Сравнение: недвижимость Кипра vs Испании и Португалии. Где выгоднее покупать?
Почему тема актуальна в 2025 году
Покупка недвижимости за рубежом сегодня стала не просто способом диверсифицировать активы, но и стратегическим инструментом для получения ВНЖ, защиты капитала и стабильного дохода.
Среди стран Средиземноморья лидируют три направления: Кипр, Испания и Португалия.
Каждая из них предлагает привлекательные условия, однако отличается по ценам, доходности и налогам.
В 2025 году рынок Европы претерпевает изменения:
- Испания постепенно восстанавливает рынок после падения цен в 2023–2024 гг.;
- Португалия ограничила действие программы “Golden Visa”, что повлияло на спрос на премиум-недвижимость (источник: Reuters);
- Кипр же, напротив, усилил инвестиционную привлекательность — благодаря стабильной налоговой политике и новым проектам в Лимассоле и Пафосе (источник: Invest Cyprus).
Таким образом, вопрос «где выгоднее купить недвижимость» требует объективного анализа — с конкретными цифрами, ROI и условиями для инвесторов.
Цены на элитную недвижимость: Кипр vs Испания vs Португалия
Элитная недвижимость на Кипре
Средняя стоимость элитных апартаментов на Кипре в 2025 году варьируется от €400 000 до €1,5 млн, вилл — от €700 000 до €5 млн.
По данным Cyprus Property News (источник), средняя цена за м² в новостройках элит-сегмента — около €3 000–€4 000.
Примеры из каталога Cyprus VIP Estates
| Проект | Тип | Город | Цена от (€) | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Limassol Park | Апартаменты | Лимассол | 825 000 € | Современный комплекс с видом на море |
| Royal Bay Resort | Апартаменты | Пафос | 650 000 € | У моря, инфраструктура премиум-класса |
| Cap St Georges Resort | Виллы | Пафос | от 2 100 000 € | Частные виллы у побережья |
Подборка актуальной недвижимости на Кипре
➡️ Средняя цена по премиум-сегменту Кипра — в 2–3 раза ниже, чем в аналогичных проектах Испании или Португалии.
Элитная недвижимость в Испании
По данным аналитического отчёта Idealista Insights, средняя стоимость элитных апартаментов в Испании (Коста-дель-Соль, Барселона, Мадрид) составляет €5 000–€7 500 за м², а в премиум-районах (Марбелья, Ибица) — до €10 000 за м².
Пример:
- Марбелья, вилла на 350 м² — около €3,5 млн.
- Апартаменты в Барселоне, 180 м² — €1,2 млн.
Элитная недвижимость в Португалии
По данным Engel & Völkers Portugal, в 2025 году средняя цена элитных вилл в Лиссабоне и Алгарве — €4 000–€6 000 за м², а пентхаусов в Кашкайше — до €8 000 за м².
Пример:
- Quinta do Lago (Алгарве), вилла 400 м² — около €5,2 млн.
- Апартаменты в Лиссабоне, 150 м² — €1,1 млн.
Кипр остаётся наиболее доступным рынком премиум-недвижимости в ЕС, с минимальным налоговым давлением и высокой ликвидностью.
Даже в Лимассоле виллы аналогичного класса стоят в 1,5–2 раза дешевле, чем в Испании или Португалии.
Доходность и аренда (ROI): Кипр vs Испания vs Португалия
При выборе недвижимости за границей важно оценивать не только цену покупки, но и доходность (ROI) — годовой процент дохода от аренды относительно стоимости объекта.
Средняя формула:
ROI = (Годовой доход от аренды / Стоимость недвижимости) × 100 %
Кипр — доходность 6–10 %
По данным Cyprus Real Estate Insights 2025, средняя доходность аренды в премиум-сегменте составляет:
- Апартаменты — от 6 % до 8 % годовых,
- Виллы у моря — до 10 % годовых, особенно при краткосрочной аренде через Airbnb и Booking.
