.

Что дешевле?

Кипр просит 300 000 € плюс НДС. Турция просит 400 000 $, что при разных курсах обычно оказывается в районе 350 000–380 000 €. Проверяйте актуальный курс, а не цифру из статьи.

По заголовочному порогу вход на Кипре ниже. Но заголовок — никогда не весь бюджет, ни там, ни там:

На Кипре новостройка облагается НДС 19 %, сниженным до 5 % для квалифицированного основного жилья, и поскольку НДС начислен, переводные сборы равны нулю. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, а ежегодного налога на недвижимость нет — он отменён в 2017 году, остались лишь небольшие муниципальные сборы.

В Турции сверх порога закладывайте налоги на сделку, обязательный отчёт об оценке, а также перевод, нотариат и апостиль — все документы нужно перевести на турецкий и заверить нотариально в Турции, а большинство ещё и апостилировать либо легализовать в консульстве. Турция также взимает ежегодный налог на недвижимость, которого на Кипре нет.

Практический итог: страны ближе друг к другу, чем кажется по заголовочным цифрам, а отсутствие ежегодного налога на Кипре увеличивает его преимущество с каждым годом владения.

Насколько долго заморожены деньги?

Этот пункт часто пропускают, а он важен.

Турция вводит жёсткую трёхлетнюю блокировку. В титуле стоит отметка, запрещающая перепродажу в течение трёх лет с момента приобретения. Ваш капитал связан на этот срок независимо от того, что происходит с рынком или с вашими обстоятельствами, — а при досрочной продаже рушится само основание гражданства.

Кипр требует сохранять инвестицию для поддержания статуса, но механика другая: отметки в титуле, блокирующей продажу, нет, и ограничение привязано к вашему статусу, а не зарегистрировано против объекта. Продажа ниже порога без замены может стоить вам ВНЖ, так что планировать нужно в обеих странах.

Валютные и рыночные риски

Порог в Турции номинирован в долларах США, тогда как рынок работает в турецких лирах, — то есть вы несёте курсовой риск и на входе, и на выходе, а волатильность лиры в последние годы была значительной. Объект, купленный за 400 000 $, через три года при снятии блокировки может стоить в долларовом выражении совсем другую сумму — независимо от того, что происходило с локальным рынком.

Кипр находится в еврозоне, поэтому покупатель с евро не несёт курсового риска вообще, а покупатель с долларами несёт ровно ту же умеренную экспозицию к евро, что и в любой другой стране Европы.

Ещё две турецкие практические детали, которые стоит знать до сделки: некоторые районы закрыты для иностранных покупателей, и статус конкретного района нужно проверять на момент покупки; и каждая покупка под гражданство требует отчёта об оценке от лицензированного государством оценщика. Ни то, ни другое не является препятствием, но оба означают, что юридической работы здесь заметно больше, чем при обычной европейской сделке.

А что с доходом от аренды?

Кипр даёт валовую доходность около 5,3–6 % в Лимассоле по квартирам, на фоне круглогодичного делового спроса, и порядка 4–5 % в Пафосе с сильным сезонным краткосрочным потенциалом — и квалифицирующий объект можно свободно сдавать. Если выбираете внутри Кипра, см. Пафос или Лимассол.

Турция предлагает гораздо более крупный и дешёвый рынок с реальным потенциалом роста, особенно в Стамбуле и на побережье. Оговорки — трёхлетняя блокировка, экспозиция к лире и по доходу, и по капиталу, и более переменчивая регуляторная среда.

Сравнивайте чистую доходность в вашей валюте на вашем реальном горизонте владения — заголовочные валовые цифры льстят обеим странам.

Жизнь на месте: право, язык, стабильность

Кипр необычно прост для международных покупателей: правовая система основана на английском общем праве, английский очень распространён, действуют европейские правовые рамки, валюта — евро, и есть крупные устоявшиеся британские и североевропейские сообщества. Для удалённой покупки это заметно снижает трение.

