Mieteinnahmen aus Deutschland in Zypern versteuern – Das ultimative DACH-Handbuch 2026
Das umfassende DACH-Handbuch: So werden Mieteinnahmen aus Deutschland in Zypern versteuert – mit DBA-Regeln, Steuersätzen, Abzügen, Progressionsvorbehalt, GHS/SDC, Fallstudien, Tabellen und Schritt-für-Schritt-Checklisten.
Ziel: Dieses Dossier ist ein belastbares Nachschlagewerk („letzte Instanz“) für DACH-Investoren, die mieteinnahmen aus deutschland in zypern versteuern müssen – mit Rechtsgrundlagen, Zahlen, Tabellen und praxistauglichen Rechenwegen.
Begriff & Grundregel: Wo werden Mieteinnahmen besteuert?
Belegenheitsprinzip bei Immobilien
Bei Einkünften aus Vermietung/Verpachtung wird das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat der Immobilie zugewiesen. Für Zypern-Objekte heißt das: Besteuerung in Zypern (ggf. mit nationalen Zuschlägen wie GHS/SDC). Diese internationale Grundlinie wird in Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) konkretisiert.
Konsequenzen für DACH-Anleger
DACH-Steuerinländer mit einer vermieteten Immobilie in Zypern versteuern die Miete primär in Zypern. In Deutschland (bzw. Österreich/Schweiz nach jeweiligem DBA) wird die Doppelbesteuerung vermieden; in Deutschland gilt in der Regel die Freistellung mit Progressionsvorbehalt.
DBA Deutschland–Zypern: Pfeiler gegen Doppelbesteuerung
Vertragsgrundlagen und Protokoll 2021
Das maßgebliche Abkommen (unterzeichnet am 18.02.2011) ist in Deutschland seit 07.11.2011 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht; 2021 wurde ein Änderungsprotokoll bekannt gemacht. Beide Dokumente sind beim Bundesfinanzministerium (BMF) abrufbar.
Zuweisung des Besteuerungsrechts
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (z. B. Mieten) dürfen im Belegenheitsstaat besteuert werden. Damit liegt das vorrangige Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen aus Zypern-Immobilien bei Zypern.
Verwandter Artikel: Steuerliche Residenz auf Zypern
Freistellung mit Progressionsvorbehalt (Deutschland)
Deutschland stellt diese ausländischen Mieten grundsätzlich steuerfrei (DBA-Freistellung), bezieht sie aber in die Steuersatz-Ermittlung ein (Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG).
Praxis: Die progressionsrelevanten Einkünfte erhöhen den Durchschnittssteuersatz, der anschließend auf die in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte angewandt wird. Die Miete selbst wird in Deutschland nicht noch einmal besteuert. Jüngere Fachbeiträge und Urteilsbesprechungen bestätigen den Anwendungsbereich.
Cyprus Tax Basics 2026: Einkommensteuer-Tarif, SDC & GHS
Einkommensteuer (Individuals) – Tarifstruktur
Zypern kennt für natürliche Personen einen progressiven Tarif 0 % bis 35 % (Bänder bis/über 60.000 €). Aktuelle Übersicht 2025/2026 findet sich u. a. in den PwC Tax Facts & Figures 2025.
Tariftabelle (zyprische Einkommensteuer – Individuals):
- bis 19.500 €: 0 %
- 19.501–28.000 €: 20 %
- 28.001–36.300 €: 25 %
- 36.301–60.000 €: 30 %
- über 60.000 €: 35 %
Special Defence Contribution (SDC) – System & Status
Die SDC ist eine zyprische Abgabe auf bestimmte passive Einkünfte (Dividenden, Zinsen, Mieten). Sie trifft nur zyprisch steueransässige und zugleich „domizilierte“ natürliche Personen (sowie ansässige Unternehmen). Bemessung bei Mieten: 3 % auf 75 % der Bruttomiete (= effektiv 2,25 %). Nicht-Residents sind von der SDC befreit; Residents ohne Domicile („Non-Dom“) sind für Dividenden/Zinsen regelmäßig befreit; bei Mieten beachten, ob SDC-Pflicht greift.