Пример расчёта ROI на примере проекта Royal Bay Resort:
- Цена апартаментов: €650 000,
- Средняя аренда: €3 500/мес. (42 000 € в год),
- Годовая доходность: 42 000 / 650 000 × 100 % ≈ 6,5 %.
💡 Дополнительный плюс: на Кипре отсутствует налог на прирост капитала для новых проектов, если покупка осуществляется на первичном рынке (источник: PwC Cyprus).
Испания — доходность 3,5–6 %
По данным Statista 2025, средняя доходность аренды в Испании:
- Коста-дель-Соль / Марбелья — 3,8 %,
- Барселона — 4,2 %,
- Мадрид — 5,0 % (в неэлитном сегменте).
Для премиум-класса показатели обычно ниже из-за высокой цены входа.
Например:
- Вилла за €3,5 млн в Марбелье сдаётся за €12 000 в месяц ROI ≈ 4,1 %.
- Апартаменты в Барселоне (€1,2 млн) при аренде €4 000 в месяц = 4 % годовых.
Дополнительно в Испании взимается налог на доход от аренды — 19 % для нерезидентов, что снижает чистую доходность (источник: Spanish Property Insight
).
Португалия — доходность 4–7 %
По отчёту Imovirtual Market Data Q3 2025:
- Апартаменты в Лиссабоне — ROI ≈ 4 %,
- Алгарве (виллы у моря) — ROI ≈ 6–7 %,
- Премиум-районы Кашкайш, Синтра — ROI ≈ 5 %.
Пример расчёта:
вилла за €5 млн в Quinta do Lago (Алгарве) сдаётся в аренду за €25 000/мес. (300 000 € в год),
→ ROI ≈ 6 %.
Однако после ограничений программы Golden Visa (2023 г.) часть иностранных инвесторов перешла на Кипр, где режим остался более гибким (источник: Bloomberg).
Таблица доходности элитной недвижимости (2025)
| Страна | ROI (апартаменты) | ROI (виллы) | Средний уровень цен | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| Кипр | 6–8 % | 8–10 % | €3 000–4 000/м² | Минимальные налоги, высокий спрос на аренду |
| Испания | 3,5–5 % | 4–6 % | €5 000–10 000/м² | Высокие налоги, ограниченный рост ROI |
| Португалия | 4–6 % | 5–7 % | €4 000–8 000/м² | Стабильный спрос, но дорогие лицензии на аренду |
💬 Вывод:
С точки зрения доходности аренды, Кипр занимает первое место среди трёх стран.
Элитная недвижимость здесь приносит до 10 % годовых, что делает её привлекательной для инвесторов из стран СНГ и ЕС.
Плюс — простая процедура покупки и низкие налоги, чего нет в Испании и Португалии.
Налоги и расходы при покупке элитной недвижимости
Покупка недвижимости в ЕС всегда сопровождается рядом обязательных расходов: налогами при покупке, ежегодными сборами и налогами на доход от аренды.
Эти параметры напрямую влияют на окупаемость (ROI) и привлекательность инвестиций.
Кипр: минимум налогов и простая структура владения
По данным PwC Cyprus Real Estate Tax Facts 2025, Кипр остаётся одной из самых «лояльных» юрисдикций для инвесторов в ЕС.
| Вид налога | Ставка / особенности |
|---|---|
| НДС (VAT) | 5 % для первичного жилья до 200 м² (если покупатель — физлицо, приобретающее для проживания); 19 % — стандартная ставка для инвестиций |
| Налог на передачу права собственности | 0 % для новостроек с НДС; 3–8 % для вторичного рынка |
| Годовой налог на недвижимость | Отменён с 2017 года |
| Налог на доход от аренды | 0–35 % (прогрессивная шкала, при этом для инвестиций до 19 500 € — 0 %) |
| Налог на прирост капитала (при перепродаже) | 20 %, но освобождение возможно при первой продаже от застройщика |
💡 Важно: инвестор может оформить покупку на компанию (Ltd) и оптимизировать налогообложение, что активно используется иностранными покупателями.
