Immobilien auf Zypern, in Spanien und Portugal – wo lohnt sich der Kauf am meisten?
Neue Trends bei Immobilieninvestoren aus dem DACH-Raum
Immer mehr Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz suchen nach sicheren und rentablen Alternativen zu den überhitzten heimischen Immobilienmärkten.
Besonders nach 2020, mit steigender Inflation und hohen Zinsen, richten sich viele Blicke in Richtung Südeuropa – in Länder mit Sonne, Stabilität und attraktiven Renditen.
Während Spanien und Portugal bereits seit Jahren etablierte Investitionsziele sind,
rückt Zypern 2025 immer stärker in den Fokus deutschsprachiger Investoren.
Warum Zypern jetzt so gefragt ist
Zypern ist Mitglied der Europäischen Union, nutzt den Euro und basiert auf einem englischen Rechtssystem – ein unschätzbarer Vorteil für Käufer, die Rechtssicherheit und Transparenz schätzen.
Darüber hinaus bietet die Insel:
- niedrige Steuern (keine jährliche Immobiliensteuer, keine Erbschaftssteuer),
- hohe Mietrenditen (6–10 % p.a.),
- Schnelles EU-Daueraufenthaltsrecht ab 300.000 €,
- 340 Sonnentage im Jahr und hervorragende Lebensqualität.
„Zypern ist heute, was Spanien vor 15 Jahren war – ein wachsender Markt mit stabiler Nachfrage, steigenden Preisen und starkem Renditepotenzial.“
— Knight Frank Mediterranean Real Estate Outlook 2025
Spanien und Portugal im Vergleich
Beide Länder bleiben für viele deutschsprachige Käufer interessant – vor allem aus Lifestyle-Gründen. Doch der Markt ist stark reguliert, überlaufen und steuerlich belastet.
- In Spanien liegt die Kapitalertragssteuer bei bis zu 26 %,
- In Portugal gilt seit 2023 keine Golden Visa mehr für Immobilienkäufe,
- und die laufenden Kosten sind dort deutlich höher als auf Zypern.
Im Gegensatz dazu punktet Zypern mit geringerem Einstiegspreis und klaren rechtlichen Rahmenbedingungen.
💬 Zwischenfazit
Für Anleger aus der DACH-Region, die langfristig denken und gleichzeitig Sonne, Meer und EU-Sicherheit wollen, ist Zypern im Jahr 2025 die strategisch klügste Wahl.
Immobilienpreise und Markttrends – Zypern vs Spanien vs Portugal
Zypern – attraktive Einstiegspreise bei hoher Qualität
Zypern bleibt 2025 einer der preislich attraktivsten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum, insbesondere im Premium-Segment (Neubauprojekte, Küstenlagen, Villen).
Laut dem Knight Frank Cyprus Real Estate Report 2025 und Cyprus Property News
liegen die Preise bei:
| Immobilientyp | Durchschnittspreis | Standort |
|---|---|---|
| Apartments (neu) | €400.000 – €1.500.000 | Limassol, Paphos, Larnaka |
| Villen (luxus) | €700.000 – €5.000.000 | Paphos, Peyia, Coral Bay, Cap St. Georges |
| Preis pro m² (durchschnittlich) | €3.000 – €4.000 | — |
- Wachstum 2024: +7,2 %
- Marktüberhitzung: keine Anzeichen – stetige Nachfrage, begrenztes Angebot.
💬 Besonders beliebt unter Käufern aus Deutschland, der Schweiz und Skandinavien sind Neubauprojekte mit Meerblick, Pool, Energieeffizienzklasse A und garantierter Mietverwaltung.
