VAT beim Immobilienkauf auf Zypern – 5 % oder 19 %? Der umfassende Leitfaden für Käufer aus DACH
Wer auf Zypern eine neue Immobilie erwirbt – sei es in Limassol, Larnaka oder Paphos – wird schnell mit einem zentralen Begriff konfrontiert: VAT, die zyprische Mehrwertsteuer.
Je nach Nutzung und persönlicher Situation beträgt sie 5 % oder 19 % – ein Unterschied, der beim Kaufpreis von 500 000 Euro leicht mehr als 70 000 Euro ausmachen kann.
Dieser Artikel fasst die aktuellen Regeln, Ausnahmen und Verfahren zusammen – klar, rechtssicher und speziell für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Was ist VAT beim Immobilienkauf auf Zypern?
Die Value Added Tax (VAT) ist eine Verbrauchssteuer, die beim Kauf neuer Immobilien direkt vom Bauträger erhoben wird. Sie gilt ausschließlich für Objekte, die erstmals verkauft werden – also Neubauten oder Projekte, die noch im Bau sind.
Bei gebrauchten Immobilien (Resale) fällt keine VAT an; stattdessen werden Transfer Fees (Übertragungssteuer) und Stamp Duty (Stempelsteuer) erhoben.
Zypern unterscheidet zwei Steuersätze:
| Steuersatz | Anwendung |
|---|---|
| 19 % | Standard-VAT für Investitionen, Zweitwohnungen, Mietobjekte |
| 5 % | Reduzierte VAT für den Hauptwohnsitz (primary residence) |
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Wann gilt die reduzierte VAT von 5 %
Der Satz von 5 % ist kein Automatismus. Er gilt nur, wenn die Immobilie als dauerhafter Hauptwohnsitz genutzt wird und nicht der Erzielung von Mieteinnahmen oder Investitionsgewinnen dient.
Das zyprische Finanzgesetz erlaubt diesen ermäßigten Satz unter folgenden Voraussetzungen:
- Die Immobilie wird neu vom Bauträger erworben (keine Wiederverkäufe).
- Der Käufer ist eine natürliche Person, kein Unternehmen.
- Der Wohnsitz ist als „Primary Residence“ deklariert.
- Die Wohnfläche überschreitet 130 m² nicht (teilweise Reduktion bis 190 m² möglich).
- Die Immobilie darf in den ersten 10 Jahren nicht vermietet werden.
📌 Beispiel:
Eine Familie aus München erwirbt in Limassol eine 120 m²-Wohnung für den dauerhaften Eigenbedarf → 5 % VAT.
Kauft sie eine zweite Wohnung zur Vermietung → 19 % VAT.
Wann gilt die Standard-VAT von 19 %
Der Satz von 19 % gilt, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:
- Die Immobilie wird als Investition gekauft (Vermietung oder Weiterverkauf).
- Der Käufer hat bereits eine 5 %-Begünstigung in Anspruch genommen.
- Der Erwerb erfolgt über eine Firma oder Holding-Struktur.
- Es handelt sich um gewerbliche Flächen oder Bauland.
Beispielrechnung
| Kaufpreis | 5 % VAT | 19 % VAT | Differenz |
|---|---|---|---|
| € 600 000 | € 30 000 | € 114 000 | € 84 000 Ersparnis |
Wer darf die 5 % VAT beantragen
Die Begünstigung steht sowohl Einheimischen als auch ausländischen Käufern offen, sofern sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen.
Berechtigt sind:
- Zyprische Staatsbürger und dauerhafte Residenten
- EU-Bürger (z. B. aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz)
- Nicht-EU-Bürger, die eine Übersiedlung nach Zypern nachweisen können (z. B.
- durch Arbeitsvertrag oder Wohnsitznachweis)
Die Nationalität spielt also keine Rolle – entscheidend ist der Wohnzweck.
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VAT für Residenten und Nicht-Residenten
Die Regelung macht keinen Unterschied zwischen zyprischen und ausländischen Käufern. Relevant ist ausschließlich die Nutzungsart.
Beispiele:
- Zyprischer Resident: 5 % bei Eigennutzung, 19 % bei Vermietung.
- Deutscher oder Schweizer Käufer: ebenfalls 5 % bei geplantem dauerhaften Wohnsitz.
- Unternehmen oder Investor: immer 19 %.
Wenn eine mit 5 % gekaufte Immobilie innerhalb von 10 Jahren vermietet wird, fordert das Finanzamt die Differenz von 14 % nach – zuzüglich möglicher Strafen.
VAT während der Bauphase und nach Fertigstellung
Viele Käufer glauben, die Mehrwertsteuer werde erst beim Einzug fällig. Tatsächlich entsteht die Steuerschuld bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrags und richtet sich nach dem geplanten Nutzungszweck der Immobilie.
Während der Bauphase
Wenn der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz deklariert und das Formular VAT.102 beim zyprischen Finanzamt eingereicht hat, stellt der Bauträger alle Rechnungen mit 5 % VAT aus – auch wenn das Gebäude sich noch im Bau befindet.