Испания: налоговое давление выше среднего
Согласно Deloitte Tax Property Guide 2025, Испания имеет одни из самых высоких сопутствующих расходов при покупке недвижимости в Европе.
| Вид налога | Ставка / особенности |
|---|---|
| НДС (IVA) | 10 % (на новостройки) |
| Налог на передачу (ITP) | 6–11 % (для вторичного рынка, зависит от региона) |
| Налог на недвижимость (IBI) | 0,4–1,1 % в год от кадастровой стоимости |
| Налог на доход от аренды | 19 % для резидентов ЕС, 24 % для нерезидентов |
| Налог на прирост капитала (CGT) | 19–26 % |
Дополнительно существуют региональные налоги, особенно в Каталонии и Андалусии, что увеличивает реальные расходы на владение объектом.
Португалия: стабильная, но затратная система
По данным EY Portugal Tax Guide 2025, Португалия остаётся привлекательной для резидентов, но вводит серьёзные налоги на владение и доход от аренды.
| Вид налога | Ставка / особенности |
|---|---|
| IMT (налог при покупке) | 1–8 % в зависимости от стоимости и типа недвижимости |
| НДС (IVA) | 23 % (на коммерческую недвижимость) |
| Годовой налог IMI | 0,3–0,8 % от кадастровой стоимости |
| Дополнительный налог AIMI (аналог «налога на роскошь») | 0,7 % на имущество > €600 000 |
| Налог на доход от аренды | 28 % для нерезидентов |
| Налог на прирост капитала | 28 % для физических лиц, 25 % для юрлиц |
💬 Несмотря на относительно прозрачную систему, высокие ставки IMT и AIMI делают инвестиции в элитную недвижимость Португалии менее выгодными для иностранных инвесторов по сравнению с Кипром.
Сравнение налоговых режимов
| Страна | Налог при покупке | Годовой налог | Налог на аренду | Прирост капитала | Комментарий |
|---|---|---|---|---|---|
| Кипр | 0–5 % (новостройки) | отменён | 0–35 % (льготы до 19 500 €) | 0–20 % | Оптимальный режим для инвестиций |
| Испания | 6–11 % | 0,4–1,1 % | 19–24 % | 19–26 % | Сложное налогообложение |
| Португалия | 1–8 % + AIMI | 0,3–0,8 % | 28 % | 25–28 % | Налог на роскошь ухудшает ROI |
Вывод
Кипр имеет наиболее выгодную налоговую систему в ЕС для инвесторов в премиум-недвижимость.
Низкий порог НДС, отсутствие ежегодного налога и гибкость корпоративных схем делают его лидером по чистому ROI.
ВНЖ и гражданство через покупку недвижимости
Кипр — самая простая и быстрая программа получения ВНЖ
Кипр сохраняет одну из самых гибких систем получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость в Европейском Союзе.
По данным официального портала Civil Registry and Migration Department, инвестор может получить Постоянный вид на жительство (Permanent Residency) при покупке недвижимости стоимостью от €300 000 + НДС.
Основные условия:
- Покупка новой недвижимости у застройщика (первичный рынок);
- Подтверждение ежегодного дохода не менее €30 000 (плюс €5 000 на каждого члена семьи);
- Средства должны быть переведены из-за рубежа;
- Одобрение — в течение 2–3 месяцев.
Преимущества:
- ВНЖ бессрочный, без требования постоянного проживания;
- Возможность проживания всей семьи (включая родителей);
- Простое продление статуса, отсутствие языковых тестов.
💡 Сравнение:
Для получения гражданства Кипра требуется прожить 7 лет как резидент, при этом инвестор может сохранять налоговое резидентство другой страны.
Испания — программа «Golden Visa» от €500 000
Испания запустила программу "Золотая виза" (Golden Visa) в 2013 году, и она остаётся актуальной для инвесторов из стран СНГ и Азии.
По данным Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones:
Условия:
- Минимальные инвестиции: €500 000 в недвижимость (без ипотеки);
- Срок получения ВНЖ: 1–3 месяца;
- Разрешение на проживание и работу в Испании, а также свобода перемещения в Шенгенской зоне.
