Zakup nieruchomości na Cyprze z Polski: waluta, finansowanie, podatki

Większość poradników o zakupie nieruchomości na Cyprze pisana jest tak, jakby kupujący rozliczał się w euro. Polski nabywca nie rozlicza się w euro. Zarabia w złotych, oszczędza w złotych i najczęściej finansuje zakup w złotych — a nieruchomość, opłaty i ewentualny czynsz są w euro. Ta różnica jest osią całego zakupu i punktem, który poradniki pomijają.

Ten tekst zajmuje się właśnie tym. Nie powtarza ogólnego przewodnika po zakupie — do mechaniki procesu odsyłamy do poradnika, jak kupić nieruchomość na Cyprze. Skupia się na tym, co dla polskiego nabywcy jest naprawdę inne: ekspozycja walutowa, realne ścieżki finansowania i sposób opodatkowania w Polsce.

Jako obywatel UE kupujesz na Cyprze bez ograniczeń

Zacznijmy od dobrej wiadomości, bo dotyczy każdego polskiego nabywcy.

Rozdział 109 prawa cypryjskiego ogranicza nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców — wymaga zgody Rady Ministrów i zasadniczo dopuszcza jedną nieruchomość. Te ograniczenia nie mają zastosowania do obywateli Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Jako obywatel Polski kupujesz na tych samych warunkach co obywatel cypryjski: bez zgody Rady Ministrów, bez limitu jednej nieruchomości, bez górnego pułapu powierzchni działki.

Nie potrzebujesz też podstawy pobytowej, żeby kupić. Cypryjskie zezwolenie na pobyt stały w trybie przyspieszonym, wiązane w wielu tekstach z zakupem nieruchomości od 300 000 euro, adresowane jest do obywateli państw trzecich. Ty jako obywatel UE masz swobodę przemieszczania się niezależnie od zakupu. Przy pobycie dłuższym niż trzy miesiące jedyną formalnością jest rejestracja jako obywatel UE.

To przesuwa właściwe pytania z „czy mogę i czy mnie to do czegoś uprawnia" na „ile to naprawdę kosztuje w złotych i jak się rozliczyć". Resztą artykułu zajmujemy się tym drugim.

Twoje pieniądze są w złotych, nieruchomość w euro: na czym polega ryzyko walutowe

To jest fakt, którego nie zmieni żadna decyzja zakupowa: cena jest w euro, a Polska nie należy do strefy euro. Ekspozycja walutowa jest więc strukturalna i trwała, nie jednorazowa.

Uderza w trzech miejscach:

Cena zakupu. Kwotę w euro finansujesz środkami, które masz lub pozyskujesz w złotych. Kurs w dniu przewalutowania decyduje o tym, ile realnie zapłacisz. Przy cenie rzędu kilkuset tysięcy euro nawet kilkuprocentowy ruch kursu to różnica liczona w dziesiątkach tysięcy złotych.

Koszty bieżące. Opłaty eksploatacyjne, podatki lokalne, ubezpieczenie, zarządzanie — wszystko w euro, płacone z dochodów w złotych, co roku. Ryzyko walutowe nie kończy się przy zakupie, towarzyszy całemu okresowi posiadania.

Ewentualny przychód z najmu. Jeśli wynajmujesz, czynsz wpływa w euro, a wydajesz lub oszczędzasz w złotych. Przewalutowanie działa tu w drugą stronę, ale jest równie realne.

Żeby dać skalę bez wróżenia z kursu: relacja euro do złotego potrafiła zmienić się o około 6% w ciągu jednego roku (2022) i około 9% (2023). Nie prognozujemy kursu — chodzi o to, że ruch tego rzędu jest normalny, nie wyjątkowy, i przy dużej kwocie zakupu przekłada się na realne pieniądze. Kto planuje zakup, powinien tę zmienność uwzględnić w budżecie, a nie odkryć ją przy pierwszym przelewie.