Reformdiskussion 2025+: Es gab Ankündigungen/Entwürfe zur Abschaffung der SDC auf Mieten; Stand heute ist die PwC-Praxisübersicht 2025 maßgeblich (SDC weiterhin auf Mieten bei domizilierten Residents). Prüfe aktuellste Gesetzeslage im Veranlagungsjahr.
GHS/GeSY (General Healthcare System) – 2,65 %
Auf Bruttomieten fällt i. d. R. eine GHS-Abgabe von 2,65 % an (bis zur jährlichen Beitragsobergrenze; die Obergrenze bezieht alle Einkünfte zusammen). Offizielle Hinweise liefert der Cyprus Tax Department; mehrere aktuelle Beratungs-Overviews bestätigen Satz und Kappung.
Mieteinnahmen in Zypern: Besteuerung natürlicher Personen
Abzugsfähige Kosten & Pauschalen
Abziehbar sind u. a. Instandhaltung/Verwaltung, Versicherungen, Zinsen für die Finanzierung des Objekts; bei Wohngebäuden ist häufig ein pauschaler Abnutzungsansatz (20 %) auf Mieteinnahmen anerkannt („wear & tear“). Prüfe immer den genauen Status für Gebäudeart/Baujahr und die steuerliche Einordnung im jeweiligen Jahr.
Kurz-Check – häufige Abzüge (Individuals):
- 20 % Abnutzung (pauschal), sofern anwendbar
- laufende Kosten (Versicherung, Verwaltung, kleinere Reparaturen)
- Zinsaufwand für Akquisitions-/Renovierungskredit (anteilig)
Langzeit- vs. Kurzzeitvermietung
Kurzzeitvermietung (< 30 Tage) kann Umsatzsteuer- (z. B. 9 %) und Lizenzpflichten (Tourismus) auslösen; Langzeitvermietung ist i. d. R. nicht USt-pflichtig, unterliegt aber ESt/SDC/GHS. Schwellen (z. B. € 15.600 p. a. für USt-Registrierung) beachten. Details stets mit Berater abgleichen; Praxisbeiträge nennen diese Schwellen wiederkehrend.
Mieteinnahmen in Zypern: Besteuerung von Gesellschaften
Zyprische Gesellschaften unterliegen auf Gewinne der Körperschaftsteuer (12,5 %); SDC auf Mieten greift ebenfalls (3 % auf 75 % der Bruttomiete), sofern kein Befreiungstatbestand. Kostenabzug (einschließlich Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung) ist regelmäßig breiter als bei Privatpersonen.
Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG) in Deutschland – Wirkung
Die in Zypern besteuerten Mieteinnahmen werden in Deutschland zur Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes berücksichtigt (Freistellung mit Progressionsvorbehalt). Rechtsgrundlage: § 32b EStG; hierzu existiert ständige Verwaltungspraxis und aktuelle Rechtsprechungsaufbereitung.
Rechenprinzip:
- In Deutschland steuerfreie (DBA) ausländische Mieteinnahmen werden hinzugerechnet, um einen fiktiven Gesamt-Durchschnittssteuersatz zu bestimmen.
- Dieser Satz wird nur auf die in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte angewendet.
- Für die ausländischen Mieteinnahmen selbst bleibt es bei der Besteuerung in Zypern.
Tabellen & Rechenbeispiele (2026)
Annahmen (vereinfachend, ohne Gewähr): Langzeitvermietung einer Eigentumswohnung in Limassol; Jahresbruttomiete 36.000 €, laufende Kosten 4.000 €, Finanzierung: Zins 8.000 €. Steuerstatus: Investor A = nicht in Zypern ansässig (D-Steuerinländer); Investor B = Zypern-Resident, domiziliert; Investor C = Zypern-Resident, Non-Dom. GHS-Kappung nicht überschritten.