Преимущества:
- Возможность продления ВНЖ каждые 2 года;
- Возможность оформления на всю семью;
- Право на ПМЖ после 5 лет, гражданство — через 10 лет проживания.
Ограничения:
- Необходимо сохранять инвестицию всё время действия ВНЖ;
- Налогообложение резидентов выше среднего по ЕС;
- Требуется минимальное пребывание в стране — 183 дня в год (для налогового резидентства).
Португалия — конец классической Golden Visa, но альтернатива остаётся
В 2023 году Португалия официально закрыла программу Golden Visa для инвестиций в жилую недвижимость.
Теперь получить ВНЖ через покупку жилья невозможно — только через бизнес, инвестиции в фонды или реставрацию исторических объектов.
Однако альтернатива существует — программа D7 (Passive Income Visa), позволяющая оформить ВНЖ при подтверждении дохода от аренды или инвестиций.
Основные условия D7:
- Минимальный доход: €9 120 в год (на главного заявителя);
- Покупка недвижимости не обязательна, но помогает ускорить процедуру;
- ВНЖ — на 2 года, с правом продления.
Преимущества:
- Путь к гражданству за 5 лет;
- Возможность налогового режима NHR (Non-Habitual Residency) — льготы до 10 лет.
Таблица сравнения программ ВНЖ/гражданства (2025)
| Страна | Минимум инвестиций (€) | Тип программы | Срок получения ВНЖ | Срок до гражданства | Особенности |
|---|---|---|---|---|---|
| Кипр | 300 000 | Постоянный ВНЖ через покупку | 2–3 месяца | 7 лет | Самая быстрая и простая программа ЕС |
| Испания | 500 000 | Golden Visa | 1–3 месяца | 10 лет | Требуется сохранение инвестиций |
| Португалия | — (D7 / фонды) | ВНЖ через доход или фонды | 3–4 месяца | 5 лет | Нет инвестиций в жильё, но льготы NHR |
💬 Вывод:
Кипр предлагает самую простую и стабильную систему получения ВНЖ в ЕС через покупку недвижимости.
Для инвестора достаточно вложить €300 000, и уже через 2 месяца можно стать резидентом.
В Испании и Португалии условия сложнее, а налоговая нагрузка выше.
Качество жизни, инфраструктура и потенциал роста цен
Инвесторы в премиум-недвижимость всё чаще рассматривают не только финансовую сторону сделки, но и качество жизни — уровень инфраструктуры, медицины, безопасности и стабильности рынка.
Ниже — объективное сравнение трёх направлений по данным Numbeo, Eurostat, Knight Frank и Global Peace Index 2025.
Кипр — безопасность, налоговые льготы и стабильный рынок
- Индекс качества жизни: 162,3 (высокий);
- Индекс безопасности: 73,1 (один из лучших в ЕС);
- Индекс стоимости жизни — на 30 % ниже, чем в Испании;
- Климат: более 340 солнечных дней в году;
- Уровень медицины и образования соответствует стандартам ЕС.
💡 В 2025 году Кипр вошёл в топ-5 стран Европы по привлекательности для экспатов и инвесторов, согласно рейтингу InterNations Expat Insider.
По данным Knight Frank Cyprus Market Report 2025:
- Рост цен на жильё в Пафосе и Лимассоле за 2024 год составил +7,2 %,
- Прогноз на 2025–2030 гг. — рост до 28 % в премиум-сегменте.
Это делает Кипр одним из немногих стабильных рынков в Средиземноморье, где рост цен продолжается при умеренном риске.
Испания — развитая инфраструктура, но рынок насыщен
- Средний рост цен на жильё в Испании за 2024 год — +3,8 %,
- В премиум-сегменте (Марбелья, Ибица, Барселона) — до +5 %,
- Индекс качества жизни: 156,4,
- Безопасность: 62,0,
- Средний уровень затрат на жизнь — +25 % выше, чем на Кипре.