Czy polski bank da kredyt na nieruchomość na Cyprze

Tu jest najczęstsze nieporozumienie, i lepiej wyjaśnić je wprost.

Polskie banki co do zasady nie udzielają standardowego kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nieruchomości położonej za granicą. To nie jest kwestia „kredytu tylko w złotych" — takiego produktu dla nieruchomości zagranicznej po prostu w typowej ofercie nie ma. Osobno kredyty indeksowane do euro są w Polsce mocno ograniczone i dostępne zasadniczo tylko dla osób z udokumentowanym dochodem w euro, co jest pochodną regulacji nadzoru po kryzysie kredytów frankowych.

W praktyce polscy nabywcy finansują zakup na Cyprze jedną z czterech ścieżek:

• gotówką ze środków własnych,
• kredytem gotówkowym (niezabezpieczonym na kupowanej nieruchomości),
• kredytem zabezpieczonym na już posiadanej, wolnej od obciążeń nieruchomości w Polsce,
• finansowaniem z banku zagranicznego, w tym cypryjskiego.

Ostatnia ścieżka jest osobnym tematem: kredyt hipoteczny po stronie cypryjskiej ma własne zasady — pułapy LTV, powiązanie okresu spłaty z wiekiem — które opisaliśmy w poradniku o kredycie hipotecznym na Cyprze. Ważne dla polskiego nabywcy jest jedno: niezależnie od wybranej ścieżki źródłem pieniędzy pozostaje złoty, więc ryzyko walutowe z poprzedniej sekcji obowiązuje w każdym wariancie.

Jak opodatkowany jest przychód z najmu nieruchomości na Cyprze

Jeśli kupujesz pod wynajem, to jest pytanie, które trzeba rozstrzygnąć przed zakupem, nie po nim.

Przychód z najmu nieruchomości położonej na Cyprze jest rozliczany najpierw na Cyprze. W Polsce stosuje się umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Cyprem. Zgodnie z metodą wyłączenia z progresją (art. 24 ust. 1 lit. a umowy) przychód z cypryjskiej nieruchomości jest w Polsce zwolniony z opodatkowania, ale może wpłynąć na stawkę podatku stosowaną do pozostałych dochodów opodatkowanych w Polsce według skali. To rozstrzygnięcie potwierdza interpretacja polskiej Krajowej Informacji Skarbowej z 2023 roku.

Praktyczny wniosek: sam cypryjski czynsz zwykle nie jest w Polsce ponownie opodatkowany, ale trzeba go uwzględnić przy ustalaniu stawki dla innych dochodów. Jak dokładnie zadziała to w Twoim rozliczeniu, zależy od Twojej pełnej sytuacji dochodowej — to pytanie do doradcy podatkowego, nie do poradnika.

Podatek od zysku ze sprzedaży cypryjskiej nieruchomości: co wymaga potwierdzenia

Tu potrzebna jest uczciwa granica między tym, co potwierdzone, a tym, co nie.

Zysk kapitałowy ze sprzedaży samej nieruchomości jest opodatkowany na Cyprze (cypryjski podatek od zysków kapitałowych). Co do jego traktowania w Polsce — ta sama umowa i ten sam artykuł prawdopodobnie prowadzą do analogicznego mechanizmu wyłączenia z progresją, ale nie znaleźliśmy interpretacji podatkowej odnoszącej się wprost do zysków ze sprzedaży nieruchomości (istniejące dotyczą sprzedaży udziałów, co jest innym stanem faktycznym). Dlatego tej kwestii nie przedstawiamy jako pewnej: przed sprzedażą potwierdź traktowanie zysku ze zbycia u doradcy podatkowego znającego umowę CY-PL.

Czy trzeba zgłaszać przelew środków za granicę

Krótko, bo wokół tego narosło sporo nieporozumień.