Beispiele aktueller Projekte von Cyprus VIP Estates:
| Projekt | Typ | Stadt | Preis ab | Highlights |
|---|---|---|---|---|
| Limassol Park | Apartments | Limassol | ab €825.000 | Zentrale Lage, Meerblick, Smart Home |
| Royal Bay Resort | Apartments | Paphos | ab €650.000 | Direkt am Meer, Pool, Rendite 6–8 % |
| King Residences Island Blue | Apartments | Paphos | ab €720.000 | Boutique-Komplex, Meerblick |
| Cap St Georges Resort | Villen | Paphos | ab €2.100.000 | Luxusvillen mit Infinity-Pool |
| Zelemenos Mansion | Villen | Paphos | €3.500.000 | Panoramablick, privater Garten |
Ausgewählte Immobilien in Zypern
Spanien – hoher Preis, langsames Wachstum
Der spanische Immobilienmarkt ist seit Jahren stabil, aber teuer und stark reguliert. Laut Idealista Market Insights 2025:
| Region | Preis pro m² | Preis Apartment | Preisentwicklung 2024 |
|---|---|---|---|
| Marbella / Costa del Sol | €5.500 – 8.000 | €1,2 Mio. | +3,8 % |
| Barcelona | €6.000 – 9.000 | €1,5 Mio. | +4,1 % |
| Madrid (Innenstadt) | €5.000 – 6.500 | €1,0 Mio. | +3,5 % |
💬 Fazit: Spanien bietet Prestige und Stabilität, aber das Wachstumspotenzial ist gering und die Nebenkosten hoch (Steuern, Gebühren, Instandhaltung).
Portugal – solide, aber kein Wachstumsmarkt mehr
Portugal bleibt beliebt bei deutschen Käufern, doch seit der Abschaffung des Golden Visa Programms 2023 hat sich das Marktwachstum spürbar verlangsamt (Idealista Portugal Market Report 2025).
| Region | Preis pro m² | Preis Apartment | Preisentwicklung 2024 |
|---|---|---|---|
| Lissabon | €5.000 – 6.000 | €1,1 Mio. | +2,8 % |
| Algarve / Quinta do Lago | €6.000 – 8.000 | €2,5 – 4 Mio. | +2,5 % |
| Cascais / Estoril | €7.000 – 9.000 | €1,5 Mio. | +2,2 % |
💬 Portugals Luxusmarkt ist teuer und bürokratisch – die Rendite bleibt stabil, aber das Preispotenzial sinkt.
Vergleichstabelle – Immobilienpreise und Trends
| Land | Preis pro m² | Apartment (Ø) | Villa (Ø) | Preistrend | Kommentar |
|---|---|---|---|---|---|
| Zypern | €3.000 – 4.000 | €650.000 – €1,5 Mio. | €1 – 5 Mio. | +7,2 % | Stark wachsender Markt |
| Spanien | €5.000 – 9.000 | €1 – 2 Mio. | €3 – 6 Mio. | +3,8 % | Stabil, aber teuer |
| Portugal | €4.000 – 8.000 | €0,8 – 1,5 Mio. | €3 – 5 Mio. | +2,5 % | Solide, wenig Dynamik |
💬 Fazit:
Für Investoren aus der DACH-Region ist Zypern derzeit der Markt mit dem besten Preis-Wachstums-Verhältnis.
Bei vergleichbarer Lebensqualität bietet die Insel 30–40 % günstigere Einstiegspreise als Spanien oder Portugal – bei gleichzeitig höherem ROI und niedrigerem Steuerrisiko.
Mietrendite (ROI) und Steuern im Vergleich
Zypern – hohe Rendite, niedrige Steuerlast
Zypern bietet eine der höchsten Mietrenditen in der EU, besonders in den Städten Limassol, Paphos und Larnaka, wo der Tourismusmarkt stark wächst.
Laut PwC Cyprus Real Estate Insights 2025:
- Apartments: 6–8 % Rendite pro Jahr
- Villen: 8–10 % pro Jahr (kurzfristige Vermietung / Airbnb)
Beispiel – Royal Bay Resort, Paphos:
- Kaufpreis: €650.000
- Mieteinnahmen: ca. €3.500/Monat (42.000 €/Jahr)
- ROI = 6,5 % p.a.