Tabelle 1 – Zypern: Steuerbausteine bei Privatpersonen
| Komponente | A: Nicht-Resident | B: Resident (dom.) | C: Resident (Non-Dom) |
|---|---|---|---|
| Einkommensteuer (0–35 %) | Ja | Ja | Ja |
| SDC auf Miete | Nein | Ja (3 % auf 75 %) | (prüfen; tendenziell ja, sofern nicht ausgenommen) |
| GHS/GeSY 2,65 % | i. d. R. Ja | Ja | Ja |
| 20 % Wear & Tear | Möglich | Möglich | Möglich |
| Zins-/Kostenabzug | Ja (nach Regeln) | Ja | Ja |
| Quelle | Tax Dep’t/PwC | Tax Dep’t/PwC | Tax Dep’t/PwC |
Tabelle 2 – Beispielrechnung (vereinfachte Darstellung)
| Schritt | Betrag (€) | A: Nicht-Resident | B: Resident (dom.) | C: Resident (Non-Dom) |
|---|---|---|---|---|
| Bruttomiete | 36.000 | - | - | - |
| Abnutzungs-Pauschale 20 % | -7.200 | - | - | - |
| Laufende Kosten | -4.000 | - | - | - |
| Zinsen | -8.000 | - | - | - |
| Steuerpflichtige Basis ESt (Zypern) | 16.800 | + | + | + |
| Zypr. ESt (vereinfachte Tarifanwendung) | ~x.xxx | fällig | fällig | fällig |
| SDC (3 % auf 75 % von 36.000) | 810 | 0 | +810 | ggf. +810* |
| GHS 2,65 % auf Bruttomiete | 954 | +954 | +954 | +954 |
| Effektive Gesamtbelastung grob | - | ESt + 954 | ESt + 810 + 954 | ESt + (810?) + 954 |
*Status Non-Dom bzgl. Mieten im Einzelfall prüfen.
Hinweis zu GHS: Beiträge fallen grundsätzlich auf Bruttoeinnahmen an, bis zur Jahresobergrenze; Obergrenze und Kumulation mit anderen Einkünften beachten.
Tabelle 3 – Deutschland: Progressionsvorbehalt (Schemarechnung)
| Parameter (DE) | Wert |
|---|---|
| Zu versteuerndes Einkommen (DE) | 80.000 € |
| Ausländische Miete (DBA-frei, in Zypern besteuert) | 16.800 € (nach Abzügen) |
| Fiktives Gesamteinkommen für Steuersatz | 96.800 € |
| Zu ermittelnder Durchschnittssteuersatz | z. B. 30,5 % (rein illustrativ) |
| Angewandter Satz auf 80.000 € | 30,5 % statt ohne Progression z. B. 29,0 % |
| Rechtsgrundlage | § 32b EStG (Freistellung mit Progression) |
Sensitivitätsanalyse (verbale Zusammenfassung)
- Höhere Zinsen oder Leerstand senken die zyprische ESt-Bemessungsgrundlage.
- SDC ist bei domizilierten Residents fix (2,25 % effektiv auf Bruttomiete via 3 % auf 75 %).
- GHS bleibt 2,65 % auf Brutto bis zur Beitragsobergrenze – unabhängig von Abzügen.
Compliance-Pfad: Schritt-für-Schritt zur korrekten Erklärung
- Steuerstatus klären (Zypern): Resident/Nicht-Resident, Domizilstatus (Non-Dom). Nicht-Residenten sind SDC-befreit.
- Registrierung & TIN (Zypern): Steuer-ID beantragen; ggf. USt-Registrierung für Kurzzeitvermietung.
- Belege sammeln: Mietverträge, Zahlungsnachweise, Kostenbelege, Zinsaufstellungen.
- Abzüge prüfen: 20 % Wear & Tear, Zinsen, Verwaltung/Instandhaltung.
- GHS/SDC zutreffend anwenden: Status & Obergrenzen beachten.
- Deklaration in Zypern: fristgerechte Abgabe; ggf. Vorauszahlungen.
- DBA-Nachweis in Deutschland: ausländische (freigestellte) Einkünfte für Progression angeben; Unterlagen bereit halten. § 32b EStG.
Gesetze im Internet
Real-Estate-Nebenthemen für Anleger
- Immovable Property Tax (national) abgeschafft seit 2017; kommunale Abgaben (Müll/Grundstück) bestehen.