Obowiązek sprawozdawczy wobec NBP ma charakter statystyczny, a nie zgłoszenia każdej transakcji. Uruchamia się dopiero wtedy, gdy łączna wartość zagranicznych aktywów lub zobowiązań rezydenta przekroczy określony próg na koniec roku — a ten próg jest na tyle wysoki, że zwykły zakup mieszkania go nie przekracza. Dokładna wartość progu bywa w źródłach podawana różnie, dlatego jego konkretną wysokość i to, czy Twoja sytuacja go dotyczy, potwierdź z doradcą — sam zakup pojedynczej nieruchomości na własne potrzeby zazwyczaj nie rodzi tego obowiązku, ale wartość graniczną warto sprawdzić u źródła.

Jakie koszty złożą się na zakup poza samą ceną

Poza ceną w euro dochodzą koszty transakcyjne i bieżące. Mechanikę opłat po stronie cypryjskiej — opłaty przeniesienia własności, opłatę skarbową, cypryjski podatek od zysków — opisaliśmy w przewodniku po podatkach od nieruchomości na Cyprze, a kwestię VAT (stawka 5% dla pierwszej nieruchomości wobec 19%) w osobnym materiale o VAT. Nie powtarzamy ich tutaj — dla polskiego nabywcy istotne jest to, że każdy z tych kosztów również jest w euro i również podlega przewalutowaniu.

Koszty bieżące po zakupie — opłaty eksploatacyjne, zarządzanie nieruchomością przy nieobecności właściciela — zebraliśmy w poradniku o zarządzaniu nieruchomością na Cyprze. Dla kupującego z Polski dochodzi do nich stały element przewalutowania, którego nie ma nabywca ze strefy euro.

Jak wygląda zakup z Polski krok po kroku, gdy nie ma Cię na miejscu

Znaczną część zakupu na Cyprze da się przeprowadzić zdalnie — rezerwację, badanie prawne, podpisanie na podstawie pełnomocnictwa, złożenie umowy w rejestrze, przeniesienie własności. Zasady bezpiecznego pełnomocnictwa i zdalnego zakupu opisaliśmy w poradniku o zdalnym zakupie nieruchomości.

Dwie rzeczy dla polskiego nabywcy warto zaplanować z wyprzedzeniem. Pierwsza to sposób i moment przewalutowania — kurs w dniu przelewu realnie wpływa na cenę, więc warto z góry ustalić, jak i kiedy wymienisz środki, zamiast zostawiać to przypadkowi. Druga to niezależny prawnik po stronie cypryjskiej, wybrany przez Ciebie, a nie wskazany przez sprzedającego; na co zwracać uwagę, wyjaśniamy w poradniku o wyborze prawnika na Cyprze.

Co robimy my, a czego nie

Jesteśmy agencją marketingową i doradczą, nie kancelarią prawną ani podatkową. Nie reprezentujemy Cię prawnie i nie rozliczamy Twoich podatków — kierujemy do niezależnych cypryjskich prawników i doradców podatkowych niezwiązanych ze sprzedającym i mówimy, kiedy są potrzebni. Przy pytaniach walutowych i podatkowych opisanych wyżej to nie jest formalność: przy zakupie transgranicznym błąd w rozliczeniu kosztuje więcej niż konsultacja.

Pracujemy bezpośrednio z licencjonowanymi cypryjskimi deweloperami i sprzedajemy w cenie dewelopera. Cena, którą widzisz u nas, to ta sama cena co w biurze sprzedaży dewelopera — bez prowizji pośrednika, bez narzutu, bez osobnej opłaty za wyszukiwanie, prezentacje, negocjacje czy obsługę transakcji. Nasze wynagrodzenie płaci deweloper, nie Ty. Jeśli ktoś podaje wyższą cenę i tłumaczy różnicę usługami pośrednictwa, to nie jest nasz model.

Wystarczy, że kupisz nieruchomość — i możesz kupić ją u nas, w cenie dewelopera, z podłączeniem do niezależnych prawników i doradców, którzy pomogą uporządkować kwestie walutowe i podatkowe opisane powyżej. Napisz nam swoje wymagania i budżet, a przygotujemy dopasowaną listę.