Steuervorteile auf Zypern (Quelle: PwC Cyprus Tax Facts 2025)
| Steuerart | Satz / Regelung |
|---|---|
| Mehrwertsteuer (Neubau) | 5 % auf die ersten 200 m², danach 19 % |
| Grunderwerbsteuer | 0–8 %, entfällt bei Neubauten mit MwSt. |
| Jährliche Immobiliensteuer | Abgeschafft seit 2017 |
| Einkommensteuer (Mieteinnahmen) | progressiv 0–35 %, erste 19.500 € steuerfrei |
| Kapitalertragssteuer (CGT) | 20 %, entfällt für Erstverkäufe von Bauträgern |
| Vermögens- & Erbschaftssteuer | keine |
📘 Zypern hat Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz – Mieteinnahmen und Gewinne werden nicht doppelt besteuert.
- Netto-ROI nach Steuern: 5–9 %
- Effektive Steuerquote: 10–15 % (je nach Einkommenshöhe und Abschreibungen)
Spanien – stabile Renditen, aber hohe Steuern
Spanien bleibt ein sicherer, aber teurer Markt. Laut Statista 2025 und Deloitte Real Estate Tax Spain:
- Apartments: 3,5–5 % ROI
- Villen: 4–6 % ROI
- Nach Steuern oft unter 4 % Nettoertrag.
Steuerliche Rahmenbedingungen
⚠️ Für Deutsche, Österreicher und Schweizer gilt zwar der EU-Status, doch die regionale Steuerbelastung (v. a. in Andalusien und Katalonien) bleibt hoch.
- Netto-ROI nach Steuern: 2,5–4 %
Effektive Steuerquote: 25–35 %
Portugal – solide Rendite, aber hohe Fixsteuern
Laut Imovirtual Market Data Q3 2025 und EY Portugal Tax Guide 2025:
- Apartments: 4–6 % ROI
- Villen: 5–7 % ROI
- Nach Steuern: ca. 3–5 %.
Steuerstruktur in Portugal
| Steuerart | Satz / Regelung |
|---|---|
| IMT (Grunderwerbsteuer) | 1–8 % |
| Jährliche Immobiliensteuer (IMI) | 0,3–0,8 % |
| Vermögenssteuer (AIMI) | 0,7 % für Immobilien > €600.000 |
| Einkommensteuer (Miete) | Pauschal 28 % |
| Kapitalertragssteuer | 25–28 % |
Portugal ist transparent, aber steuerlich wenig flexibel. Der NHR-Steuervorteil (Non-Habitual Residency) wird bis 2025 schrittweise abgeschafft.
- Netto-ROI nach Steuern: 3–5 %
- Effektive Steuerquote: 20–28 %
Vergleichstabelle: ROI & Steuerbelastung (2025)
| Land | Brutto-ROI | Netto-ROI | Steuerbelastung | Hauptvorteil |
|---|---|---|---|---|
| Zypern | 6–10 % | 5–9 % | Niedrig | Steuerfreundlich, hohe Rendite |
| Spanien | 3,5–6 % | 2,5–4 % | Hoch | Prestigelagen, hohe Nachfrage |
| Portugal | 4–6 % | 3–5 % | Mittel | Stabiler Markt, Lebensqualität |
💬 Fazit:
Für deutschsprachige Anleger bietet Zypern die attraktivste Kombination aus:
- hoher Mietrendite,
- niedriger Steuerlast,
- Schutz durch Doppelbesteuerungsabkommen,
- und planbarer EU-Rechtslage.
Spanien und Portugal bleiben attraktiv für Lifestyle-Käufer – Zypern ist jedoch die rational bessere Investmententscheidung.
Lebensqualität, Infrastruktur und Wachstumspotenzial
Zypern – Sonnenschein, Sicherheit und wirtschaftliche Stabilität
Zypern bietet eine einzigartige Mischung aus mediterranem Klima, europäischer Infrastruktur und steuerlicher Planbarkeit.