Турция — страна больше и разнообразнее, с существенно более низкой стоимостью жизни и глубоким рынком недвижимости, — но работает в системе гражданского права на турецком языке, с ограничениями на иностранное владение по районам и с более тяжёлой документарной нагрузкой. Опираться на юриста и переводчиков придётся значительно сильнее.

Так что же выбрать?

Выбирайте Турцию, если хотите:

• Паспорт — это решающий фактор, и Кипр не даст его ни за какие деньги
• Статус за месяцы, а не за годы, без языкового экзамена и ценза оседлости
• Инвесторский маршрут E-2 в США
• Более крупный и дешёвый рынок с бóльшим потенциалом роста
• И вы принимаете экспозицию к лире, трёхлетнюю блокировку и то, что это не доступ в ЕС

Выбирайте Кипр, если хотите:

• Резидентство в государстве Европейского союза, в европейских правовых рамках и в евро
• Постоянный статус сразу, не привязанный к заблокированному титулу
• Английское общее право и англоязычную практичность
• Свободу сдавать квалифицирующий объект в аренду
• Отсутствие ежегодного налога на недвижимость и режим non-domicile
• Стабильный процесс с минимальным трением — и вам не нужен быстро второй паспорт

Честное резюме: если цель действительно паспорт, Турция выигрывает, и спорить не о чем. Если же вам нужна надёжная европейская база — правовая стабильность, евро, привычная правовая система и объект, который можно сдавать, — Кипр даёт это дешевле, навсегда и без блокировки капитала отметкой в титуле.

Каждый объект в нашем предложении — новостройка от лицензированного застройщика по прямым ценам застройщика без агентской комиссии, то есть именно тот тип, что подходит под маршрут ПМЖ от 300 000 €. Запросите персональную подборку, и мы подберём варианты под ваш бюджет и цели.

Источники и правовые основания

Каждая цифра здесь восходит к правовому акту или официальному органу. Там, где правило недавно менялось, указана дата — чтобы вы могли проверить, не сдвинулось ли что-то после публикации.

Турция

• Гражданство за инвестиции: статья 20 Положения о гражданстве № 5901. Порог по недвижимости 400 000 $ с июня 2022 года (ранее 250 000 $); альтернативные маршруты от 500 000 $.
• Трёхлетний срок владения обеспечивается отметкой в титуле; обязателен отчёт об оценке от лицензированного государством оценщика.
• Компетентный орган: Инвестиционное управление Турецкой Республики.

Кипр

• Fast-Track ПМЖ через инвестиции: Регламент 6(2) Правил об иностранцах и иммиграции, администрируется Департаментом регистрации населения и миграции (CRMD).
• Программа гражданства за инвестиции: закрыта в 2021 году, не возобновлялась.
• Гербовый сбор по договорам купли-продажи отменён с 1 января 2026 года: Закон 221(I)/2025.
• Налог на недвижимое имущество отменён в 2017 году.
• Компетентные органы: CRMD, Департамент земель и съёмок, Налоговый департамент Кипра.

Данные по паспорту

• Рейтинг турецкого паспорта и число направлений: мировые паспортные индексы, издания 2026 года.

Итог

Кипр и Турция конкурируют не ценой — они продают разное. Турция продаёт паспорт, быстро, за 400 000 $, с трёхлетней блокировкой и без европейского доступа в комплекте. Кипр продаёт постоянное резидентство в стране ЕС, от 300 000 €, без ежегодного налога на недвижимость и с объектом, который можно свободно сдавать.

Сначала определитесь, что вам действительно нужно, — и выбор сделается сам. Если это второе гражданство или маршрут в США, правильный ответ Турция. Если надёжная и стабильная европейская база с реальным активом — Кипр.

Запросите персональную подборку подходящих новостроек от 300 000 € или прочитайте наше руководство по кипрскому ПМЖ, чтобы увидеть, как именно работает маршрут.