По отчёту Knight Frank Prime Global Cities Index 2025, Мадрид входит в топ-20 мировых премиум-рынков, но рост цен замедляется. Причина — высокий уровень предложения и ограниченный прирост новых проектов в прибрежных зонах.
💬 Для инвестора: Испания привлекательна с точки зрения инфраструктуры, но потенциал роста цен ограничен — рынок близок к насыщению.
Португалия — высокий уровень жизни, но рост цен замедляется
Португалия традиционно входит в число стран с высоким качеством жизни.
По данным Numbeo 2025:
- Индекс качества жизни: 169,2,
- Безопасность: 70,4,
- Средняя температура зимой: +15 °C,
- Стоимость жизни — на 10–15 % выше, чем на Кипре.
Однако, по отчёту Global Property Guide Q2 2025, после отмены программы Golden Visa рост цен в премиум-сегменте замедлился до 2,5 % в год.
Для сравнения, в 2021–2022 гг. рост составлял более 8 % ежегодно.
💬 Вывод: Португалия комфортна для жизни, но с точки зрения инвестиций рынок сейчас стабилизировался.
Сравнение показателей качества жизни и роста рынка
| Показатель | Кипр | Испания | Португалия |
|---|---|---|---|
| Индекс качества жизни (Numbeo 2025) | 162,3 | 156,4 | 169,2 |
| Безопасность | 73,1 | 62,0 | 70,4 |
| Средняя температура | +24 °C | +21 °C | +18 °C |
| Рост цен за 2024 г. | +7,2 % | +3,8 % | +2,5 % |
| Прогноз роста до 2030 г. | +25–30 % | +10–15 % | +8–10 % |
| Стоимость жизни | низкая | средняя | выше средней |
💡 Вывод:
С точки зрения долгосрочного потенциала, Кипр сочетает лучшие показатели: высокий уровень безопасности, низкую стоимость жизни, комфортный климат и устойчивый рост цен.
Это делает инвестиции в кипрскую недвижимость наиболее сбалансированным выбором между комфортом и доходностью.
Почему Кипр — лучшее направление для инвесторов 2025 года
- Прямой путь к ВНЖ и гражданству через покупку недвижимости от €300 000;
- Самая низкая налоговая нагрузка в ЕС — нет налога на недвижимость, льготы при аренде;
- Высокая доходность (ROI) — до 10 % в премиум-сегменте;
- Прогнозируемый рост цен — до 25–30 % к 2030 году (Knight Frank, 2025);
- Безопасность и стабильность — низкая преступность и инвестиционная защита ЕС.
Почему инвестировать с Cyprus VIP Estates
Cyprus VIP Estates — это официальное агентство, специализирующееся на продаже элитной недвижимости на Кипре от ведущих застройщиков.
Мы предлагаем новостройки и проекты премиум-класса в Лимассоле, Пафосе и Ларнаке, с полным сопровождением сделки — от подбора до оформления ВНЖ.
Наши преимущества:
- Работа напрямую с застройщиками — без комиссий и переплат;
- Проверенные объекты (только новые проекты с документами готовности);
- Юридическое сопровождение покупки и помощь в оформлении ВНЖ;
- Многоязычная поддержка (русский, английский, немецкий, польский);
- Более 15 лет опыта на рынке премиум-недвижимости Кипра.
💬 Достаточно выбрать подходящий проект — остальное Cyprus VIP Estates сделает за вас.
Часто задаваемые вопросы
Кипр — лидер Средиземноморья для инвестиций в элитную недвижимость в 2025 году.
Он сочетает высокую доходность, низкие налоги, комфорт жизни и простой путь к ВНЖ.
В то время как Испания и Португалия сталкиваются с ростом налогов и насыщением рынка, Кипр остаётся территорией стабильного роста и открытых возможностей для инвесторов.
➡️ Если вы хотите купить недвижимость на Кипре — достаточно выбрать проект.
Компания Cyprus VIP Estates поможет сделать это безопасно, выгодно и с гарантией доходности.