Laut Numbeo 2025
| Kennzahl | Wert | Vergleich |
|---|---|---|
| Lebensqualitäts-Index | 162,3 (Hoch) | höher als Spanien & Italien |
| Sicherheits-Index | 73,1 (Top 5 in EU) | sehr niedriges Kriminalitätsniveau |
| Lebenshaltungskosten | ca. –30 % vs. Spanien | deutlich günstiger |
| Sonnentage pro Jahr | über 340 | mehr als Portugal (+100 Tage) |
💬 Englisch ist offizielle Verwaltungssprache, das Rechtssystem basiert auf britischem Common Law, und viele Ärzte, Anwälte und Notare sprechen Deutsch oder Englisch.
Wachstumspotenzial des Marktes
Laut Knight Frank Cyprus Market Report 2025:
- Preissteigerung 2024: +7,2 %
- Prognose bis 2030: +25–30 % im Premiumsegment
- Treiber: Zunahme internationaler Käufer + begrenztes Angebot
Zypern ist ein „Safe-Growth-Market“ – stabil, liquide und frei von Überhitzung.
Spanien – hoher Lebensstandard, begrenztes Wachstum
Spanien punktet weiterhin mit hervorragender Infrastruktur, Kultur und Lebensfreude. Doch aus Investorensicht flacht die Dynamik ab.
Laut Eurostat 2025:
- Preiswachstum 2024: +3,8 %
- Sicherheits-Index: 62,0
- Lebenshaltungskosten: +25 % höher als auf Zypern
Für Lifestyle-Käufer bleibt Spanien ideal – für Kapitalanleger sinkt der Nettoertrag stetig.
Portugal – stabil, sicher, aber teuer
Portugal gilt als sicher und lebenswert, doch laut Global Property Guide 2025 hat das Ende des Golden-Visa-Programms zu einer Verlangsamung geführt:
- Preiswachstum 2024: +2,5 %
- Prognose 2030: +8–10 %
- Lebenshaltungskosten: +15 % über Zypern
💬 Fazit: Portugal bleibt attraktiv für den Ruhestand, aber weniger für wachstumsorientierte Anleger.
Vergleich: Lebensqualität & Marktperformance (2025)
| Kriterium | Zypern | Spanien | Portugal |
|---|---|---|---|
| Lebensqualitäts-Index | 162,3 | 156,4 | 169,2 |
| Sicherheits-Index | 73,1 | 62,0 | 70,4 |
| Durchschnittstemp. | +24 °C | +21 °C | +18 °C |
| Preiswachstum 2024 | +7,2 % | +3,8 % | +2,5 % |
| Prognose 2030 | +25–30 % | +10–15 % | +8–10 % |
| Lebenshaltungskosten | Günstig | Mittel | Hoch |
💬 Erkenntnis für DACH-Investoren
Zypern vereint:
- Sicherheit wie in der Schweiz,
- mediterranes Klima wie in Spanien,
- und steuerliche Entlastung wie in keinem anderen EU-Land.
Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist Zypern 2025 der ausgewogenste Immobilienmarkt Europas – zwischen Lifestyle und Rendite.
Warum Zypern – und warum Cyprus VIP Estates?
Warum Zypern die clevere Wahl bleibt
Der Kauf einer Immobilie ist mehr als eine Geldanlage – es ist eine Entscheidung für Stabilität, Lebensqualität und steuerliche Freiheit.
Zypern verbindet die wirtschaftliche Sicherheit der Europäischen Union mit dem mediterranen Lebensgefühl, das viele Deutsche, Österreicher und Schweizer suchen.
Die fünf wichtigsten Gründe für Zypern 2025:
- Schneller EU-Daueraufenthalt ab 300 000 € Investition.
- Keine jährliche Immobiliensteuer, keine Erbschaftssteuer.
- Höchste Mietrendite im Mittelmeerraum (bis 10 %).
- 340 Sonnentage, niedrige Lebenshaltungskosten.
- Englisches Rechtssystem + Doppelbesteuerungsabkommen mit DACH-Ländern.
Zypern ist nicht nur ein Rückzugsort, sondern eine strategische Investition in Lebensqualität und Wertzuwachs.
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Häufige Fragen
Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist Zypern 2025:
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