- Erwerb: Transfer Fees (sofern keine MwSt.), Stamp Duty, MwSt. 19 % für Neubauten (mit ermäßigtem 5 % bei Erstwohnsitz – für reine Investoren i. d. R. nicht anwendbar). Diese Punkte sind investitionsrelevant, aber nicht Teil der jährlichen Mietbesteuerung. (Branchen-Praxisleitfäden; Details projektspezifisch prüfen.)
Praxisfälle
Fall A – D-Steuerinländer mit Zypern-Vermietung (Langfrist, Nicht-Resident in Zypern)
- Zypern: ESt auf Nettobasis nach Abzügen; keine SDC; GHS 2,65 % auf Bruttomiete bis zur Kappung.
- Deutschland: DBA-Freistellung, Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG.
Ergebnis: Effektivlast = zyprische ESt + GHS; DE-Steuersatz kann leicht steigen.
Fall B – Zypern-Resident (Non-Dom) mit Ferienvermietung (< 30 Tage)
- USt-Pflicht möglich (z. B. 9 %), Tourismuslizenz; ESt normal; SDC für Non-Dom i. d. R. nicht auf Dividenden/Zinsen – bei Miete gesondert prüfen; GHS 2,65 % auf Brutto.
- Ergebnis: Administrative Mehrlast (USt/Lizenz), aber hohe Bruttorenditen möglich.
Fall C – Vermietung über zyprische Kapitalgesellschaft
- KSt 12,5 %, SDC auf Mieten (3 % auf 75 %), breiter Kostenabzug; Ausschüttung an Anteilseigner hat eigene DBA-/SDC-Logik. Strukturierung nur mit Berater.
Häufige Fehler & Prüfpfade
- SDC falsch eingeschätzt (z. B. Non-Resident verwechselt mit Non-Dom). Nicht-Residents zahlen keine SDC.
- GHS-Kappung ignoriert – Beitrag auf Brutto, aber Obergrenze einkunftsartenübergreifend.
- DBA-Nachweise lückenhaft – führt zu Rückfragen in DE; § 32b nicht berücksichtigt → falscher Durchschnittssteuersatz.
- Kurzzeitvermietung ohne USt/Lizenz – Nachforderungen möglich.
Verwandter Artikel: Die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Zypern
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Häufig gestellte Fragen
Externe Primärquellen (Auswahl, weiterführend)
- Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Republik Zypern.
- DBA Deutschland–Zypern (BMF, 2011 + Protokoll 2021): Gesetzes-/Bekanntmachungstexte.
- § 32b EStG – Progressionsvorbehalt: Offizielle Gesetzesfassung.
- Key Tax Issues at Year End for Real Estate Investors 2025/2026.
- PwC Zypern – Tax Facts & Figures 2025.
- Anwendungsbereich der Ausnahmen vom Progressionsvorbehalt.
Fazit & Checkliste
Kernaussagen:
- Primärbesteuerung in Zypern, DBA-gestützt; DE wendet Progressionsvorbehalt an.
Bundesministerium der Finanzen - Bausteine in Zypern: Einkommensteuer (0–35 %), SDC (bei domizilierten Residents, effektiv 2,25 % auf Brutto*0,75), GHS 2,65 % (Cap beachten).
- Effektivlast hängt stark von Abzügen (20 % Pauschale, Zinsen, Kosten) und Status (Resident/Non-Resident/Non-Dom) ab.
- Kurzzeitvermietung: zusätzlich USt/Lizenz beachten.
Checkliste (kurz):
[ ] Objekt & Vermietungsmodell (lang/kurz) festlegen
[ ] Steuerstatus resid./Non-Dom klären; SDC-Pflicht prüfen
[ ] USt-/Lizenzpflichten (Kurzzeit) prüfen
[ ] Abzüge strukturieren (20 % W&T, Zinsen, Kosten)
[ ] GHS-Cap kalkulieren
[ ] Zyprische Erklärung fristgerecht einreichen
[ ] In DE: DBA-freie Mieten für Progression angeben (§ 32b)
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