Die genehmigte 5 %-Rate bleibt für den gesamten Zahlungsplan gültig, unabhängig von Baufortschritt oder Dauer.
Nach Fertigstellung
Liegt keine Genehmigung für den reduzierten Satz vor oder wird die Immobilie als Investition geführt, erhebt der Entwickler 19 % VAT auf den Gesamtpreis. Nach Ausstellung der Bau- bzw. Wohnbaugenehmigung kann der Steuersatz nicht mehr geändert werden.
Warum zahlt der Käufer – und nicht der Bauträger – die VAT
In der Europäischen Union gilt die Mehrwertsteuer als Verbrauchssteuer. Das bedeutet: Sie trifft immer den Endverbraucher, nicht den Produzenten.
Der Mechanismus im Überblick
| Schritt | Akteur | Art der Steuer | Beschreibung |
|---|---|---|---|
| 1 | Bauträger | Eingangs-VAT | Zahlt VAT auf Baumaterialien, Dienstleistungen usw. |
| 2 | Käufer | Ausgangs-VAT | Zahlt VAT (5 % oder 19 %) auf den Kaufpreis |
| 3 | Bauträger | Verrechnung | Gibt die Differenz zwischen Ausgangs- und Eingangs-VAT an den Staat ab |
Damit fungiert der Entwickler lediglich als Steuereinnehmer des Staates.
Würde er den VAT selbst tragen, müsste er seine Verkaufspreise drastisch erhöhen.
Beispiel:
Sie kaufen eine Villa in Limassol für € 500 000.
Bei 5 % VAT zahlen Sie € 25 000 zusätzlich, also € 525 000 gesamt.
Der Bauträger führt diese € 25 000 an den Staat ab – sie sind kein Teil seines Gewinns.
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Wie beantragt man den reduzierten 5 %-VAT
Das Verfahren wird vom Cyprus Tax Department verwaltet und ist standardisiert, aber formell.
Erforderliche Unterlagen
- Kopie des Sales Agreement, eingereicht beim Department of Lands and Surveys
- Nachweis über Wohnsitz oder Wohnabsicht (z. B. Strom- oder Wasseranschluss auf den Käufer)
- Kopie des Reisepasses oder Aufenthaltsdokuments
- Grundriss und Baugenehmigung
- Formular VAT.102 – Antrag auf den ermäßigten Satz
Bearbeitungszeit: ca. 4 – 6 Wochen.
Tipp: Cyprus VIP Estates arbeitet mit geprüften, lizenzierten Anwaltskanzleien und Steuerberatern zusammen, die für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz die Antragstellung koordinieren und begleiten.
Beispielhafte Berechnung der VAT
| Szenario | Kaufpreis | VAT-Satz | VAT-Betrag | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|
| Hauptwohnsitz (5 %) | € 400 000 | 5 % | € 20 000 | € 420 000 |
| Investmentobjekt (19 %) | € 400 000 | 19 % | € 76 000 | € 476 000 |
Ersparnis: € 56 000 – ein erheblicher Vorteil für Eigennutzer.
VAT beim Wiederverkauf (Resale-Market)
Bei Weiterverkäufen bereits genutzter Immobilien fällt keine VAT an, weil diese beim Erstverkauf bereits gezahlt wurde.
Stattdessen gelten folgende Abgaben:
- Transfer Fees: 3 – 8 % des Marktwerts
- Stamp Duty: 0,15 – 0,20 % des Kaufpreises
Gerade bei hochpreisigen Villen kann der Erwerb einer gebrauchten Immobilie so steuerlich günstiger sein – sofern Lage und Zustand stimmen.
Wie Cyprus VIP Estates Käufer unterstützt
Cyprus VIP Estates ist keine klassische Immobilienagentur, sondern ein Marketing- und Beratungsnetzwerk.
Unsere Aufgabe:
- Käufer direkt mit seriösen Bauträgern in Limassol, Larnaka und Paphos verbinden,
- den Kontakt zu lizenzierten Rechts- und Steuerexperten herstellen,
- alle Schritte des Kaufprozesses transparent koordinieren.
Wir selbst führen keine Rechtsberatung durch, sondern arbeiten mit anerkannten Fachanwälten und Wirtschaftsprüfern zusammen.
Häufig gestellte Fragen zur VAT beim Immobilienkauf auf Zypern
Die Wahl zwischen 5 % und 19 % VAT entscheidet oft über die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienkaufs auf Zypern. Wer plant, dort dauerhaft zu leben, sollte frühzeitig den reduzierten Satz beantragen – das spart zehntausende Euro.
Wer als Investor handelt, muss mit 19 % rechnen.
Cyprus VIP Estates hilft Käufern aus der DACH-Region, geeignete Projekte zu finden und den Kontakt zu verlässlichen Anwälten und Steuerberatern herzustellen – für einen sicheren und transparenten Erwerb auf Zypern.
